房产税实施细则范文

房产税实施细则范文第1篇

第二条房产税在本市市区、金山卫石化地区、县城、建制镇和高桥、桃浦、安亭工业区开征，在开征区域内的房产，均依照本细则缴纳房产税。

第三条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在本市或产权未确定及租典纠纷未解决的，其代管人或使用人缴纳。个人共有的房产，由共有人推定代表缴纳。房产产权转移时，承受人应督促原产权所有人缴清各期税款，否则由产权承受人负责缴纳。

第四条房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税义务人在本市范围内跨区、县设立的各类分支机构和其他房产，凡财务上不是独立核算的，可由总机构或产权所有人所在地税务机关合并征收。

第五条房产税依照房产原值一次减除百分之二十的余值计算缴纳。房产原值包括房屋不可分割的附属设备，没有房产原值或原值明显不合理、不足为依据的，由当地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第六条房产税的税率，依照房产余值或计税价格计征的，年税率为百分之一点二；依照房产租金收入计征的，税率为百分之十二。

第七条下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。

第八条除本细则第七条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由市税务局确定，定期减征或者免征房产税。

第九条房产税按年征收，分期缴纳，规定期限为：

（一）企业、机关、事业、军队等纳税单位每季度缴纳一期，每期在季度的第二个月按当地税务机关规定日期缴纳入库。

（二）房产管理部门每月缴纳一期，每期税款在次月十五日前缴纳入库；但每年十二月份的税款应在当月二十五日前先行估缴入库，下年度一月十五日前结算退补。

（三）个人每半年缴纳一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按当地税务机关规定的日期缴纳入库；个人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次缴纳，但不能跨年度预征税款。

第十条各企业的房产、包括租入房屋改良工程中的改建、扩建部分，凡应列入企业固定资产管理的，均按本细则第六条规定的房产余值计算纳税。

机关、事业、军队等单位和个人出租的自有房产及房产管理部门出租的公有房产，均按租金收入计算纳税。

个人自有自用营业的房产，也按本细则第六条规定的房产余值计算纳税，无法计算房产余值的按税务机关核定的计税价格纳税。

第十一条各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。在会计帐面上尚未列有价格的，可先按基建计划价格计算纳税，入帐后改按帐面价格计算，已纳税款的差额部分不再退补。

第十二条纳税单位在房产税征收日期前调入、调出、买卖房产的，其调（卖）出前，包括调（卖）出的当月份应纳的税款，由调（卖）出单位交纳；调（买）入单位从调（买）入的次月起计算纳税。自下一个纳税期起分别调整税额。

第十三条房产税的征收管理，依照《**市税收征收管理暂行条例实施办法》办理。

第十四条本细则在实施中的具体问题，由**市税务局负责解释。

房产税实施细则范文第2篇

[关键词]：房产税；税收扩大；税收改革；法律制度

一、重庆市房产税改革试点现状概况

2011 年伊始，国家率先将重庆选定为进行房产税改革的试点城市，从而以对部分居民性住房实收房产税为契机进行房产税制的改革。重庆市人民政府根据《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》并结合本市实际情况，制定出《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，于2011年1月28日起施行。该实施细则明确规定了首批房产税的征收范围、征收对象、纳税人、应纳税额以及应税住房的计税价值的计算依据及其适用的差别税率等。该实施细则同样也推出了相关的税收减免措施。

我们根据该办法的规定可以看出：首先，现阶段重庆市房产税改革的征税对象仅主要为高档住房，除个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，其他绝大多数的普通住房不需要征税。这似乎更像是一种对于社会有益的“惩罚性”征税。因为，能够拥有高档住房的一般为高收入人群，对其进行房产税的征收，一方面可以抑制其膨胀购房的势头，另一方面也可以适当调节贫富差距。对其个人而言可能是被看作是一种惩罚手段，但对于社会而言则是有些许益处的。其次，重庆市的房产税改革虽然对无户籍、无企业、无工作人员新购第二套（含）以上普通投资性住房要求征税，但现阶段对于其他人的多套普通投资性住房均不征税，征税重心着眼于房屋是普通房还是高端房。最后，个人住房也主要针对新购住房，除了独栋商品住宅外，其他都是针对增量房；而对于独栋商品住宅而言，增量房比存量房的减免税面积也少80%。

房产税改革措施的出台情况，可以传达出政府确实需要加强对房价进行调控的信号，这一政策信号会使人们对未来房价的预期充满希望，那么通过房产税对房价的遏制作用也将会被放大。但这仅仅是房产税改革的短期目标，眼下前的改革方案还是无法有效实现房产税施行的中长期目标――完善房地产税制、调节收入差距。

二、重庆房产税改革试点可能存在的偏失

（一）重庆房产税征收对象的设计缺陷

根据重庆市《征收房产税改革试点的暂行办法》规定，重庆房产税的征收对象包括三类住房：一是个人拥有的独栋商品住宅；二是个人新购的高档住房；三是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房。从征税对象看重庆房产税的不足之处在于：

1.税基过窄，导致房产税影响范围小。重庆房产税征收暂行办法实施后，从税务局的数据可以发现，达到重庆房产税征收条件的商品房比例最高为 13.4%，其中 2010 年最低，仅为10.1%。即重庆近九成的商品房，都在房产税征收范围之外，可见房产税征收的覆盖范围是十分之狭窄的。税收是面向社会全体公众进行的收入分配政策。如果这项政策调整面过窄，那么也就没有将其上升到国家政策这个层面上来的必要了。而此问题出现的主要症结有二：一是存量住房除了独立别墅外均未列入征收范围；二是对房价低于平均房价2倍的住房，即使是增量住房也没纳入征税范围。超量拥有的住房无论其价值如何，都属于超额占有社会资源，就应该属于房产税的调整对象。因此无论是存量房还是增量房，无论是高档房还是普通住宅，只要超出生活必需品的范畴，就应该列入房产税的征税范围。只对增量房征税而排除存量房；只对高档房征税，而不涉及一人拥有多套普通住房的情况都有碍于房产税作为财产税作用的发挥。我们可以说，没有将拥有多套普通住房纳入到征税范围中，是此次重庆作为试点进行房产税制度改革在建设上的一大遗憾，因为其在某种程度上，甚至连保障中、低收入群体的购房需求这一最简单的目的都没有实现。

