任志强 房地产意恐春来迟

房地产市场限购政策能否继续执行？缺乏好政策，所有的政策都是在矛盾后移。

2012年2月，搜狐网与零点研究咨询集团联合进行的“全国两会民生系列调查”显示：北上广三地居民普遍认可限购令控制房价的作用，近六成公众支持限购令继续执行；市场观望为主，购房意愿不足一成。本次调查结果还发现，近六成居民（57%）支持限购令的继续执行，而不支持的比例仅为15%。其中，两高群体（高学历、高收入）选择支持继续执行限购令的比例（57.9%，56.7%）略高于低学历（50.7%）和低收入群体（50.4%）。

“降价潮”、“零成交”、“限购令”……近来中国各地楼市表现低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，16家标杆房企2012年1月份销售总额不足300亿元，不及去年同期663．6亿元销售金额的一半。而从2月的市场表现来看，情况也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交量。

市场持续走低，库存大幅增加，企业资金链持续紧张，这样的局势下，是逆势抄底还是战略转型，是调整产品结构还是隐忍蓄势？2012年是否是世界末日还不敢下结论，但是是楼市的冬天却毋庸置疑。2012年，企业如何走出困境，购房者何时出手，政策、市场走向何方？

北京市政协委员，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强给出如下看法。

限购不能救房市

2010年4月30日，北京出台“国十条实施细则”中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

不久，“限购令”迅速成为全国各地遏制房地产行业膨胀的措施之一。推行一年多，任志强依旧不看好这一严厉措施。他说，限购政策可以使得银行公开抢劫消费者，并且限购政策并不能真正解决中国的房地产市场，只不过是“把现在的矛盾往后拖。”

限购之后，更加严重的是银行利用非市场化的政策开始实行自己的一些掠夺。

限制房价回归的要素已经存在，但是从来没有提过限制地价的回归要求。

发挥房地产的力量之后，人均居住面积增长速度是非常高的，恰恰是因为政府用强力的非市场化的因素导致房地产市场产生了各种奇怪的问题。限购最大的问题是要非市场化。那么限购引起的问题，就是市场化的时候必然给社会和市场造成一些其他经济体的误导。而且限购只是把现在的矛盾往后拖，拖到下一任政府，拖到别人解决不了的时候。

“中国房价增长过快的原因是什么？第一，中国进入城镇化的高速发展阶段，这个阶段当中房价上升是必然的。第二个原因是我们的经济增长和收入增长改变了需求。第三个原因是土地供给制度的垄断，也大大推动了住房价格提高的问题。第四，持续宽松的货币和低利率形成的推手。”因此，任志强认为，限购不能救房市。

中国房地产行业还有前景

2012年2月24日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点，按存款余额80万亿计算，此举约释放出4000亿元宽松资金。这是继2011年12月5日之后，央行再次下调存款准备金率。

此举一出，多方欢欣鼓舞。但如此严厉的政策也引起一些业内人士的担忧：中国经济仍在下探过程中，故各项放松性的政策必定还会不断出台。严厉的房地产调控能否hold住？

任志强对此举的态度还是赞同为主：“尽管迟了，但还是来了。”

面对当今房地产行业形势，任志强谈到五点：第一，调控政策不放松是确定的；第二，房地产投资下降也很确定，去年投资从35.2亿元降到27.9亿元，今年将延续；第三，今年新开工面积持续下降是一定的；第四，今年住宅的销售面积将略有增长，中央要求竣工500万套保障房，加上新建商品住房，总销售面积可能会略有上涨；第五，销售金额将与去年持平或略有下降，因为保障房的占有面积还不确定，占比多的话销售金额将下降，不然可能持平。

不改革将走回头路

持续低迷的楼市，令开发商的资金链越来越紧张。如果调控维持去年的力度，业内人士认为一些中小开发商可能“熬不过今年”。

但是任志强认为，通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长，或者持续增长的时候，需要三个因素：

第一，是看经济增长速度，是不是保证4%以上的增长，这是一个必要条件。如果没有宏观经济增长的话，是不可能有房地产市场发展的。

第二，是城市化率的问题，如果城市化率达到百分之六七十的时候，是一个下降或平缓发展的，我们还没到。

第三，就是在城市中的户均套数超过1：1.1，就是意味着有一个城市家庭一定有1.1套房子在那等着，这时候房价才会降下来，这三个条件达到以后，我们大概算一算，到2030年以后。

因此，对于房产企业来说，不存在破产的问题，因为房地产企业所持有的主要是土地资源，所以它可以任意转移，它可以通过兼并重组的办法去解决。除了房地产以外，别的企业都可能破产，但只有房地产企业不会。“我卖掉90%的股权我还活着。因为它主要持有的是土地和原料，这个完全不一样。我们更愿意说它是重组，只能说有洗牌和重组的过程。从过去到现在，我们基本上没有见到房地产业的破产，我就剩一块烂地了，我这个烂地还是值钱的，我别的可能都没了，可是我的地还是值钱的。基本上从全世界的情况看没有。”

如何才能使房价回归到合理价位，作为资深房地产商人，任志强指出，必须对症下药。第一，是房地产建设的主要投资要素是土地，必须改变现有的土地制度和土地供给方式，这样才能导致基础原料和要素的一个价格合理性。第二，住房资产是购买，必须改变税收政策和贷款政策。第三，房地产投资是投资过程，按照投资的角度考虑房地产的投产，才能出现有效供应，不能把住房问题当做政治问题来解决，很重要的是市场归市场，保障归保障，过渡保障不能解决房价问题。联合国公约上明确确定我们只解决居住权利问题而不是财产拥有权利问题。我们大量的购买已经把保障变成了财产拥有的权利，如果不改革的话中国未来的房地产市场只会走回头路。

他提醒房地产企业，在政策限购下，不少企业选择改变产品种类，由住宅转向商业地产，“一个区域内商业地产的比例由当地的城镇化率决定，只有城镇化率超过60%，才会需要大量的第三产业和商业地产，不要盲目转投商业地产，不然容易出现失误。”