房地产税实施后

2011年新年伊始，重庆、上海两地先后公布试点征收房产税。一石激起千层浪，一时间引来民众的广泛关注和专家、学者、企业家、官员、百姓的诸多热议。虽然两城市开征房产税的试点方案还是雾里看花，并没有最终确定，但财政部对两城市开征房产税均已原则同意，清晰地向市场传达出一种信号：开征房产税已经不是空穴来风，已经真正从“议”的阶段步入“试”的阶段，从“收不收”的问题变成了“怎么收”的问题。

推出房产税的必要性

房产税是一个综合的概念。它包括了住房交易流转税、住房交易所得税及住房持有税(或物业税)等。鉴于前两种税种均已在征收，大家关注的主要是住房在持有阶段的税收。开征房产税，就是提高了房产的持有成本，从而达到限制购买多套住房和抑制房产投机的目的。

房产税作为一种财产税，是现代国家三大税收之一(另两个是消费税和所得税)。国家信息中心报告指出，在亚洲国家的一些大城市房地产税占地方财政收入的比重一般在23％～54％之间，而我国目前占比还只有3％左右。

房产税在西方国家征收了多年。在经济发达国家，80％的住房交易是旧房交易。这些国家征收房产税，主要是为了促进房屋的租赁、转让，使房屋流通性得到加强。通过征税，能有效平衡现有房屋资源，提高住房供给。

从各国经验来看，房产税一般实行“宽税基”、“低税率”的方式征收，也就是说，房产税对一定区域内的绝大多数住房都适用，只是税率较低，大部分在0.8％～1.5％之间，房地产所有者增加的成本有限，且很容易被转嫁。但如果房产没有得到有效利用，如空置、弃用，多年积累下来，房产税也是一笔不小的开销，会让房产投资者理性决定是否继续持有。但任何国家都有一定量的低收入阶层，如美国就制定了贫困线标准，为使这部分人也享有居住权利，可以对达到一定贫困标准的居民采取免征房产税或退税的措施。

在2010年我国政府密集、严厉的房地产政策调控下，中国奇高的房价始终没有回头，走出了清晰的慢牛行情。在这种局面下，推出房产税试点，看来已是大势所趋。

房产税的推出，首先增加了住房的持有成本，减少住房投资者的收益所得，有望暂时缓解目前房价上涨的压力。其次，有助于减少地方政府对土地财政的依赖，为地方政府提供一项重要且稳定的财政收入来源。第三，通过房产税调节收入分配，减少收入差距，抑制贫富差距进一步扩大的趋势。第四，作为保有环节的税收，房地产税会影响投资需求，促进房屋的出租、使用，减少空置，提高房屋的使用效率，从而促进房地产业健康发展，实现房地产市场的良性运转。

房产税的推出应该审慎

我们应该看到，开征房产税是一项系统工程，有许多具体问题需要解决。目前房地产领域的税费较多，如土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、营业税、所得税等，有必要进行有效清理。其次，房产税的计税依据和税率，在确保公平的基础上还面临如何确定的问题，都有赖于对房产税的科学研究和判断。另外，专家认为，征收房产税更多是通过间接的关系影响房价。征收房产税对房价究竟会产生多大的作用?还要看征收面有多大，对供求关系影响多少。

据财政部某研究机构的观点，中国当前开征房产税是可行的，但此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，方案设计上应注重“渐进”要领，不宜一步到位。实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征；独立别墅、豪华公寓则可先行试征；对居民一定面积以下的“第一套自用住房”。可以考虑永不实征。

由于全国各地房地产市场差异太大，在我国全面开征统一的“房产税”的条件还不成熟，所以，各方达成的共识就是：通过部分城市先试先行的方式实行，一旦在实施过程中发现问题，及时调整，取得经验后再逐步推向全国，更加理性地改进和完善整个制度框架。

