美国次贷危机对我国住房按揭贷款的警示

【摘要】 2007年，一个大家不太熟悉的词汇――次级债危机，在各类报刊、杂志上高频率出现，并造成全球金融大副波动。我国在此次次级债危机中虽然没有太大的损失，但我国也存在次级债危机爆发的根源。文章通过对美国次级债危机及爆发的必然性分析，针对我国房地产抵押和按揭贷款的特点及存在的隐患，指出我国金融业应从美国次级债危机中汲取教训，引以为戒。

【关键词】次级债危机 银行 按揭贷款 警示

一、美国次级信贷危机爆发的必然性

美国金融业发达，信用评级体系完善，随着房地产市场的发展，银行为了追求利润最大化，首先把贷款给信用好的借款者，当大部分信用良好的借款人房地产按揭贷款资源开发殆尽，他们将眼光盯上了一些信用差的借款者。这就形成了美国三级房贷体系：给信用好（信用分数在660分以上），收入稳定可靠，债务负担合理的借款者的优质抵押信贷（prime mort－gage）；给信用差（信用分数低于620分），收入证明缺失，负债较重的借款者的次级抵押信贷（subprimemortgage）；给那些夹在中间（信用分数在620到660之间）借款者的信贷（Alt－Amortgage）。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险；但如果房市低迷，利率上升，就可能出现一些客户违约而不再支付贷款，造成坏账，特别是次级抵押信贷者违约率较高。而房市不可能永远火爆，这就给次级债危机爆发预埋种子。2000年以来，布什政府以建筑业来拉动整个经济的增长，利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，从而带动了美国一波房地产大涨。在这种情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者的准入标准（即为大量“次级信用”者提供信贷）以及为购房者提供零首付来吸引客户。然后，经过投资银行向这些银行买此贷款，将它包成债券卖给投资者，这些债券就是“次级房贷债券”。在房价上涨时，这些债券的风险会潜伏下来，人们看不到危机存在。几年来，次级房贷总规模大致在13000亿美元左右，其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在5000~6000亿美元之间。他们也许信用纪录良好，但由于没有固定收入来源，随着按揭贷款利率市场持续走高，很多人的贷款总债务在不断上升，他们唯一的希望是房地产价格不断上扬卖掉房子还贷。2005年以来，美国房地产市场发生逆转，这些次级贷款人的违约风险导致债券的价格大跌，而且在这种情况下，这些债券低价也难以卖出。由于这些债券在市场上没人买，基金公司不得不向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。美国次级债危机也由此而生，并像一场飓风，从北美大陆刮到欧洲，又刮到东亚、南亚，所到之处，金融机构损失惨重，资金面收紧，股票指数大跌。在美国乃至全球范围内掀起一场“金融风暴”。有关人士估计，此次次级债危机可能有多达150万美国民众的贷款抵押房屋要被收回，另外可能有100家次级贷款机构被迫关门。RealtyTrac公司的研究显示，2007年8月美国被没收的房屋数量接近24.4万套，是该公司于2005年1月份开始相关数字月报以来的最高值。其中，内华达州是房屋没收率最高的州，每165户家庭中就有一户，该州8月份房屋被没收数量为6197套；加利福尼亚州的房屋没收率居第二，达到每224户中有一户，没收数量接近5.8万套。全美房地产经纪协会（National Association of Realtors）公布的数据显示美国8月末房屋销售继7月大幅下跌11%后进一步下跌6.5%，是2001年该机构开始公布此数据以来的最低记录。

二、我国银行业房地产信贷的特点及存在的隐患

目前，我国房地产高温不退，人民币持续升值，通胀压力很大，一旦我国房地产滑坡，后果不堪设想。因此，我们要认真地分析和评估我国房地产信贷的特点和隐患，并从美国次级债危机中汲取教训，提早制定出应对措施。

