中美房地产信贷特征及风险比较

内容提要：房地产信贷是房地产金融的基础与核心。由于发展阶段、市场化程度和制度基础的不同，目前中美房地产信贷在市场规模与发展潜力、信贷市场发展成熟度、信贷结构不同和房地产业融资方式等方面都存在差别。在房地产市场繁荣和衰退的周期运行过程中，银行始终面临着信贷风险，但中美在风险产生的根源、风险的分布不同、贷款者信用风险和违约风险等方面都存在很大差别。

关键词：房地产信贷；房地产周期；信贷风险；违约风险

中图分类号：F832.45　文献标识码：A　文章编号：1003-4161(2011)01-0142-05

房地产信贷是房地产金融的基础与核心。房地产金融以基本的信贷业务为起点，至今房地产信贷仍然占据了房地产金融的主要部分，对房地产金融安全和市场波动具有重要的作用。

房地产信贷对微观主体和宏观经济都具有积极的作用。微观方面，个人通过信贷方式克服了消费者面临的流动性约束，有利于实现购买力的跨期转移，实现消费者的跨期效用最大化.以信贷为主的金融市场的发达程度和信贷政策对于住房消费具有极大的影响；信贷也是房地产企业较为可靠而成本较低的融资渠道；金融机构通过开发多种多样的金融工具，比如住房公积金、住房储蓄存款、抵押贷款证券、房地产信托基金等，将小额而分散的住房储蓄集聚起来，转变为住房投资，满足大规模的社会化住房投资所需要的资金。宏观方面，房地产信贷市场也为宏观调控提供了一个场所和工具，政府通过信贷控制、改变利率或者税收政策来加强住房信贷的自发调节作用，会进一步缩小经济波动。

由于发展阶段、市场化程度和制度基础的不同，目前中美房地产信贷在总体规模、在国民经济中的地位、信贷结构等方面都存在一些显著的区别，这些差别导致了房地产信贷与房地产周期、短期宏观经济波动的互动关系上呈现不同的特征。了解这些差别，对于借鉴美国次贷危机的经验教训，更好的防范房地产信贷的周期性风险、其他系统性风险以及非系统性风险都具有积极意义。

一、中美房地产信贷现状特征比较

(一)中国房地产信贷现状特征

中国房地产贷款主要分为个人住房按揭贷款和房地产开发贷款。根据央行公布的数字，在2009年底居民按揭贷款和房地产开发的总额为7.33万亿元人民币，占商业银行全部贷款的比重从1998年末的4％提高到2009年末的18.3％，占GDP的21.86％。美国商业银行房地产贷款占据了商业银行信贷资产的一半以上，与美国相比，中国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。图1列示了2003―2009年全国房地产信贷余额、开发贷款余额和个人住房按揭贷款余额的发展变化情况。

1.个人住房按揭贷款具有较大发展潜力。自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款实现了较快的发展速度。2003年以来，由于房地产市场持续火爆，房地产信贷更是呈现出爆发性增长态势。2009年底，中国个人住房按揭贷款余额为4.8万亿，占整个国内银行体系贷款总额的11.1％左右，占GDP的比例为12％左右。而美国2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的34％，占GDP的71.6％。

2.房地产业对房地产开发贷款依赖程度较高。到2009年底，中国房地产开发贷款余额2.53万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6.66％左右。近年来，由于上市、发债等直接融资渠道的增加，房地产企业对银行业信贷依赖程度有所降低。国内信贷占房地产企业资金来源的比重由2003年6月末的25.99％下降到2010年5月的20.3％。自筹资金占35.0％，其他资金占4J4.1％(见表1)。在其他资金里，定金及预收款占55.7％，个人按揭贷款占31.1％。考虑国内信贷和销售款回笼中的住房按揭贷款，那么房地产开发对银行信贷依赖程度大约为34.1％。从另一侧面来分析，反应房地产金融风险的金融杠杆指标之一――按揭贷款与房地产行业资金来源之比，从2008年底的2.48增加到2009年的3.19，说明杠杆指标较高，房地产信贷存在一定风险。

3.住房信贷增长促进了住房投资扩大。虽然住房贷款是一种消费贷款，不会直接贷放给房地产开发商，但是住房贷款促进了住房销售，转变为开发商的销售收入，成为开发商的一项重要资金来源，在中国房地产开发企业到位资金中，定金和预收款的比重约27％。而定金和预收款中很大一部分应该是由住房抵押贷款转来的。

4.信贷资金的快速增长是房价持续高涨、市场繁荣的重要推动力量。根据国家统计局公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资36 232亿元，比上年增长16.1％。其中，国内贷款11293亿元，增长了48.5％，这部分资金大部分来源于银行；同期全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录，其中新房成交价格涨幅第一次超过了20％，达24％。数据说明，中国房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

