商业地产范文

时间:2023-02-25 07:06:34

商业地产

商业地产范文第1篇

8月中,台湾远东集团旗下的太平洋中国控股有限公司宣布,调整大陆市场的布局策略,将于今年年底之前关闭北京太平洋两家店面,以调整财务结构。按计划,太平洋百货盈科店将于今年10月25日正式闭店谢客;太平洋百货五棵松店也将于年底前关闭。

与之相反的是,进入九月,位于北京常营地区的龙湖.长楹天街底层商铺开盘销售,均价6万元/平米,竟引来抢购潮,使得低迷许久的北京楼市上演了一场难得的“日光”景象。在住宅限购、股市不景气的环境下,商业地产渐渐成为民间资本新的“泄洪”渠道。

眼下正是商业地产投资的最佳时机。商铺热销、写字楼整端,商业地产的热度达到十几年来的最高点。来自世邦魏理仕的监测数据也显示,在今年第二季度,北京写字楼的租金价格继续上涨,尤其是超甲级写字楼,租金价格同比一季度上涨了35%,创下了迄今商业地产市场的新纪录。

“住宅市场受限之后,很多市场投资都涌向了商业地产,银行也开始调整结构,侧重涉及商业地产的经营性、消费性贷款业务,这些过热的苗头引发了银监会的关注。”一家银行信贷主管人士分析。

继银监会在经济金融分析会、年中工作会上先后通报风险预警之后,商业地产相关信贷的风险管理要求再次出现在各家银行近日接收的例行监管通知中。银监系统的风声立即引来市场的纷纷揣测。而太平洋百货退出事件无疑给这个尚处于盲动状态的市场泼了一盆冷水。

暗藏泡沫

2008年,40岁的地产“金手指”司徒文聪辞去上海正大广场基本年薪600万总裁一职,投身美国最大的私募基金黑石基金,并建立了盈石资产管理有限公司。司徒文聪的理想是成为中国商业地产的“可口可乐”。

短短几年,盈石参与经营管理的地标性商业地产项目近10个,悦达889、芳汇广场、Channel One广场等“盈石制造”,已经为基金创造了上百亿价值。司徒文聪主持的这些项目,即便是如正大广场这样的烂尾楼,最后总能做得风生水起,这使得很多手持“商业荒”项目的企业羡慕不已。

无可否认的是,这一轮房地产市场的调控确实给商业地产带来更多的机遇。2011年,由于住宅投资受政策严控影响,部分投资资金流入商业地产领域。尤其是在被住宅限购的一二线城市更加明显。记者采访的某地产商表示,随着政府对住宅调控的政策进一步落实,会加快国内外投资者布局商业地产的步伐。最显著的当属4000亿的保险资金被允许投资商业地产,在一定程度上也推动了商业地产的进一步升温。

无论是主动还是被动,不少房企乃至资金确实开始纷纷参与商业地产的建设当中,持有的比例也不少,基本涉及金额在300亿到600亿之间。第一太平戴维斯的报告也认为,对于买方而言,投资市场逐渐进入活跃期,国内政策对住宅地产的调控日益加剧,越来越多的投资者瞄准了商业地产。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看,商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势,结合部分城市的经济发展状况,部分地区商业地产泡沫已成定局。

上述地产商在北京南城即将建一个大型城市综合体,毗邻宜家的城南项目。该项目进行了准确的定位,主要针对南城缺少大型中高端大型综合性商业设施而建。该地产商认为,目前商业地产投资火爆,只是数量上的增加而已,真正品质好、地段好的商业物业仍然缺乏,有很多项目最终难逃烂尾或空置的厄运。

据记者了解,一些开发商此前没有商业地产经验,或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下,除了恒隆、万达等开发商之外,很多开发商缺少成熟业态,将住宅市场的运作延续到商业项目上,多以出售商铺为主回笼资金,而真正购房从事商业者很难收回成本。

商业地产泥沙俱下,再加上地方政府推波助澜,难免掀起层层泡沫。以北京西部的石景山商圈为例,该区域将在未来10年内新增建设用地近1600公顷,其中大部分为商业、写字楼用地。上述地产商就提到,其实北京商业地产面临的最大问题是:目前很多商业项目都是住宅开发商大量介入,而他们又缺乏商业地产的开发经验。

记者调查发现,目前北京的一些大型商业项目,均以商业项目配住宅地产的形式,上述开发商开发的南城商业地产,最初也是住宅项目的配套。对于该项目的运作,他提到,公司准备自持物业,但会引进有经验的经营团队来负责商业项目的运营。而目前北京的很多购物中心项目,周边多配住宅项目,住宅项目可以很快回笼资金;而商业地产部分,能出售则为最佳,这种模式实际仍然是住宅地产模式的延续。

在这种模式下,北京有相当部分商业地产项目空置率居高不下。最典型的如朝青商圈。朝青商圈周边聚集了国美第一城、青年工社、珠江罗马嘉园等众多社区,因为商业配套的原因,一直处于“商业荒”的状态。即便是2010年朝阳大悦城的拔地,使得区域内商业气氛得到很好的提升,配套商业空置率过高仍然是该区域最大的伤痛。

而据《中国经营报》报道,位于大兴黄村镇的某5万平米的购物中心,其三楼数千平米的营业面积至今有一半都是空置的。该购物中心成立于2005年,至今招商仍是问题。这座购物中心5公里商圈范围内,超过5万平方米的商业综合体达8个之多。黄村镇核心商圈之内的西红门、高米店等地还有十万平方米的商业物业正在施工,之后便有宜家家居和沃尔玛进入。

这种现象已不是个案,有专家捐出,在北京城区,万霖购物中心、丰联广场、华腾新天地、亚奥观点、六佰本等项目的经营风险已经显现。而据记者了解,城市商业综合体过于饱和导致零售商利润日渐微薄甚至出现亏损,长期下去势必影响到地产商的收益。“如果零售商长期亏损,它将会关闭门店,甚至拖欠租金。而受到招租压力的地产商则可能会下调商铺租金,这将进一步影响到市场对此地产项目的估值,形成恶性循环。近年来,上海、广州因为商圈内商铺过于密集导致零售商无钱可赚,最终“拖累”地产商案例频频发生。

“商业地产之所以有泡沫,实际是因为运作方式不同,使用住宅炒作方式运营商业地产,这才是商业地产真正的泡沫。”该地产商提到,实际上他认为,真正的商业地产是不易形成泡沫的。“商业地产持有成本高,看商业环境形势,尤其是在早期炒作期过后,如果当地商业环境不佳,商户无法获得合理回报,租金价格就会下降。

北京的商业地产这几年发展比较快,进入者众,但真正做好的也就30%、40%,大部分都应该是亏或者略平。而一个好的物业冒出头,实际上它的代价是别人要死掉。可见,商业

地产成功的关键还在于需求和消费力,而对于开发商来说,只有开发并持有处于市场金字塔顶端的物业,才是保持竞争力,从商业地产洗牌中脱颖而出的关键。

以北京、香港的商业地产为例。目前香港甲级写字楼租金平均为每月每平方尺65.1港元。而北京CBD甲级写字楼的租金已经达到了500元/月/平方米以上,折合每月每平方尺45.6港元,租金仍然相差较大。若以香港为目标,如北京、上海这样一线城市的写字楼、商铺,租金必然会在强劲需求的推动下处于上升通道。从趋势看,其租金上涨还将维持相当长的一段时间。

而在很多投资商眼里,商业地产是个异常残酷的行业。他们认为,商业地产不像住宅,住宅市场可以存在很多赢家,而在商业地产领域,强者恒强,最有价值的客户想进入的都是一线城市的黄金位置。

很多人不知道的是,在商业地产中,第一名吃肉,三四名连口汤都喝不到,当然,商业地产若一旦做成“第一名”,其利润潜力也是巨大的。中国目前的商业地产市场,还有很大的发展潜力,此时考验的就是投资者的眼光。

恒隆地产董事长陈启宗有感而发:不想当老大,就不要做商业地产。

风险几何

有志于做“老大”的司徒文聪有商业地产“金手指”之称,主要在于即使是将死的商业项目,经过他的指点,也能起死回生。通过分析盈石收购管理的商业地产项目,不难发现,盈石团队在商业地产领域之所以所向披靡,主要原因有三:

第一,为每个商业地产项目找到自己的灵魂,这个灵魂就是所谓的市场定位。

比如同为他们做的芳汇广场和悦达广场,两者隔街相望,距离很近。再三调研之后,他们给出的解决方案――芳汇广场走“女性主题休闲”路线,而把悦达广场打造成一个时尚购物基地。区别于其他商场的是,悦达的营业时间从早10点到晚上11点,比绝大多数商场要晚1个小时。正是这一个小时,让习惯晚归,但苦于大多数商场都打烊后无处可去的都市高端白领趋之若鹜。

其次,出色的运营管理能力。做商业地产的门槛要远远高于住宅地产,包括后期公关、客户服务等多层面的问题,没有好的团队跟进是不行的。在实际运营中,司徒文聪认为项目除了硬件管理外,其软件管理也必须过硬才行,尤其是人才资本。

早在正大广场项目时,司徒文聪就讲过正大广场是一个人才培养的阵地。对于大体量的项目,他将每个岗位放进需求水平以外25%的人手进去,虽然显得多余,但这是让人才最直接有效接触市场的办法,几年之后,这些人才在实战中获得了向更高层次的发展;此外,司徒文聪还常带团队考察学习先进的项目运作办法,派人去国外学习培训。在他看来,如果一个企业要做商业地产,如果专业人才储备不足,就不要与项目租户签订合同,因为每个项目都需要足够人去跟进。

第三,有充裕的、长期的低成本投资资金。现在商业地产的发展最大的瓶颈实际上是长期资本,能够埋在项目里5―8年的资本在国内是非常稀有的。而这个钱埋在里面很长一段时间还可能没有什么回报。