此次先行试点的是重庆和上海。这两个城市的房地产市场发展状况不同，分别拿出的试点方案也不尽相同，代表了两种不同的试验方向。

重庆模式

2011年1月9日，在重庆市召开的“两会”上，重庆市市长黄奇帆在政府工作报告中提出，重庆将完善“双轨制”住房供应体系，一方面大力进行低端保障房建设，今年新开工公租房1350万平方米，另一方面，通过税收约束等方式，加强财税调节，开征高档商品房房产税，促进房地产市场结构合理、供求平衡、秩序规范。

从目前重庆模式传递出的信息看，重庆的思路是运用税收杠杆控制、“低端不收税、高端增加税务”。重庆方案将对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次，每超过一定面积数量或者套数，其征收的税率就会相应提高，拥有的房产套数越多，面积越大，其最终缴付房地产税的税率就将越高。别墅和面积超过200平方米以上的大户型住宅物业，将首先被直接征收房地产税。对于评估价格超过重庆主城区平均价格三倍以上的住宅，亦将被开征房地产税。在此过程中，依据面积，划定档次，而后依据已划定的档次，逐级调高税率，也就是说“套数越多、面积越大，税率逐级提高”。比如某套高档商品房是200平方米，价格又相当于市场均价的3倍以上，就收1％的房产税。这是每年都要交的。房子今年是100万元要交1万元，如果买了300万元的二手房，就得交3万元。比均价高三倍，就收1％，高四倍就收1.5％，高五倍，就收2％。如果再高上去，就收5％。因为是年年要交，如果300万元的一套房子，2％就是6万元，300万元本身还要付利息，利息本身就是6％，成本就变成8％。七八年的时间，都能够再买一套房子了。除此之外，在重庆，如果一人或一户拥有四套及以上住宅，将直接被征收房地产税，并直接课以累进税率，以控制个人或者家庭占有“过多的、非自住”的住房资源，从而实现房产的“去投资化”目的。

重庆模式的思路，就是对高端住房房价和消费加以约束，抑制投资性需求和奢侈性需求，同时“削峰补低”，用房产税收入，补充公共租赁住房建设和维护，促进整个房地产市场的均衡健康发展。

上海模式

有关上海房产税的征收在业内至少有三个版本。第一个版本是只对二套以上普通商品房和别墅征收：第二个版本是仅对新购房屋进行征收，且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”；第三个版本是无论增量、存量都要征税，按人均面积征收。房产税税率或为累进税率，房屋价值高、人均面积太的房屋，税率更高。在上海提交的房产税试点方案中，税率初定在房价的0.5％～0.8％。

目前，议论最多的就是房产税从新购住房征收。如果房产税先从新购住房征收，那么除了“人均面积”，还有一些要素也是关键。比如，如何定义“家庭”，又如何确定“新购房产”的截止日期。对此，目前尚无官方说法。不过按此前“沪十二条”调控细则，“家庭”主要是指夫妻双方和未成年子女，如果成年子女买房算两个家庭；而网上(备案)的签约日期，即为判断是否“新购房产”的起始日期。

对市场的影响

房产税的征收，在重庆、上海破冰之后，会不断积累和总结经验，再逐步扩大到全国范围，特别是深圳、广州、北京、杭州等房价居高不下的一线城市。但仅从重庆、上海的试点方案来看，目前房产税试点所涉及的也仅仅是少量房产，还远远没有普及，对房地产市场的影响还是比较有限的，但对人们的心理预期、未来的投资计划会产生较大影响。

无疑，房产税开征的消息短期对于试点城市是利空，会抑制投资投机需求。但长期来看，由于税率低，会逐渐被市场消化。从国外的情况可以看出，像美国、香港等已征收房产持有税的地方，也不能避免产生房价泡沫。让我们记忆犹新的2008年全球金融危机的导火索就来自次贷危机，而次贷危机的酝酿就是由于美国持续几年的房产泡沫所致。

征收房产税对于抑制高房价、抑制炒房有一定作用，是调控高房价的手段之一。但任何房地产调控都是一套组合拳，是多个政策效果叠加的作用，包括税收政策、土地政策、货币政策、银行信贷政策等，以及政府要加大保障性住房建设等都是必要的。