2.房产税意外使得投资资金流向普通住房市场。按照规定计算，建筑面积在80平方米以上，单价在7000元/平方米以下的应税普通住宅，持有一年应缴纳的房产税仅在3 000元以下。而对别墅、高档住宅征收的房产税则高得多，房产税试点并未大范围涉及普通住宅。显而易见，重庆意在通过对高端别墅市场和高档住宅课税，一并抑制高档房消费、调节贫富差距。然而税收政策对市场的投资资金产生了反驱动效应，导致投资资金更多的选择房产税未涉及的普通住房市场，有悖于政府保障正常房产消费的意愿。

（二）重庆房产税的计税方式的缺陷

1.从价计税方式繁琐。《实施细则》第五章第六条规定“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估价值征税”。 从价计税虽然是国际通行的方法，但在中国市场的特殊环境下相比于从量计税，从价计税繁琐复杂，并且以房产交易价计税是可用技术手段偷逃征税，从具体贯彻落实上有诱发价格作弊的可能。

2.锁定计税税率和交易价格的弊端。《实施细则》第五章第七条规定“独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论产权是否转移，变更均属于征税对象，其计税房产交易价和适用税率均不再变动。”计税房产交易价和适用税率不再变动，毫无疑问是锁定了房产税，使得税收对财产性收入的调节作用受到极大的限制。

（三）重庆房产税的免税、计税面积计算缺陷

1.以家庭为单位扣除免税面积――不科学。《实施细则》第七章第十条规定“免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。”以家庭为单位进行免税面积的扣除是不科学的，家庭的规模变数极大，会从制度上引导购房者以分户来达到规避税收的目的。当房产税征税范围扩大后势必会导致假离婚、户籍人数最小化等社会问题的泛滥。由一个经济制度而引发新的社会问题、社会秩序的混乱，那么我们就应该怀疑这样的制度是否还有继续存在的必要

2.以套数计算免税面积――不公平。“套”是一个很宽泛的计量单位，从十几平方米到几百平方米都可以是一套。但不管是国际还是我国在研究居住水平时，都是使用人均拥有住房面积来衡量。按套数计算免税面积，政策导向明显不利于100平方米以下的中小户型住房市场的发展。同时“一个家庭只能享受一套应税住房扣除免税面积”也使人们在购房时更青睐一次到位，直接购入100平方米以上的住房。这与目前国家所倡导的购买中小户型房地产消费理念背道而驰。

（四）重庆房产税的征收管理体系缺陷

1.现有征收方式不利于遏制“炒房热”。《实施细则 》第九章第十四条规定 “个人住房房产税的纳税义务时间为房产权属登记日期的次月起。税款按年征收，不足一年的按月计算应纳税额。”也就是说如果持有期不足一年，按月计算，所征房产税较低，即使持有超一年再转手，被征税收对于炒房者的影响也是微乎其微，无关痛痒的。重庆房产税在规定征税对象时，特别将“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的（含第二套）以上的普通住房”纳入征收范围。政府在解释时明确说明此举的意义在于遏制炒房团，但目前的征收方式很难达到预期的效果。要想使房产税发挥防止炒房的“防腐剂”作用，我们建议政府可以考虑尝试采取个人持有房屋时间越长，被征收房产税越低的办法。

2.在追缴欠税的手段上方式不多、投入力度不够。《实施细则》第九章第二十二条至第三十二条均有关于追缴欠款的规定。但当前的追缴手段仍与针对一般税种的欠税追缴手段没有太多的区别。所不同的仅是个人住房房产税的纳税人为个人，在申报方式上为纳税人主动申报。设想如果仅仅通过依靠购房者主动申报的方式征收房产税，势必容易导致有关机关在监管上漏洞百出，偷漏税现象层出不穷。基于此，我们认为可以在总结国内外经验的基础上，增设相应的国家可控强制征收环节，来保障房产税在征收环节上的平稳运行。

三、完善对策及建议的初步分析框架

（一）根据房产税的性质界定征税对象

作为财产税的房产税，它所肩负的主要使命应该是调节收入和财富分配，因此为保持税收的相对稳定性，应该将为个人所有的超出生活必需品范围的以财产形式存在的住房纳入征收对象中来，不应区分增量与存量、高档与普通。若政府基于公共利益的考虑，需要对某些性质的住房开辟特殊通道，则大可通过其他减、免技术手段达到目的。

（二）采用从量计征代替以估价计征

虽然国际上对个人住房征收房产税通行做法是以评估价值为依据，即比例税率。但基于矛盾的特殊性的哲学原理，结合我国情况，采用从量计征才是因地制宜。以每个人在房屋产权交易所登记的房产持有量扣除规定的个人应享有的免税面积后的应税面积为征税对象。通过精确到个人的计征方式开征房产税，可以回避以“家庭”、“套”这两个不确定的单位作为计税依据带来的制度性漏洞以及引发的相关社会问题。同时，国家如果想要扩大或缩小个人房产税的征税范围，可以通过调整个人所享有的免税面积来进行征税范围的调整。