最典型的如上海的恒隆广场。这个项目从开始到开花结果花了十年时间,这十年的投资回报率是40%多,可能很少有公司能媲美。可是恒隆前5年的盈利现金流付不起利息。恒隆这种状况在很多商业地产很常见,尤其是要采用贷款的话,很多年都要贴息,真正能够见到利润流的时间就更长了。

由此可见,商业地产并不是一个简单的开发,它需要运营的能力,也需要争夺商家资源。其中最重要的一点是:商业地产对资金的特殊需求。

很多商业地产企业言必称日本众多城市综合体的成功运作,可是很少有人知道,是因为当年日本的利息只有1.7%,而且贷款期限很长。在如此低息下,众多商业地产公司才可以长期持有物业。但是现在中国的银行利息要高出很多,且多为短期贷款,在这种情况下,那些动辄投资数百亿的项目,不得不令人担心。

易城中国副总裁柳费国表示,虽然投资商业已经成为行业的共识,但在本身没有任何金融产品来支撑,同时面临国家对房地产行业银根的不断紧缩政策背景下,商业地产非常危险。一旦有了泡沫,这个泡沫是无法消灭的。

而记者采访的某银行信贷主管表示,从银行风控的角度来看,商业地产的风险更甚于住宅地产。由于商铺贷款首付比例和贷款利率远高于住宅,因此,很多投资者将住宅抵押贷款用于购买商业用房,客观上增加了银行的信贷风险;同时,由于中国的特殊传统,一旦出现资金紧张,同样的房产,投资者会优先抛售商铺而留住宅,商业地产贷款坏账率高于住宅。

从开发商的角度来看,商业地产对于开发商的整体运作能力、资金实力的要求更高,因此在银根收紧的背景之下,商业地产贷款风险也更大。万科总裁郁亮就曾表示,未来5年内,万科80%的开发比重依然会是住宅,因为“我们对商业有恐惧感,商业要是出现泡沫,比住宅厉害。”

阳光新业总裁助理、北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿认为,目前商业地产的环境不是非常成熟,要做商业地产首先最重要的一点是需要一个长期低回报的资金链条,目前国内不管退出机制还是投资渠道都不是很利于商业地产的发展,反而银行贷款成为低息来源,这肯定是不行的,应该有新的金融模式用于支持商业地产的发展,如房地产信托、房地产PE等。

当众多住宅开发商将目光转向商业地产的同时,商业地产老大万达早在3年前就开始悄悄转型文化和旅游地产。万达董事长王健林称,万达早在10年前就已经转型商业地产,而如今转型商业地产的开发商早已错过了最好的时期。由于商业地产后期运营招商的难度很大,他十分担心目前被动转型的商业地产商未来的命运。

5年前,商业地产市场不温不火时,阳光新业大踏步转型商业地产。商业地产火爆的今天,它的步伐却迈得格外谨慎。今年开业的分钟寺新业广场,虽然目前已经实现100%的入住率,但李睿仍感到不是很满意:由于这一轮商业地产狂潮,该商场的租金指导价比原计划降低了15%-20%,在他看来这就是商业地产恶性竞争带来的影响。

与此同时,一些新开业的商业项目持有方也表示,今年以来,招商成本越来越高,有的商场引进知名品牌甚至采用了正大当初吸引ZARA的方式:零租金,或者赠送装修补偿等,但见效依然不大。最主要的是,这些在往年都是极少见的。

“这都是因为我们的商业地产没有特质,大家逛哪个商场都差不多,商场之间离得不太远,哪打折去哪,哪便宜去哪,谈不上顾客忠诚度。”李睿谈到一些国家的商业地产发展得很好,很普通的一个糖果店,也可以做到四五百平米的面积,盈利能力很好。他们认为付租金是天经地义的事情,但是在中国,则需要采用低租金甚至免租金吸引一些品牌进来,这也是恶性竞争的结果。

他认为恶性竞争暴露的第二个问题是人才的短缺。事实上这也是目前很多先进入企业最大的苦恼。由于商业地产在国内的时间不长,尤其是近两年企业频频进入,人才短缺现象较为普遍,大家采用高薪挖人的做法,挖别人墙角充实自己力量。商业地产是一个非常复杂的工程,涉及投资、运营、招商等多方面,如果想实现一个好的商业项目,包括选址、建筑策划、招商、运营、后续持续调整,整个大的链条都需要专业团队的配合。

商业地产范文第2篇

[关键词]商业地产;实物期权;投资决策

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的Black-Scholes模型。同时,Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,T表示项目的寿命期,则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为Fi,考虑项目的建设期,假设建设期为D年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C,年租金为S,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C,0]

假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格,V表示商业地产项目含有推迟期权的价值,C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算C时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M,所得税税率为h,土地费用为A,可行性研究费用为J,V1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即SW。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

C表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。

S0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。

最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:

其中n+1表示历史观察数据,Si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。

四、实证研究

1.样本选取

某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。

2.传统的项目投资决策分析

为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。

该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营18年后的净转售收入为9000万元。

根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。

考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的NPV=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。

3.基于实物期权方法的投资决策分析

下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。

参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出NPV=1158万元。

租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。

下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,W=22.66。

则:

因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。

4.实物期权价值的敏感性分析

这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。

假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。

通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。

五、结语

本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对B-S模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。

参考文献:

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[6]中国房地产估价师学会.房地产基本制度与政策[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

商业地产范文第3篇

被“雪藏”的商业地产

眼花缭乱的购物场所,窗明几净的写字楼,灯红酒绿的娱乐之地⋯⋯商业地产对于任何一个人来说,并不陌生。

商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。指各种非生产性、非居住性物业,包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所。是以商业功能、商业需求为导向对房地产物业的需求和功能进行商业规划,使之适应商业的经营。

在房地产发展完善的发达国家,商业地产的繁荣与否是经济是否景气的风向标。然而在我国,与住宅地产不同,商业地产总价值相对较小。有数据显示,全国商业地产总价值不到4000亿元。从2007年开始,北京的住房价格飞涨,而商业地产并没有多大的涨幅。住房与商业地产从价值上看形成了‘商住倒挂’的奇怪现象。从历史数据来看,商业地产销售额不到住宅地产的两成,价格涨幅同样远远落后于住宅。而我国的住宅地产,在国家多番调控之下,价格依然坚挺。缘何会出现商业地产与住宅地产冰火两重天的景象?这就要从两者的区别谈起了。

商业地产的价值首先是体现在地理位置上的,要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。但对于住宅来讲,地理位置选择的弹性就很大了;商业地产的目标顾客对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样,而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。住宅的功能和用途一般来讲就是居住,但是商业则有太多的功能。住宅销售以后就直接进入了消费终端,经过装修就可以居住,可以使用了。而商业地产在销售过后,是不能直接进行消费的,这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的,它还要进行招商、装修、进货和经营。所以,住宅是一个终端,销售后就进入了终端消费,而商业地产则是开端,销售只是商业经营的开始。

住宅与商业地产进入销售环节之后,同样面临着不同的境遇。台湾、香港的一些销售公司认为,“卖住宅的是小学生,卖商业地产的是大学生”,从这个比喻可以看出,商业地产的营销要比住宅地产复杂很多。住宅可以一卖了之,目的很简单,也很直接,而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的,商业地产卖出去以后,还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。商业地产的投资回报通过销售、获取经营收益和物业升值实现,而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。对于商业地产来说,销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题,而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

从资金运作的角度来看,对于住宅地产,销售便是资金回笼的开始,用销售带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。相对于住宅地产的销售,商业地产销售的风险要高很多,如果商业地产也按照这样的思维进行开发,就很有可能导致项目因销售不佳而影响后续开发,这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对于后期资金的需求量很大,项目建成开业后,还需要大量的资金投入才可以完成商业经营的培育期,实现盈利。

正是基于这些条件的限制,使得我国的许多地产商对于商业地产的开发望而却步。而商业地产发展受阻凸显了我国地产行业的不成熟。

商业地产转机初现

在目前楼市调控的背景下,今年8月召开的博鳌房地产论坛,与会代表将商业地产发展推向了一个新的高度。

“今年3月下旬开始,政府出台了一系列抑制住房价格的政策,商业地产的优势开始显现出来,尤其是城市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。”潘石屹如是说。

市场反应也正如潘石屹所料,作为北京今年最大的商业地产项目银河SOHO开盘三天创下46.75亿元的热销佳绩,其中仅6月27日开盘当天,银河SOHO销售金额就达到了27.7亿元。潘石屹透露,SOHO今年的销售目标是180亿元。

潘石屹用事实证明在住宅楼市低迷的非常时期,稀缺商业地产依然能创造佳绩,在此基础上,潘石屹再次重申:“政府的市场调控政策针对的是住房市场,商业写字楼没有受到影响,银河SOHO热销也不会对北京的住房市场产生任何影响。”相对于利润丰厚的住宅地产,商业地产的投资价值正在逐步显现。

随着年内房地产调控政策频出,没有受到政策干扰的商业地产渐入佳境,随着大批房企和央企涉足商业地产领域,大量的投资资金将目光聚焦在商业地产。6月,保利斥资12亿元拿下武汉一块商住用地,再次用实际行动表明其进军商业地产的决心。早在今年4月,保利高调对外宣布,未来五年,公司持有商用物业的投资比例将增大到全部投资的30%。其中,今年5、6月保利分别在成都、上海、广州、南昌及武汉等地拿下商住或纯商业地块不下10宗,斥资近百亿元。6月9日,万科企业股份有限公司对外产品策略:首个城市综合体龙岗中心区项目正在紧锣密鼓地筹备中;将在明年和后年分别投产两家酒店⋯⋯“深圳万科将从单一的住宅产品升级为多元化业态经营。”万科集团副总裁、万科深圳公司总经理杜晶表示。从今年万科在深圳所推出的产品线来看,商业地产的开发已占到万科业务核心的较大比例。有市场分析人士认为,商业地产与住宅地产分庭抗礼的时代已悄然来临。未来十年,住宅开发与商业地产的此消彼长是整个楼市的发展趋势。对多数企业来说,向中长期收益率与住宅不相上下,而政策风险小很多的商业地产进军,是转型的首选。

