商业地产之前世今生

编者按：回顾榕城商业化的历程，东街口商圈、五一商圈、台江商圈无疑是老百姓心目中的福州传统三大商圈，那时它们创下了一统天下的辉煌成就。随着福州市委市政府加快实施“东扩南进西拓”发展战略，大大促进了福州城市化的发展。传统的三大商圈明显满足不了老百姓的购物需求，所以“商业地产”这个新事物顺其自然在福州版图上慢慢显露、扩张……

2004年SHOPPING-MALL这一新型业态的出现，为榕城的商业地产注入了新鲜的活力，为消费者提供了一站式购物的便捷。而步行街也在原有基础上进行了优化，出现了第三代步行街，既保留了福州地方特点又引进了西方先进的模式。随着福州东区的开发，社区商业也在逐渐兴起，并辐射周边地区，填补了东区商业的空白，丰富的业态使福州的商业蓬勃发展。

SHOPP ING－MALL

典型项目：宝龙・城市广场、冠亚广场、万象城等

市场背景：2004年，冠亚广场、宝龙・城市广场、万象城等大型商业购物中心，相继破土动工，SHOPPLNG-MALL商业业态如浪潮席卷福州，也推动了福州的商圈和商业地产市场格局变迁。由于SHOPPLNG－MALL大多具有超大规模的商业面积，因此，这种商业业态也成为造就新商圈的主要力量。

宝龙・城市广场：

福州最大的SHOPPING MALL

总建筑面积22万平方米的宝龙・城市广场，是福州最大的SHOPPING-MALL项目，集购物、旅游、娱乐、餐饮、休闲、游乐、文化、酒店式公寓八项功能为一体。宝龙・城市广场以商业迪斯尼为卖点，主题层达7米的挑高，迪斯尼风格主题购物公园，突出了其以娱乐带动人气的鲜明特色，努力构建一个“在购物中休闲，在休闲中购物”的新兴商业乐园。现在美国时代华纳、麦当劳、肯德基、必胜客等世界500强企业，均已进驻，家乐福将投资400万美元，建成福州规模最大的生活品零售市场。

业态特征冠亚广场：南门商圈重新崛起

冠亚广场位于南门兜核心商圈，占尽天时地利人和，区位优势得天独厚。这里将引进三大主题百货，并且在福州首家开创“小商铺大商业”的全新商业经营模式，以整体大商业环境与小商铺经营优势互补整合。冠亚广场与乌山风景区相连，冠亚广场的建设将更好地让乌山风景区历史风貌得以重现。随着冠亚广场的竣工开业，一个具有全新商业形态的南门商圈将重新崛起在福州市中心。

万象城：打造中国第二个广州天河城

万象城有近10万平方米的商业面积，以一站式的购物理念为广场规划的核心，提供福州前所未有的“一站式购物”加“餐饮娱乐”集约式服务，它提出的口号“go购够”体现了它的特点。万象城首开福州“迷你铺”先河，轻松投资5万元做老板，目的在于降低投资门槛，减轻投资者的压力。秉承“统一招商、统一经营、统一运营、科学管理”理念，开发商泛华建设集团欲把万象城塑造成中国第二个广州天河城。

点击理由：随着休闲购物观念的兴起和风靡，越来越多的购物者已不再是为了购物而购物。逛街、购物的同时，人们希望有更多的娱乐、休闲的东西来松弛疲劳的神经。而SHOPPING-MALL功能齐全、休闲购物一站式的特性，无疑最大程度契合了时尚一族的需求。因此这种模式在某种程度上代表了福州未来商业地产开发的一种趋势。

国际都心复合街区

典型项目：群升国际

市场背景：

国际复合街区，这种商业地产模式虽然在国外大行其道，像法国的“香榭丽舍大道”、美国的“第五大道”都是其成功的典范。但在福州，还属新事物。对很多人来说可能还比较陌生，比较抽象。

没关系，不妨让我们看看这个概念的导入者――群升国际是如何描述这个概念的。按群升国际开发商的设想，大型国际复合街区群升国际，将以福州商业中轴线八一七路为轴，有机组合多个主题街区，复合精品商业街、大型购物中心、生活超市、高尚住宅区、酒店、主题商业广场、文化广场、休闲娱乐会所等多种业态，结合其间的公园、银行、学校、医院、文化机构等，形成一个相互融合的、和谐的、开放的国际化街区。