（三）按人均面积设计免税面积

按照人均面积设计免税面积的优点在于：

1.人数是非常确定的数据，回避了家庭户籍人数的可变性。从制度上避免以分户方式来规避税收情况的发生。

2.防止在套数认定上钻空子，更加公平。按人均面积来计算有利于中小户型住房市场的发展，同时为购房者提供了更多的选择性。购房者选择面积相对较小的自住房，可以将剩余的免税面积嫁接到自己的投资房。初次购买住房者可以在初次置业时选择小户型住房，其免税面积仍可延续至购买改善性住房。

3.证随人走，操作简捷。个人的房产拥有量可以凭借房产证明确的显示出来，其认定更加简单，可以随婚姻、家庭、房屋产权转移情况的变化而变化。同时计算个人房产拥有量可以与其他相关政策的实施相协调，同步进行。因为按人均面积设计免税面积不但适用于房产税，同样也适用于限购令、差别贷款政策。

（四）采用累进的定额税率

在设计定额税时可采用差别、累进的定额税率。按照独栋商品住宅、高档住宅、普通住宅设计从高到低的差别定额税率。根据个人所拥有的应税房产面积的差异设计累进的定额税率，使拥有应税房产面积越大者承当更高的税收负担，更能调节财富分配，也使房产税更多的由过多占有社会资源的人来承当。

（五）房产税的征收要与房产的产权交易紧密结合

要求个人每年主动申报缴纳房产税操作上存在一定困难，特别是房产税大面积推广后，其税收的征收成本会大幅提高。要鼓励人们主动交纳房产税，可以把房产税的完税记录类比国外信用记录作为产权过户交易的必要条件。如果意图通过房产税肩负起遏制炒房的作用，可以按房产的持有时间在房产产权交易过户时，设计房产税的返还、加成征收。随着持有时间的增加在办理产权交易过户时，给予一定比例的房产税返还，以鼓励购房者长期持有房产。对于短期内频繁交易的房产，可以在办理产权交易过户时实行房产税的加成征收。个人拥有应税面积越大适用税率越高的累进定额税率、持有时间越短税率越高的加成征收，可使房产税在遏制炒房、挤压房产泡沫方面发挥更大的作用。

参考文献：

[1]何杨.存量房房产税征收的效应分析与影响测算.中央财经大学学报[J]. 2012（03）

[2]田国强.房产税改革的监管及长效机制建立.改革[J].2011（02）

[3]刘俊.房产税的立法基础.改革[J].2011（02）

[4]赵廉慧.房产税的物权法基础.税务研究[J].2011（04）

[5]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架.税务[J].2011（04）

[6]姚海放.宏观调控抑或税收法治：论房产税改革的目标.法学家[J].2011（03）

[7]崔琛. 我国房产税税制存在的问题及解决的建议[J].商业会计，2011，（05）

房产税实施细则范文第3篇

一、现有房产税征收模式分析

从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。

（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆

重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。

（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海

上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。

（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北

由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。

目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。

二、现有房产税征收模式的实践难点

目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。

（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点

1.现有房产税征收模式存在重复征税

无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。

2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平

我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。

同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。

（二）上海和重庆房产税相异的实践难点

1.以房产交易价为税基的重庆征收模式

首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。

2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式

首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。

三、构建符合中国国情的物业税征收模式

（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系

目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。

（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构

只有完善房地产评估制度，才能够合理确定税基。房产税的税基大致分为按物业价值和租金价值进行征税。由于目前我国房屋二级租金市场并不发达，因此租金价值征税基本行不通。而按物业价值进行征税，就必须由有公信力的估价机构进行估价。目前，房地产估价有四种方法，包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。由于估价对象未来的预期收益和开发商的开发成本很难获得，因此后三种方法目前来说很难行的通。而市场比较法则要求有大量的交易数据，目前我国的各种统计标准经常变化，导致数据严重失真。因此，如果要想合理评估房屋价值，必须收集大量数据，需要有公信力的评估机构。

（三）全国住房信息联网

房产税实施细则范文第4篇

“房产税暂行条例”是在1986年9月，但当时的条例规定对属于“经营性”的房产才征税，所以现在不少城市的商业地产，比如住宅、商铺和写字楼的出租，都有征收房产税。这一次则是要对民众“自用”的房产征收房产税。此次要对这些“非经营性”的房产征税，有关部门首先需要对房产税的征收对象和范围作出解释。重庆市这一次首先是对所谓“高档商品房”开征房产税，相信有关方面肯定会对何谓“高档商品房”有一个界定。但是与房产税开征有关的富有业主是否认同与配合，应该还会有很多“口水仗”要打。

自从去年5月27日国务院明确要“逐步推进房产税改革”以来，业界对是否应该征收，以及如何征收房产税的争议此起彼伏，从未消停。其中的一个最大法理障碍就是，内地的城市土地全部都是国有的，所有住宅不论高低档，使用期限大约都是70年。业主买楼只是买下地面上的建筑物，业主对土地没有产权，只有最长不超过70年的使用权。开征房产税的首要矛盾与问题就是，政府向属于国家的资产（土地）在征收房产税，这也是反对房产税开征者的最大反对“理据”。

因为房产税属于“地方税”种，开征权在中央，但具体征收及受惠得益主要在地方政府。它很有可能是各地做法皆不尽相同的一种“地方税”，而不是过去由中央统一划定细则的地方税。如果一旦开征，可能各城市的地方特色会有明显的差异，这是业界及坊间紧盯着的一个地方。