与此同时,城市化进程的加快也在催促着这一行业的茁壮成长。根据中国社科院的预计,城市化在未来五年带来新增人口是1.2亿,每年新增城市人口2400万,城市大众化消费市场每年大概增加900亿元,增长非常可观,直接刺激商业地产的发展。随着国内中产阶级的兴起,2009年会带来商业地产质的提升,并且会打破传统的商业模式,随着消费升级,商业地产的供应也要升级。

同时,商业地产远高于住宅地产的租金回报率,让投资客心动。据国泰君安的统计,我国大部分一、二线城市优质写字楼的租金收益率在7%以上,最高达到11.5%。简单估算,这一收益约为同区域住宅租金回报的1倍。业界主流的观点是――房市调控新政持续加码,在首付、利率、回报率上已明显优于住宅市场的商业地产,在通胀预期日益加深的背景下,势必成为热钱新的避风港。如果这一预测成立,则可能是未来十年投资者新的淘金宝地。

专家分析说,自“4・17”新一轮房地产调控开始以来,在住宅遭遇严厉调控时,一向信贷条件严格的商业地产,原本的短板不再明显,“商住倒挂”局面有望加速改写,全国商业地产价值越发凸显。另外,目前一手住宅市场已聚集了大量资金急需寻求新的投资渠道,处在政策“孤岛”的商业地产就成为各路资本新的追逐目标。而从住宅市场流出的大量资金,更多是将商用物业作为其资金的短期“避风港”,并且放量不足住宅10%的商铺,今年表现出强劲的增值动力,带来巨大市场需求。

机遇与挑战并存

我国商业地产正面临着针对住宅房地产政策调整后的大好时机,但商业地产的资本性和技术性都很复杂,进入门槛较高。从开发商完成项目的选址、设计、开发、运营、管理等整个链条,至少需要十年以上的时间才能谈及回报。所以,商业地产在面临发展机遇的同时,也存在着不少的问题。

首先,资金短期化和单一化、总量缺失错位,供应变现方式匮乏困扰商业地产。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,但商业房地产对资金的要求尤为突出。目前我国商业地产的资金主要来源于开发商的自身积累和银行贷款,数量和使用期限有着严格的限制。在这种情况下,专家指出,参考和借鉴发达国家成熟的基金模式和交易系统,尽快开放商业地产基金的私募和公募市场,而实现这一点则急需相关政策法规的完善。

其次,招商的瓶颈与同质化,大量商业物业闲置或经营惨淡。商家选址标准和设计要求与地方政府和开发商的错位和差异也是形成很多商业项目招商不利与经营困难的原因。不少有识之士认为,政府主导和开发商主体的商业地产投资现状必须寻求改变,应尽快通过商业网点管理条例,通过与每个城市的城市规划的有机结合实现整体性和前瞻性的布局包括土地供应和相关标准的制订。所在城市规划和商务管理部门要对商业地产投资商和本城的商业资源进行调研和评估并建立数据库,尤其是对商业地产开发商要考核其商业理念、商业资源和商业团队,一定要商业地产的专业开发商和运营商才能投资商业地产甚至采取商业预订制的管理方式,同时对外部商家的拓展计划和开店要求要及时了解,加大城市的推广力度和项目自身的综合素质。

第三,商业地产投资力度加大和持有物业增加,考验市场的竞争水平和企业的运营能力。资本型和品牌企业纷纷加大商业地产的投资比例,而且持有性物业比例逐渐提高,并出现了细分的专业和专注的商业地产的开发商和投资商。这种情况的出现,加大了专业商业地产开发企业的竞争压力特别是对后期运营能力的考验。

但从另一个角度来看,持有物业的增加,不仅对由开发商向运营商转变的商业地产投资商是一种压力,即使对专业的商业地产运营商也是一种挑战。我国商业地产的发展周期短,无论品牌人才和管理都几乎同步且匮乏;同时零售业的对外开放和新兴商业业态的不断引入,国际化的竞争压力陡增。但持有物业必然是中国商业不动产的发展方向和主流形式,这是符合商业规律、金融规律和国际化大趋势的。

“做持有型物业需要大量贷款,中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻,开发商那点钱都押在持有型物业上,则没有能力去做别的开发了。”华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。记者了解到,除了万达等少数集团只专注商业地产的投入外,不少大型地产集团尽管青睐商业地产,但住宅仍然占据着公司开发中的不小比例。保利地产营销总监胡在新认为,商业地产为企业提供了更多发展空间,也将对企业的专业度、资金、开发能力、物业管理、招商、经营管理等提出更高要求。他表示,保利选择商业地产,不仅是公司的战略考虑,规避单一行业风险、获得长期稳定的收益,同时也为提升公司综合实力。

商业地产范文第4篇

近日,苏州商业地产限售以及SOHO中国等企业抛售上海商业物业的消息,将相当长一段时间在商业地产圈弥漫的焦虑与不安更加凸显。这使我们更加认识到商业地产因近些年投资过热导致的“泡沫化”、商品的“同质化”、电商冲击下实体商业的“边缘化”等危机。不太夸张地说,商业地产正面临着一场“内忧”与“外患”。

过剩危机是目前商业地产的最大“内忧”。商业地产的爆发式增长体现在几个方面:一是众多企业争相进入。近年来,受房地产宏观调控影响,以前专注于住宅开发的很多房地产企业转战商业地产。万科、龙湖、招商等房企都加速布局商业地产,注入资金、人才,做好激战准备。值得注意的是,商业地产这块“大蛋糕”的“诱惑”之大,也吸引了非房地产企业加盟。像娃哈哈、金威啤酒等也加入商业地产的开发行列。二是转战二三线城市。随着一线城市商业地产饱和度的提高,加之地价的高昂、竞争的白热化,使华润置地、万达等企业将“渔网”撒向二三线城市,扩容二三线城市纯商业用地面积。其中,华润置地已涉足杭州、沈阳、南宁等多个二三线城市。三是海外开疆拓土。据专业研究机构预计,在去年增长124%的基础上,今年中国海外商业地产投资有望突破100亿美元。万达、绿地等企业成为投身海外商业地产的典型房企。这种爆发式增长带来的最大问题是商业地产开发过剩。

电商冲击是商业地产不得不面对的“外患”。下面的两组数据足以说明问题。据中国百货商业协会统计数据显示,2013年,81家大中型百货零售企业销售总额为2282.7亿元,相比2006-2012年百货行业销售年均16.5%的增长率明显下滑。另据中国电子商务研究中心的数据显示,截至2013年12月,中国移动电子商务市场交易规模达到2325亿元,较上年的965亿元同比增141%,预计到2014年这一数字有望达到4124亿元。由此不难看出,在商业地产的发展过程中,电商的崛起俨然成为商业地产的冲击之一。

在这种艰难处境之中,商业地产将何去何从?首要的是,商业地产未来的竞争要走出“同质化”,走出“泡沫化”,要向体验式、社交型、复合型方面发展。从商业地产发展的政策环境来看,新型城镇化为未来商业地产带来了前所未有的机遇。兼具投资属性和消费属性的商业地产,在中国城市化进程中,随着城镇化规模和城镇数目不断增加,将会有持续不断的需求。此外,面对电商冲击波,商业地产应主动借助互联网,创新经营模式,努力打通线上线下商业。我们正处在互联网时代,任何行业都不可避免地会受到互联网的巨大影响。只有主动顺应这一规律和趋势,商业地产才能度过危机,发展成熟。

商业地产范文第5篇

被誉为中国房地产“带头大哥”的万科地产,首次出击商业地产就遭遇滑铁卢。

不久前,媒体爆出万科在北京高调推出的第一个商业地产项目――报价每平方米5-6万不等的万科五号公社商业项目,实际成交价最低才2万多,最高也就3万多,相当于5折贱卖。随后的7月中旬,北京万科负责人就“万科五号公社5折贱卖”做出回应,称项目仅是8.8折整售卖给部分大客户,而非5折贱卖。

今年高调表示将进军商业地产的万科刚刚在京推出首个商业地产项目,即陷入“贱卖局”的纷争,这对商业地产刚刚起步的万科来说,并不是什么好兆头。2009年底,万科总裁郁亮曾高调宣布新战略,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型,住宅与开发持有物业比为8:2。这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件。

这以后,一场转型商业地产开发的“转型风潮”不期而至。国内实力开发商如富力、合生、绿地、绿城和世茂等开始更多介入商业地产开发领域,而新加坡凯德、美国西蒙、菲律宾SM等更多国际商业地产企业也开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投资。连地产大腕潘石屹都不禁感慨:“或许商业地产的风险为零。”

果真如此吗?随着万科贱卖消息的曝光,今年以来,中国房地产希冀通过商业地产拯救楼市的美梦也碎了一地。从住宅开发到商业地产开发还有多少路要走?曾被华讯商业地产俱乐部首席顾问高东旭评价为“四无”(无完整行业、无政策法规、无标准规范、无发展模式)局面的商业地产业距离成熟还有几环?

万科缘何走麦城?

万科推出的五号公社项目,位于朝阳公园附近,周围有很多教育、科技、文化机构驻扎,与今年宣布东扩的北京CBD区域相隔咫尺。万科在五号公社主推了低密度、花园式企业独栋总部办公概念,寻求整栋销售。据记者了解,该项目可销售面积为7800平方米,共分割为46套,层高达5.7米,为目前市面流行的LOFT产品,产权年限为40年。

今年以来,在北京主打花园办公、以低密度为项目卖点的写字楼产品并不少,但基本位于亦庄、丰台等郊区,如万科这般在CBD核心区打造的低密度办公产品几乎没有,足见万科打造高端商业地产品牌的决心。

曾经在住宅市场纵横驰骋的万科,为何会在商业地产领域遭遇滑铁卢?

