对房地产经济增长的关系及方法探讨

【摘要】根据1999－2009年分省份的相关数据，站在房地产投资的角度出发，实例校验房地产与各地区经济增长的关系。根据相关的调查结果，房地产与地区经济增长之间关系紧密，做好房地产投资工作直接牵涉到各地区经济增长速度。相反的，各地区的经济增长也会带动当地房地产的增加。

【关键词】房地产；经济增长；关系与策略

【 abstract 】 according to 1999-2009 points of the provinces relevant data, standing in real estate investment perspective, real estate and regions example check economic growth. According to relevant of the survey results, real estate and regional economic growth relationship between closely, do the work of real estate investment directly involved in the economic growth. On the contrary, parts of the world economic growth will also drive the increase of the local real estate.

【 keywords 】 real estate; Economic growth; Relationship and strategy

中图分类号： F293.3文献标识码：A 文章编号：

1、房地产市场投资的现状

根据我国现今的房地产市场投资改革的现状，住房渐趋商品化，一直保持较快发展步伐。2009年全国各省房地产投资平均程度比1999年高7倍。但是，房地产投资增长不均衡。首先房地产投资增长时间分布不均衡，大部分省市2007－ 2009三年房地产投资均有较大幅度增长。其次房地产投资增长空间分布不均衡，近年来房地产投资增长速度较快的是中西部地区。另外，我国房地产投资存在明显区域差异。东部地区明显大于中西部地区，且差距较大。

2、理论探究

房地产投资指投资主体将资本投入房地产业，以期未来获取预期收益的一种经济活动。投资主体为实现预定目标，直接或间接对房地产开发、经营、管理、服务和消费进行投资活动，以实现资金增值。房地产投资的影响可以通过投资乘数理论和哈罗德一多马模型解释。

同时，投资还具有生产能力效应，哈罗德模型提出资本一产量比率概念（v＝K／Y，其中K表示资本存量，Y表示国民产量水平），多马模型使用平均资本生产概念（σ＝ Y／K）表示投资生产能力。那么（ΔY／ΔK）表示新增资本的新增产量，当生产技术不变时，资本生产率便不变，即Y／K＝ΔY／ΔK＝σ，由于ΔK在任何时刻均等于该期净投资，于是表示为ΔY／ΔK=ΔY／ I＝σ，调整后得（2）式：

ΔYP＝ Iσ（2）

其中，ΔYP表示投资生产能力效应下引起的国民产量增量。

考虑投资双重效应，投资生产能力等于投资需求能力，则联立（1）、（2）式得（3）式：

Δyr=ΔYp，即ΔIK=σI（3）

整理（3）式，等式两边乘以k，再除以I，得到（4）式：

ΔI／I＝σ／k（4）

得出，Δl／I表示投资增长率，实际上国民产量增长率ΔY／Y与投资增长率是一致的，同时根据投资乘数原理 Y＝KI，即：

ΔI／I=ΔY／Y＝σ／k（5）

ΔY／（KI）＝σ／k（6）

因此整理得到（7）式为：

ΔY＝σI（7）

总体上，增加投资对扩大生产能力有较大影响。

3、设计探究

通过选用各个不同省份的房地产年开发总额（1）衡量房地产投资，选择各省生产总值（GDP）衡量地区经济增长。由此，根据各年度中国统计年鉴的数据，本文采用了1999－2009年全国其余30省市地区数据作参考。同时，避免数据波动影响，对原始数据进行取对数处理，运用EV IEWS6.0软件做测量分析。

4、实例探究

4.1单位根检验

经济统计数据平稳性决定计量模型解释能力，本文首先对数据进行平稳性检验，根据面板数据不同单位报检验方法，对各变量对数序列和对数差分序列进行检验。由于各数据有非零均值，但无明显趋势，据此本文采用相应检验模型，结果列为表1。通过单位根检验判断各变量平稳性，从而为参数估计方法的确定提供依据。

表1单位根检验结果

注：333、33和3分别表示在1％、5％和10％的置信水平下通过显著性检验。

通过表1看出，各变量原始序列单位根检验绝对值小于10％置信水平下临界值绝对值，所以各序列均存在单位根，是非平稳的。于是对各序列一阶差分，表示为ΔGDP和ΔI。一阶差分序列平稳性检验结果表明，滞后1阶时，ΔI四种检验值均可以通过至少10％置信水平下检验，表明序列ΔI不存在单位根，是平稳的。但序列GDP在一阶差分下无法全部通过至少10％置信水平下检验，ΔGDP仍存在单位根，为非平稳的。于是对各序列二阶差分检验，表示为Δ2GDP和Δ2I。二阶差分序列平稳性检验结果表明，滞后2阶时，序列Δ2GD P和Δ2I四种检验值均可以通过至少10％置信水平下检验，表明各序列不存在单位根，是平稳的。结果表明，非平稳序列在一、二阶差分变化后平稳，I服从I（1，2），GDP服从I（2）。

4.2综合校验

为检验房地产投资与地区经济增长之间是否存在长期关系，本文对相关变量进行整体检验。整体检验前提是所有变量序列为同阶单整，即序列是稳定的，通过单位根检验结果看出，所有序列均满足二阶单整，符合整体检验前提。本文采用Johans2en整体检验，根据AIC准则、SC准则和 LR准则确定整体最优滞后期数，计算结果为 3（A IC准则= － 4.952， SC准则= 一4.772，LR准则= －15.945），整体结果列为表2。

表2各变量Johan sen整体检验结果

通过表2看出，在5％显著水平下拒绝不存在整体方程的原假设而接受存在1个整体方程的原假设，这表明房地产投资与地区经济增长之间在5％显著水平下存在一个整体关系，说明至少在最优滞后期内，各变量间存在长期稳定的均衡关系。为了更清楚表示各变量之间的整体关系，本文将相应整体向量写为整体方程，列为（6）式：lnGDP＝ 0.899InI+3.363（6）根据（6）式可以看出，房地产投资与地区经济增长关系的整体方程结果表明，房地产投资与地区经济增长存在正向关系，I每增加1个百分点， GDP相应增加0.899个百分点。房地产投资对地区经济增长产生积极作用，投资增加有利于促进地区经济增长。