业界和媒体关注的第二大系列问题是，从何时开始征收？从新购住房、二套房、还是第三套房开始征收？按家庭人均面积、还是总房价的比例征收？

开征房产税，至少有三大问题亟需解决：一、须由国务院出面对1986年的“房产税暂行条例”进行修订。之前的规定是“个人所有非营业用的房产”免纳房产税，迄今依然有效、且并未曾更改。二、原规定是按房产原值打折或按房租价格的比率征收，新规定将按什么来征收？是按房产原值、市场价、还是评估值？需要明确厘定。三、还是应该由财政部出面制定新版房产税的“实施细则”。媒体报道，重庆是对“高档商品房”开征，而上海版的房产税方案，传闻是“只对新购房征收”。那么其他的城市会否有第三、四种可能呢？原来的暂行条例规定由各地自行制定实施细则，报财政部备案。如果任由各地方自以为阵，可能就会五花八门。有北京的法律界学者甚至认为，在重庆、上海等地试点开征房产税，应该由国务院出面来宣布，而不应该由各地自行宣布。

第三大问题是，房产税因何目的开征？开征房产税可能会解决哪些问题？房产税尚未开征，却已被官方和业界赋予了太多的重责与特别目的。诸如调控打压房价与抑制投机炒房、增加地方政府的财政收入及开辟固定税源、理顺税收体系、以及调节收入分配和缩小贫富差距等可能达得到、或者根本就达不到的一大堆假设与愿景。

按照财政部一位官员的话来讲，开征房产税能够帮助地方政府解决严重依赖“土地财政”的问题。而国土资源部的数据显示，2009年的卖地收入（土地收益）为1.59万亿元，去年达到2.7万亿元，土地出让成交总价同比增长70%。一份知名研究机构的报告指出，依照2009年全国高档住宅销售面积约为0.46亿平米估算，若房产税率为0.8%，则全国范围内对新增高档住宅将征收38.5亿元的税款，相比较去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元的收入，料很难取代土地财政在地方的影响。38.5亿元的预估房产税收入只占去年2.7万亿卖地收入的0.15%，简直太小儿科。

房产税实施细则范文第5篇

近来，业界关于房产税扩容时机、范围及征税细则等话题讨论激烈。理论界在关注上述问题的同时，还就房产税是否合法合理、条件是否成熟、如何进一步深化等问题进行研究。但就普通民众对房产税看法的关注不够，对房产税在中央宏观调控房价关键时期背景下的市场现实需求研究尚有较大空间。而事实上，民众是否了解房产税、是否拥护房产税对纳税工作的后续开展起着重要作用，现阶段楼市发展步入“价滞量缩”的微妙时期，能否藉房产税大规模扩容对房价产生影响，进而促进房地产市场走上理性的可持续发展道路，则是检验房产税实施细则是否科学合理的良好工具。就当前我国房产税试点与扩容问题，分析普通民众的心理渴望和市场对房产税所起作用的现实需求，研究如何将两者有效协调有较强的现实意义，也是本文探讨的主要问题。

二、房产税试点与扩容

1986年我国颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，对商业和写字楼以房产原值减除30%后的余值为税基，税率1.2%。由此可见，房产税在中国并非新税种，但该条例规定了住宅类房屋免税。所以对于大多数民众而言，从沪渝开始的以部分普通住宅为征税对象的房产税出台后，感觉还是新生事物。

2011年1月28日，上海市、重庆市作为试点城市开始征收房产税，前者征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率为0.6%；后者征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%～1.2%。2011年初，住房和城乡建设部要求当年6月底前，40个重点城市完成个人住房信息系统全国联网工作，当年年底以来，我国各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，为加快房产税扩容和提高二手房交易税做好技术准备。

目前所称房产税扩容指房产税试点扩容，即扩大房产税试点的城市范围。2012年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的多名税务系统工作人员进行房地产估价技术培训。这说明中央和地方有关部门正在围绕房产税试点的扩容密集进行人员和技术准备。房产税的开征技术日渐成熟，技术问题已不是征税的最大障碍。尽管目前尚无明确纳入下一批房产税试点的城市和区域，但一些地方政府的态度积极。曾有多个省级地方政府密集派人员赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。值得关注的是，在各地方政府此番积极筹备房产税扩容前几天，国土资源部曾在其官网公布“湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的房产税率不会太高”等信息，但当天傍晚遭撤下，接下来湖南、湖北两省极力否认房产税扩容的传闻。短短几日，地方政府态度急转，究竟是“两湖政府当时不想做吃螃蟹之人，还是各地方政府对房产税扩容拟定细则有了后续掌握更为乐观，尚不得而知。但从普通民众角度考虑，地方政府短短几日由极力排斥到大为配合的态度，给人些许不安。民众对房产税抱有的幻想是不是一厢情愿？而当前城市房地产市场最需要房产税带来的作用又是什么？

三、民众诉求与市场需求分析

（一）民众心理诉求

从2003年18号文后，我国城市房价进入疯狂上涨的轨道，虽然期间有短暂的滞胀或微跌，但总体保持“小跌大涨”的态势。国家在采取纯粹行政手段“住房限购令”之前，所采取的财政、金融、税收、土地等措施，调控效果不佳。房价发展至今，已经很难用“高”或者“低”来形容了，现实中多数有房人希望房价继续上涨，多数无房者觉得房价太过虚高，应该大幅回落。这种心理分化的社会现象正是由于近几年房价快速上涨导致的，从整体上看，看涨预期一直持续，其中间杂了很多无房民众的麻木与绝望。而近来以普通住宅为征税对象的房产税的出台，重新点燃这些无力购买住房的群体之希望，加之有些学者或媒体的观点进一步放大了这部分民众的心理诉求，他们希望通过征收房产税，房价能大幅下降，或者市场投机炒作能大量减少。而有房的民众，则更关注的是房产税的实施细则是什么，比如什么类型的住房征收、从第几套或多大面积标准以上征收、税率是多少等。这些人要等到具体细则公布以后，才能判读其情绪是抵触、配合，抑或是无所谓。

