美国:市场机制与政府干预相结合

美国是典型的自由市场经济国家，经济实力雄厚，产业结构完整，生产规模巨大，国民生产总值长期居世界第一位。美国的住房建设发展始于二战以后。1949年，美国国会通过了《全国可承受住房法》，提出了“让每个美国家庭能够承受得起一套环境适宜的体面的住房”的住房目标。自此，美国的建筑业（住宅建设约占55%）和钢铁工业、汽车制造并驾齐驱，成为经济发展的三大支柱产业之一。经过几十年的努力，新建住宅到20世纪80年代末约完成5000万套，是1945年前40年建房总数的2.5倍。住房标准也相当高，据统计，1985年，户均面积已经达到174平方米，到90年代初，人均居住面积达到了60平方米，3/4的住房设有两个卫生间，96%以上的家庭配有先进的现代化设施，2/3的家庭拥有自己的独立住宅。近年来的几次降息使住房又成为人们投资的热点。美国自有住房的比例已经从1990年的64%上升到了2001年底的68%，其中白人的自有住房率为74%（1995年为71%），黑人和拉美裔自有住房率为49%（1995年为42%）。

美国住房社会保障制度的建立大致经过以下过程。

美国经济制度的特点及住房目标决定了美国住房政策的基本思路，即市场机制与政府干预相结合。一方面，住房是居民个人的财产，应当由市场来调节其供求；另一方面，住房的特殊性又使国家不能完全依赖于市场，在不同时期，国家采用了不同的手段对住房市场实施干预，以实现其住房目标。

美国对住房市场的干预始于1930年的经济危机。当时，由于经济的衰退，50%的购房者无力偿还贷款，新建住房急速减少。鉴于此，同时也是为了完善住房融资体系，刺激经济发展，缓解社会矛盾，美国政府出台了两个措施：一是在20世纪30年代初，颁布了《联邦住宅贷款法》并于1934年设立“联邦住宅管理局”，向普通公民开办抵押贷款保险；二是在1938年由联邦政府出资设立了“联邦国民抵押协会”，建立了抵押贷款二级市场，为全国抵押贷款市场提供资金支持。这两项举措成为后来美国住房市场的两大支柱，住房融资体系由此建立和发展。以后，美国进一步发展和完善了它的住房融资制度。完备的融资体系，为美国住房政策的实施起到了独特的作用――既承担了政府的一部分援助的责任，又使自由的住房市场得以顺利运行。

美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施。住房补贴可以分为两大类：以项目为基础的补贴和以租户为基础的补贴。

以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。具体内容是，由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府（或州政府）设置的财政归中央的住房局负责监督公共住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房局。公共住房的维修和管理营运的资金也由联邦政府负担。到1997年，公共住房有140多万套。对私有住房的补贴始于1961年，包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房；二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。在第一种形式下，购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、或对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。第二种形式是由政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者。被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。除外，联邦政府还为这些住房提供部分营运和维修资金。1997年，这类住房共有170多万套。

以租户为基础的补贴分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。具体操作是，联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认，之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。住房证和住房券略有区别。住房证补贴始于1974年，90年代末约有110万户居民享受此种补贴。住房券始于1983年，受惠户约40万。享受住房证的住户不能承租房租高于联邦政府确定的租金水平的住房，而享受住房券的住户则没有这个限制。即如果选择的住房房租高于政府的规定，由承租者负担租金差价，如果承租者选择的住房房租低于政府规定，租金差额归承租者。

需要说明的是以租户为基础的补贴是补贴跟“人”（租户）走，如果承租者搬迁，他们可以继续享受补贴。而以项目为基础的补贴则不同，住户一旦离开公共住房即不再享受补贴。因此，此类补贴又称之为跟“房”走的补贴。

在美国，低收入家庭的标准是由政府每年年初根据上年的人均GDP情况确定并予以公布，如1990年，4口之家的年收入在24000美元以下即为低收入家庭。美国的家庭中约18%属于低收入家庭，能够享受住房补贴的仅为其中的1/3。因此，在美国，不管政府建了多少公共住房都不够用，在一些大城市，低收入家庭往往要排3年之久才能住得上房。