我国房价持续上涨原因分析

提要本文针对目前我国房价不断上涨的问题，从全球房价上涨趋势、房价上涨的内在原因以及外在原因三个方面分析我国房价持续上涨的原因，指出政府应采取适当措施正确引导房地产发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。

一、房价上涨现状

众所周知，自2001年我国房价节节攀升，房价不合理上涨已成为社会的一个焦点和热点问题。与此同时，2001～2004年中国房地产投资每年增速分别为23.5%、21.9%、30.3%、28.1%，都高于同年全社会固定资产投资的增长速度（表1）。“房地产泡沫”等词不断出现在杂志报纸上，房价问题引起大众的普遍关注。

从国家统计局的数据来看，2006年第三季度全国70个大中城市新建商品住宅同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要包括：深圳12.3%、北京10.9%、厦门10%、成都8.9%、呼和浩特8.4%和广州8.3%；下降的城市只有2个城市：上海2.3%、丹东0.1%。与居民收入水平相比房价虚高，已基本上成为我国百姓和政府的共识。国际公认的房价和购买者年收入比例是3～6倍，而我国大致在8～15倍。这与国际比例相差甚远，节节攀升的房价使大多数居民只能“望房兴叹”。

二、全球房价上涨趋势分析

房价大幅度上涨不是我国的独有现象，除了德国、日本外，世界各国的房价都在一路飙升。自1995年以来，美国的房价上涨27%，其中纽约市的房价上涨47%、旧金山上涨70%；澳大利亚、西班牙、瑞典的房价至少也上涨了2/3；而瑞士和英国的房价上涨了2倍；爱尔兰的房价上涨了3倍。近几年，美国、英国、澳大利亚、西班牙等国家，平均房价与平均工资、租金的比率已达到创纪录水平，这意味着目前房价的高估已超过历次房价波动周期中的高峰时期。分析其中原因，主要是全球经济快速发展推动的，再加上前些年股市的大幅下挫，近几年世界上的游资较多，因此，投资者将大量的资金投向了比较安全的房地产行业，这对世界房价的上涨起到了推波助澜的作用，自然我国房价的上涨也在情理之中。

三、房价上涨内在因素分析

从经济学角度分析，一种商品的价格是由供给和需求两方面因素决定的。当供给大于需求时，价格下降；当需求大于供给时，价格上升。因此，本人首先从供给和需求两个方面来分析造成我国房价上涨的内在原因。

（一）需求方面，主要是城市化进程的加速以及人民生活水平的提高，造成对住房旺盛的需求。2005年我国城镇化率达到42.99%，比1995年的29.04%上升了13.95个百分点，平均每年新增城镇人口2100万人。按2005年城镇人均住房面积26.1平方米计算，一年需要新增城镇住房5亿平方米以上。当然，大量农民进城不可能马上购房，但是总有一部分人要购房，不管是购房还是租房，都会占用一定数量的城镇住房。虽然这种占用可能达不到现有城镇人均住房面积的水平，但即使折半计算，每年因城镇化的加速，也需要新增城镇住房2.5亿平方米。

随着人民收入的提高，居民的住房条件也在不断改善。全国城镇人均住房建筑面积2005年比1998年增加了7.4平方米，年均增长1.05平方米，按2005年末城镇人口除去当年新增人口计算，因居民住房条件的改善每年也需要新增住房5亿多平方米。

上述两个因素相加，每年全国城镇新增住房至少要达7.5亿平方米。此外，城镇大规模基本建设所导致的拆迁、危旧房改造等，也需要相应住房。

（二）供给方面，主要考察的是土地、资金、建设成本、税费以及合理的利润率等。从2004年开始实施的紧缩的宏观经济政策和土地供给的制约性政策，限制了房地产的供应量，加剧了房地产供需缺口，促使房价上升。另一方面，从2003年下半年开始，国家控制拆迁规模，存量开发用地不断减少，房屋总量供应不足。2005年全国城镇住宅面积只有6.6亿平方米，与旺盛的需求相比，明显供不应求。