以上是从房产税可能对房价和自有资产的影响角度，分析不同群体民众可能有的心理。大体可以判断，无房民众希望出台房产税，并且能降低房价；而有房群体则可能更排斥，当然如果细则不影响其转售、出租等行为，甚至在很容易将税赋负担转嫁给下家的情况下，他们可能也表现出配合的态势。因此，对于房产税的心理诉求，将分为两大阵营。近日，某知名门户网站就房产税试点相关问题做了问卷调查，笔者借用其数据，分析如下。

问题一：上海版和重庆版房产税相比，您认为哪个比较严厉？问题二：上海、重庆房产税开征对房价走势有何影响？问题三：您是否赞成所在城市开征房产税？其选项和得票情况见图1。

三个问题中互斥性选项得票相差不多，这充分说明了上文定性分析的结论。民众对房产税问题的看法迥异，并且几乎是一个群体对另一个群体。这也预示着我国的房产税扩容实践除了要解决理论和技术方面的问题，还要面对很多由于民众心理层面导致的现实障碍。

（二）市场现实需求

目前我国经营性土地使用制度采用的是土地出让方式，政府按照规划对土地进行一级开发后投放到市场，地块受让开发商开发房产与购房者进行交易。以上全部过程为广义房地产市场，可分为土地出让市场和房屋买卖市场两个子市场，前者有明显的行政垄断性，后者市场化程度较高，为狭义的房地产市场。

1.土地出让市场现实需求

在土地出让市场中，政府尤其是各级地方政府占据主动的地位，从土地供应计划的制定到实际投放数量、投放节奏的控制，都有强烈的行政垄断色彩。在地方政府将土地收入作为财政主体收入的现阶段，地方政府更看重将要扩容的房产税能否给当地财政带来贡献。毫无疑问，房价高企进一步激发开发商拿地热情，拉高地价，地方政府收入增加。国家实行住房限购令之后，虽然房价跌幅不大但交易量明显萎缩，从而导致地方政府土地收入减少。根据财政部的数据，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。土地出让收益下滑，导致地方财政压力增大，这可能将加快房产税扩容的步伐。可以说，当前很多地方政府征收房产税热情高涨，其最主要的动力是保证当地财政收入。

2.房屋买卖市场现实需求

城市用地不断蔓延、新楼盘不断拔地而起的同时，伴随着的是房价过快上涨、房屋资源垄断、炒作、空置等局面。房价已严重超出普通购房人支付能力这一实情无须赘述，有学者对北京50个小区进行了空置率的调查，并依据调查家庭电表度数变化情况得出27.16%的空置率数据，推算出北京2007年有5400多万平方米已购商品房闲置。实践也证明，提高购房首付比例、提高贷款利率、提高存款准备金率等措施根本撼动不了房价高涨的根基，而限购令又因其行政色彩太浓为某些人所诟病，也确实影响着经济的活力。通过科学设计房产税细则，理想的房产税的出台和扩容是解决上述问题的良好途径。

四、制定理想房产税应注意的问题

（一）充分尊重民意，防止赋税负担转嫁

加大宣传力度，使民众对房产税的出台目的及征收细则有客观判断。房产税的征收涉及多方群体利益，凸显强化正确认识和加大解释力度的必要性。可通过多种途径，比如送政策入户、开设培训班等，在此过程中要深入了解普通民众对于房产税的看法和意见，并将其作为市场反馈的主要内容纳入房产税后续改革之中。

有种现象值得关注，即防止多套房拥有者将房产税新增税赋转嫁给下家，进而拉高房价或抬高租金。近日，很多以房地产中介为主要代表的“甲方”已经明确将此可能的负担转嫁给租房者。如有租房协议出现补充条款“若遇不可抗的政府行为对该房屋征收税费，乙方除按第4条之规定逐年增加租金之外，还应承担增加税费总额的80%。若乙方不愿支付，甲方有权中止合同，按第5条之规定由乙方承担违约责任”。这种“劫贫济富”的现象是普通民众最担心的，政府在制定房产税细则时应该考虑如何有效预防此类事件的发生。

（二）分类满足市场需求，将房产税定位于调节房价的利器

针对不同类型的市场需求，采取不同的解决措施。总理在2012年两会上提出要促进房价合理回归，指出房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。房产税无疑是调节房价走势的最有效手段。当然，前提是，必须将房产税设计成梯度型、重度型税种，同时，用于自住的首套房（或低于一定面积标准）一定要免征。这是满足房屋买卖市场现实需求的精准定位。对于土地出让市场现实需求，则要从改变地方政府官员意识和绩效考核标准入手，改变地方政府财政对土地收入的过度依赖，加快地区经济结构的优化进程才是可持续发展的上上策。

（三）严格执法，以技术手段和民众监督机制作为政策生命力保障

土地作为共有资源，与之不分家的房屋作为最基本的生活资料，任何人都有义务将家庭住房信息让渡给公众。据有关报道，全国住房信息系统预计2013年实现县级以上城市联网，届时，异地购房和多套购房行为监管，以及房地产税政策将具备基本的数据基础支持。在房产税征收过程，严格执行相关法律规定，加大偷税漏税打击力度。同时，强化和加大普通民众对房产税执法的监督意识和可行性建设空间，使房产税能在公平公正的大前提下，对房地产发展起到应有的作用。

参考文献：

1.袁竟凯.对进一步推动房产税改革的思考.经济师.2012.5

2.李木子.房产税试点扩大将成下一轮楼市调控重头戏.证券日报.2012.8.18

3.张敏.多省密集派员进京备战房产税试点扩容.中国证券报.2012.8.28

4.孟斌 张景秋 齐志营.北京市普通住宅空置量调查.城市问题.2009.4

房产税实施细则范文第6篇

国五条细则

2013年3月25日，广东省首先推出“国五条”地方细则，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策。新的国五条实施细则，普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。

