试点的房产税征收模式探析

从十六届三中全会提出在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，到2011年重庆和上海进行试点征收房产税和2012年在湖北、湖南试点另一种房地产税改革，房产税的征收正在从“空转”到逐步推向全国。然而，房产税要真正推向全国，还有一系列工作需要继续完善。其中，房产税的征收模式尤为重要，而在征收模式中最关健的三点则是税基、征税对象和税率，直接关系到征税是否公平和可持续。

一、现有房产税征收模式分析

从目前出台的相关政策，房产税的征收模式可以分为三种，即以房地产交易价为税基的重庆征收模式、以房地产市场价格确定的评估值为税基的上海征收模式以及以市场评估值为税基的湖北模式。表1列出重庆和上海房产税的具体细则比较。

（一）以房产交易价为税基的征收模式——重庆

重庆以房地产交易价为税基的征收模式，其最大优点在于以高档住房为征税对象，符合目前整个宏观调控政策的趋势。房产税是一种财产税，主要功能在于调节贫富差距，实现财富的二次分配，而重庆针对高档住房征收房产税并且将税收全部用于公租房建设则恰好体现了房产税的初衷。对于“三无人员”的第二套普通商品住宅进行征税，可以合理遏制投机行为。

（二）以房地产市场价格确定的评估值为税基的征收模式——上海

上海市是以市场交易价格确定的评估值为税基的模式，评估值按周期进行重估，确保了税基的相对稳定。因为房地产行业的特殊性，其波动很大。从目前发达国家的经验来看，都会采取相应的办法确保税基的稳定。例如美国，每年都会对房地产价格设定一个上限，这样就避免了因为市场不理所带来的征税不公平。同时，这种税基变化不大，避免了因为税金大额地额外支出，影响家庭正常的消费支出。

（三）以市场评估值为税基的征收模式——湖北

由于目前湖北省房产税实施细则并未出台，具体的税率之类的数据无法得知。而国家税务总局财产和行为税司司长陈杰在讲话中透露，该司今年要做好四项税收政策改革工作，其中一项就是在湖北、湖南进行房产税、城镇土地税合并的改革试点。湖北省发改委人士则透露房产税最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。

目前世界上的房产税，税基大致可以分为物业价值和估算租金价值，湖北省的试点征收模式则属于按物业价值征收。而合并了房产税和城镇土地税，则解决了我国目前房地产行业存在的税种重复设置的现象。

二、现有房产税征收模式的实践难点

目前，上海和重庆房产税已经试点了一年，存在着共同的实践难点，但由于具体的房产税实施细则和征税环境不同，又会存在相异的实践难点。

（一）现有房产税征收模式存在共同的实践难点

1.现有房产税征收模式存在重复征税

无论是上海模式还是重庆模式，都是以房地产交易价作为评估基础确定税基的，存在着重复征税。据初步统计，目前我国房地产税种达10多种，关于房地产收费更是多达50余项，存在着严重的重复征税现象。例如，在流通环节已经征收了城镇土地使用税、营业税、土地增值税和所得税，再征收房产税就会存在相应的重复征税。

2.产权关系复杂，房产税征收税基不公平

我国是社会主义公有制国家，城市土地属于国家，居民只具有建设用地使用权，这一点与欧美发达国家不同。我国属于住宅私有制、土地公有制，比较类似于我国香港和新加坡，新加坡采取土地住宅一起征税，我国香港则按照租金价值进行征税。

同时，由于我国住房政策经常变动，导致目前社会上存在着多种权属关系的房屋，大致包括房改房、央产房、仅有使用权的房屋、经适房、限价房、公租房、定向安置房等数十种房屋，要想合理评估出这些房屋的价值，必须理顺权属关系。如果按照目前上海和重庆的征收方案统一对待，则存在征税不公平。

（二）上海和重庆房产税相异的实践难点

1.以房产交易价为税基的重庆征收模式

首先，现实操作难度较大，需要调查该区域商品房的销售均价，才能确定项目是否属于征税范围。其次，重庆对于三无人员第二套房征收房产税，不利于人才的引进，对人才流动构成障碍，不利于经济建设。

2.以房地产市场价格确定评估值为税基的上海征收模式

首先，仅以增量为征收对象，对于存量不征收，造成税收的不公平。其次，仅对60平方米以上的新增住房征税，但房产税不应单从面积上考虑，更重要的参照标准应该是物业价值。最后，房产税属地方税种，税收应用于地方的公共服务，但上海房产税实施细则并未说明房产税的用途。

三、构建符合中国国情的物业税征收模式

（一）理顺现有房地产行业的税种，建立以持有税为主体的房地产税收体系

目前我国房地产行业的税收体系庞杂，征税存在交叉和重复的现象。因此，需要在理顺现有60多种房地产税费的情况下，将其中重复征税的纳入到房产税一并征收。这不仅可以降低政府的征税成本，也可避免居民的税负过重。同时，政府应该修改现有的房地产法规，为征收房产税提供法律依据，逐步建立起以持有税为主体的房地产税收体系。

（二）完善现有房地产评估制度，建立有公信力的评估机构

只有完善房地产评估制度，才能够合理确定税基。房产税的税基大致分为按物业价值和租金价值进行征税。由于目前我国房屋二级租金市场并不发达，因此租金价值征税基本行不通。而按物业价值进行征税，就必须由有公信力的估价机构进行估价。目前，房地产估价有四种方法，包括市场比较法、收益法、成本法和假设开发法。由于估价对象未来的预期收益和开发商的开发成本很难获得，因此后三种方法目前来说很难行的通。而市场比较法则要求有大量的交易数据，目前我国的各种统计标准经常变化，导致数据严重失真。因此，如果要想合理评估房屋价值，必须收集大量数据，需要有公信力的评估机构。

（三）全国住房信息联网

只有实现全国住房信息联网，才能正确确定纳税人。从国外经验来看，为了保障中低收入人群的自住需求，会对这部分人给予相应的优惠措施。因此，是否征收房产税是基于消费者购房行为的目的来判断的，住房信息则成为判断其购房目的的最基本依据。在今年6月底之前，全国40个城市的个人住房信息与住建部联网。根据住建部的长期规划，未来个人住房信息系统还将覆盖全国256个地级市，并可能包含婚姻、户籍等信息。住房信息系统的全国联网，不仅可以为国家执行各种宏观调控政策（如限购令等）提供依据，而且能为房产税的征收提供依据,为将来在全国征收房产税奠定基础。