随着我国经济的快速发展，建设成本不断提高，也推进了房价的上涨。近年来，居民消费价格指数稍微偏高，建材、钢铁、砂石、金属材料等价格就不断上涨，并且随着国家环保力度的不断加大，水泥、钢材等高污染企业的治理成本提高，其涨价效应必然会传递到房地产的成本中，开发商的利益导向使得房价随着成本也不断提高。税收方面，国家出台的措施有交易税和出售房屋所得税两项，但在实际的买卖与征税过程中，交易税大部分甚至几乎全部转移给了买方，所得税也部分转嫁给了买方，结果都实质性地提高了房价，增加了买方的负担。

由于供给弹性较小，而且供给方面的成本对房价的上涨也存在很大的压力，因此面对旺盛的需求，这种不平衡的差距会逐渐加大，造成价格持续上涨。

（三）供求结构不合理。目前，我国有94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6%，但其性质却是微利的“商品房”，而廉租房则不足1%。开发商为追求高额利润，偏重于高档住宅和别墅的开发，而价格比较适中的普通住宅，如经济适用房、廉价房则供应偏少，导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的比例不协调，使得整体的房价偏高。

四、房价上涨外在因素分析

通过上面的分析，可以看出我国近年来房价持续上涨主要来自于市场的旺盛需求，以及供给结构的失衡所造成的大面积、高档住房对房价的拉升。然而，实际中还有一些外部因素在刺激着房价的不断上升，这些外部因素最终也会通过供给和需求来影响房价。

（一）居民消费观念的扭曲。长期以来，我国居民在“小康不小康，关键看住房”的观念下，在住房按揭贷款政策的支持下，不考虑自住其力和适度消费，纷纷依靠信贷资金购买大房、好房。而且，近几年又出现了新的形势，居民的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，二次置业、三次置业的消费人群逐步扩大，也刺激房地产业的发展。

（二）投资渠道单一。由于股市长期低迷，银行利率不断下调，社会高收入人群积累的财富急于找到合适的投资保值的渠道，商品房投资作为相对风险较小、不用太多专业技术和管理能力的投资渠道受到投资者的青睐。据报道，上海的投资性购房比例为16.6%，而单价在7000元以上的房屋，投资性购房比例为39%；2003年南京市投资性购房比例为17.1%，而在当年的第四季度，这个数字上升至24%。

（三）投机需求与短期炒作。各地都程度不同地存在着房地产投资、炒作的问题，从而导致房价越来越高。在买涨不买跌的心理影响下，人们纷纷跟风，进一步加剧了房价的上涨。在人民币升值的压力下，国外的机构投资者或者个人纷纷进入中国的房地产行业，造成一些地区房地产的虚假繁荣，引发人们对房产的更高期望。

（四）房地产市场各利益相关方之间的博弈。开发商是以利益为导向的，在成本一定的情况，房价越高，其利润就越大。全球房地产利润率都在5%左右，而我国开发商的利润率达到30%。房地产业对地区GDP增长以及税收增加举足轻重，地方政府为了追求政绩和地方利益，当然不希望房价下降。另外，作为贷款方的银行也不希望房价下降，因为如果开发商利润下降，势必造成还贷困难，而且在银行信贷中，住房贷款可以说是银行最优良的贷款品种。所以，各方之间的利益博弈使得房价只能持续上涨而很难下降。

五、结语

针对以上各方面的因素，政府应采取适当的措施正确引导房地产发展，避免房价上涨过快带来的负面影响。主要措施有完善土地收购储备制度，监控地价；大规模推出经济适用房、廉租房建设，抑制商品房整体价格；广开投资渠道，正确引导投资，控制炒房。总之，关键点是要通过政府的经济手段、法律手段、行政手段来调节住房市场供给和需求，使之达到平衡，从而使房地产价格降到合理水平。