由现在看来，国五条细则确实让房产市场冷一下温，当然，随之而来房产景象也够令人瞠目结舌。国五条细则出现的频繁度可想而知，想必是无可争议关键词汇之一。

房产税

一个“税”字，让太多的人惊慌失措。众多新闻资讯报道说，二手房交易征税20%的规定一直存在，但是在几乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，税务被完全转嫁到购房者身上，而这样的操作可以减轻二手房购房者所承担的税负。

从大部分城市概述性的调控内容中我们不难发现，众多细则均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。

至今房产税如何征收问题仍旧困扰着广大二手房购买者。从中短期看，20%个税问题还有待考量。

限价令

“限价”政策并不是一个新的政策，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为。

房产调控政策作为楼市变动的风向标，国五条细则下的房产税收，房贷比例，单身限购令等即对限制楼市投资性需求、遏制房价过快上涨起到了立竿见影的作用。虽然房地产投机性、投资性需求得到一定抑制，然而房价并未如购房者开始预期的大幅下降，反而开始一路攀升，不少购房者面对房价上涨的形势，楼市调控政策能否加码也成为了业内人士的热议话题。

钱荒

房产税实施细则范文第7篇

企业所得税政策规定及税务处理

《企业所得税实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。根据这条规定，确认企业所得税应税收入的基本原则为权责发生制。即只要是当期的收入，不论款项是否收到都要作当期收入。不属于当期收入的，即使收到款项，也不作为当期收入。但是《企业所得税法实施细则》第十九条又规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。根据第十九条规定，企业预收的租金收入，要按照收付实现制的原则确认收入。

针对上述问题，《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条对租金收入的确认作了更加明确的规定，即根据实施条例第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。出租方如果为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。

对纳税人取得的租金收入，根据国税函〔2010〕79号文件的解释，在计入应纳税所得额的时间确认上有两种处理方法。一是按照收付实现制的原则确认收入。即出租方按照交易合同或者协议规定的承租人应付租金的日期确认收入。此项规定适用于出租方与承租方虽然签订了跨年度租赁合同，但是合同约定租金不是提前一次性支付的，而是分期支付或者在租赁期满后一次性支付租金的情形。二是按照权责发生制原则确认收入。即出租方对提前一次性收取的租金，可以在合同规定的租赁期内，按照收入与费用配比的原则，分期均匀计入相关年度。这项规定适用于出租方与承租方既签订了跨年度的租赁合同，同时又明确了租金必须是提前一次性支付的情形。

综上所述，纳税人取得的预收租金收入，在计入企业所得税应税收入的时间上，应区别不同的情况，进行不同的税务处理，而不是由纳税人自由选择。因此，在上例中，出租方应计入应纳税所得额的租金收入，应在合同规定的租赁期内，按照收入与费用配比的原则，分期均匀计入相关年度，即2011年确认租金收入为40万元，2012年至2015年每年确认租金收入80万元，2016年确认租金收入为40万元。

营业税政策规定及税务处理

《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。第二十五条进一步明确，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

由此可见，预收租金缴纳营业税采取的是收付实现制，上述企业在2011年5月与另一公司签订书面合同，并约定于2011年12月20日前一次性收取5年的租金。其营业税纳税义务发生时间，应按照《营业税暂行条例实施细则》第二十四条、第二十五条的相关规定执行，即纳税人在2011年12月20日不论是否实际收到租金，都应在2011年12月份就5年的租金收入一次性申报缴纳营业税20万元（80×5×5%）。城建税和教育费附加在征收营业税的同时一并征收。

印花税政策规定及税务处理

《印花税暂行条例》第七条规定，应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。《印花税暂行条例施行细则》第十四条规定，条例第七条所说的书立或者领受时贴花，是指在合同签订时、书据立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花。因此，根据上述规定，上例中的出租方和承租方应当同时在2011年5月签订租赁协议时，分别按租赁协议标的的5年租金金额一次性缴纳印花税4000元（400万×1‰）。

房产税政策规定及税务处理

《房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。房产税暂行条例及相关法律法规对出租房产的租金收入，缴纳房产税的纳税义务发生时间不够明确。有的地区规定，将出租房屋的租金收入，在合同约定的租赁期内按月分摊申报缴纳房产税。也有的地方规定，对出租房屋的纳税人应在收取租金的次月，就取得的租金收入缴纳房产税。但对到税务机关代开发票的出租房屋的纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开票发票金额，一次性缴纳房产税。

（文/许建国）

房产税实施细则范文第8篇

【关键词】个人住房；股权投资和出租；涉税问题

由于经济的发展，人们为了安居乐业，个人财富主要集中在住房方面。随着万众创新和大众创业，一部分创业人士将住房投资入股。

一、个人住房股权投资的涉税问题

1.个人交易环节涉及的税种

个人住房投资入股在税法上视同销售，涉及的税种主要包括：

（1）增值税

假设深圳市居民个人股东拥有住房，建筑面积120平米， 购买时间为2016年4月30日前，持有时间不足2年，价值500万元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此进行演算。根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。鉴于此住房不足两年，需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

（2）附加税种及印花税

如城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%和印花税0.05%。需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

（3）个人所得税

税率是1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋满5年但不是首套房，个人所得税1%也要缴纳。需要缴纳个人所得税47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投资公司需要根据评估价格缴纳3%契税及0.05%的印花税。需缴纳契税及印花税145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。