业态特征：从上述的描述中，我们不难看出，国际复合街区的业态特征，更多表现在其超强的综合性上，也就是说，它已不单单是一个商业的范畴，而是一个生活的概念。

点击理由：随着现代都市人生活质量的提高和生活步伐的加快，区域内学校、商场、公园、超市、医院等扮演的角色越来越重要。而以社区为背景的国际街区，正体现了这种休闲情调以及舒适性的居住空间，购物及娱乐的便利性，很大程度节约了都市精英一族的生活成本。同时，由于这种业态有别于福州传统的商业地产，目前在榕城还是一个空白，因此，成长空间还应该比较大。

“店中店+主力店商场”

典型项目：东方伟业商业广场

市场背景：

作为东福州大商业配套的一部分，东方伟业(国际)商业广场在引进国际零售业巨头沃尔玛后，考虑到业主自主招商，可能会导致重复招商或与沃尔玛经营业态相冲突难以盈利的现状，因此，在进行该商场一层产权分割后，采取了开发商统一招商的做法。也就有了今天福州商业地产的另一种势力――“店中店+主力店商场”模式。

业态特征：在主力店招商之后，确定了商场整体的经营主题后，把主力店之外的商场分割成众多小面积的店中店，出售给中小投资者。因此，这种业态的主要特征，就是小面积、低总价、独立产权、投资风险较小。此外，按开发商的说法，该业态还具有统一招商、自主经营、自负盈亏的特点。

点击理由：作为“店中店+主力店商场”模式的一个通病，就是中小产权人各自为政、各自招商，商场无法实现统一经营、统一管理，业主的利益无法保障。在定位之初，东方伟业(国际)商业广场也充分意识到这一点，将采取有效措施规避这个商业“软肋”。据开发商介绍，项目真正启动后，开发商还将专门成立一个经营管理公司，负责商场的统一招商和日常工作，避免业主各自为政带来的重复招商，以及招商业态和沃尔玛相冲突带来难以盈利的尴尬。

商业步行街

典型项目：福晟・钱隆世家、好来屋・星光大道、丽景东方街等。

市场背景：

商业步行街虽说已不是最新的商业地产形态，不过，这几年国内商业步行街的开发一直是热潮不断。对于一个城市区域来说，商业街是不可缺少的基础性商业设施，它对满足一个区域的日常生活、娱乐、消费所需绝对是一项“基础工程”。

业态特征：商业步行街除了具有立足周边社区消费群体的基础外，它更多的是把目标客户锁定在周边区域的消费者。这种特性，决定了社区商业步行街不但经营的业态丰富多样化，经营产品针对性强、档次较高，而且大多是统一规划、统一定位，甚至统一招商。

从福晟・钱隆世家、丽景东方街等项目的定位、招商情况看，我们不难看出，名品、名店是商业步行街普遍青睐的对象。

点击理由：商业步行街一般地处人口稠密的居住中心区，其铺面的商业价值较高，并且新的商业步行街项目在定位、开发过程中都会提炼一个主题，在这一主题定位指导下进行招商，使商业街形象和特色鲜明，也易于经营的成功和店面的升值。并且，由于规模较大、经营业态也比较全面，因此，开发商的重视程度比较高，在前期就做了统一规划、统一招商定位；在产品的销售和招商上，开发商还将投入大力气，进行包装推广和招商。

社区“底商”

典型项目：榕城社区商业最普遍的一种业态

市场背景：

由于社区商业所能带来的利润价值远比住宅高，因此，开发商做社区商业店面的积极性都很高。在这种情况下，如果商业面积比较小，开发商一般会以社区“底商”的形式直接出现。也就是说，“底商”是社区最原始、最普遍的形式。

业态特征：由于“底商”的消费群体，主要立足于小区业主，因此．这种商业形式一般缺乏统一规划，经营业态档次普遍较低，社区商业功能不全。纵观目前榕城社区的“底商”，主要是以便民性经营为主，涵盖的商业行业种类有：杂货店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、洗浴中心、服装加工等，以满足业主日常生活需要为商业契机。

点击理由：业界看好社区“底商”的理由主要来自两个方面：首先，城市建设步伐的加快，使社区和街道商业配套严重不足，尤其是偏远的社区，其商业需求更是呈现较大的空白，给社区“底商”带来一个发展的春天；其次，目前政府正积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。