我国住宅价格快速上涨的原因及房价过高的弊端分析

内容摘要：本文围绕我国住宅价格持续快速上涨的成因和由此带来的危害入手，从政策层面、经济层面、社会层面、直接诱因等方面逐一分析，以此呼吁社会各界防止房价暴涨可能导致的经济泡沫、进而触发金融危机和社会危机。

关键词：住宅房价、快速上涨、影响因素、高房价、弊端

中图分类号： F287 文献标识码： A 文章编号：

我国住房制度改革30年来，我国城镇家庭的居住条件得以显著改善。然而，近年来，我国住宅价格持续快速上涨，住房价格问题已经成为一个引起广泛关注的社会问题。以下从住宅房价格持续快速上涨主要影响因素及高房价的弊端着手逐一解析。

一、住宅价格持续快速上涨主要影响因素

（一）政策因素

1、宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑

我国房地产开发企对银行信贷高度依赖；银行对房地产开发给予高杠杆支持，缓解了开发商资金紧张；同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，2008年先是降低了购房首付比例，后是下调个贷的利率，再是延长信贷的期限，2009年的房价从年初的低点迅速升到年底的高点就是左证。宽松的信贷政策使得自住型和投资投机型需求同时放大。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。

2、城市化的进程

在城市化进程中，大量农村人口涌人城市，城市规模不断扩大。目前我国城市化率为48%，当城市化率小于等于60%时，城市化率高速增长，当城市化率大于60%时，城市化进程进入平稳发展阶段。从城市化进程这个角度看，我国住宅未来的需求还非常大，房价上涨的压力也非常大。

3、“土地财政”是房价上涨的重要原因

1994年城镇土地实行分税制，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，在很多城市，土地出让金占到当地财政收入的一半以上，在土地财政的激励下，地方政府在最大限度地挖掘土地资源，其操作模式是政府整理出一块土地拍卖，卖地所得搞当地建设，建设后土地升值，带动周边地区土地价格上涨，政府又通过卖地获得更高的财政收入，由此形成“良性循环”。地价推高房价。

（二）经济层面

1、通胀预期

通货膨胀实际是货币价格的反映。由于担心全球和国内银行向市场注入的大量流动性资金，加上国际国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我国富有阶层资产保值增值的首要选择。而投资投机需求则成为推动房价上涨的力量。

2、居民收入增加带动房价上涨

改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，促使广大市民购房有效需求旺盛。住房政策增加了工资中的住房消费含量，房补和住房公积金制度是一项根本性的收入分配改革，恰恰是这种收入分配制度上的改革，才让住房有效需求得以释放，这是房价保持上涨态势的原因。

3、不合理的经济发展模式

我国工业发展长期依靠外延型投资拉动经济增长，这种工业发展模式需要大量土地供给来支撑。地方政府为招商引资，竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持，工业用地价格低廉甚至是无偿的。这就需要用房地产建设用地的“招拍挂”收入来补贴工业发展，这是不少地方房价高企的原因。

（三）社会层面

家庭结构的变化

近30年来，家庭规模的小型化是我国城乡家庭结构变化的重要特征之一；据调查，目前，我国城乡家庭户人均规模是3.39人，近30年来我国户人均规模下降了1.42人，庭规模的小型化成为推动房价上涨的又一股力量。

（四）直接诱因

1、供不应求

为了应付亚洲金融危机，拉动中国经济增长，1998年房改将经济适用房从可租可售变为以销售为主，并放松了对经济适用房的准入准出制度的管理。中国城镇人的购房热情持续高涨，而中国的商品房年产量2008年为493.9万套，大约是城镇家庭户数不到2%的产量，由于供给不足造成住房供需矛盾加剧，推动房价不断走高。

