葛扬:房地产正逐步回暖

葛扬，经济学博士后。现为南京大学商学院经济学系副主任。经济学教授。博士生导师，国家教育部人文社科重点研究基地一南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员。兼任全国综合大学《资本论》研究会秘书长。主要从事社会主义经济理论研究和房地产经济理论研究。

《长三角》：在长三角，包括南京、宁波乃至上海在内的城市，近期出炉的房地产交易数据几乎是一片红，是否代表了长三角楼市的回暖?

葛扬：2009年春季我们看到了楼市一个上升的趋势，很多市民觉得楼市是否已经回升，我们当时还是觉得应该进一步的观察。但就现在楼市的形势来看，楼市的确有已经回暖的可能，这次房地产的回升主要是交易量的回升，而不是价格的回升。在五月以前，开发商还没有出现拿地的热情，一直都比较缓慢，很多人因此判断，房地产市场并没有因此回暖。房地产的回温，是否要借鉴过去的经验作为一个标志来判断，这是我们应该认真考虑的问题。但我认为并不是一定要按照这样一个标准去判断，因为以往主要是国内经济的因素，而现在除了国内经济，另外还受到美国金融危机给我们带来影响，这种情况是特殊的，也是不可避免的，与以往的房地产市场进行比较并不是很准确。

因此，我们可以说2009年的房地产市场呈现一个逐步回暖的形势。

《长三角》：和其他城市相比现在南京的房地产市场发展状况是怎样的?

葛扬：我个人认为，南京这个城市的楼市发展状况总的来说是比较健康的，和一些一线城市，上海、北京、深圳等地相比，南京的投资比例会相对小一些，自然泡沫程度也会小一些。因此，南京在今年春季过后就呈现了回暖的迹象，并且这种回暖迹象是快于北京以及上海等大城市。由此看来，每个城市回暖的时间以及回暖的程度都是有差异的。南京的房地产价格是处于比较平稳的一个阶段的。一些房产的价格也有所提升，但总体来说。提升的幅度并不高。现在别墅的交易量要高于公寓的交易量，出现这一市场形势的主要原因是因为，房地产市场的这种波动对于高收入人群的影响是比较小的，但对于中低收入的人群来说是有一定影响的，多数人群会选择继续观望市场的态度。总体来说，南京的房价并不是急剧的下降和大跌，而是基本处于一个平稳的范围。

《长三角》：房地产交易量的增加，对开发商和消费者有哪些影响?

葛扬：对于开发商来说，一旦交易量增加了以后，资金回笼就快，快速的减轻了开发商在自己方面的压力，开发商的信心不断增加。虽然土地价格升高了，但开发商仍旧积极的拿地，是因为开发商的信心不断地增加，所以交易量的增加对开发商是十分有利的。从消费者的角度来看，消费者经过2005年以后，消费者变得更加理性，2006～2007年国家不断地推新的政策出台，但在房产价格上没有明显的回落，反而有所提高，包括税率提高的幅度也是比较大的。在房地产买卖当中，成本的增加是以往的几倍，在这样的一个情况下，就压制了消费者购房的需求。年初的政策的放宽并未使消费者的理性消失，多数的消费者还是在观察房地产的市场价格走向。其实去年下半年到年底的那段时间，我们认为那样持续走低的价格，交易量的持续低迷，使得开发商的压力越来越大，在这样的一个情况下，对于消费者来说是购房的大好时机，但是消费者因为经历了一直以来房价的不断波动，以及对以往自己吸取教训的担心，所以多数消费者还是选择了等待。

《长三角》：政策的制定给房地产市场带来哪些波动?

葛扬：直到现在任何一个政策，实际上对区位好和品质好的房产是没有影响的，真正影响的是那些区住和品质都不好的房产，例如江北以及江宁少数区域房产产生的一些波动。所以这次房地产市场波动的主要特征体现为交易量的萎缩，使得房地产市场变得萧条，而不是反映在价格上。在南京，每年高校的毕业生比较多，留在南京的大概在15万左右，而这些毕业生对房地产这块的需求量也是很大的。到了五月份以后，房地产已经出现了一些自主性的需求，这样的现象也是很正常的，房地产作为资产性产品，我们可以按照一定的合理的符合资产经济的规律去给予其限制，但我们不能完全控制其投资力度。

《长三角》：自从国家针对房地产市场进行宏观调控之后，给长三角区域的房地产市场带来哪些影响?

