货币政策对区域房地产价格影响的实证分析

中图分类号:F293.1 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2010)01-031-02

摘 要 本文运用面板数据实证检验我国货币政策对区域房价的影响。结果表明东部房价受货币政策影响较大而中部房价主要受收入和信贷的影响,而利率和汇率对中部房价的影响不显著。西部房价受到利率和收入的影响,但信贷和汇率对其影响不显著。

关键词 货币政策 房地产价格 面板数据

我国自1998年住房分配货币化以来,房价持续上涨,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。2005年4月27日,国务院提出新“国八条”,不仅仅在于调控房价,更希望在短期内使房价回归到理性水平上,但实际情况来看,我国房价依然不降反涨。本文利用货币政策中介变量和我国30个省市的商品房平均销售价格的数据,研究1998-2007年期间货币政策对区域房地产价格的影响。

一、理论基础

早期学者集中从宏观经济基本面角度分析货币政策和房价之间的关系。Bernanke and Gertler(1995)主要考虑货币政策对房地产投资的影响,选用利率作为解释变量,研究表明房地产投资对短期利率冲击反应强烈且持续,但长期利率动态反应却不是如此,长期利率实际上应该是促进房地产消费的主要因素。房地产投资对长期利率反应比对短期利率反应小,而且恢复很快。货币政策利率渠道对房价的传导是有效的。而在理论经济学中,利率上升导致房屋投资下降,从而住宅需求下降。但是,Goodman(1995)研究发现住宅需求和利率之间存在正向关系,即利率上升,住宅需求增加,房价上涨。从区域角度出发,Fratantoni and Schuh(2003)研究1996-1998年美国货币政策对地区房价的影响。他们研究发现,货币政策变动将对地区房屋投资产生一定影响。Davis and Haibin Zhu(2004)选取17个国家数据,分析银行贷款和商品房价格之间关系,实证结果是房价上涨导致银行信贷扩张,而不是过度银行信贷扩张导致房价上涨。Marco Del Negro and Christopher Otrok(2005)选用动态因素模型,选取1986-2005年美国州层面季度数据,采用叶贝斯方法,分析各州的相关因素对房价的冲击。他们根据2001-2005年数据研究得到的结果不同于1986-2005年期间,既认为此期间房价上涨是一个全国性现象,受到国家宏观层面的影响。这些表明,当经济处于高速增长时,货币政策对房价调控的效果甚微。

20世纪80年代末起,中国房地产市场得到迅速发展,然而我国区域房价之间却存在差异。本文在货币政策统一性前提下,实证分析货币政策对区域房价的影响。

二、变量定义与数据说明

为了研究货币政策对房价影响,我们可以把房价表示对利率、信贷、人民币实际有效汇率、城镇人均可支配收入之间关系的函数,构建利率、信贷、汇率和各区域商品房平均销售价格之间的 模型,并且在模型中添加一个影响房价非货币政策因素的重要变量,即城镇人均可支配收入。基于以上分析,构建东、中、西部的计量模型如下:

在保证数据可得性、可靠性、准确性的基础上,文中被解释变量(HP )指的是各地区商品房平均销售价格。各区域房地产价格为各区域商品房销售额分别除以商品房销售面积,单位:元/平方米,用HP 表示(分别表示东中西区域的商品房平均销售价格)。 是1-3年(包括3年)抵押贷款利率。由于房地产是居民资产的重要组成部分,购买房地产也是我国居民最主要的负债原因,并且考虑到房地产市场是一个具有周期性市场,所以本文选取1-3年(包括3年)的抵押贷款利率作为另一个解释变量,单位为%。对于抵押贷款利率,由于每次调息日期不尽相同,故不宜直接采用当年公布的利率,需要采取适当处理方法,根据不同调息日期,采用加权平均法,计算出该年度的平均实际利率,作为年度数据记入模型中。 是金融机构人民币贷款余额, 用作为我国信贷规模的替代变量,并且 是一个存量,单位:元(分别表示东中西区域的贷款余额)。央行发放信贷主要通过商业银行和地方政府协调后再发放。信贷量的增加将会刺激房地产市场,加之房地产市场的特有属性,则会导致房价上涨。反之,房价则下降。 代表人民币实际有效汇率,是一种加权平均汇率,实际汇率上升,本币实际贬值,外币实际升值;实际汇率下降,本币实际升值,外币实际贬值。所以本文选取人民币实际有效汇率作为人民币汇率的变量,采用直接标价法。 是各地区城镇人均可支配收入(

,依次代表东部、中部和西部),收入由城镇人均可支配收入绝对数来表示,单位:元/年,文中的收入是经过 调整后的实际人均可支配收入。 为残差项,代表模型中被遗漏的影响各地区房价的因素。