此交易环节缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税和印花税等共计461，877.77元。

2.被投资公司持有环节涉及的税种

假设该公司的经营期限是20年， 涉及的税种主要包括：（1）房产税，该公司经营期限届满需缴纳房产税800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用税，土地级别每年每平米×土地使用面积（一般为建筑面积/楼房总层数）。假设该房产小区地块容积率为4.0，地段属于深圳市二级纳税等级即年每平米21元，该公司经营期间应缴纳土地使用税12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企业所得税，被投资公司将个人股东投资的住房可以作为固定资产按20年提取折旧，抵减企业所得税，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）该公司在经营期间持有房产在折旧费用递减企业所得税后仍需缴纳税款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。

以上（1）和（2）合计该住房在个人股东出售给被投资公司及被投资公司经营期间，共需缴纳税款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。

二、个人住房出租的涉税问题

个人住房出租涉及的税种主要包括：

1.增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人住房出租按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。因此，每月8000元的租金无需申报缴纳增值税及相关附加税种，税率是万分之五的印花税可以忽略不计。

2.房产税

2008年3月1日起，对个人出租住房不区分实际用途，均按出租收入4%的税率征收房产税，即每年应缴纳房产税3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投资企业在20年的经营期需缴纳房产税73，142.86元（相对于被投资公司持有该物业按余值缴纳房产税减少726，857.14元）。

3.个人所得税

对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。①每次（月）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；②每次（月）收入超过4000元：应纳税所得额=〖每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）〗×（1-20%）

在被投资公司经营期间，个人股东应缴纳个人所得税127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12个月×20年]

此外，被投资公司收到租金发票可以抵减企业所得税，即=8000/1.05×25%×12个月×20年=457，142.86元，相对于被投资公司持有物业计提折旧抵减企业所得税457，142.86元。个人股东将房产出租给被投资公司，个人股东所缴纳的税款房产税及个人所得税合计200，228.57元，相对于被投资公司取得租金发票抵减的企业所得税457，142.86元，还节税256，914.29元。

三、个人股东从被投资公司赎回住房的涉税问题

如果个人财富获得增长，需要从被投资公司赎回住房，相当于被投资公司向个人出售住房，由于涉及关联交易，还需要税局指定的专业评估公司评估作价。假设该房产没有增值，个人股东原价赎回，被投资公司需要缴纳的税种主要包括：

1.增值税及附加和印花税

由于该物业系2016年4月30前取得，仍然使用简易征收办法，不分持有物业年限，统一按照5%的征收率全额征收。被投资公司还需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）

增值税附加税种及印花税，需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]

2.土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含税收入。

（1）增值额=申报价-扣除项目金额

（2）扣除项目金额=原值+原契税+递增额（原值×递增年数×5%）

（3）增值额/扣除项目金额≤50%，税率为30%，速算扣除系数为0

50%

100%

200%

虽然个人股东按原价赎回该住房，但根据现行税法规定，主管税局对此交易的价格认为明显偏低，应找有资质的资产评估机构进行评估，以评估价来确认该笔交易是否缴纳土地增值税及计算应缴纳的土地增值税额。

3.契税

个人需要缴纳契税（面积在90平米一下并且是首套房的可以缴纳1%，，面积在90平米以上144平米以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）及0.05%的印花税。个人股东赎回该住房需缴纳契税及印花税50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）

四、个人住房股权投资和出租的筹划建议

个人股东将住房进行股权投资在交易环节和被投资公司经营期间，个人股东及被投资公司需要缴纳各种税款1，167，334.91元；而个人股东仅将住房出租给被投资公司收取租金，被投资公司以此租金抵减纳税所得额，个人股东及被投资企业双方还少缴纳税款256，914.29元；至此，个人住房股权投资和个人出租住房给被投资公司，综合缴纳税款差异达到1，424，249.20元。

综上所述，如果避免缴纳转让环节的契税和土地增值税、及每年缴纳的房产税、土地使用税，还是个人持有物业出租较好。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业所得税法及实施条例》.

[2]《中华人民共和国企业房产税暂行条例及实施细则》.

[3]《中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则》.

[4]《中华人民共和国土地使用税暂行条例及实施细则》.

[5]《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》.

[6]《中华人民共和国个人所得税法及实施条例》.

[7]《中华人民共和国契税暂行条例及实施细则》.

房产税实施细则范文第9篇

征收房产税的目的就是运用税收杠杆，加强对房产的管理，合理调节房产所有人和经营人的收入。著名财经评论人叶檀坚定不移地支持房产税的实施乃至在全国使用。她认为，住宅地产的房产税能够抑制房价的效果立竿见影；将成为“十二五”期间地方政府最重要的收入来源，是税费整体改革中的突破口。房产税可以推动公共财政的制度改革，甚至可以改变分税制后遗症,让各级政府财政取得均衡，让投资者与普通工薪阶层的财富略微趋向于均衡。

她甚至盛赞房产税是我国房地产市场、甚至中国宏观经济的里程碑事件，如果房产税机制能够顺利大面积实施，就可以让地方财政透明，并与土地财政划清界限，同时也会改变实体经济与虚拟经济丰瘠不均的情况，并且预言房产税不开征，这一天就永远不会到来。

对房产税持怀疑、反对意见的著名经济学家郎咸平教授，态度之强烈、言辞之犀利也是前所未见，以致发出“房产税的征收无异于从人民身上割肉”的惊人之语。

郎咸平认为房产税没有合法性基础，一般而言，房产税是对土地所有人进行征税，但是中国的土地不是私有制，土地是属于国家的，并不是购房者的，所以购房者根本就没有缴纳房产税的私有化基础。

郎教授并用美国的制度来做对比：美国是土地私有，因此由土地所有人缴纳地产税有其合理性。而且美国推出房产税的目的不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民，让老百姓获得更高的价值。

