房地产业:销售持续回暖

根据今日投资《在线分析师》（.cn）对国内70多家券商研究所1800余名分析师的盈利预测数据进行的统计，本周综合盈利预测（2009年）调高幅度居前的30只股票中，行业分布比较分散，其中房地产、电力行业各有4家公司入选，制药业有3家公司入选。本期我们选择房地产业进行点评。

09年2月下旬至今一二线城市房地产销售持续走暖。珠三角地区房地产市场交易量同比大幅增加，房价也出现了小幅回弹，北京、上海等各大城市商品房成交套数和成交面积同比也出现大幅增长。第一创业证券表示，各地降价促销之后带来了成交快速上升，同时看到，率先进入调整的珠三角地区调整已经基本结束，可售套数正在持续减少，而新增供给增长缓慢，供给压力正在快速释放。他们预期，市场调整速度有望超出市场的预期。

目前，对于销售回暖的持续性，有部分投资者认为销售仅是反弹而没回升。对此，申银万国认为，08年被过度抑制的刚性需求和宏观环境的向好将使得销售回暖的确定性较高。另外，部分投资者认为整体库存仍然较大，销售回暖传导到投资回暖的时间较长。不过申银万国判断，部分城市由于销售回升较快，且去年开工收缩得也比较迅速，最快到09年三季度供需就会趋向平衡，带来新开工和投资的率先恢复。

国金证券指出，虽然销售回升，但政府仍有可能继续出台刺激政策。首先，房地产投资对GDP增速的影响为1－1.5个百分点。今年1－2月份房地产投资基本为零增长，这种趋势是政府不能容忍的。其次，近期销售的回升并不能改变开发商目前普遍谨慎的态度，短期内企业仍不会追加投资，所以政府仍然需要为开发商提供资金支持和稳定市场预期。他们预期，可能出现的具体措施包括中央层面的舆论引导来稳定预期，各地方城市暂停购房退税的解冻，对开发商持续宽松的信贷政策。

银河证券认为房地产市场的最坏时刻已经过去，随着市场交易量逐步走出低谷，各地市场将会由于调整时间长短、降价幅度，以及地方政府扶持力度的不同而先后回暖。维持房地产行业“谨慎推荐”的评级。个股方面推荐在珠三角地区、重庆地区的可售项目较多的公司，如保利地产、招商地产、金地集团和华发股份等。

本周入选的30只股票中有10只股票的2009年预测市盈率小于20倍，大于30倍的有6只。从今日投资个股安全诊断来看，24只股票的安全星级均为三星或以上级别。本周30只盈利预测调高的股票中，我们选择深振业（000006）和北辰实业（601588）给予简要点评。

深振业A（000006）：三大项目进入收入期

深振业（000006）是深圳国资委背景的老牌区域开发商。由于公司在08年大量的开工和工程投入，09、10年可售和可结算资源量较大，再结合深圳房地产市场销售回暖，公司未来2年的业绩较为乐观。今日投资《在线分析师》显示：公司2008-2010年综合每股盈利预测值分别为0.45、0.66和0.83元，对应动态市盈率为20、14和11倍；当前共有11位分析师跟踪，其中1位建议“强力买入”，7位建议“买入”，2位建议“观望”，1位建议“适度减持”，综合评级系数2.27。

公司在08年投入了约30亿的工程款，开工了约50万平米的面积，09、10年将进入销售回款期。国海证券调研了解到，星海名城六期销售恢复正常，剩余大部分可在09年结算；振业城二至五期在一期良好口碑的基础上前景较乐观，低成本土地继续保证高利润率；峦山谷项目土地成本偏高，但定位具有前瞻性，实际销售进度和收益可能好于预期。这三大项目进入收获期，足以支持公司未来两年业绩。

公司目前拥有约350万平米的土地储备，其中近90万平米位于深圳，主要包括位于南山的星海名城，位于龙岗的振业城和振业荷园，这3个项目也将是09、10年的主力销售和结算项目。其他土地储备主要分布是惠州约90万、长沙80万、西安50万、天津12万以及南宁和北海少量土地储备。除天津外，绝大部分项目土地成本低廉，未来随着市场回暖和公司资金的跟上，可逐步将振业在深圳的成功模式向外复制。

公司资金链较为紧张，在09年到期的负债约24.5个亿。国海证券表示，目前几个主要项目的大规模投入已近完成，未来投入规模调节的自主性更大，而新盘销售将进入收获期，财务压力得到缓解的确定性较大。另外，也不排除公司在年内通过股权等方式进行融资的可能，如果成功实施，则一方面财务状况可以得到迅速缓解，一方面大量低成本储备项目的开发进程可以得到加速。

此前公司股权激励授予了2次，高管和骨干持股约1100万，09年初，由于公司要求国资委对其贷款进行担保，按照国资委的要求，高管再度增持了超过100万股，并承诺3年不减持。因此目前公司高管和骨干持有公司股本超过1200万股，约2.4%，且有较长的锁定期，股东和高管利益具有较高的一致性。

风险提示：公司的资金压力较大；公司项目分布以深圳为主，深圳地区房价的波动对公司的影响较大。

北辰实业（601588）：预收款项大幅增长46%

北辰实业（601588）2008年实现营业收入41.81亿元，同比增长4.54%；归属母公司净利润4.49亿元，同比增长36.81%；每股收益0.13元。公司净利润大幅增长的主要原因是公司开发类产品毛利率大幅提升。报告期内公司住宅开发类毛利率比上年大幅提升了8.49个百分点至43.94%，这其中主要项目媒体村和香山清琴别墅毛利率分别高达41.84%和46.68%，这使得公司开发类业务在结算收入与上年基本持平的情况下，营业利润同比增长26%。而由于租金下滑、酒店开办费用增加等因素，公司零售商业、商业地产出租和酒店业务的毛利率均有小幅下滑。

双限房项目开始销售，长沙三角洲奠基。08年实现新开工面积68.85万平方米，开复工面积达到167.15万平方米。北辰香麓和北辰福第（双限房项目）工程进展顺利，均已进入全面施工阶段，销售工作也相继启动，其中，北辰福第从十月份开始预售，实现销售面积12.75万平方米（1563套），合同销售金额75,436万元。长沙三角洲项目于11月23日奠基，未来资金需要较大投入。

预收款项大幅增长46%至46.5亿元。得益于08年公司开发物业较好的销售情况，公司可结转资源大幅增加，预收款项同比增长46%至46亿元，主要来自于媒体村（25亿元）、香山清琴（9.8亿元）和常营项目（6.8亿元），较为丰富的可结转资源对于公司09年的业绩具有一定的保障作用。

财务状况稳定。成功发行17亿公司债，目前公司持有货币资金50亿元，有利于公司的拿地扩张；存货小幅增长到130亿元，占总资产的53%；资产负债率为65.62%，存在进一步融资的空间。

今日投资《在线分析师》显示：公司2009-2011年综合每股盈利预测值分别为0.22、0.21和0.24元，对应动态市盈率为20、21和18倍；当前共有5位分析师跟踪，其中1位建议“买入”，4位建议“观望”，综合评级系数2.80。

风险因素：公司目前面临的主要风险是别墅项目审批风险；