房产税试点扩容五大猜想

试点扩大动因存在

“听说房产税试点范围要扩大了？”家住长沙市的熊先生向记者打听。熊先生跟记者很熟，常年经商的他在长沙购置了4套房产。因此房产税试点范围扩大的消息让他颇受触动。在他看来，如果长沙也被纳入试点范围，自己肯定会被列入纳税范围。

房产税试点范围的扩大，已经引起了社会广泛关注。比如像熊先生一样，有不少已经拥有数套房产的业主，肯定会关心自己持有成本的增加程度，并考虑是否继续持有房产。还有更大一部分人则希望通过房产税的试点范围扩大，加大对楼市的调控力度。

而从更深层次来说，在全国范围内推广房产税试点是必然的。有学者指出，我们的税制结构不够完善，分税制导致地方财力偏少，这与三级政府均需财力保障的现实产生不小的矛盾。正是因为如此，才导致地方政府严重依赖土地财政问题。从这一点来说，实施房产税之后，对缓解地方政府财政税源不平衡的现状有着不小的作用。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，开征房产税目的是解决地方收入不足，为其建立长期稳定税源。当然，房产税征收全面铺开，也并非一朝一夕可以完成。就目前而言，尚面临税率的制定、征收对象的确定等实质性的问题，以及到底按照怎样的标准来征收，按照房产价值还是面积？还需进行测算和调研。

另据了解，住房信息系统的建设正在紧锣密鼓地进行过程中。该系统对房产税的试点推进，以及随后的房产税全面开征，都有着极大的促进作用。按照国务院和住建部的要求，40个重点城市个人住房信息系统在今年6月30日前要实现与住建部联网。

房产税试点扩大猜想

房产税试点扩大已成必然趋势。但在具体试点城市尚未公布之前，引发了市场猜想，比如哪些城市会被纳入下一批市场范围；其税率跟已经试点一年有余的上海、广州相比，又有何区别；何时会公布下一批试点名单……这些都受到了社会普遍关注。

猜想一：“下一个”有哪些？

国家财政部部长谢旭人就房产税改革问题时表示，推进房产税改革试点有利于引导居民合理的住房需求、有利于促进进一步发挥税收的作用来调节收入分配，所以我们现在财政税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起，认真总结他们的试点经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。

由此看来，房产税试点范围的扩大，已是毫无悬念。但问题是，哪些城市会被纳入新一批试点城市，目前尚未有定论。有分析指出，北京以及部分沿海城市很有可能成为新的房产税试点城市成员。考虑到北京、深圳等城市投资性购房比重并不小，尤其是高端房产分布也比较广泛，按照目前房产税征收目标为高端住宅的做法，延续这种思路的可能性非常大，所以这样才猜测不会是空穴来风。

猜想二：标准是多少？

上海和重庆两地房产税税率有所不同。上海税率为应纳税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房销售价格2倍(含2倍)的，税率为0.4%，高于2倍的为0.6%。重庆应纳税住房每平方米市场交易价格与本市上年度新建商品住房平均销售价格相比，前者是后者3倍以下的，税率为0.5%，3～4倍之间为1%，4倍以上的为1.2%。

新试点城市会按照哪种方式来征收，目前无法判断。不管是参照上海的做法，还是重庆做法，征税目标都是高端住宅，在这点上，目前社会已经形成共识。公众比较关心的是税率水平的高低，根据相关规定，自用类房产税征收标准为1.2%，由此看来，重庆对于一些售价很高的项目，如独栋别墅等，征收标准已经接近上限。由此看来，新试点城市的征税标准也不会超过这个上限。有专家预测，新试点城市的税率很有可能会参考上海做法，税率也大致相当。

猜想三：何时会公布？

何时会公布下一批试点城市名单？

早在去年底，住建部负责人就已经公开表态，将扩大房产税试点范围。同时有媒体披露，江苏、山东等地也有房产主管部分官员隐晦地表示，住建部官员就此已经“通过气”。由此看来，试点范围扩大，其实一直在准备过程中。

有分析人士指出，按照此前的做法，一项政策的颁布实施，一般会提前半年向外界吹风，以观察社会对此的反应，同时也给政府留下缓冲时间，万一出现有争议的地方，也预留了时间进行修正。根据这样的经验来推断，在5月前后可能会公布新试点城市名单，此时，距离住建部首提试点范围扩大说法，恰好为半年时间。

猜想四：能否取代“限购令”？

房产税能否取代“限购令”？随着试点范围的扩大，产生这样的想法更是无法避免。

征收房产税不仅可以起到调整收入分配，抑制居民多占资源目的，更可以避免人们追逐“财产性收入”而四处开始投机活动。而从上海、重庆做法来看，的确也体现出了这种作用。不过，由于征收额较小，投资者很容易将成本转嫁到租房者身上，比如把持有成本转嫁到房租中，上海在房产税试点之后房租应声而涨就是先例，所以抑制投资的作用还很有限。

“限购令”行政色彩相当浓厚，但不可否认的是，在抑制投资、投机性需求的作用方面，其作用无可替代。因此可以预见，在房价并未真正回调，投资性需求还没有完全离场的前提下，房产税取代“限购令”很不现实。

猜想五：如何影响房价？

房产税能够抑制房价上涨吗？

根据重庆的经验，对3000多套别墅和6000多套高级公寓征税，一年收税1亿元。此举使得购买高档房的动力下降，征收房产税成为重庆控制房价的手段之一。但是必须承认的是，由于征收额较小，因此对于抑制房价的作用还是有限。即使提高税率，执行难也会成为房产税效果不佳的因素之一。在中国香港地区已有这样的先例，尽管基于房产估价的税率高达5%，但估价往往比市价低很多，从而令房产税效果大打折扣。

因此寄希望于房产税，使得房价水平回落还不太现实。但是房产税会对市场购买意向起到一定的影响，通过压缩购房欲望，通过购买力的下降来间接达到这样的目的。