对于叶檀“将成为‘十二五’期间地方政府最重要的收入来源”一说，郎教授也反对称：房产税是唯一不创造收入的税种，其他的税种包括营业税、所得税等，都是个人赚钱之后，从收入中拿其中一部分给政府，但是房产税不同，房产税是政府主动上门收取的，并不是来自于某项收入。

北京师范大学房地产中心主任董藩教授在重庆房地产峰会上说，中国征收房产税其实是不通法理的。董藩说：“世界上所有征收这种税的国家，都是实行土地私有化的，这才存在土地增值，才征税，实际上征收的是土地增值税。”他说，事实上，房子增值的部分就在于土地，上面的砖瓦什么的都是在贬值的。如果按照这个规定，在中国土地是国有的，根本就不是属于你的财产，却要征你的税，所以按照法理，房产税是说不通的。

相比而言，财税法研究专家、中国政法大学民商经济法学院、北京大学财经法研究中心民营企业税法研究室主任翟继光副教授点评房产税的征收则显得理性许多。

翟继光认为，“税收法定原则”是税法的最高原则，它的基本含义是基本税收制度，即纳税人、征税对象、税率等基本税收要素应当由法律明确规定，原则上不允许授权立法。税收法定原则中的“法”是最高立法机关制定的法律，不包括政府制定的行政法规。不过，“时至今日，中国现行的19个税种，通过全国人大立法的，仅有个人所得税法和企业所得税法两部。”

从法治较为完善国家的经验来看，征税从来都是议会的基本职权之一，一个国家的几乎全部税种都是由议会通过法律来征收的，只有极少数不太重要的税种才会授权政府开征。是谓“无议会，不征税”。

不过，沪渝两地目前房产税的征收并非极端论者所述，没有任何法律依据、违背《立法法》和《房产税暂行条例》。理由是，《房产税暂行条例》第十条规定：“施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。”

“这实际上给地方留出了试点房产税的空间”，翟继光说，“严格来讲，上海和重庆并不是开征一个新税种”。两地只是将《房产税暂行条例》第五条所规定的“个人所有非营业用的房产”的免税政策予以修改而已，地方政府既然有权制定“实施细则”，也有权对相关条款进行“解释”，上海和重庆试点对“个人所有非营业用的房产”开征房产税可以认为是对《房产税暂行条例》的解释，当然，这种解释有些“过分”，已经超越了解释的界限，但仍可以认为是一种扩大解释，即将“个人所有非营业用的房产”解释为一定标准以内的房产，如一家一套以内或者人均60平方米以内等，超过这一标准就不属于“非营业用的房产”，不属于免税的范围，就可以征税。

房产税实施细则范文第10篇

今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云向法晚记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。

据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

房产税征收 已开始培训人才

房产税的试点区域正在不断扩大，这一消息近期又被税务人员培训所“证实”。据媒体报道，8月14日，中国人民大学公共管理学院大楼449报告厅内，来自全国30多个省市的约70名税务系统人员正聚精会神地听讲座。

这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班正在进行。

“这个培训，主要学习房地产评估技术应用与操作。”8月14日，人民大学公共管理学院张占录教授向记者证实。

其中一位学员更是毫不回避地告诉记者，总局派他们学习房产税批量评估技术，为将来大范围实施的房产税作准备，在校学习4个月，从9月17日开始实习2个月。

今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云告诉本报记者，最近了解此事的媒体很多，具体细节他们也不清楚，不过房产税改革征收细则确实正在制定中，对于具体的征收细节以及方案出炉时间还未确定。

“房产税改革之所以会在现阶段加快推进，其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系，增加税收才是主要的目的。”多位专家分析称。

对比：“两湖”方案渝沪方案

“两湖”方案 按市场价交税

“此次培训，重点涉及对存量房征税进行税基评估。”在人民大学培训的一名学员告诉记者。

业界认为，上海、重庆的试点主要侧重将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业，不需要按税基评估；而两湖的试点将侧重于计税依据改为评估市场价，必须按税基评估。

在重庆的试点中，方案提到“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税”，这也就是说，重庆征税是按住房的原有的价格征收，不按当前的市场价格。

从目前传出的湖南湖北方案来看，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价，也就是说将按市场价格征收，在房产处于上升通道的时候，房主交的税当然要多一些。

案例

一套应税住房

成交价：100万元

当前市场评估价：200万元

重庆方案：按100万元交房产税

“两湖”方案：按200万元交房产税

相比：在税率一样的情况，“两湖”方案交的房产税要多一倍

对多套房的居民影响比较大

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常小。所以后期房产税扩大化对二套以上全面收取的可能性非常大。

目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，对于他们可能会有比较大的影响。

张大伟还认为，北京短期试点的可能性不大，作为首都，北京的产权属性更复杂，短期内试点的可能性不大。

房产税税率可能不会太高

“试点是肯定的，技术以及软件方面的工作正在准备，部分已经完成。”日前，一房地产业内人士向记者证实湖北试点房产税已经是板上钉钉子的事情，不过具体试点城市名单、征收时间、细则等尚未确定。“房产税扩容可能会扩大到第二套存量房，存量房计税价格评估系统等都是为房产税改革做准备。”

国家税务总局财产行为税司综合处人士透露，湖北湖南最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。

住建部称，在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，为存量房征税提供了重要基础。

“试点在两湖"两型社会"建设的体系之下，用的是同一套方案。”8月15日，湖北省统计局副局长叶青称，“两湖试点最核心的是对房产按市场评估值征税，且合并房产税和城镇土地税。”

新闻延伸

上海：人均超过60平方米 开始征税

2011年初，上海市、重庆市相继宣布，从当年1月28日起开始征收个人住房房产税。

根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

对于房产税的税收减免，规定上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。

人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法规定计算征收房产税。

重庆：征税对象 面向高档住宅

根据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。

应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税，收税率为0.5%-1.2%。