影响房价因素的计量分析

摘 要 近年来，我国政府相继出台了许多调控房价的政策，但帮助见微，效果不佳。如何制定合理的调控房价政策，了解房价形成的机制至关重要。本文借鉴已往学者的研究，在构建模型上选取国内生产总值等常规因素外，也考虑了房地产开发的成本用计量分析的方法，实证考察房价及其相关影响因素，并就此提出房价调控政策。

关键词 房地产 房价 国内生产总值 税收 银行贷款利率 检验

一、问题提出

拥有自己的房子向来都被视为中国人视为安居乐业的基础。因此，房屋价格的涨跌将深刻地影响着人们生活水平质量的高低。为了针对日前居高不下的房价提出合理的调控政策，研究房价形成的机制和影响因素，将有利于更好地推动国家经济的健康发展。

二、文献综述

崔光灿（2002）对我国房地产价格与宏观经济互动关系实证研究中将影响房地产价格波动的因素分为社会经济基础因素和非基础性因素两大类，应用了GMM方法和OLS方法对31个城市的面板数据进行了计量分析，并得出结论宏观经济波动会明显影响房地产价格的波动，尤其是利率和通货膨胀的影响非常显著。[1]

王文斌（2010）通过一系列的数学推导得出，人们对经济的预期增长率会影响房价的高低，并且指出在理性预期条件下，市场冲击不会造成周期性的循环模式。仅仅存在一次价额过高以及一次由此导致的建设高峰。[2]

三、基本理论

西方经济学对于价格机制和居民消费已经有许多知名的理论，下面是其中主要研究理论假说：第一，价格机制。第二，凯恩斯关于实际利率与投资的观点。第三，财政政策和货币政策。

四、数据整理和模型设定

（一）影响因素的选择

本文主要将房价的影响因素分为宏观和微观因素，微观因素主要为影响房价供给因素。因此，本文在对计量模型的设计中，选取的被解释变量为商品房平均销售价格（元/平方米）；解释变量中宏观因素主要有：国内生产总值（亿元），主要用于表现宏观经济发展状况。微观影响房价供给的因素有：房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）、中长期贷款利率（五年以上）、既是影响房地产开发的成本又是政府可以实施调控的内容（财政政策和货币政策）。其他影响较小的因素均作为随机误差项处理。

（二）实证研究

（1）数据收集。2003年到2012年间，我国商品房平均销售价格（元/平方米），国内生产总值（亿元），房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元），中长期贷款利率（五年以上）。（数据来源：中国国家统计局官方网站，银率网）

（2）模型设定。

五、模型检验与修正

（一）经济意义检验

在一般的经济现象中，国内生产总值的扩大，代表着经济发展状态良好，因此房价会随之上升，国内生产总值与房屋价格呈正相关关系；房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元），中长期贷款利率（五年以上）都是构成房屋建造成本的重要因素，土地购置成本越高，贷款利率越高，就越会造成房价的持续上升，因此其与房价成正相关关系。从上面模型看出，符号基本吻合。

（二）模型检验

R2=0.975697，=0.963546，都比较接近1，说明了模型的拟合度比较高。从4个变量的t检验值以及p值来看，在自由度为n-k=10-4=6的5%显著性水平下，所有的解释变量都统计不显著。模型的F值80.29587，对应的P值为0.000031，在5%显著性水平下，自由度分别为k-1=3，n-k=6的F分布临界值远小于模型的F值，说明总体上模型是显著性较高的。然而，通过检验发现，与之间存在高度线性相关。因此，需要对模型进行修正。

（三）多重共线性处理

（1）逐步回归处理。运用OLS方法求对各个变量的回归。结合经济意义和统计检验选出拟合效果最好的一元线性回归方程。比较对各个变量的判断系数R2的大小，依次是：0.970792>0.968806

>0.003172，即>>，说明对的线性关系最强，拟合程度最优，选取作为进入回归模型的第一个解释变量，形成一元回归模型，则有回归方程：=2417.809+0.767801*。

（2）继续逐步回归。将剩余解释变量、逐一代入上式，进行回归发现：无论添加了哪一个变量，该变量进入模型中都无法做到统计显著，并且会发生多重共线性情况，使也变得统计不显著。另一方面。R2的增量也非常的小，也比只有与作回归时要小。

虽然将添加进模型会使t值变得都不显著，可是根据生活经验，国内生产总值的扩大，代表着经济发展状态良好，房价会随之上升；房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）也是与房价呈正相关关系。为了让模型更加贴近生活，应该继续引入，得修正后的最优模型。

（四）异方差检验

对最优模型异方差检验，得：在5%的显著水平下，Obs*R-squared=5.440998>

χ（5）=1.1455，所以拒绝原假设，该模型存在异方差。所以接下来需要采用加权最小二乘法进行修正。利用Eviews用WLS修正后消除了异方差。

六、模型的分析和说明

从最终模型=2629.544+0.002410

+0.414122+中可以看出：在其他条件不变的情况下，国内生产总值（亿元）每变动一个单位，房价变动0.002410个单位；在其他条件不变的情况下，房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）每变动一个单位，房价变动0.414122个单位；国内生产总值（亿元）与房地产开发企业主营业务税金及附加（亿元）两个变量相互关系，相互作用，共同影响着房屋价格。

七、建议

根据上述模型我们可以得到以下的调控房价的建议和结论：第一，要正确看待房价上涨的必然趋势问题。第二，国家可以通过调控税收政策来调控房价，要将税收调控到一个合适的位置，合适的结构。第三，根据模型中反映，调整税收政策比调整贷款利率作用更显著。因此，可得结论：国家使用财政政策调控房价比货币政策更有效。

（作者单位为华南农业大学）

参考文献

[1] 崔光灿.房地产价格与宏观经济互动关系实证研究――基于我国31个省份面板数据分析[J].经济理论与经济管理，2009（1）.

[2] 王文斌.我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究（第二章）[D].南开大学博士学位论文，2010.