关于我国高房价的思考

摘要：自从国家结束福利分房政策以后，人们的购房需求就直线上升，房子进入市场成为商品。 “住房难”、“房价高”、“房价增长过快”等房价问题一直是社会关注的热点问题，也是各国政府最关心的问题。本文主要从三个方面简要分析房价过高的原因。

关键词：房价；政府；发展；需求

自国家1998年23号文件宣布停止住房福利分配以后，人们的居住的购房需求就直线上升。今年来，房价增长速度已经远远超过了国民经济和居民收入增长速度，呈现出不合理的状态。世界银行专家认为：合理的房价与收入之比为4-6倍，联合国人居中心认为房价收入之比为3-6倍属合理房价。所以国际上科学合理的房价收入之比应该是3-6倍。但是我国的比例已经远远超过了这个数目，比如在2009年，北京、上海、浙江、福建和新疆的房价收入之比为16.21、16.13、12.57、12.3和7.27，全国平均的房价收入之比为8.3.意味着我国的房价已经是家庭收入的八倍以上。由此可见，从消费者来说房价已经远远超过了他们的承受能力。一方面消费者哀声载道，抱怨房价太高，房地产商太黑，挣的太多，房价的增长已经远远的超过了预期。另一方面，房地产商认为房价是由成本决定的，成本增加房价当然要涨。虽然人们对不断上涨的房价持有不同的看法，但是主要因素分别是政府、市场环境、开发商和消费者，片面的把问题归为一方都是不客观的。

一 政府方面

1.土地权的垄断。

土地是不可再生资源，只会是越来越少。而我国的土地由政府垄断，土地使用权出让主要是采用土地租制，即一次性把地价全部打入。政府控制土地供应价格和供应数量，为了获得更多的财政收入，政府抬高了征地费用，而且有许多附加条件比如承担市政公共设施的建设，自来水管道、电力、绿化等等一系列的建设费用。还要缴纳税赋，开发商为保证自身在该项目的利润，唯一直接有效的方法就是抬高房价。

2.地方政府弱化了宏观调控。

在很多地区地方的财政大部分靠房地产商，为了追求政绩，很多地方对房地产的投资权限和方向都不加控制和引导。所以在利润的刺激下，加大了房地产商开放高端市场的开发方向，而适合老百姓或者说消费者能够买的起的房子越来越少，从这个角度来说地方政府和房地产商的利益是一致的。所以很多地方政府对中央政府压制房价的政策没有根本上响应，“上有政策，下有对策”，当中央政府的宏观政策违背了地方的利益的时候，会弱化宏观调控，只做一些表面文章。这也是为什么中央打压房价的决心很大，而房价却仍然上涨的原因。

二 房地产商方面

1.市场结构不合理。

改革开放以后中国的经济迅速发展，人民的生活水平明显提高，有一部分人富了。这部分人愿意出高价住大房子好房子，或者说现在的豪宅、洋房。高房价必然意味着高利润，所以开发商更愿意开放高端楼盘，市场更偏向于建设高端的房子。但是富起来的是少数人，对于大多数消费者来说更需要中低端的住房。市场就呈现了供与求不对应的情况，一方面房子很多，另一方面购房者需求很多但是不需要市场上卖的高价房子，所以实际上能买的起的房子还是少的，市场上还是供不应求的情况，所以房价还是会涨。

2.房地产行业的垄断价格。

不可否认，开发商在开发项目的时候随着市场的变动，其成本在日益增长。比如水泥、钢材、劳动力等价格的上涨会直接导致了房价的上涨。同时国家为了限制房价，对房地产行业实施了管理，对开发商贷款条件和租地要求越来越高，提高了门槛，开发商为了保障自身的利润，把这部分成本都转嫁到购买者身上，引发了房价的上涨。另外，我国房地产的价格很大程度的受到了少数大开发商的影响。少数大型开发商为了避免竞争，进行价格合谋，以此来垄断市场，抬高房价。通过观察不难发现，同一个地区，如果某开发商抬高了房价，其他开发商也会相续提高价格。所以房价上涨不是简单的成本费用决定的。

三 消费者方面

消费者作为市场上的买房，也对房价有一定的影响。中国在很长一段时间实行福利分房，居民的住房主要是国家财政支付，属于福利。而这一政策取消以后，人们只能靠自己的经济能力来买房子，解决住房问题。高房价下人们的钱不多，有购房能力的人不多，但是需求量很大，这时候推出了一些系列的金融措施，比如贷款买房。贷款买房圆了大部分人的购房梦，金融改革在房地产的发展和需求方面起到了巨大的推动作用，需求量大了，价格当然不会低。

我国对住房有着强烈的消费偏好，即使没有支付能力也要买房所以只要够首付，就开始买房。房价多年以来一直上涨，让所有的人看不到下降的趋势，所以消费者对房价在未来只会有更高的预期。除了刚性需求的购房者还有一部分投资购房者，虽然没有住房需求，而是把买房子作为投资。近几年来股票、基金、期货等投资市场极其不稳定，银行的利率太低。所以很多人愿意把钱投入到买房子中。加上可以贷款，使得很多人把积蓄用于购置房产，以保证保值。在这种市场环境下房价只会不断上涨。

总的来说，房价问题是个棘手问题，它关乎国家经济和每个人的切身利益，如何让房价回归理性政府的作用至关重要，让我们拭目以待。

参考文献

[1] 郑恒.炒房投机对房地产价格的影响分析，预测，2009年23期

[2] 高聚辉.中国房价持续高之谜，中国房地产金融，2009年14期

[3] 高房价推高了通货膨胀，中国经济周刊，2013年第17期