“这种花园式办公区一般适合企业总部,万科刚刚转型商业地产,仍是按住宅开发模式来做的,没有规划理念,仅仅根据市场需求来开发。”某地产界人士指出。实际上,尽管房地产调控之后,今年商业地产似乎迎来了暖意和复苏,但仅就CBD区域来看,空置率高企、租金水平低位徘徊的局面一时间却难以改变。

据记者了解,CBD区域今年将新推出12块土地,规划建筑面积达到186万平方米。建筑将以写字楼与商业为主,并将于2011年底集中上市。因为放缓的需求及市场大批的新增供应,北京甲级写字楼市场整体空置率正在上升,再加上租金不上涨,造成CBD区域写字楼市场低迷。有关专家认为,在这样的市场条件下,低价贱卖似乎是万科的唯一选择。

“万科的客户定位首先就错了”。该专家指出,按万科的土地楼面价来看,每平方米至少1.4-1.5万元,还不加上其他的费用;从面积来看,每套房子的面积大多在几百平方米,比较适合中小企业,对于这类客户来说,除非自身实力雄厚,或者有大量闲置资金,在当前阶段是不会投资商业物业的。

此外,该专家认为,经济形势骤变,迫使很多住宅地产商“被动转型”商业地产,对于长期开发经营持有的商业物业,他们还没有做好足够的储备,缺乏经验和人才。“商业地产以长久经营为主,而万科过去做的大多是住宅项目,通过短线操作快速收回投资,骤然转型还不适应长期思维。”

转型商业地产之前,和其他住宅开发商一样,万科只需要承担工程建设和销售,在销售中他们一般习惯于将项目进行小型单元分割,盈石资本CEO司徒文聪认为这是典型的住宅开发模式思维,“销售只是商业地产的一部分。”

“以前的住宅地产开发是以贸易形态为主,财务背景、投资程序等无不是中短线操作。住宅地产商的短线思维难以适配商业地产的长期思维。”在司徒文聪看来,作为商业地产开发商,比地产商要的承担一项内容:对运营负责。凡是商业地产者,皆是先有商,而后才产生物业。另外,在人才方面,面对不熟悉的招商、运营、管理环节,刚刚步入商业地产领域者往往会捉襟见肘。同时,商业项目作为持有型物业,回报周期较长,这对于地产商的资金链是一种考验。

“对大多数地产商来说,进军商业地产首先意味着财务思想的转变。”司徒文聪表示,当RELTS、养老基金等国外商业地产融资模式还没有在国内大行其道之前,地产商依然以抵押贷款为主,这种中短期的贷款方式不适合周期为5-8年的商业地产。

“商业地产从建设到成熟一般需要5-8年,前五年基本是投入,它的利润来源也在于物业本身的增值。住宅市场每年的投资回报可以到300%一400%,而商业地产一般仅为8%。商业地产的价值体现在于长期增值,它可以不断吸引国外基金进人,以便进行更大的合作。”

“商业地产的回报率是长期而稳定的。只要你用心做一两个项目,它必定回馈你一个长期、漂亮的回报率。”

“杀猪”还是“养鱼”?

“那些住宅开发商进入商业地产大多是被动进入。”

与众多企业高调宣称主动转型的说法不同,高东旭认为甫进入之初,这些企业受“重在资源运作,投资大、周期长、需长期经营”等商业地产基本特征所限,在选择模式、培育资源、指定发展规划、塑造商业品牌、组建专业化团队等方面均面临一系列的困扰。

尤其是,目前商业地产在我国尚属新兴产业,行业发展还处于初期的培育形成阶段,不仅转型的住宅地产商困难重重,就连那些早期进入的商业地产商也颇感迷茫。

初进商业地产的开发商最多听到的一句话是:你想杀猪还是养鱼?

“杀猪”最典型的当如几年前的SOHO现代城,就是在开发建设完成后,把物业卖掉,“养鱼”的老大是万达,就是自己持有物业,做大房东。

在全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会秘书长朱凌波看来,“杀猪派”和“养鱼派”实际代表了国内主流的商业地产模式:前者是不断缩短产业半径做减法,而后者是不断加长产业半径。“如果说万科一直在做减法,万达就是一个加出来的商业地产帝国。”

一直以来,万科走的是一个纯

正的地产开发商的模式,采用的是很明显的快速销售、快速回笼资金的战略。专门做商业地产开发的SOHO中国也是如此,它曾被称为典型的“杀猪派”。SOHO中国的项目,主要以快速销售为主,它追求的是现金流的快速回笼。到目前为止,SOHO中国还没有什么大规模的持有型物业。一直以来,商业地产的两个核心问题是资金和人才问题,而对这两点,SOHO中国都不存在问题,因此,一直以来快速销售回款一直是其主要战略,北京销售完了,同一套班子再去上海销售,一点问题都没有。

但专家认为,“杀猪派”的SOHO长此以往后期可能会存在招商和经营上的困难。但据记者了解,事实上SOHO中国已经意识到这一点,这两年也在寻找好的机会逐步改变公司全部散售的商业模式,开始持有部分优质物业。

高东旭认为,随着城市开发的概念越来越强,开发商拿到的地越来越大,每一块土地都会有一定数量的商业配套,这使很多只会做住宅开发的地产商准备不足,没有按“重在经营”的理念去管理,“商业地产真正的价值是物业管理,当人气被培养起来后,租金收入远远低于物业收入。”

“搞得好的商业物业,就是一个提款机。”高东旭告诉记者,做得好的商业物业,三年养商期一过,商业经营者就会排队进入,“如果卖掉就无法控制优势客户群。”此外,他认为今年的政策紧缩会使一部分上市的地产公司年报不好看,他们需要寻找新的利润点,“住宅开发只能赚钱,而商业地产是可以树立一个企业的品牌形象的,通过物业经营才可看出企业的实力。”

高东旭谈到,一般来说,转型的企业需要重新培养一套人马,原来的班子肯定不适合商业地产开发模式,“他们一般都是先建房,后招商”,而商业地产却与之相反,“空间建设为功能服务,这是目前商业地产发展的定制化模式”。

他特别提到,目前万达算是国内做得最好的商业地产商之一,“经过多年的艰辛探索,他把商业地产所有该犯的错误都犯了。”也是如此,这几年万达发展越来越好,很多国内品牌都跟着万达的商业地产项目走,比如雅戈尔,万达每在一个地方开业,雅戈尔必然买万达的商业物业。

“万达的品牌做上来了,价值就在于此。”高东旭告诉记者,万达的核心模式是“订单式商业地产”。

在万达集团的支柱产业构成中,高级酒店、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业一商业地产的配套产业。同时,由于经营情况良好,万达影院和万千百货在未来长期发展定位上,愈加明确。比如,万达院线正在向产业上游发展;全资兴建的大连金石国际文化产业基地,包括景观区、摄影区、后期制作工厂、服装道具工厂、交易中心和影视会议中心。

毋庸置疑,进入产业过多难免会遇到挫折,足球、变电站、酒厂、电梯厂……万达以前也玩折过数次。万达集团董事长王建林曾对媒体解释过他的产业扩张理论,“现在扩张的产业不是孤零零的,都是围绕商业地产的核心产业伴生的。商业广场是消费、娱乐、交流的一个综合体,想达到这些功能,超市、百货、影院、游乐中心都是必须有的业态。”从万达的发展来看,不排除万达以后也会树立自己的品牌,自己来做。然后把整个万达广场变成自己开发、自己运营、自己经营的项目,把地产和商业各个阶段的利润一网打尽。

由此看来,“养鱼派”模式的优势在于:这些项目开发定位于高端,所以进入正常运营后,财务报表就会比较好看,尤其是在经济周期波动期间,它资产的抗风险能力是比较强的。相应的,由于其项目对城市和地段选择比较挑剔,高端项目对城市和地段的选择会比较挑剔,所以在异地复制上相对要慢一些。”

探索“全产业链模式”

说话间,万达的主业早已跳出商业地产之外,拓展到酒店、商业、文化、零售等各个领域;中粮集团也从食品到商业地产,一句“产业链,好产品”点出了其战略意图;而华润正在努力打通产业链上下游各环节……对于这些地产商大张旗鼓的产业链工程,朱凌波将其看作是“从开发商向商业地产全程营运商转型”。

“日本永旺、三井不动产等成功的商业地产公司所采用的正是这种模式。”朱凌波认为,比起欧美国家强调商业地产的专业分工,这种全产业链的模式更适合中国企业。尤其是对于转型期的房地产企业来说,这种模式就是对终端资源的一种跑马圈地,最终是实现交易成本降低和价值增值的经营。

与万达从地产开发向零售业态延伸的做法不同,粮油大户中粮则是从上游向消费终端扩张,以对上下游资源全面占有。在宁高宁“全产业链”的模式下,中粮无处不在,在悄然渗透中国城市人们日常生活每个角落的同时,它正试图将相关行业的上游和下游全线掌控,以构建“全产业链”粮油食品企业,让中粮的标签彻底占据普通人的餐桌。

2009年11月5日,中粮集团宣布其全国“造城”计划:中粮将在了个有钱拿地的大腕那么简单。

中粮在商业地产方面的战略是:在全国打造“全服务链城市综合体”。所谓的“全服务链的城市综合体”,就是将把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合,形成针对目标客户的全服务链,在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系,国内大中城市布局20多个“大悦城”,除了已开业的西单大悦城及沈阳大悦城,北京朝阳大悦城已于5月底入市。今年2月,中粮置业从上海新梅手中以13.5亿收购了新梅太古城项目,并在基础上打造了上海大悦城,预计将于今年下半年正式营业。此外,天津大悦城项目也拟于2011年10月正式入市。