1、房地产信贷比率高，并且持续增长，积聚了信用风险。改革开放以来，我国房地产发展可分为四个周期：1978-1986年改革开放迎来了房地产产业渐进复苏和发展的新时期；1987-1991年深圳奏响土地转让第一拍，然后1988年全国第七届人民代表大会通过《中华人民共和国宪法修正案》，明确规定土地使用权可以依照法律进行转让，从而突破了土地不能转让的，为房地产进入市场进行出让、转让和买卖提供了法律保证，成为这一时期房地产业复苏和发展的重要推动力量；1992-1994年在邓小平南巡讲话和十四大召开的推动下，房地产业迅速成为国民经济的热点产业，产业急速增长与繁荣；1995年至今，1998年我国正式启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。由于房地产信贷的支持，房地产投资和房屋价格开始持续上涨，房地产业进入新一轮高涨期。随着房地产信贷持续走高，个人购房贷款增长率达到40%以上，房地产开发商贷款增长率达到55%左右，大批国人成为“房奴”。期间尽管国家出台一系列针对房地产的宏观调控措施，2006年11月，国际清算银行（BIS）季度报告指出，中国的房屋贷款市场达2270亿美元，规模居亚洲之首，截至2005年年底已占中国GDP的10%。商业银行成为房贷市场的主要放贷者。中国房贷市场“亚洲第一”这个称号并不是好当的，其中所蕴涵的金融风险无可回避。然而，2007年一季度房地产开发投资还是高开高走，二季度继续加速。上半年，房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点，比一季度加快1.6个百分点。1至10月份，全国70个大中城市房屋售价同比分别上涨：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%；2007年12月同比上涨10.5%。目前，我国房地产业对银行信贷的依赖程度非常高，主要表现在：一是80%左右的土地购置和房地产开发资金，都直接或间接地来自银行信贷；二是个人住房消费信贷快速增长。房地产贷款比例偏高，加上房价的飙升，使房地产产业的风险大量转向发放贷款的银行业，如果房地产价格出现大幅下跌，银行自身持有的房产抵押价值将降低，进而影响到房地产的信贷投放，而这将进一步导致房地产价格更大幅度的下跌，从而引发金融危机。

2、房地产贷款规模庞大，风险隐患不可估量。我国银行系统与房地产相关的大约有六类贷款：第一类是土地开发贷款，余额大约为2000亿，其中对各地土地储备中心的贷款约为1000亿；第二类是对房地产开发商的贷款，余额大约为9200亿；第三类是对建筑施工企业的贷款，估计在2000亿左右；第四类是对个人的住房抵押贷款，余额为1.9万亿；第五类是混入到个人消费贷款的装修贷款，估计在数百亿的规模；第六类是政策性住房贷款，大约为2800亿，其中个人住房公积金贷款大约2300亿，合计银行业对房地产的金融支持大约在3.51万亿（钟伟，2006）。到现在银行住房消费信贷估计已经上升5万亿左右（二季度达4.3万亿），加上住房公积信贷5000亿，共计有5.5万亿贷款（易宪容，2007），房地产贷款规模庞大。目前我国的房地产价格还在继续上涨，尚未对开发商和购房者资金状况和偿付能力产生重大的负面影响。因为对银行来说，贷款风险比较集中地反映在还本付息的违约率方面，房价上涨时借款人的资产在升值，为了保障自己的利益，就不得不尽力履约。一旦房价下跌，资产缩水的情况下就大不一样了，银行系统将承受巨大冲击，风险隐患不可估量。

