我国住房抵押贷款证券化风险浅析

【摘要】住房抵押贷款证券化的产生，对房地产的融资拓宽了新的道路，也为证券业的发展做出了重大的贡献，对房地产、证券市场、社会的发展有不可磨灭的功劳。然而在它的产生之际也带来了一些风险，这些风险如果处理的不当，也会阻碍社会经济的发展。

【关键词】住房抵押贷款证券化，风险，对策建议

一、住房抵押贷款及其证券化的定义

住房抵押贷款证券化是指金融机构 （主要是商业银行） 把自己所持有的流动性较差，但具有未来稳定的现金流入，以其为支撑的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。抵押贷款的参与者包括：发起人，特殊目的机构（SPV）、证券承销商、信用增级机构、信用评级机构、服务人、托管人、投资者。

二、住房抵押贷款证券化的风险表现

（一）我国住房抵押贷款证券化的风险表现

住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，它是建立在住房抵押贷款的基础上的，由SPV从初始贷款人（一般为商业银行）那里购买抵押贷款债权，经过信用评级和增级后，发行相应的有价证券，为小额投资者融资提供了一种有效的渠道。住房抵押贷款证券化，对于每个环节，都有可能存在风险：

1，购房者在贷款阶段可能存在的风险。购房者从金融机构获得抵押贷款是这一系统的前提，这一贷款的质量，直接影响着整个系统的安全和顺利。其风险会存在以下方面：

①抵押住房的价值问题，如果银行对抵押产品不能进行准确的评估，抵押住房的产权归属问题不明确，也会关系到抵押贷款的安全性。住房抵押贷款证券化是在住房抵押贷款的基础上发展来的。这种衍生产品的出现就是为了弥补原生金融产品的不足，规避其风险。如果本身的原生产品存在风险，那么就会使该证券的风险加大。

②借款人的违约风险。借款人的违约行为划分为理性违约和被迫违约行为。理性违约行为是指房价在出现剧烈波动时，借款人通过理性的判断，而发生违约行为。被迫违约，是指房价走低，利率大幅度升高，借款人没有能力偿还的违约行为。

③提前还贷的风险。提前偿付会对债券持有人产生两方面不利的影响：一是，利率上升的时候，抵押证券的价格会下降，并且下降更大的幅度，因为高利率将降低早偿率，增加对低于市场利率的投资数量，从而使投资者遭遇扩张风险；二是在利率下降的环境下，抵押证券的价格上涨幅度会因为早偿的可能性而被迫降低，所以投资者面临紧缩风险。

2，转让阶段可能存在的风险。资产证券化中，很重要的一点就是风险隔离。这个债权是否都完全转移对于证券的质量产生重大的影响。如果只是一种委托和受托的关系，金融机构的贷款风险没有转移，资产仍在银行的资产负债表上；而对于特设机构（SPV）来说，风险和收益是不对等的。另外还可能存在道德风险问题，即金融机构可能放松对贷款的质量控制，这会增加特设机构的风险。

3，特设机构拥有的住房抵押贷款债券信用等级下降的风险。因为证券化交易与构成交易的基础包含有许多复杂的因素，如果其中的一个因素恶化，会使等级降低。在信用增级阶段，由于我国缺乏担保制度，没有统一的登记机构，因此我国的信用增级的成本高。

4，住房抵押贷款发行阶段可能存在的市场风险，即特设机构发行的住房抵押贷款证券无人购买或者只能低价出售而造成的风险。

5，证券偿还阶段的风险。住房抵押地爱看证券到期时，特设机构不能向投资者兑付债权本息，住房抵押贷款也不能顺利进行下去。

三、我国房地产抵押贷款证券化风险的防范措施与对策建议

（一）个人信用制度的建立和完善。可以在国内推广建立个人账户体系，通过各银行、各地区的网络，建立起国家个人信用系统。

（二）对特殊机构的要求。特殊机构（SPV）在购买金融机构提供的债权时，对贷款质量进行严格审查，只购买质量较高的债权，同时加大宣传力度，使金融机构明确贷款质量优劣的重要性，从而保证贷款质量的控制。

（三）成立专门的债券评级机构，加强信用的升级和评估。借鉴外国的经验，大力发展培育国内具有权威性的，有影响力的资信评级机构。发展自负盈亏的评级机构，学习先进的评级技术，借鉴丰富的信用评级经验，提供信用评级水平，发展具有我国国情的评级体系。

（四）对于提前偿付风险的防范。提前偿付风险始终存在于MBS中，提前偿付锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现，借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。

（五）信用风险的防范。证券产品的信用增级。信用增级为投资者提供信用保护，减少违约风险的一种重要手段。表现在，提升抵押贷款证券的信用级别，为投资者提供决策参考；降低发行人的融资成本；对证券化交易提供一定的约束。

（六）利率风险的防范。推进利率的市场化，目前我国住房抵押贷款主要是浮动利率，利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策，不像其他国家那样实行利率市场化，非市场化利率很难通过建立模型来度量和预测。

（七）完善保险体系，利用保险机制分散、转移风险。要尽快建立专业性和政策性相结合的住房贷款保险体系。对银行的非系统风险，课采取银行和保险公司合作的方法，对低于住房进行财产保险。另外，要求向银行按揭购房的借款人将其抵押住房投保房屋财产险。通过这些措施，将有效分散和减少在住房信贷中的风险，避免银行遭受不必要的损失。

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