一直以来,中粮的国家队身份,让很多人忽视了大悦城在商业地产界带来的一系列创新和颠覆,这些创新与中粮集团的资本一样,都是中粮在商业地产领域的“爪子”。而其对商业领域带来的改变,将不仅仅是多从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。预计将来大悦城的规模将达到中粮集团总资产规模的30%。

高东旭认为,中粮进入商业地产的优势在于它是老的国有商业企业,基础雄厚,资金实力强。目前中粮在商业地产领域最大的动作是打造“大悦城”购物城为核心的大型商业地产项目。据记者了解,投资总规模将超过700亿,总面积约800万平方米。

朱凌波认为,这种“自给自足”的发展产业链模式,很适用于当前的中国市场,因此会是很多转型商业地产企业的选择,而且目前都在有意识地为全产业链发展做准备。“如世茂,现在已经开始推出自己的世茂百货。且世茂地产至少有2个公司已经在香港上市,现在其公司重组的方式也是按照每个板块将来和资本市场对接的方式进行重组。其后期勃发的能力很强,具备了做全产业链的思路和条件。”

中粮全产业链的食品企业和全产业链的商业物业,两者是相辅相成的。比如,对于中粮所控制的食品产业链来说,最大利润的环节在于终端消费,终端消费必然要通过卖场来进行,这样来看,中粮的商业物业就可以卖出中粮自己的食品,将产业链最盈利的环节牢牢掌握在自己手里。

另外,对于很多食品品牌来说,高东旭认为,一旦上市,就可以同时在中粮自己的商业物业中进行品牌推销,这样对品牌会起到很好的推广作用。此外,中粮若将某个产品推销给销售商,那么,销售商又会考虑产品如何展示售卖,是否在卖场销售开店,这样,又为商场招商带来对接。

但高东旭同时也提到,中粮目前的商业模式还不是很稳定,比如西单大悦城做的很成功,但复制到其他地方,效果就不一定那么好。

商业地产范文第6篇

在前文中我们提出了一个“弃宅从商”的观点,那么,未来商业地产的机会究竟在哪里呢?要了解这一点,我们还是有必要回顾一下商业地产的过去和现在。

潮起潮落热点转换

其实说到商业地产这个概念,其在中国内地发展的历史并不很长。在中国实行改革开放之后,开始逐渐有了经营用房的概念,而商业地产的真正兴起还要追溯到上世纪的90年代末。记者在房地产市场跌打滚爬了近10年,也亲身经历了商业地产潮起潮落的热点转换。而今天,商业地产又迎来了它的又一轮发展的契机。

什么是商业地产?顾名思义就是商业加地产,包括各类商铺和办公楼等等。一般来说,商业地产可以引发三种价值:一是房地产本身物业的增值;二是商业流通经营的增值;三是商业运营和房地产开发的品牌增值。总体来看,商业地产的发展也经历了这样几个阶段:在1997年至2002年期间,商业地产总的投资额保持在一个相对较低和稳定的水平,这是商业地产发展的初期阶段。而从2002年开始,在中国经济快速发展的带动下,商业地产的投资额出现大幅增长,在这种情况下,商业地产的投资理念也开始深入人心,不少投资者从中淘到了第一桶金,本刊也曾做过许多相关的报道。然而从2005年开始,随着商业地产供应量的大幅增加,商业地产本身所固有的种种弊端开始表现出来。与此同时,住宅市场的火热高涨吸引了大部分投资者的目光,商业地产的投资增长率开始出现下滑的态势。在这段时间里,商业地产不再成为许多人眼中的“香馍馍”,越来越多的资金开始进入住宅市场。

事情到了2008年,世界经济遭遇了金融风暴的影响,这也使商业地产受到了直接冲击。据了解,在北京,2008年预计新增商业物业面积大约为600万平方米,但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心等在内。真正入市的新开商业面积不足300万平方米。与此同时,写字楼市场更是萧条一片。世邦魏理仕的分析报告显示,企业收紧开支使得写字楼市场影响显著,促使众多城市租金下滑,空置率上扬。北方城市中,北京、大连、沈阳及青岛市场平均租金都出现了下调,上海写字楼2008年第四季度租金下跌显著,达8.7%。而在中国香港地区,2008年最后一季,市场对写字楼的需求大幅减少,中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9%、21.0%和24.5%,空置率亦略有上升。在种种因素的作用下,2009年虽然中国经济已经渡过了金融危机影响下的最低谷,但商业地产却仍然没有起色,无法吸引投资者的目光。

住商倒挂怪象显现

商业地产受到的冷落终于在价格上体现了出来,出现了住商价格到挂的怪象。据记者了解,在海外很多地区,商业地产的价格一般都超过住宅。然而在内地,这样的价格关系却来了个颠倒。在前几年的房地产市场,住宅价格的不断上涨已是不争的事实,在不少城市中,其价格已经接连创出了历史的新高。然而在住宅市场热火朝天的同时,许多商业地产的价格都还在原地踏步,从而形成了一热一冷的尴尬局面。

其实如果我们细细探究一下当前的房地产市场,可以发现住宅和商业地产的走势已经形成了截然相反的态势,以至于出现了当前颇为独特的一幕景象。在上海中心城区有一个区域,周边住宅的开盘价格早已在30000元,平方米以上,而就是这样的价格,不少楼盘还出现了排队抢购的局面。然而与此同时,同期该区域的一个商业写字楼项目开盘,价格只定在25000元,平方米左右,但前来购买的投资者并不多,让人着实有些看不懂。

而与此同时,一些价格数据也同样向我们表述了这一市场状况。据第一太平戴维斯统计,从2001年至2006年,住宅的均价涨幅为80%,而写字楼仅为30%,而且近几年来,这种现象更是愈演愈烈。21世纪不动产上海锐丰业务拓展部置业顾问吴晓敏指出,2006年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快,逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今,上海办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15%~20%,办公楼的商住倒挂现象也开始持续至今,且各区域均有此现象。

对此,中原地产分析认为,在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右,倒挂和商业地产滞销,这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。另外,商用办公楼受实体经济影响大,在全球经济整体不振的情况下,投资者不敢轻易投资。对部分的投资客来说,注重的还是眼前、短期内的回报率,往往都会去投资比较能体现出价格优势的住宅。而对于商业地产来说,过去由于转让税赋高,所以乏人问津,从而造成了楼市“商住倒挂”的现象。除此之外,记者认为需求层面的落差也是形成这种状况的重要原因。很简单的道理,住宅的需求非常广泛,一套住宅只要地段尚可,一般不会出现无人居住或租不出去的情况。而办公楼或商铺的情况就不一样了,其投资回报一般都是通过租赁来实现的,而租赁客户大多为经营者,其经营状况的好坏会直接影响到他们的租赁需求。所以我们会发现,即使是一些看上去地段不错的办公楼和商铺,也会因投资者的经营不善而出现空置。

投资回报并不逊色

除了价格以外,长期以来困扰商业地产的就是税费和贷款政策了。大家都知道,商业地产被作为经营性物业来对待,所以在税费征收和贷款政策上一直都非常严格。然而现在随着住宅政策的不断收紧,原来其存在的优势已经荡然无存。在交易成本和贷款成本上,现在住宅已经完全被“经营化”了,从这一点来说投资住宅不但沾不到任何便宜,而且有可能受到政策进一步的挤压。

然而值得大家留意的是,与住宅相比,商业地产在租金回报率方面却往往占据不小的优势。商业地产如果找到合适的项目,很多租金回报率都能达到5%以上,而住宅目前的租金回报率大多只能维持在2%左右。专家认为,一般来说,短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业,但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强,一般“培养”周期为5年,5年后租金、售价递增率一般可达到10%/年或者更高,这显然是许多投资者值得关注的。而且住宅租赁对象一般为个人,而像写字楼这种商业地产的租户则一般为公司,其保障性能较好一点。另外,写字楼签约周期一般为2-3年,相对住宅1年或者更短时间的租期,空置风险略小。对此,不少业内人士表示,楼市新政的出台对住宅地产进行了严格的调控,对于商业地产来说,反而赢得了难得的发展契机。

抓住热点转换契机

通过以上分析我们可以发现,由于长时

间遭遇“冷落”,当前商业地产的价格正处低位,在住宅投资已被政策打压得无缝可钻的情况下,投资热点的转换一触即发。有不少专家预言:“如果说前10年是住宅地产的黄金10年,那么下一个10年应该是商业地产的黄金10年。”而一些知名开发商的动向也正说明了这一点。近期,包括万科、华润、首创等知名住宅开发商,纷纷向商业地产进军的计划。

其实,中国楼市之所以能够保持长期上涨势头,最根本的幕后推手是信贷的超额投放。而现在,住宅市场已经把对投资资金的大门关死,但大量的资金仍然需要寻找投资的方向,于是在这个时候,商业地产的资产属性再一次很好地被显现了出来。据了解,进入5月以来,包括山西资金、温州资金在内的各种资金借助投资机构,不断涌入写字楼和商铺。

最近一份来自仲量联行的报告表示,2010年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值将增长7%到12%。该报告预测,在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气之际,中国一些重点城市的商业地产价值今年将出现大幅增长。尤其是从上海市场来看,受益于世博会效应,租金市值今年预计将上涨10%。而在此之前,亚洲所有重点城市的商业地产资本价值都出现了滑落,东京、孟买两地较2007年高点下跌逾40%。“金融危机重创了亚太地区的商业地产市场,中国的强劲增长将在今年帮助其主要城市实现商业地产增值。”仲量联行亚太地区首席执行官阿拉斯泰尔・休斯表示。