葛扬：因为长三角是经济发展最快的地区，也是房地产发展最火的地区，所以可以说前几年政府对房地产进行的宏观调控，长三角区域受到的影响肯定是比较大的，例如在交易量上有明显的萎缩等。未来房地产发展的走势是稳步进行的，我国改革开放30年，主要以外贸出口为中心，但金融危机来袭后，给外贸出口带来了很大的影响，所以国家必须得拉动内需，但是房地产是最大的最直接的终端消费市场，也是最大的实体经济，这两个方面促使国家必须在房地产方面做足相应的工作。当然，房地产本身也存在很多的问题，但通过政策的调整，有可能会推动房地产市场发展，并且在推动的过程中使得房地产市场更加健康。在美国等一些国家对房地产的价格都有一定范围的限制。但在我国目前还没有这样的规定限制，因为我国房地产需求量大，所成在价格方面提升的也比较快。将来也可能会有这方面的相关规定，并且也会照顾到各方的利益。同时也会在社会保障方面做一些调整，但短时间内只依靠社会住房保障是不能够解决一切问题的，关键是要解决最低收入人群的社会住房保障问题。

《长三角》：如果2D09年国内经济形势持续恶化，将给长三角房地产市场带来哪些影响?

葛扬：金融危机对房地产市场的影响是肯定存在的，但我个人认为并不是最直接的影响，因为外国将资金直接引入中国境内进行房地产开发的比例并不是很大，所以从这样一个角度看，金融危机对我们房地产市场的影响并不是很大。实际上受金融危机影响的只是部分人群，一般外贸企业和进出口行业受金融危机的影响还是比较明显的，但这并不能代表金融危机影响了全部民众。

《长三角》：长三角房地产市场的变化会影响到长三角整体的经济走向吗?

葛扬：我们可以从整个产业发展战略的角度来看这个问题，这只是一个缓兵之计，我们可以通过房地产的发展来渡过金融危机这个难关，暂时推动长三角经济，但是我们不能为了渡过金融危机，就一直依靠房地产的发展进行支撑，在整个发展的过程中，我们要考虑长期的发展战略，因为对长三角来说，经过长期的发展，要进行产业结构的调整与升级，特别是表现在高新技术的方面，在同一个时期资金是有限的，所以是不可能将资金同时投入到房地产与高新技术的。对一个地区或一个国家来说长期的发展战略会影响其未来的发展道路。但对于长三角这样的经济发达地区来讲，必然需要有战略方面的长远考虑。

《长三角》：根据调查，多数市民认为不断升高的房价只会透支民众的购买力，您对此有何看法?

葛扬：因为房产的主要的消费者还是一般居民，所以要尽可能的开发带有保障金的住房。房价过高的确给普通居民特别是低收入人群增加负担，超出了他们的经济负荷，但是并不是代表就要通过调控将房地产价格大幅度降低，因为这样只是在用一个错误的方法解决一个错误。最后的结果就是错上加错。所以现在最好的办法就是使得房地产价格处于平稳，而不是让房地产价格处于忽热忽冷，忽高忽低的状态，这样是很难让房地产市场健康发展。作为开发商既要考虑到自己的眼前的利益也要考虑到长远的利益。才能使自身在发展的道路上走的更稳更快。

《长三角》：房地产的发展对长三角区域经济乃至整个国民经济的发展起到什么作用?

葛扬：房地产十多年的发展，对长三角区域经济乃至整个国民经济的发展都起到推动的作用，同时由于房地产刚刚起步，存在很多的不足，因此它给国民经济的发展做出很大贡献的同时也带了一些问题。这次国务院发改委提出“十大振兴行业”中，并没有提及房地产行业，很多开发商因此感到疑惑不解。我个人认为从我国整个产业经济长期发展的角度来看，房地产行业可以作为国家的基础行业。但是作为资行业，一定是阶段性的。因为房地产行业是一个资本密集型行业，它所吸收的资金是相应的，同时房地产行业是一个技术含量并不高的行业，因此作为一个国家和地区的长期发展，应该考虑到产业结构的合理性，因为产业结构的合理性从战略的角度上讲能够带动我国的自主创新，能够为我国国民经济的持续发展奠定良好的基础。