3、房地产开发商和购房户资金主要依赖银行，信贷设计存在隐患。我国房地产企业众多，有的已经壮大，但还有许多实力不强，开发资金以银行贷款和民间集资为主。因此，开发商通过土地抵押获得开发贷款是很常见的事。据调查，房地产开发企业获取贷款的经营方式是以数亿元取得大型地块后，开发商通过土地抵押贷款获得楼盘首期开发资金，首期房产售出后先还款解除土地抵押，然后重新评估，大幅度提高土地价值，贷取更多的资金投入二期开发，如此反复，推动土地使用权价格不断走高。而开发商要偿还开发贷款，只有将房屋出售获得资金才能实现。可是，有些开发商将原本应该归还银行的欠款挪作他用，有些开发商存在骗贷，导致银行无法按期收回贷款；开发商往往边建设边销售，当房价走低，后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。由于我国经济发展还在社会主义初级阶段，房屋按揭贷款比较优惠，大部分的购房产都会选择按揭购房。许多购房者为解决住房问题，支付首付款后，有的还需要每月拿出收入的70%以上用于还按揭，但随着工资、房价上涨，购房户每月按揭付款额相对减少，房价上涨又使个人资产增值，促使原先没有按揭购房的加入购房队伍，已购房者开始住房投资，这样房价上涨，按揭还款占收入的比率还是很高。一旦工资停止快速上涨，房价下跌，许多购房者将失去还款能力。并且，银行对房产的价值作出真实的评估存在问题，目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中，无论是商业银行内部自行评估还是委托中介机构进行评估，一般都简单地采用市场比较法，对比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘或房产的价值，而没有更多地考虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成本以及未来可能发生的风险和损失，高估按揭房产价值的同时使评估形同虚设。在以上情况下，大多数商业银行对一手按揭房产不要求评估，而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据，以此为据确定贷款额度。事实上，银行基本上是全盘接受开发商的销售价格，往往同一楼盘同类房产在短时间内暴涨，而银行照单全收，原来5000元房产，数月后在合同上反映为10000元，银行却同样发放8成的按揭贷款。这样的做法，在市场过热、投机盛行、房价虚高的房地产市场发展阶段，存在着严重的制度缺陷和风险隐患，炒房者只要把这些房产不停地倒卖，就能获得利润。而一旦房价下跌，炒房者弃房，银行将造成很大的损失。

4、我国房地产信贷违约的处理存在较大问题，没能从制度上解决。随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展的资金问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是由于从贷款银行发放贷款到本息还清时间较长，期间借款人的偿还能力和作为抵押物的住房都难免发生意外使贷款银行的贷款失去安全。在房地产抵押过程中存在项目合法有效性风险；企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严的道德风险；有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一；房地产多头管理，单位间沟通不够；企业破产、抵押房地产处置受阻；用假证抵押，重复抵押，债权落空；房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻；评估机构无序竞争，超值评估以及经济风险等等问题。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险，必须从制度上予以解决。

三、美国次级信贷危机对我国银行房地产信贷及个人按揭贷款的警示

1、应高度警惕美国次级债危机爆发的根源。2007年8月份以来，美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡，投资者担心次级抵押贷款市场危机会扩散到整个金融市场，影响消费信贷和企业融资，进而损害美国经济增长。由于相对于整个美国住房贷款市场而言，次级抵押贷款市场本身规模不大，加上美国联邦储备委员会及时向金融系统注入大笔资金，增加流动性，以及美国金融体系相对成熟，市场发达，拥有各类对冲风险工具和渠道，美国次级抵押贷款市场风险得到暂时控制。但随着2007年银行年报的出来，情况发生更大的变化。美国东部时间2008年1月15日早8时30分，美国第一大银行花旗集团了第四季度财报和2007年年报，受累于近180亿美元的次贷相关资产冲减，该行在去年第四季度巨亏98.3亿美元，为花旗有史以来最大的单季亏损，也超过了此前市场最悲观的预期。财报当日，花旗在纽交所的股价下挫7.3%，收于26.94美元，从近一年来最高的55.55美元下跌了51.5%，几乎达到近几年的最低点。受花旗公布巨亏98亿美元的影响，亚太股市集体暴跌，我国股市16日、17日两天暴跌300多点。从美国次级债危机分析，其爆发的导火线是房地产市场的过热与崩塌，我国房地产市场经过几年高增长后也存在这种现象。只是我国房地产企业、商业银行依然没有察觉住房按揭贷款风险，银行体系一直视“住房按揭贷款为优质资产”，放手放贷，房地产信贷规模急速增大，进一步推动我国房价上涨。2007年二季度以来，全球主要发达市场的房地产价格都在下降，但是我国房地产市场的价格指数却在突飞猛涨。一旦我国房地产火爆市场崩塌，那么我国金融体系将可能会面临类似美国的次级债危机。