商业地产的前世今生告诉了我们这样一个事实,受到经济环境等种种因素的影响,商业地产并没有能跟上房地产市场整体发展的步伐,而相对处在一个“低谷”的位置,而这同时也给许多胆大心细的投资者带来了不小的投资机会。有专家认为,从房地产市场的发展周期来看,商业地产往往会比住宅“慢一拍”,其启动会比住宅晚一个周期。同样,当市场出现回落时。商业地产价格的调整也会晚于住宅市场。而现在有种种迹象表明,中国经济已经出现了回暖的迹象,所以有理由相信,商业地产将会成为下一波的投资热点。

商业地产范文第7篇

关键词:商业地产 运营模式 资本运营 产权式商铺 颐高模式 万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。

商业地产运营主体构成

根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。

商业地产运营中的常用模式

地产开发商占主导地位

所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。

从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。

万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。

但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:

商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。

万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。

商业运营商占主导地位

所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。

商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。

下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。

颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:

地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。

资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。

总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。

颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:

充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。

颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。

比较分析

商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体,我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富,相关资本运营独立体的成熟尚需时日,走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程,因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1。

商业地产范文第8篇

近日,红星美凯龙集团宣布全面进军商业地产领域,到2020年欲建100个城市综合体。几乎在同一时间,娃哈哈董事长宗庆后在第10届中国商业地产行业发展论坛上宣布今年将正式进军商业地产,并计划在5年内筹建100座商业综合体。以此估算,不管是红星美凯龙还是娃哈哈,均将以每年约20座――与万达打造万达广场不相上下的速度介入商业地产。

除了房地产企业,到目前为止,娃哈哈、雨润控股、苏宁、长虹、红星美凯龙、东方希望、新希望、京东商城等来自食品、零售商业、建材、农业甚至互联网等多个行业的企业,都在商业地产领域有了实质性举动。6月25日,恒力房地产公告称,公司出售完成及买卖协议已完成交割。至此,为上市奋战多年的万达终于成功登陆香港资本市场,完成了多年的资本市场梦想,也更加助燃了众多企业进军商业地产的热情。

在几乎无企业不商业地产的环境下,大量的商铺、写字楼、公寓、厂房出现。一线城市蔓延到三四线城市,从最初的百货店到现在的城市综合体,从少有的几家房地产企业到如今各行各业疯狂杀入……据易铺网的数据,中国目前有5万多个商业地产项目风起云涌的开发,未来将有高达50亿平方米的商铺、写字楼、公寓、厂房进入交易。

“10年前,大家在问什么是商业地产?5年前,大家问谁在做商业地产?现在,大家问谁没有做商业地产?5年后的今天要问谁还在做商业地产?”如果说中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平一连串问句的前3句,精确地概括了中国商业地产的发展历史,那么,最后一句就暗示出5年之后的未来。 圈地,还是圈地

谈到中国商业地产,不得不提及万达。

1997年,万达在大连市的很多黄金地段都有地产项目,而那时麦当劳要到大连开店,需求与供给的关系自然让双方走在了一起。1999年前后,沃尔玛准备进入东北。有了与麦当劳合作经验的万达就决定为这些世界级的商业企业开发地产项目,这样做既不离地产本行,万达的强项也得以发挥,万达为这样的为商业租户服务的业务起名叫“商业地产”。

那时,中国的福利分房制度终止,货币化分房方案全面启动,商品房市场发展迅速。是像众多的企业一样开发住宅,还是进军在中国尚无经验可循的商业地产开发?在经过充分研究后,万达选择了后者。

事实证明,万达的策略是对的。2001年12月11日,中国正式成为世贸组织成员之后,各国零售业巨头抢滩中国大都市的零售业市场,国际上流行的商业业态开始在中国兴起。跨国企业进入中国后多采取租店经营的方式,跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加,做商业地产正好适应了跨国企业的经营规律。

于是,当2003年6月18日,大连万达集团进军京城,第一个标志性大型房地产项目――万达广场正式开工时,其订单地产的模式、购物中心的新模式立刻引来业界关注,而“国外零售商业巨头是如何选址的”亦成为业界一时的首要学习内容。不可否认,万达毫无疑问是最早做商业地产标准化的房地产企业之一,直到现在,不管现在外界是如何的议论, “学习万达”,仍然是一些房地产企业的必修课。

由于万达的商业地产开发模式比只做住宅的开发模式要站得高,对欠发达城市而言,选择万达开发模式是最快的选择。这种独特战略引来了众多地方政府的欣赏,许多地方政府都伸出邀请之手,希望万达到当地开发商业广场,并给予极为优惠的招商条件。

在全国土地价格一路高歌猛进的日子,这种以较低的价格拍得开发用地的做法无疑让房地产企业们眼红。尽管专家都在说商业地产消耗现金巨大,一向有“肉包子打狗,有去无回”的形象比喻,但其可以迎合地方政府需要,借着商业地产的名义,企业参加城市建设和商圈开发,可以收到曲线拿地的效果,而中国住宅市场经过多年发展之后,国家开始调控,面对日趋激烈的竞争,利润率下降,规避风险的办法显然是转型。这一趋势越来越明显,陆续有一些房地产企业加入商业地产的开发大军。2009年11月16日,以万科――这家曾经声称只做住宅产品的企业,终于开始进军商业地产领域为标志,中国房地产企业在商业地产的开发领域迈出了一大步。几乎就在同一时间,中粮、保利、中海、富力、雅居乐、广州城建也纷纷大举进军商业地产。

与住宅开发相比,商业地产的开发并不需要一定要有住宅开发的资质,而与日俱增的地价、房价、租房价让各行各业感到了“地”的珍贵。仿佛早有约定,其他行业的也在之后的2011年疯狂涌入。这些进入者或者做农业出身,或者做食品饮料起家,或者做电子商务发展,不少企业在原来的行业里也是一方诸侯,他们的加入,给原本就火热的商业地产带来了更高的温度。

然而,世界上没有一件商品的价格是只涨不跌。当所有企业都陷入这样的怪圈,本身就已然是最大的危机。 风险积聚

各行各业疯狂进入商业地产,促使近几年商业地产呈现出式的发展。动辄上百万平米的综合体项目如雨后春笋,全国5~6万个商业地产项目爆发式同时开发。巨量开发和不同基因企业的涌入,使得中国的商业地产进入一个表面空前繁荣、其实已经是危机四伏的阶段。

目前,北京、上海等一线城市新供应土地越来越少,商业配套几近饱和,一线城市已进入以存量房交易为主“存量时代”。 262127条,这是易铺网二手商业房产交易平台2013年6月25日下午1点14分的数据,这些每时每刻都在增长的数据,显示出商业地产逐步进入成熟期。

根据易铺中国的“中国商业地产风险报告”,“2005~2012 年,中国商业地产投资额持续增加,从0.3万亿元增加到1.27万亿元,增长4.5倍,新开工面积从0.9亿平方米增加到2.8亿平方米,增长3 倍,而销售面积上涨幅度不到1倍,远低于新开工面积,显示出全国范围内商业地产持续快速发展,供应速度加快,而去化速度相对较慢。同时,绝大多数城市没有商业规划引导, 开发商各自为战,导致商业项目面积普遍偏大。 三线四线城市商业配比甚至超过一线城市!”易铺中国董事长陈建明对《商业价值》说:“北京人均规划商业面积达到2.5平方米/人,国内二三四线城市整体高于北京水准!而美国人均商业面积仅达到1.5平方米/人!”

“在全国性商贸城的投资中,不少商铺寥无人烟,更无生意。一些地方的商业地产,白天冷冷清清,夜晚只有灯光闪亮。有的项目甚至没见钱回来,又被拆迁。”陈建明说:“碰上完全不管商业运营的商铺,商铺变成伤‘铺’!”

上海的海华商时代广场的“投资滑铁卢”就是一个典型案例。 2009年10月,一群满怀憧憬的投资客将目光投向闵行七宝板块的华商时代广场,以为在周边家乐福、巴黎春天等商业体的带动下,迎来的将是高额的投资回报率。然而华商时代广场建成之初采取商铺散售的形式,项目有超过40%的产权在小业主手中。自2010年交房以来,只有零零散散几家商铺开业,因生意冷清,无奈之下,租客只好关门。租客陆陆续续进驻,又陆陆续续搬离,现在该广场被业主们戏称作“死城”。

据“中国商业地产风险报告”,商业地产在一二线城市的大发展之后,目前国内三、四、五线城市出现大量简单效仿的”似曾相识”项目,已经成为一些三四线城市灰暗的风景。规模近45万平米的宁夏穆斯林商贸城简单模仿江浙商贸流通项目,因为缺乏市场支撑,始终处在困苦的边缘,无论是招商还是营销都深陷困局。

其实,造成商业地产项目折戟的原因,还在于目前国内急缺专业的商业地产人才,中国没有培养商业地产开发的专业学校,万达的人都是香饽饽,到处被高薪挖角。而电子商务的出现,更给商业地产带来了危机感(见本刊1月《商业地产的电商试验》一文)。更重要的,商业地产需要大量的现金流,但目前国内的房地产企业资金通道是相对封闭的,主要还是依赖住宅销售,通过卖住宅或卖商铺来养商业,这样,商业受住宅市场调控的影响较大。

诸多原因,都造成了商业地产商的商业模式不能和现金流结构相结合,而这正是商业地产商跨不过去的门槛。正如一位曾任万达商业地产股份有限公司的高层人士在一次高级别的关门研讨会上坦言的,“中国众多的商业综合体或商业地产公司在商业模式上还没有完全打通,没有类似Reits这样的出口通道,意味着企业的自有资金、外部投资和溢价无法收回,不能折现,资金全部押在最后一个环节,变成沉淀成本”。