(二)美国房地产信贷现状特征

美国房地产金融市场是以私营金融机构为主体的私人信用经济。房地产信贷是支撑美国建筑业和解决住房问题的重要金融杠杆。美国房地产贷款是银行发放的为客户取得不动产提供融资的贷款。按美联储的统计口径，美国商业银行的房地产贷款分为5大类，分别是：建设与土地开发、非农场非住宅、农场贷款、多户住宅和1-4户住宅。一般将前4类归为商业房地产贷款，1-4户住宅贷款被归类为住宅房地产贷款。1987―2009年期间，美国商业银行房地产贷款总量随较长时期的经济繁荣以及商业银行资产负债的扩张而急剧膨胀，年均增长率达到9.6％，不仅高于商业银行资产和贷款的增长速度，更是远远高于工商业贷款和消费者贷款的增长速度。1987年美国商业银行房地产贷款余额为5 022亿美元，2009年增加到3.8万亿美元，增长了7.57倍。1987年房地产贷款在总贷款中的占比为31.4％，而2009年则上升到56.6％，占据了商业银行贷款总额的半壁江山，成为美国商业银行最重要的信贷资产，房地产贷款在美国商业银行资产中的相对重要性持续上升。除商业银行之外，美国购房者还有其他获得贷款的渠道，比如非银行类住房抵押贷款公司，以及市场中存在大量独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人。

1.私营金融机构占主体。美国的房地产金融业务以各种私有金融机构为主体，这些私营金融机构主要有商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等。美国购房者大多数通过这些私营金融机构的住房抵押贷款来解决住房问题。联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mac，简称房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，简称房地美)是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，分别设立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受美国政府支持的特殊金融机构。两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷

款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。

2.房地产贷款结构以消费信贷为主。美国的房地产抵押贷款以消费信贷为主，主要是为个人买房提供资金。个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76％，如果加上多户住宅贷款，则比例高达82.4％。其他贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6％。这种贷款结构是与美国住房市场供求基本平衡的市场特点相联系的，其目的在于为购房者提供资金支持，以促进商品房销售。

3.住宅房地产贷款品种丰富，市场完善。为了适应经济形势的变化，同时满足购房者不同的贷款要求和投资者的投资愿望：经过多年的发展，美国房地产抵押市场形成了丰富多样的抵押品种，大概可以按如下内容分成几大类。按利率是否可变可分为：固定利率抵押和可调利率抵押；按抵押的年期可分为5年、10年、15年、20年、30年等；按还期方式可分为：平均摊还，递增还款、气球抵押；按提供抵押信用保险的机构分为，FHA抵押、VA抵押、常规抵押等。仅联邦国民抵押贷款协会(房利美)推出的抵押品种就有十几种。

(三)中关房地产信贷现状特征比较

1.房地产信贷市场规模与发展潜力不同。一个国家的房地产市场与其经济整体发展水平密切相关。2009年中国房地产信贷余额为7.33万亿人民币，全年GDP 33.53万亿人民币，占GDP的比例为21.9％，而美国2009年房地产信贷是3.80万亿美元，当年GDP12.79万亿美元，信贷占GDP比例为29.7％。中国信贷总量低于美国，在GDP中所占的比例也较低，说明房地产信贷市场远未饱和。美国的房地产信贷市场有上百年历史，住房按揭市场也有50多年，中国房地产信贷市场、特别是个人住房按揭贷款市场刚12年，未来仍有空间继续通过信贷扩张来推动行业发展。

2.房地产信贷市场发展成熟度不同。美国具有高度发达的市场经济体系，与其相对应的是一个具有充分多元化和多样性的成熟房地产金融市场，房地产信用和贷款支持方面相对成熟。例如美国个人住房按揭贷款市场分类十分详细，可满足不同类型投融资需求；中国房地产信贷从1998年房改后个人住房按揭贷款正式启动至今仅有20多年发展历史。与成熟发达的房地产金融市场相比，中国的房地产信贷仍然存在很多问题，如缺乏以利率为主的调控信贷规模与结构的市场化信贷调控机制，开发资金来源过多依赖信贷资金，融资成本较高等。

3.房地产信贷结构不同。美国的房地产抵押贷款中个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76％～82.4％，是与美国住房市场供求基本平衡的市场特点相适应的；目前中国个人住房按揭贷款占房地产贷款余额的比重为65.48％，开发信贷占有34.52的比例，银行开发贷款比例较高一方面说明中国房地产企业开发资金对于银行信贷资金的依赖性较强，另一方面也是与中国房地产市场总体供不应求的市场结构相适应。随着城市化进程的加快和经济的发展，必须通过房地产开发解决大量流动人口进城问题，改善人民居住条件，因此，房地产企业需要更多的资金支持以提供更多的住房供应来满足不断增长的住房需求。