三、实证分析

为了消除异方差因素,所以本文选用面板数据中的固定效应模型进行回归。基于文章研究目的,下文进一步通过区域回归方程的分析,解释货币政策对区域房价的影响,于是下面选用模型1来进行实证分析。

由表1可以看出实证结果如下:首先,利率与各个区域的房价均成正相关关系,东部、西部地区利率对房价存在效应,但都为正效应。利率增加,房价不降却上涨,则说明国家试图利用利率手段调控房价并达不到预期效果,在现有房价上涨的情况下,很可能与人们预期房价进一步上涨有很大关系。其次,信贷政策对东中地区有一定的影响,且对东部的影响程度大于中部,但对西部地区影响不显著。在东部地区,贷款余额增加1%,房价上升0.0207%,并在5%水平下显著。在中部地区,贷款余额增加1%,房价仅上涨0.0147%,在10%水平下显著。东部地区信贷对房价产生的效应明显强于中部,但是西部地区信贷变量不显著,这点表明货币政策中的信贷政策对东中部地区房价调控是有效的。再次,汇率在东部区域与房价成负相关关系,与理论描述一致,表明汇率渠道在东部地区起着一定的作用。人民币实际有效汇率变动一个单位,东部区域房价变动0.5%左右。汇率变动引起房价变动,这与东部地区金融市场发展程度高、资金流动性强具有很大的关系,但是汇率并不能在中西部地区房价产生效应,即汇率政策对房价的调控是无效的。最后,收入对各个区域房价的影响是显著的,在东中西地区产生的效应依次递减。

四、总结与政策建议

我国东西区域利率与房价之间呈正相关关系且东部地区利率对房价的影响强于西部区域,中部区域利率对房价的影响不显著。信贷渠道对东中区域房价传导有效,但对西部区域房价反应不灵敏。汇率对东部区域房价影响明显,但对中西区域房价的调控均无效。

第一,就东部地区来讲,首先,综合考虑该地区房价水平和居民购房能力等情况,合理调节住房抵押贷款利率范围。根据户型的大小适当调整抵押贷款利率,对于投机房地产市场需要加强调控力度,进一步提高抵押贷款利率,增加投机购房者的成本,有利于挤压投机成分;对于自住型且首次购房的居民可以适当降低抵押贷款利率。其次,控制住房信贷规模和完善信贷结构,控制货币供应量的增长速度,调节该区域贷款余额,同时需要加强银行信贷风险管理,加强信贷政策导向,建立完善的个人消费信贷体系。因此,我们需要在东部地区实行有限度的偏紧货币政策,降低该地区房地产业的金融支持力度,缩小信贷规模,稳定东部地区房价。

第二,就中部地区来讲,抵押贷款利率对房价的影响不显著,因此在中部地区注重抵押贷款利率在开发商和购房者之间的协调,引导开发商合理调节商品房开发结构,改善利率对房价的调控,放宽利率浮动范围,逐步推进利率市场化。货币政策信贷渠道对房价调控效果明显,信贷政策对中部地区传导效应比较弱,同时考虑到中部地区房价主要受人均可支配收入因素影响很大,因此放松信贷条件,鼓励人们通过银行抵押贷款的方式进行消费,刺激广大居民通过贷款方式购房,即信贷渠道对房价的调控。

第三,就西部地区来讲,房地产价格受到利率的影响,可能与西部大开发,国家多项鼓励西部经济发展政策有关,因此在西部区域鼓励房地产商投资和居民购房,合理调节利率水平以符合西部区域经济发展水平。信贷对西部地区房价的影响不显著,因此对于西部而言,调整金融机构对房地产商和购房者的贷款利率,并且协调从“央行货币政策――商业银行――地区金融机构――个人住房抵押贷款”之间的体系,优化西部地区的信贷传导渠道,提供优质的信贷咨询和中介机构,从而在本质上改善西部地区的房地产市场结构,理性的调控区域的房价,以至于更符合人们的购买力。

参考文献:

[1]Bes S.Bernanke and Mark Gertler.Inside the Black Box:The Credit Channel Of Monetary Policy Transmission.Journal of Economics Perspectives,1995.9(4):27-48.

[2]Goodman,J.L.,Interest Rates and Housing Demand 1993-1995:Common Sense versus Econometrics, Paper presented at the Mid-year AREUEA Meeting of 1995.

[3]Fratantoni,M., Schuh,S.Monetary policy, housing, and heterogeneous regional markets. Journal of Money,Credit,and Banking.2003.35:557-569.

[4]Davis,Philip and Haibin Zhu.Bank lending and commercial property cycles: some cross-country evidence.BIS Working Papers. 2004.150.

[5]Marco Del Negro and Christopher Otrok.99 Luftballons: Monetary policy and the house price boom across U.S. states. Journal of Monetary Economics.2006(11).