在这场疯狂盛宴中,折戟的不只是房地产企业。据公开资料,成都某零售企业因手里有不少现金流, 2012年初终于大手笔涉足,在成都市中心准备上演一出商业地产大戏。但戏还未上演,意外就来了。由于市中心的原商业城的拆迁、补偿数目完全超出了这家企业的预算,再加上政府对地产项目的严格调控,以及成都商业地产本身竞争惨烈,这家企业的项目迟迟开不了工,之前的招商计划也都泡汤,关键是资金链也紧张起来,目前货款已经拖欠供应商近半年了。无奈之下,这家企业只好向员工进行了第二次集资,更可悲的是,他们自己也不知道,该项目能否正常启动。

空置的商业地产,压在投资者的心,压在开发者的心,也压在城市管理者的心。盘活这些空置的商业地产,已然成为众望所归的事。 突破的路径

美国哈佛商学院的唐纳萨尔说过:外部环境发生急剧的变化时,昔日的成功模式可能成为今日的障碍。 从资金筹措上创新的方式固然可以解决房地产企业自身的发展问题,但从某种程度上,这种以商业模式倒逼企业彻底打通现金流的方式是危险的――以企业的现金流决定商业模式,才是企业不死的秘密。

其实,从进入商业地产起,一些企业的命运就已经发生了转变。曾以为是一场华丽的转身,但迎接它们的却是一场“血拼”的战争。曾盼望成功转型,但进入之后才发现,自己闯进的是一个能决定自身未来发展甚至生死的商业地产训练营。

在经过了10年的发展之后,中国的商业地产模式几乎没有太多改变。虽然与10年前相比,以万达为代表的一些商业地产开发商,从单纯做购物中心改为商业地产、酒店、文化产业、百货、旅游度假等多产业的“全产业链”的布局,但其主要的资金筹措方式依然是自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等,现金流依然实行的是“长短搭配”方式――依托其产品线中的住宅销售回款,获得短线资金,利用符合抵押要求的商业资产和较高的信用等级,获得长期的现金流。

然而,今非昔比。且不说随着国家的客观调控,依托住宅销售回款获得长期现金流的方式变得艰难,银行贷款受阻、上市遥遥无期和电商给商业地产带来的冲击更是让房地产企业雪上加霜。 只有舍弃原有的一些传统思路,不断创新,以持久的细心和足够的耐心,利用最新的互联网、移动互联网等超越时空限制的诸多工具,重新设计商业模式,才是踏入商业地产的企业们在5年后仍能笑傲江湖的唯一出路。

事实上,除了上市和以上资金筹措方式,商业地产商最主要的应该是改变传统的“售房”观念,以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营,以创造更高商业价值。毕竟,对金融资源掌握的程度,决定商业地产开发商的市场份额和主体地位。如果房地产商没有自己的发展模式,只是利用一些概念来争取较低的地价,最后将被沉重的商业运营成本和利息拖垮。

对于这一点,以速度和规模著称的万达早已开始布局。据说,从2011年开始,万达就大规模染指房地产信托融资。据公开资料显示,截至目前万达约有10只信托产品成立或正在推介、募集。上述信托产品中,大部分为股权信托,其中部分产品披露的信托规模在5亿~15亿元。

在业界,“商业地产到底卖不卖”一直存在争议。有很多项目,被分割成小面积的商铺,3平方米,5平方米,10平方米,许诺以高回报,可以高价格卖掉。且不说售后包租是不允许的,这样操作的项目多数都做坏,包租成功的更是凤毛麟角。但如果这些商铺不卖,房地产企业的现金流就会受到影响。对于这点,有业内人士表示:商业地产要卖,但不能像上面那样卖,未来商业地产的销售将趋于证券化――即通过金融渠道发行基金和信托产品,或委托进行股权收购。

从资金筹措上创新的方式固然可以解决房地产企业自身的发展问题,但从某种程度上,这种以商业模式倒逼企业彻底打通现金流的方式是危险的――以企业的现金流决定商业模式,才是企业不死的秘密。而要做到这一点,需要的不仅仅是能抵制住低价拿地的诱惑的平常心,更需要以退为进,放慢速度,精雕细琢的细心。

观察中国商业地产做的较好的企业,无疑不是随着市场变化不断调整自己的设计和业态组合。“我不知道大家有没有这样的感觉:以前,我们是想好我们需要一样什么东西,然后去商店里面把它买回来,但是现在,越来越多的时候,是我们不知道需要什么东西,在逛的过程中,非计划性地购买,这就是体验式消费的趋势。”万达集团董事长王健林在接受有关媒体采访时这样表示。也正是基于这一原因,万达在调整业态布局的同时,收购院线资源,即是丰富体验式消费的产品线,让人更长时间地停留在购物中心当中。

2012年,区域购物中心被弱化成为阶段性趋势,重新定义Mall品牌管理以更加契合市场需求显然更加重要。于是,一些品牌企业适时对项目进行了调整,仅北京就有包括北京赛特奥莱、I.T、朝阳大悦城等主力店铺在内的购物中心进行集中调整。而为了迎合消费者的嗜好,朝阳大悦城和家等购物中心更是通过微信、微博等手段不断增强与老客户、目标客户的互动,带动购物中心的人气和销售。

诚然,商业地产发展是无定式的,因为每一个商业地产项目都是独一无二的。业界曾有一些由于定位不符、运作不佳导致的空置项目,但根据自己的特点,以创新和细心,加上足够的耐心,积极调整,同样也在商业地产开发的割据战中谋了一席之地。

商业地产范文第9篇

房企加码商业地产

自2010年以来,在房地产业错综复杂的调控环境下,商业地产逐渐成为了群雄逐鹿的主战场。除了老牌商业地产开发商在急速扩张,住宅开发品牌企业也不约而同地展示了各自的商业地产宏图,欲将其势力版图从住宅市场逐渐扩展到商业地产领域。根据不完全统计,2011年年底中国购物中心2500家,其中2010年新增249家,2011年新增253家。预计2012-2015年,全国新增购物中心数量将超过1300家。

近年来,众多开发企业将重金纷纷投向商业项目尤其是城市综合体的开发,在土地储备上也开始增加商业比例。如万科、华润、保利等企业均加大了商业地产投资比例。除了不断建设商业地产项目,房地产企业拿地的热情亦与日俱增。

保利地产在其2010年制定的“十二五”规划中,就将商业开发提升到与住宅并行的战略高度,宣布将把商业地产的开发比例提升到30%。预计在“十二五”期间,保利地产拥有的购物中心和酒店项目将分别达到12个和15个,分布于全国11个城市,总面积将超过200万平方米。

以住宅起家的雅居乐集团,近年也加大了在商业地产的布局。其未来商业地产开发占比将从目前的5%提升到15%。目前,该集团已建的自持商业面积达几十万平方米,其商业地产业态已包括了大型城市综合体、社区商业、写字楼等多种模式。

去年,中海地产高调其商业地产品牌,其高层曾表示,该集团已储备的260万平方米的商业地产项目,预计将在2015年前基本落成。远洋地产也在近年加快了进军商业地产的步伐,并提出到2015年在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。

就在前些天,招商地产分管商业地产的副总经理张林也对外宣称,招商商业地产版图将在全国开花:超过500万平方米的优质土地资源将在未来注入,深圳、广州、南京、重庆等地将出现大型商业项目。其中,深圳海上世界综合体项目总建筑面积达100万平方米,总投资额200多亿元,重庆的长嘉汇项目总建筑面积达170万平方米,与香港置地共同开发。

据本刊记者查阅相关资料发现,目前排名前20名的开发商均已进入商业地产,商业地产已然进入“”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中,有多达10个是商业地产项目;据不完全统计,目前万科已拥有18个购物中心,商业项目规模达到600万平方米……去年一季度,住宅开发投资增速仅为19%,而商业地产则达到了43.3%。

商业供应过度的现象其实早已存在,而经过住宅房企进入商业地产的浪潮之后,这种现象愈加明显。2012年中国大城市购物中心整体空置率上升,二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%;一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。

业内人士认为,这么多发展商纷纷加大商业地产布局,是市场、政策的变化与企业发展策略需要共同作用的结果。一方面,按照目前国内的土地出让模式,在获取大片地块时,发展商通常都会被要求配套一定的商业面积。另一方面,随着住宅调控政策的持续,住宅市场的开发风险正不断累积,加上中国房地产已开始进入深耕阶段,一些中心城市的土地资源已日渐枯竭,以往住宅开发“短平快”的运作模式正受到越来越大的挑战,从企业生存发展需要,发展商急需寻找可持续化发展,能平衡收益、降低风险的营利模式。

资料显示,2011年至2015年,20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的“三无”(无人口、无产业、无交通)新城。业内人士指出,少数新进入商业地产者能吃着馅饼,多数开发商只是在跳陷阱。随着住宅市场调控的深入,二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕;而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地,由此导致这些城市商业项目供应量激增。

泡沫越吹越大

“在2010年后,突然感觉到所有的开发商都在转型做商业地产,不管大的小的都要转型做商业地产,这是令我非常吃惊的一件事情,因为商业地产并不是那么容易做的一件事情,为什么非要去做呢?如果仅是做做宣传或只是散卖些写字楼和商铺,在住宅限购的背景下,也未尝不是合理的选择。但如果拟大规模做大型商业地产的持有及经营,特别是购物中心,我认为这很危险,”从事商业地产行业十余年的王威接受本刊记者采访时直言。

对于开发商热衷于商业地产开发的原因,业界观点不一。一种说法是,住宅被限购后投资者转为购买商业地产,地产商也因此转为开发商铺。另一种说法是,相比住宅,各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地,导致地产商被迫开发商业地产。还有一种观点认为,持续的宏观调控让地产商面临财务压力,开发商迫切希望改变财务结构,使企业能在市场调控的环境下依然有现金流,因此转型商业地产开发。

根据第一太平戴维斯为本刊提供的数据显示,去年北京商业新增7个购物中心,供应量91.5万平方米。而2013年北京预计将有11个零售项目进入市场,新供给面积近80万平方米。