2、我国个人住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。截至2006年末，我国个人住房贷2.27万亿元，对照香港20年的经验，当银行贷款利率上调、房价持续上涨受阻或掉头向下，以及工资收入增长减慢导致借款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。根据银监会调查显示，上海中资银行房贷不良率已从2004年的0.1%上升到2007年2月末的0.95%，增长9倍之多；房贷质量也在与日下滑，2007年以来连续3个月以上的违约客户超过1万人，金额达到2亿元。由于一方面国内银行缺乏该业务的运作经验，另一方面不少开发商乘机暗中导演“假按揭”购房游戏，最终导致房贷不良率的急剧增加。从我国住房按揭的对象来看，美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分，而我国的按揭贷款者根本就不存在信用评级问题，凡是个人要申请住房按揭贷款，都能从银行获得贷款的。这样，一部分信用欠佳的贷款人就必然会进入到房地产按揭贷款市场中。尽管目前国内不少个人的住房按揭贷款信用不好，但在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。一旦我国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次级债危机的风险。因此，我国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。

3、建立应急机制，警惕宏观经济系统性风险。美国次级债危机能得到控制，与美国政府资金及时注入以及果断采取大幅降息措施分不开。我国宏观经济高速增长，外汇储备连续创新高，造成国内通胀压力加大、证券市场的泡沫增多、房地产市场的严重过热，虽然目前公众对经济增长的预期仍是相当乐观，楼市未出现大的调整迹象。然而，宏观经济在上升阶段所表现出的风险控制放松，如不少银行不断降低贷款门槛，而且又放松了对客户的监管，许多不具备还款能力的购房者也轻易地获得了贷款；房地产抵押贷款的混乱、“一房多抵”。在当前全国上下齐喊房价过高，政府已开始采取措施进行宏观调控的情况下，房价走势随时可能掉头，那么部分购房者将难以归还房贷，一旦出现重大的负面消息，强大到足以改变市场预期的话，那么潜在的房贷风险就会完全暴露出来，并通过市场的预期自我增强机制将风险放大，同时由金融市场传递到宏观经济的方方面面，从而造成整个宏观经济的系统性风险。因此，我国银行房贷面临的风险并不小于世界其他国家，必须警惕宏观经济系统性风险，建立应急机制，对存在的结构性问题要防微杜渐。

4、加快建立和完善我国信用体系。美国次级债危机之所以得到有效控制，与其信用体系健全、不同信用水平的人和机构享受的资源和成本不一样有关。信用记录好的能够享受利率折价，反之则需要承担信用风险溢价。美国次贷市场主要是为信用记录低等群体设置的，这种市场性的分隔为不同信用风险的资产设置了一道防火墙，一定程度上起到了风险过滤的作用。同时，美国信贷市场提供的品种很多，如固定个贷、浮动贷款等等，这些品种的设置意在满足不同信用级别的人的需要。而我国产品开发并没有与信用级别联系在一起，因此也就容易出现问题。我们要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细分等技术，通过各种市场化手段，在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险传导性或传导力度。这次危机可以说是美国金融机构和投资者对风险过度使用造成的，次贷是金融机构与借款者进行的，赌的就是借款者背信发生的时间和概率。而把次贷证券化，只是全部或部分出售贷款人的风险，风险进行了转移和扩散，而并没有消灭。当前我国在住房按揭市场和一般信贷市场也存在着信用风险过度的问题。虽然我国并没有典型的住房次贷市场，但住房按揭贷款风险并不低，甚至其风险敞口要高于美国的整个住房贷款市场。如当前许多商业银行盲目扩大信贷规模，导致按揭市场积累了大量的虚假按揭；在按揭审批上，由于把关不严使得许多不符合条件且风险承受能力和信用水平类似于美国次贷市场的借款人得到了银行的支持，从而潜伏了大量的不良贷款风险。而且房价的持续飙升也使得银行承担着越来越多的市场风险、信用风险和价格风险等。因此，必须加快建立和完善我国信用体系，从制度上避免危机的发生。

5、完善法律法规体系，加强对信用风险管理。信用风险是金融市场中最古老、最重要的风险形式之一，也是商业银行等金融机构所面临的主要风险。因此，信用风险管理是商业银行的核心问题，我国商业银行的信用风险管理活动起步晚，缺乏信用风险预警和评估的有力工具，商业银行不能从源头识别、防范和控制风险，信用风险居高不下，严重困扰整个经济体系的正常运行。因而，要完善我国信用法律法规体系，构建我国商业银行信用风险识别系统，提高我国银行业信用风险管理水平和国际竞争能力、保持经济健康发展。

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