4.房地产业融资方式不同。中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产行业中的开发商借款有20％左右来自于银行贷款，加上个人住房按揭贷款，资金来源中还有34.1％左右的资金直接依赖商业银行贷款，因此商业银行对房地产行业的发展产生直接而重要的影响，同时也承担着房地产行业波动产生的巨大风险。而在美国，开发商和购房者对银行依赖程度相对较低，很多开发商本身就是大型财团或上市集团公司，或者都以大型财团或大型集团公司为背景，融资渠道相对广泛。

5.贷款制度不同。中美个人住房按揭贷款在利率、首付比和典型贷款期限等方面存在差异。浮动利率与可调整利率都可以及时反映资本市场上资金的供求状况，减小借贷双方承担的利率变动的风险。中国的首付比较高，贷款期限较短，贷款风险较小，利率较高。

二、中美房地产信贷风险比较

在房地产市场繁荣和衰退的周期运行过程中，银行始终面临着信贷风险。房地产信贷风险，指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误管理不善或市场环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性。中国房地产信贷在金融总量中所占的比例越来越高，房地产贷款快速增长，银行业信贷支持在房地产行业发展的过程中发挥了关键作用，同时也成为风险最为集中的领域。

(一)中国房地产信贷风险特征

中国房地产业中的每一个关键环节，从土地使用权的购买、开发商融资，到消费者抵押贷款，大部分资金都来源于银行的贷款。金融市场发育不够健全，商业银行在承担了房地产业大部分资金需求的同时，也积聚了房地产业大量融资风险。从人民银行《中国房地产金融报告》中的数据可以看出，2007年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为2.74％，其中：个人住房贷款不良率平均为1.08％，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为5.04％。由于房地产信贷占到银行贷款的比例达到18.3％，并且继续上升，房地产信贷潜伏的危机不容忽视，房地产市场的信贷管理与风险控制，成为当前中国金融市场的核心所在。

1.房地产信贷的顺周期性使银行业面临较大风险。房地产市场的火爆以及过度的投机，致使房价短期内迅速上扬，也可能导致其价格在短期内迅速回落。当房地产市场繁荣时，房地产价格不断上升，银行资金贷出意愿较强，住房信贷金融机构缺乏风险防范手段，积极扩张信贷规模，对于开发商融资给予过度支持，对房地产开发项目的风险识别不足。

当房地产信贷政策紧缩时，即房地产贷款量下降时，房地产贷款违约率上升，从而信用风险上升。抵押贷款利率上升导致购房者还款违约率上升，导致商业银行的坏账比率上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。

2.信贷结构“短存长贷”的矛盾使得银行业潜伏着相当大的风险。突出表现在个人住房抵押贷款，由于其风险较低收益稳定，一直被银行视作优质贷款。随着个人住房抵押贷款业务的不断发展，个人住房贷款在商业银行信贷总量中所占比例逐步提高，贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理性。由于中国的住房抵押贷款没有被证券化，银行无法通过出售证券化产品增加流动性、分散风险，长期贷款的风险都系在银行这一根线上。

3.信用风险。首先是抵押物价值风险。债务人通过不正当手段，比如在买卖合同中故意提高房价或通过评估故意抬高价格，从而达到提高借贷额度的目的，导致借贷额超过抵押物变现价值，使得债权人利益难以得到有效保障；其次是债务人信用风

险。表面上看，中国房地产信贷制度很严格，银行贷款之前要对贷款者的月收益情况、信用情况和抵押情况进行综合评价。但由于个人征信体系缺失，银行在审查住房按揭贷款人资格时，只要个人公司证明，贷款人可以很容易用假的收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款。这样很容易造成月供支出占实际月收入比重过大的情况。据统计，住房按揭贷款人当中，54.1％的人月供占其收入的20％50％，甚至有31.8％的人，月供占到了其收入的50％以上，超过了银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)”的警戒线；第三，处置抵押物的法律不健全。在抵押物处置的具体操作过程中，一旦债务人违约，那么债权人就会提出对抵押物的处分，但是，在中国现阶段，法院、执行部门对抵押物的执行实施难度很大。

(二)美国房地产信贷风险特征

美国房地产信贷市场经过上百年的发展已经十分成熟，建立了完善的信贷制度、信用制度和较为系统的信贷风险防范体系。然而，由于实行抵押贷款证券化，银行获得了过多的流动性，为了更高的利息收益，银行倾向于给信用不好的人发放贷款，使得信贷风险激增。次贷危机正是这种风险的集中反应。

按照贷款质量的不同，美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场(Prime Market)、“ALT-A”(Alternative A)贷款市场，和次级贷款市场(Subprime Market)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户；次级市场面向信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人；“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。

