商业地产仍有潜力

通过对商业地产前世今生的分析，可以发现长期以来，商业地产并没有能够跟上住宅市场发展的步伐。而今天随着政策的完全转向，住商倒挂的价格使商业地产的潜力凸显，其未来的发展前景正被看好。

在前文中我们提出了一个“弃宅从商”的观点，那么，未来商业地产的机会究竟在哪里呢?要了解这一点，我们还是有必要回顾一下商业地产的过去和现在。

潮起潮落热点转换

其实说到商业地产这个概念，其在中国内地发展的历史并不很长。在中国实行改革开放之后，开始逐渐有了经营用房的概念，而商业地产的真正兴起还要追溯到上世纪的90年代末。记者在房地产市场跌打滚爬了近10年，也亲身经历了商业地产潮起潮落的热点转换。而今天，商业地产又迎来了它的又一轮发展的契机。

什么是商业地产?顾名思义就是商业加地产，包括各类商铺和办公楼等等。一般来说，商业地产可以引发三种价值：一是房地产本身物业的增值；二是商业流通经营的增值；三是商业运营和房地产开发的品牌增值。总体来看，商业地产的发展也经历了这样几个阶段：在1997年至2002年期间，商业地产总的投资额保持在一个相对较低和稳定的水平，这是商业地产发展的初期阶段。而从2002年开始，在中国经济快速发展的带动下，商业地产的投资额出现大幅增长，在这种情况下，商业地产的投资理念也开始深入人心，不少投资者从中淘到了第一桶金，本刊也曾做过许多相关的报道。然而从2005年开始，随着商业地产供应量的大幅增加，商业地产本身所固有的种种弊端开始表现出来。与此同时，住宅市场的火热高涨吸引了大部分投资者的目光，商业地产的投资增长率开始出现下滑的态势。在这段时间里，商业地产不再成为许多人眼中的“香馍馍”，越来越多的资金开始进入住宅市场。

事情到了2008年，世界经济遭遇了金融风暴的影响，这也使商业地产受到了直接冲击。据了解，在北京，2008年预计新增商业物业面积大约为600万平方米，但是全年包括西单大悦城、华贸购物中心、银泰购物中心等在内。真正入市的新开商业面积不足300万平方米。与此同时，写字楼市场更是萧条一片。世邦魏理仕的分析报告显示，企业收紧开支使得写字楼市场影响显著，促使众多城市租金下滑，空置率上扬。北方城市中，北京、大连、沈阳及青岛市场平均租金都出现了下调，上海写字楼2008年第四季度租金下跌显著，达8.7％。而在中国香港地区，2008年最后一季，市场对写字楼的需求大幅减少，中环、上环和金钟等传统金融区的租金按季分别下降了21.9％、21.0％和24.5％，空置率亦略有上升。在种种因素的作用下，2009年虽然中国经济已经渡过了金融危机影响下的最低谷，但商业地产却仍然没有起色，无法吸引投资者的目光。

住商倒挂怪象显现

商业地产受到的冷落终于在价格上体现了出来，出现了住商价格到挂的怪象。据记者了解，在海外很多地区，商业地产的价格一般都超过住宅。然而在内地，这样的价格关系却来了个颠倒。在前几年的房地产市场，住宅价格的不断上涨已是不争的事实，在不少城市中，其价格已经接连创出了历史的新高。然而在住宅市场热火朝天的同时，许多商业地产的价格都还在原地踏步，从而形成了一热一冷的尴尬局面。

其实如果我们细细探究一下当前的房地产市场，可以发现住宅和商业地产的走势已经形成了截然相反的态势，以至于出现了当前颇为独特的一幕景象。在上海中心城区有一个区域，周边住宅的开盘价格早已在30000元，平方米以上，而就是这样的价格，不少楼盘还出现了排队抢购的局面。然而与此同时，同期该区域的一个商业写字楼项目开盘，价格只定在25000元，平方米左右，但前来购买的投资者并不多，让人着实有些看不懂。

而与此同时，一些价格数据也同样向我们表述了这一市场状况。据第一太平戴维斯统计，从2001年至2006年，住宅的均价涨幅为80％，而写字楼仅为30％，而且近几年来，这种现象更是愈演愈烈。21世纪不动产上海锐丰业务拓展部置业顾问吴晓敏指出，2006年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快，逐渐超过周边写字楼价格。从2006年至今，上海办公楼买卖价格涨幅普遍仅约15％～20％，办公楼的商住倒挂现象也开始持续至今，且各区域均有此现象。

