住房改革成与败

作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一，中国房地产业凝聚了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾，同时也体验着中国经济改革过程的阵痛

在今年“两会”上，深圳市市长明确表示，“深圳房价还有调整空间”。似乎解决低收入人群的安居问题，可以找市长，不用看市场。

谁承想，市长话音刚落，深圳便成为中国新一轮房价上涨的领头羊。仅在2007年上半年，深圳房价就暴涨了50%以上。6月初，招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说，他们开发的高级住宅兰溪谷，近1100套房子，以当时市值计算，已可买下整个伊利集团。

从上海、北京，到深圳、广州，一个又一个城市被卷进商品房涨价潮。

房改“失败论”抬头

对少数人来说，这是个最好的时代；但对大多数买不起房子的人来说，这是个最坏的时代。今天的中国，每个城市都在以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁，同时，也以前所未有的速度，让更多的人远离安居乐业的梦想。

基于这样的现实，一些人把问题归咎于住房市场化改革，并开始怀念那个福利分房的年代。自2006年以来，随着“房价高、住房难”成为社会舆论关注的焦点，住房改革“失败论”也在抬头。

房改“失败论”者认为，尽管房地产行业市场化改革推进了中国房地产市场的繁荣，但其市场缺陷也日益显露，并不断诱发出社会不和谐因素。从中国住房改革发展的现实情况看，仅靠市场机制无法解决住房领域的社会不公平问题。

作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一，中国房地产业凝聚了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾，同时也体验着中国经济改革过程的阵痛。

住房改革的成与败已经不是一个简单的认识问题，而是直接关系到住房改革的方向。是制度落实不够？还是制度设计本身存在问题？中国房地产业到底在走着一条怎样的路？

市场化改革执行中跑偏

在近期一个以房价为主题的沙龙上，一位建设部政策部门的专家称，最近他们关注的重心已经不是房价了，“这几个月，我们上上下下都不再提房价，部长也不问这事。主要精力都放在了保障低收入阶层的住房上面了。”

部属专家的话似乎传达出这样一个信息：今后的房价涨跌，完全根据市场的供需情况自行调节。不管是主动调整，还是无可奈何，政府似乎已放弃对房价进行调控。

实际上，政府放手房地产市场，任其市场化发展从1998年就开始了。当年，国务院颁布了对房改具有里程碑意义的文件――《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件）。该文件宣布，全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

从政策定位上分析，国务院一开始只是将房地产市场作为一个有限竞争的市场来对待，并没有把房地产市场完全交给市场来调节。但在实际执行中，各级地方政府并没有把住房改革的重心放在经济适用房的供给上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市场。

按照23号文件要求，建设经济适用房为主的土地供应比例应在60%以上。但实际上，一些城市连1%都不到。比例相对高的北京市，也不到10%。

以2003年为例，中国用于经济适用房建设总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%，2004年，该比例更是只降不升。经济适用房政策在住房体制改革过程中旁落为一个不被人关注的配角。

1998年的政策“里程碑”，吹响了资本向房地产市场进攻的号角。同时，也拉开了中国房地产价格暴涨的序幕。

全面推进市场化走入误区

令人不解的是，在中国房地产过热问题开始暴露的2003年，国务院颁发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）。23号文件提出“以建设经济适用房为主的房地产市场”的定位，在18号文件中变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。”

中国的房地产市场，由此成为一个由商品房主导的市场。这说明国务院对中国房地产市场的定位，已经从1998年的“有限竞争市场”转变为按“一般竞争市场”来对待。这实际上是对已经存在的房地产市场现状的认可。由于以“经济适用房为主”的房地产市场根本没有出现过，而真正存在的，是一个由商品房占主导地位的市场。

尽管国务院文件并没有明确提出将中国房地产完全交给市场来调节，但在实际操作中，严重存在着把房地产市场向完全市场化推进的趋向。

不可否认，相比于计划体制下的住房制度，住房改革的市场化、商品化取向没有错。但是，把中国房地产市场与其他商品市场一样，进行完全市场化的推进，显然值得探讨。这个政策出台后，2004年中国房价陡然升高。此后，中国房地产价格开始暴涨，一发不可收。

就中国现阶段的居民收入水平和土地供应的总体情况而言，要实现多数家庭购买或承租普通商品住房，不仅超越了客观经济条件，而且直接导致房价虚高。住房难，成为突出的社会矛盾。

有经济学家形容，就像已经一去不复返的金本位时代，某种程度上，中国经济进入了房本位时代。

制度建设落后导致矛盾重重

住房市场化改革在很大程度上改善了我国城镇居民的住房条件。统计数据显示：1978年，我国城镇居民人均住房面积只有6.7平方米。到2005年底，城镇居民人均住房面积已达到26平方米。近年来，居民的住房越来越宽敞、居住条件不断改善，这是有目共睹的事实。

从小学到大学的政治经济学教育告诉我们，判断一项改革的成败，要看是否有利于人民生活物质水平的提高。我国房地产业在促进经济增长的同时，也为解决住房问题、改善居住条件提供了数量规模巨大的住宅产品。虽然目前的住房改革遇到了很多问题，但也取得了很大的成绩。从这一点来看，中国的住房制度改革似乎是成功的。

发展房地产业和住房制度改革在解决住房问题上，大目标是完全一致的，只是在执行层面有所不足，甚至有失误之处。比如，房地产供给结构不合理、房价上涨过快、投机严重、市场欺诈、资源浪费，等等。

中国社科院金融研究所尹中立博士认为，从国外经验看，多数国家都是从市场为主导的住房制度演变为福利化住房制度，公共住房保障制度在整个住房制度中占有十分重要的地位。当社会经济发展到一定阶段后，才重新强调市场化。中国在人均收入还很低的情况下准备直接过渡到高度市场化的住宅商品化时代，是否为时过早？这是一个需要认真思考的问题。

中国住房体制改革的方向没有错，只是在从计划向市场转型的过程中，各种制度建设严重滞后，市场法规不够完善，从而积累了诸多矛盾。对这些问题，我们给予总结、讨论，希望能够得到相关部门的重视，并尽快加以解决。

政府这只“看得见的手”，需要充分发挥作用了。

政府出台新办法纠错

也许正是因为认识到中国房地产发展中的不足，政府在8月9日颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见要求：

新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；

经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；

“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；

城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。