次级市场是一个高风险、高回报的市场，次级市场的贷款公司大胆推出各种新的贷款产品以吸引信用条件较差者，其共同特点是，零首付、低首付，贷款利率比一般抵押贷款高2％～3％，高风险，高收益。其中的可调整利率还款方式允许借款人在前两年以低于市场利率水平的固定利率还贷，两年后再转化为利率水平高于市场利率的浮动利率贷款。在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。在1990年代，次级贷款在整个住宅贷款比重中约占2％左右。到2006年末，次级贷款奇迹般地增长到I.3万亿美元，占到美国住房抵押贷款市场中约13％比重。“ALT―A”贷款被普遍认为比次级贷款更“安全”，而且利润可观。但是在2003年以来的房地产繁荣期，“ALT―A”贷款机构为了追逐高额利润，丧失了起码的理性，为不够条件虚报证明的贷款人大开方便之门，大大降低了此类贷款的安全性。据统计，2006年美国房地产按揭贷款总额中有40％以上的贷款属于“ALT―A”和次级贷款产品，总额超过4 000亿美元。次贷危机中，此类贷款的拖欠率高达15％～20％。

美国信贷风险次贷市场与“ALT―A”贷款市场风险主要是房价风险和利率风险：一是人们认为房地产会永远上涨，只要能及时将房子出手，风险就是“可控”的，而一旦市场形势变化，房价持续下滑，潜在的危险就一触即发；二是认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。而美联储连续提高利率大幅增加了月供金额，贷款总债务不断上升使本来不够资格的贷款者无力偿还。

(三)中关房地产信贷风险的区别

总体来看，中国房地产行业的杠杆程度并不高，整体的信贷风险依然可控；从信贷数据来看，目前的房地产开发贷款及按揭贷款余额合计占总贷款的比重为18.3％，远远小于美国56.6％的比例，较发达国家经济体30％以上的占比也尚有一定距离；部分银行的房地产贷款压力测试的结果显示：若房价下跌30％，个人住房按揭贷款不良率可能上升约1个百分点，但是单就按揭贷款来说，即使房价下跌30％，银行的平均按揭贷款首付比例是50％，也不会有太大风险；中国居民住房按揭贷款总量仅相当于居民存款的18％，大幅低于美国的213％。考虑到26万亿的居民储蓄存款以及38％左右的储蓄率，中国整体的信贷风险依然可控，且尚有较大的杠杆提升空间。

1.风险产生的根源不同。根据Mckinnon等最早提出的“道德风险”危机理论，发展中国家金融制度的扭曲造成了金融风险的过度积累；Krugman指出由于政府担保行为的存在，制度上的道德风险问题是市场不能承受之重；Raddet等提出信贷危机发生的根源在于市场上的恐慌性投机冲击，而这与该国银行流动性紧缺关系密切。相比而言，中国的金融体系不完善，信贷危机的发生更多根源于金融制度的扭曲；美国实行的政府对个人抵押贷款再抵押的担保则为风险的暴露埋下了隐患，长期的低储蓄率造成银行的流动性紧缺是发生危机的重要条件。

2.风险的分布不同。中国商业性房地产贷款余额全部贷款余额的18％左右，而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53％，还不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品。相比而言，中国的房地产金融风险系于银行这一条线上，房地产市场风险集中在银行领域，但是风险更加可控。美国的信贷风险分布较广泛，不仅存在于信贷市场，也存在于住房抵押二级市场等较为广泛的领域。由于美国抵押二级市场发达，银行可以通过在二级市场上出售住房抵押贷款证券化产品来摆脱“短存长贷”引起的流动，分散银行的信贷风险。由于个人住房信贷存在高风险，在此基础上衍生出来的住房按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该类产品风险，而这些证券化产品在金融市场广泛流通时，这类产品的风险就被传导到其他金融市场，甚至对实体经济造成威胁。

3.贷款者信用风险不同。中国贷款者信用风险的市场化程度较低，美国贷款者信用风险市场化程度较高。中国实行住房公积金制度，住房公积金参加者以政府、企事业单位职工为主，这部分人的信用以单位为基础，个人住房按揭贷款的信贷质量较高。信用风险主要存在于无正式职业的个人和未缴纳住房公积金的企业职工。美国个人住房按揭贷款实行完全的市场化运作方式，贷款准入使用更加完整规范的文件来证明其收入真实性，比如个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明。

4.违约风险不同。中国居民除了住房按揭贷款之外，其他类型消费贷款的占比相当小，占所有贷款的比例只有3％，占GDP的比例也只有3％。而在美国，除按揭贷款之外的其他类型消费贷款余额占到美国GDP的23％。同时，中国的储蓄率高达49％左右，美国的储蓄率不足7％。相比而言，即使发生房价下跌风险，其所产生的财富效应会减少居民的财富总额和消费量，但是中国居民储蓄规模也足以偿还按揭及消费类贷款可能出现的损失，银行出现流动性问题的概率更小。