对此，中原地产分析认为，在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30％左右，倒挂和商业地产滞销，这说明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏观经济基本面的支撑。另外，商用办公楼受实体经济影响大，在全球经济整体不振的情况下，投资者不敢轻易投资。对部分的投资客来说，注重的还是眼前、短期内的回报率，往往都会去投资比较能体现出价格优势的住宅。而对于商业地产来说，过去由于转让税赋高，所以乏人问津，从而造成了楼市“商住倒挂”的现象。除此之外，记者认为需求层面的落差也是形成这种状况的重要原因。很简单的道理，住宅的需求非常广泛，一套住宅只要地段尚可，一般不会出现无人居住或租不出去的情况。而办公楼或商铺的情况就不一样了，其投资回报一般都是通过租赁来实现的，而租赁客户大多为经营者，其经营状况的好坏会直接影响到他们的租赁需求。所以我们会发现，即使是一些看上去地段不错的办公楼和商铺，也会因投资者的经营不善而出现空置。

投资回报并不逊色

除了价格以外，长期以来困扰商业地产的就是税费和贷款政策了。大家都知道，商业地产被作为经营性物业来对待，所以在税费征收和贷款政策上一直都非常严格。然而现在随着住宅政策的不断收紧，原来其存在的优势已经荡然无存。在交易成本和贷款成本上，现在住宅已经完全被“经营化”了，从这一点来说投资住宅不但沾不到任何便宜，而且有可能受到政策进一步的挤压。

然而值得大家留意的是，与住宅相比，商业地产在租金回报率方面却往往占据不小的优势。商业地产如果找到合适的项目，很多租金回报率都能达到5％以上，而住宅目前的租金回报率大多只能维持在2％左右。专家认为，一般来说，短期内住宅物业的增长率可能略高于商用物业，但商用物业增值后劲以及租金涨幅力度较强，一般“培养”周期为5年，5年后租金、售价递增率一般可达到10％/年或者更高，这显然是许多投资者值得关注的。而且住宅租赁对象一般为个人，而像写字楼这种商业地产的租户则一般为公司，其保障性能较好一点。另外，写字楼签约周期一般为2-3年，相对住宅1年或者更短时间的租期，空置风险略小。对此，不少业内人士表示，楼市新政的出台对住宅地产进行了严格的调控，对于商业地产来说，反而赢得了难得的发展契机。

抓住热点转换契机

通过以上分析我们可以发现，由于长时

间遭遇“冷落”，当前商业地产的价格正处低位，在住宅投资已被政策打压得无缝可钻的情况下，投资热点的转换一触即发。有不少专家预言：“如果说前10年是住宅地产的黄金10年，那么下一个10年应该是商业地产的黄金10年。”而一些知名开发商的动向也正说明了这一点。近期，包括万科、华润、首创等知名住宅开发商，纷纷向商业地产进军的计划。

其实，中国楼市之所以能够保持长期上涨势头，最根本的幕后推手是信贷的超额投放。而现在，住宅市场已经把对投资资金的大门关死，但大量的资金仍然需要寻找投资的方向，于是在这个时候，商业地产的资产属性再一次很好地被显现了出来。据了解，进入5月以来，包括山西资金、温州资金在内的各种资金借助投资机构，不断涌入写字楼和商铺。

最近一份来自仲量联行的报告表示，2010年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值将增长7％到12％。该报告预测，在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气之际，中国一些重点城市的商业地产价值今年将出现大幅增长。尤其是从上海市场来看，受益于世博会效应，租金市值今年预计将上涨10％。而在此之前，亚洲所有重点城市的商业地产资本价值都出现了滑落，东京、孟买两地较2007年高点下跌逾40％。“金融危机重创了亚太地区的商业地产市场，中国的强劲增长将在今年帮助其主要城市实现商业地产增值。”仲量联行亚太地区首席执行官阿拉斯泰尔・休斯表示。

商业地产的前世今生告诉了我们这样一个事实，受到经济环境等种种因素的影响，商业地产并没有能跟上房地产市场整体发展的步伐，而相对处在一个“低谷”的位置，而这同时也给许多胆大心细的投资者带来了不小的投资机会。有专家认为，从房地产市场的发展周期来看，商业地产往往会比住宅“慢一拍”，其启动会比住宅晚一个周期。同样，当市场出现回落时。商业地产价格的调整也会晚于住宅市场。而现在有种种迹象表明，中国经济已经出现了回暖的迹象，所以有理由相信，商业地产将会成为下一波的投资热点。

由此看来，未来的商业地产市场将会成为一块可供挖掘的价值洼地，但它与住宅不同，投资者要获得成功，必须具备良好的眼光来挑选合适的项目进行投资。比如对于写字楼来说，除了地理位置之外，硬件条件、物业管理水平、配套情况都将影响写字楼出租率的高低。而商铺则更需要对其周边商业氛围进行充分考量，在全面考虑商业前景的基础上，再做出投资的选择。