商业地产“井喷式”发展已经不仅仅停留在一线城市,在二、三线城市,甚至一些小县城也在大搞商业地产,远远超过需求。判断城市商业地产泡沫的一个重要指标,是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市,人均商业面积一般在1.2平方米左右。“商业地产是不是过热,供应量是其中一个重要数据。另外,还要看当地的消费水平。”徐伟成指出。目前,我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米,部分城市甚至已达到2~3平方米。

以成都为例,据不完全统计,2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个,总体量达千万平方米。由于2009~2011年商业用地供应爆发式增长,未来两年成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法,成都商业地产投资泡沫风险隐现。

在昆明,未来五年仅商铺就将新增298.5万平方米,人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线,在建的以商业为主的项目达700多万平方米,远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。

“在住宅市场收紧之下,众多企业涌向商业地产,一旦失去理性就有可能吹大泡沫。现在看来,有些企业确实还没做好转型的充分准备,导致一些地方商业地产闲置、烂尾,商业地产的一些风险已经有所显现,值得警惕。”王威认为,未来五年内商业地产整体泡沫将非常严重。从供求关系来看,总体供过于求,局部供应平衡,个别区域还存在供不应求。造成供应快速上升的原因很大一部分是政府规划,政府在出售土地时就有10%或以上的商业配套要求,而且纯住宅用地越来越少,出让地块的商业比例越来越高;此外也有一些开发商本身对商业地产认识不足,冲动购买商业地块;还有一个原因是,前些年积压的商业地块到了不得不开发的时候,住宅开发商之前回避了商业地产,这两年又一起高呼做商业地产,结果原先商业地块的库存现在集中推出,导致了现在商业地产井喷的现状。王威指出,商业地产的需求一直是平稳增长的,与宏观经济增长趋同,不存在暴涨的可能。突然井喷的供应遇上平稳增长的需求,泡沫就产生了。

王威2006年加入凯德商用,做的第一个项目是望京凯德Mall。当时他就做了一个调查,发现望京已有200万平方米的商业供应量。去年他到望京调查了一圈,发现真正能够活下来的商业最多50万平方米,其余百分之六七十都已死掉。这是商业地产的一个真实的缩影。近几年商业地产集中式的投资热使得部分城市商业地产出现供过于求,同质化严重,行业内竞争激烈,一些商业地产商正在感受着一些城市商场人流冷清、商户退租以及商铺空置的寒意。即使在北京和上海,只要留心观察,关门的商场也比比皆是。单就北京而言,某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。比如,很多项目由于竞争激烈,呈现出明显的招商困难,即便这些项目位置优越。而由于拥有大量选择,一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻,导致一些耗资巨大的商业地产项目已连续推迟开业,业已开业但人气不好、苦苦支撑的商业项目也不在少数。

虽然对商业地产的未来仍然看好,但王威却一再强调:“在经济持续增长的情况下,在项目做得好的情况下。”但他目前不得不坦陈的是,由于受招商周期延长、与租户租金议价能力下降,以及空置率上升等问题,商业地产项目的投资回报周期也在不断延长,商业地产项目回报周期已由5~6年普遍延长至8~10年。“繁荣”下的风险

如今,我国对商业地产的投资热情已然达到接近“疯狂”的地步,对此著名地产评论人马跃成接受本刊记者采访时表示,现阶段商业地产有跟风现象。“现在的商业地产一味地追求大规模,有的购物中心甚至占地面积达上千亩;但由于其地理位置的原因,商户资源不足、客户资源不足,造成无人光顾的局面。另外,也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心,商户、客户资源分流现象严重。”

商业地产虽然吸引了大批企业进入,但其中相当一部分企业,在尚未具备相应的资金运作能力及操盘能力的前提下,就开始转型、扩张。然而,商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同,商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才,否则将会付出惨重的代价。北京盈科大厦建好后,为了引进太平洋百货,仅在设施改造上就投入4000多万元。济南泉城路商业街店铺,由于过于重视城市景观要求,忽视了商业使用功能,陷入了招商难的尴尬境地。

“这么大的放量,销售及运营模式却比较简单、单一,大多以销售为主,而自持的比例很小,这无形中暴露出商业地产目前运营的危机所在。”一位业内人士直言,现在所谓的商业综合体进入的门槛低,开发商更多考虑的是快速回笼资金,这不仅不能很好地保证日后产品运营的品质,而且对今后的商业地产将带来很多的负面影响。

马跃成认为,我国商业地产现在面临三大瓶颈:第一是融资瓶颈,目前制约商业地产发展的最大问题是融资比较单一,过度依赖银行;第二是运营托管,在发达国家成熟的商业地产开发体系中,专业托管已经成为塑造现金流的重要渠道,目前在中国基本没有;第三是缺乏专业人才,目前开发商业地产的开发商多为地产商,对商业的选址、功能要求等专业知之甚少,对地产和商业均精通的复合型人才更是凤毛麟角,人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。

正略钧策管理咨询负责商业地产项目研究的顾问康桄璃也表示,短期大量激增的商业地产相较于人才储备、零售业发展等现状存在极大的不匹配,这必将出现恶性竞争的状况:大量企业的进入,对土地需求量自然增加,地价必然上涨,导致开发成本增加,在本身融资渠道就狭窄的环境下,企业将承受巨大的资金压力;大量项目的出现,必然引发人才大战,高薪挖人的现象现在比比皆是,导致工作的稳定性受到影响,无法正常运作,这也直接影响了项目的服务品质;大量项目的短期激增相较于有限的零售品牌资源,也必将导致商业项目的严重同质化,而且因彼此间的恶性竞争不仅增加了招商难度,并使得项目收益缺少保障。

商业地产范文第10篇

近两年来随着住宅市场受到政策面的严厉打压,商业地产受关注程度正快速提升,从企业层面上看是越来越多的房企开始涉足商业地产领域,从购房者层面上看则是投资客群的大幅扩张。中房信・克而瑞评论员杨晨青认为,目前国内商业地产的快速升温并非是市场自然发展到一定阶段后的结果,而是在国内不动产投资热情高涨和住宅产业严重受限的共同作用下的非理性增长。

上海银监局降温商业地产

为什么会率先在上海出台这个政策?易城中国副总裁柳费国指出原因:上海在未来两年中城市综合体的供应量为1400万平方米,而且相当部分是销售,竞争非常激烈。其中超过50个的商业综合体80%以上都不位于城区,而在新城区,这是上海政府一个预先对风险的控制。

杨晨青为记者详细地解析了上海银监局的这一新政。首先,新规禁止以消费信贷购买商业用房的做法,这无疑是银行体系有意识地在提升商业地产项目的投资门槛,我们可以理解为是银行业在为未来商业地产领域有可能出现的风险做预防措施。近两年来类似上海这样的城市,在住宅的示范效应下,普通民众对投资不动产的热情异常强烈。事实上相比于传统的住宅物业,商业地产项目对投资者的要求更高,这不仅表现在资金门槛上,更体现在对产品的识别和鉴定上,一直以来其实投资商业地产都是少数人的游戏。而近两年以来,由于住宅市场受到限购、限贷的遏制,商业地产项目开始进入大众的视线。但值得关注的是,其实大部分民众甚至还缺乏对这类产品最基本的了解,更别提投资经验了。在这样的背景,市场风险其实已经开始出现。

其次,新规禁止银行向非现房的商用房提供商业贷款,其促使经济实力有限、需要依靠银行杠杆的投资者在购买商业用房时必须选择现房产品。事实上,一直以来投资商业地产最大的风险即是项目规划与实际运营之间的落差,而现房产品的好处正是可以让投资人直接看到完整的、已经开始运作的产品,这无疑为投资者规避了商业地产项目最大的不确定因素。

当然,从开发企业的角度出发以上两条都并非好消息,无论是消费贷款叫停还是商业贷款只支持现房,均会对其商业项目销售速度产生影响,前者使得客群规模出现萎缩,而后者更是有可能直接将项目回款的时间点延后。如果银监会新规严格执行,则那些针对相对中低端投资客的小面积商铺类产品销售将受到最大影响,而当前市场上诸多SOHO、LOFT等带有商办概念的项目也将遭遇挑战。

政策会不会深入?

对于外界关于“政策调控开始触及商业地产领域”的说法,杨晨青认为言过其实。由于商业地产是纯粹的投资行为,这点和住宅市场有着根本的区别,其不会像住宅价格高涨那样带来民生层面上的问题。对于这样一个投资平台,政府当前做的只是在它过热的时候适当降温,而主要的着眼点也只是降低银行体系在其中的连带风险而已。因此,将其看成是政策转向的信号是完全没有依据的。

而业内人士也有持不同观点的,他们相信:

“这样的政策很快会波及到其他的一些城市,尤其是目前的二三线城市的一些商业地产特别热的城市。”理由是上海的商业地产开发企业基本都是全国性的大的发展商,对商业地产有一定把控能力的,依然出台这样的重磅政策。而一些二三线城市中目前商业地产面临的风险比上海大得多。其中很多房地产项目的融资成本尤其是一些商业地产的融资成本已经超过25%,风险非常大。

未来上海城市综合体的发展的四个趋势

趋势一:

新增项目主要在浦西且各区域均有分布,中心区项目面积较小,新兴城区项目面积较大。

趋势二:交通枢纽型和新兴城区型城市综合体增长最快。

1.2011~2013年较2008~2010年新兴城区型供应面积将增长3倍,交通枢纽型将增长8倍。

2.新增量按地区分布来看,嘉定新城新增综合体占总增量的16%,大虹桥地区新增占总增量的24%。

趋势三:公共交通的发展促进新城地区的商业机会。

上海2015年形成“45、60、90”通行格局。嘉定新城和松江新城有轨道交通和产业支持。

趋势四:城市综合体将加速大虹桥商务区域的建设。

基础设施完善,国家投资巨大。周边产业定位明确。

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