商业地产“内忧”与“外患”

近日，苏州商业地产限售以及SOHO中国等企业抛售上海商业物业的消息，将相当长一段时间在商业地产圈弥漫的焦虑与不安更加凸显。这使我们更加认识到商业地产因近些年投资过热导致的“泡沫化”、商品的“同质化”、电商冲击下实体商业的“边缘化”等危机。不太夸张地说，商业地产正面临着一场“内忧”与“外患”。

过剩危机是目前商业地产的最大“内忧”。商业地产的爆发式增长体现在几个方面：一是众多企业争相进入。近年来，受房地产宏观调控影响，以前专注于住宅开发的很多房地产企业转战商业地产。万科、龙湖、招商等房企都加速布局商业地产，注入资金、人才，做好激战准备。值得注意的是，商业地产这块“大蛋糕”的“诱惑”之大，也吸引了非房地产企业加盟。像娃哈哈、金威啤酒等也加入商业地产的开发行列。二是转战二三线城市。随着一线城市商业地产饱和度的提高，加之地价的高昂、竞争的白热化，使华润置地、万达等企业将“渔网”撒向二三线城市，扩容二三线城市纯商业用地面积。其中，华润置地已涉足杭州、沈阳、南宁等多个二三线城市。三是海外开疆拓土。据专业研究机构预计，在去年增长124%的基础上，今年中国海外商业地产投资有望突破100亿美元。万达、绿地等企业成为投身海外商业地产的典型房企。这种爆发式增长带来的最大问题是商业地产开发过剩。

电商冲击是商业地产不得不面对的“外患”。下面的两组数据足以说明问题。据中国百货商业协会统计数据显示，2013年，81家大中型百货零售企业销售总额为2282.7亿元，相比2006-2012年百货行业销售年均16.5%的增长率明显下滑。另据中国电子商务研究中心的数据显示，截至2013年12月，中国移动电子商务市场交易规模达到2325亿元，较上年的965亿元同比增141%，预计到2014年这一数字有望达到4124亿元。由此不难看出，在商业地产的发展过程中，电商的崛起俨然成为商业地产的冲击之一。

在这种艰难处境之中，商业地产将何去何从？首要的是，商业地产未来的竞争要走出“同质化”，走出“泡沫化”，要向体验式、社交型、复合型方面发展。从商业地产发展的政策环境来看，新型城镇化为未来商业地产带来了前所未有的机遇。兼具投资属性和消费属性的商业地产，在中国城市化进程中，随着城镇化规模和城镇数目不断增加，将会有持续不断的需求。此外，面对电商冲击波，商业地产应主动借助互联网，创新经营模式，努力打通线上线下商业。我们正处在互联网时代，任何行业都不可避免地会受到互联网的巨大影响。只有主动顺应这一规律和趋势，商业地产才能度过危机，发展成熟。