2、建筑成本增加

近年来，新型环保节能材料、进口材料的用量大幅增加，使得房屋建设质量不断提升，同时前期钢材、水泥等主要建筑材料价格大幅度上涨，使得房屋建设成本不断提高。

3、土地交易价格上涨

我国实行了土地储备制度，对城市建设用地严格控制，对农用耕地实行保护措施，“严守18亿亩耕地红线”。自2004年的“8·31”大限后，作为国有土地使用权出让的关键制度,“招拍挂”一直存在“供地效率不足”的问题，这导致土地交易价格上升。

4、劳动力成本上涨

我国的劳工供求形势正在发生变化，劳动力的供给开始下降。根据市场规律，供不应求，意味着劳动力成本的上升成为必然趋势。

5、其他直接因素

地理位置、住宅项目自身的品质、轨道交通等城市基础设施改善、商业环境与居住环境的改善等都在影响房价的上涨。

二、房价过高的弊端分析

从国民经济、全社会成员福利增进和社会稳定的角度看，高房价弊大于利，其危害主要体现在以下几个方面。

（一）高房价引起宏观经济震荡，有触发金融危机的可能

2008年2月的通货膨胀率8.7%高于银行基准利率4.14%，居民在银行中的存款出现超过4个百分点的负利率。在过去，银行城乡居民存款余额每个月都要上升1500亿元左右，可在2007年4月反而下降了1674亿元，5月又下降了2784亿元，2007年10月下降幅度达到5062亿元。民众的钱去哪了？冲到消费领域，导致物价上涨；冲到证券市场，导致股市大起大落；冲到房地产市场，房价暴涨。房价暴涨有可能导致泡沫经济，将祸水引进银行而触发金融危机。在经济收缩期，房价下降会引起经济的长期低迷，股价下跌，财富缩水。

（二）高房价造成实体经济空心化

炒房比辛辛苦苦做实业赚的钱既快又多。实体经济是创造财富的原动力，是社会财富的来源。炒房只能推高房价，并没有给社会创造财富，相反只会给经济带来泡沫。资金向房地产过度集中必然影响其他各行各业的资金流通，影响国民经济全面健康的发展。

（三）高房价制约居民消费

由于房价上涨过快，挤出了购房者在其他消费的方面的支出，实际生活水平有所下降。为一个国家，一定要保证让老百姓的收入中，最多30%是用来还房贷的，70%可以用于其他支出，这样经济才不会下滑。尤其在当前国际经济发展缓慢的背景下，还贷压力的增加严重降低了群众的购买力，打压了内需；高房价成为扩大消费和保增长的"绊脚石"。

（四）高房价拉大居民收入差距

对无住房的家庭而言，高房价增加了租房支出和购买自有住房的难度，；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总之，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。

（五）高房价造成社会的不稳定

现在的情况是有些人没房住，有些人好几套房没人住。财富的高度集中造成了贫富差距的加大，不利于社会的和谐；买不起房，租不起房，高物价，使一些人深感压抑，日积月累，就可能产生对社会的不满，并产生一些过激行为，从而影响社会的稳定。

（六）高房价和地价是产生腐败的根源，影响政府的公信力和形象

用红头文件为某些特权人开发享受限价的住房，享受棚户区改造优惠政策的住房；地方政府在拆迁过程中存在不作为或乱作为的行为，开发商有恃无恐采取暴力拆迁等手段，拆迁户的利益无法得到根本保障；自改革开发以来，低廉的征用成本和出让价格之间存在巨大利润差，政府从农民身上拿走了大约2万亿元。这些现象影响了政府的公信力和形象。

总之，高房价必然影响国民经济的全面健康发展、人民生活水平的提高和社会的和谐，高房价不利于社会的安全与稳定。防止房价暴涨，保持政府的公信力和形象至关重要。

参考文献：1、张志前编著的《楼市迷局》 宁夏出版社

2、任志强的《任你评说》 中信出版社

3、徐滇庆著的《房价与物业税》机械出版社

作者简介：刘季（1964-10），女，辽宁沈阳人，房产与工程管理系副教授， 研究方向：房地产投资、开发、销售、物业管理。