房地产税该怎么收

近日，房地产税法正式列入十二届全国人大常委会立法规划，标志着房地产税有望进入立法程序。不过由于其涉及的利益面广，争议较大，离最终完成立法仍有较长时间。房地产税有很明显的优点，收入稳定、受益性强，这使其被绝大多数国家采用，并成为地方政府重要的税种。然而，它与在收入源泉扣缴的所得税和随价格收取的商品税不同，它需要纳税人每年以现金收入支付税收，因而纳税人对房地产税的直观感受更深，易产生抵触情绪。

因此，开征房地产税不能一蹴而就。为了争取纳税人的支持，在开征初期，税收负担不宜过重。当然，如将大部分房地产都排除在征税范围外，如上海、重庆试点的个人住房房产税一样，那这一税制就失去了意义，徒增未来进一步改革的难度。

房地产税的开征的目的有二：为地方政府公共服务提供稳定、可持续的税收收入;调节财富分配差距。为此，一方面房地产税应尽量普遍征收，税基不能太小，另一方面要对征税方案进行合理设计，确保税负主要由房产价值高和家庭收入高的房地产所有者负担。

由此看来，当前热议的两种征税方案――对首套住房免征和按人均住房面积免征，都不尽如人意。第一种方案会把大多数个人住房排除在征税范围外，毕竟在大多数地区拥有多套住房的居民占小部分。这样，征税面过窄，房地产税收入难以满足政府公共支出需要，且对不管是价值千万元还是百万元的住房同样免征，无法实现房地产税调节财富差距的功能。

第二种方案，一定程度上比第一种更合理，通过合理确定免征人均住房面积，可保证一定的征收范围又能兼顾居民的基本居住需求。但该方案未考虑到地理位置、配套设施等造成的住房价值差异，不尽公平，仍不可取。

为使房地产税征收更公平，按人均评估价值免征或是更合意的方案。即对所有的个人住房给予每个家庭成员一个固定金额的评估价值减免额，只对扣除免征总额后的个人住房评估价值征税。这类似于个税的免征额，运行简单、不会过度侵蚀税基，还能充分体现房地产税的公平性，发挥税收调节财富分配的功能。

一个例子可很好地反映三种方案的优劣。假设甲、乙两个三口之家各有1套100平方米的住房，由于地理位置、配套设施等不同，甲的住房估值为200万元，乙的为500万元，房地产税税率为1%。第一种方案下，两家都不用纳税，房地产税收入为零。第二种方案下，假设每人减免30平方米面积，那甲的税基为20万元，应纳税额为0.2万元，有效税率为0.1%;乙的税基为50万元，应纳税额为0.5万元，有效税率也是0.1%;总的房地产税收入为0.7万元。第三种方案下，假设每人减免60万元的评估值，那甲的税基仍为20万元，应纳税额为0.2万元，有效税率为0.1%;乙的税基为320万元，应纳税额为3.2万元，有效税率为0.64%;总房地产税收入为3.4万元。

可见，无论在保证税收收入上，还是在体现房产价值高者多纳税的原则上，第三种方案都优于前两种。不过，该方案基于房地产的评估值，而非所有者的支付能力，不能消除因纳税人收入与房产价值不匹配造成的税负过重问题。因此，还需辅以其他的税收优惠政策。例如，对房屋评估价值较高但确实无收入能力或收入较低的老年人、残疾人等，应制定进一步的减免税政策，使纳税人缴纳房地产税后的收入不低于本地区人均收入水平的一定比例，以保证其基本的生活水平。