房地产“限购”有作用吗

时间:2022-10-24 04:41:16

房地产“限购”有作用吗

中国的房地产调控,很难用经济学教科书去解释,只能从政治的角度才可以得到合理解释。比如限购令,就是一个典型的经济问题政治化的解决方式。当然,如果把目前的房地产市场问题看作政治问题,用政治的或行政的手段去调控市场也无可厚非,只是,即便是政治问题,为什么就不可试着用经济的或市场的手段去解决?

自2010年4月北京实行限购政策以来,迄今已有43个城市出台限购令,包括所有的一线城市、除拉萨外的省会级城市,以及部分二线城市。最近房价上涨过快的二、三线城市也纳入限购范围,住建部正在拟议名单,据说有二三十个之多。

从二、三线城市的房价涨幅看,似乎有必要对它们进行限购。如河北省一些地方的房价2011年上半年上涨了60%。鉴于二、三线城市居民的收入水平普遍比不上一线城市,房价的快速上涨对他们的影响尤大。

问题在于,为什么二、三线城市房价上涨很快?其实,这正是房地产限购的结果。限购使得一线城市的投资客转战二、三线城市。那么,再对二、三线城市限购能否拽住其房价快速上涨步伐?比较一下限购令实施后一线城市的房价涨幅情况,似乎不太乐观。虽然限购起到了一定作用,不过,与限购政策刚推出时政府和民众对它的期望相比,心理落差还太大。

限购之所以未达预期效果,既有政策本身的问题,也有中国房地产市场的问题,但根源在于经济问题的政治化。

一般来说,市场经济条件下,政府管制交易乃是不得已而用之,因此,限购属于短期政策范畴,短期政策当然解决短期问题,若限购长期化、普遍化,说明这一政策本身已失效。

从国内外限购的实践看,政府若要对一种商品采取限购措施,要么是这种商品很短缺,要么是价格很高。后者严格说来也是市场供不应求所致。当然,也存在垄断或囤积居奇导致价高的情况,但即便如此,在表现形式上,它也是一个数量问题,即尽管生产的产品很多,可投放市场的产品很少。所以,归根到底,是市场可流通的商品少,买家多,才迫使政府采用行政力量去干预市场。

计划经济就是这样。计划时代普遍的商品短缺导致票证盛行。但市场经济条件下总体不存在短缺问题,当然在某个行业、某种产品、某个时刻,或某个地方,会有短缺发生。另外,与计划经济不同,市场经济商品短缺的原因一般不是生产者没有积极性,不愿生产产品,它更多是一种“人为”原因,即垄断所造成的。所以,市场经济条件下虽然也会采取行政手段解决商品短缺问题,但主要是对商品直接限价,而很少或基本不用限购,除非是在战争等特殊情况下;而且,即使是限购,也把它局限在一个很短很小的范围里。

为什么非到万不得已,市场经济下不宜、不必、也不能采用限购干预措施?换言之,限购为何只能是在穷尽其他一切手段后采取的最后手段?原因在于,限购关系到市场的自由交易权利问题。说穿了,限购实际上就是剥夺了一个人的市场交易资格。

市场建立的关键是交易双方权利平等,能够自由进出、自由买卖,倘若交易主体被剥夺了自由交易的权利,很难说这样的市场是完善的。特别是,被剥夺交易权利的市场主体不是一个两个,而是一个庞大群体时,这个市场能否建立或发展都成为问题。尤其以投机导致市场泡沫为由剥夺人们的市场交易权利,更显荒谬。

投机是出于谋取利润最大化的考虑,而这正是商业活动的目的。只要投机是在现有法律和制度下进行的,就是正当的。换言之,在市场经济环境下,投机和泡沫本身无罪,最多只能在道义上谴责几句。如果一个人仅仅因为被怀疑是投机者,就被政府剥夺进入市场的资格和权利,这跟司法上的“有罪推定”没什么两样。

因此,限购也是对一个社会自由与公平的损害,限购时间越长,损害也就越大。这是限购对社会带来的一个显著代价。另一代价是,限购进一步强化了目前的户籍制度。北京的市民不能买天津的房子,天津的市民不能买河北的房子,这实际上等于强化了现有的户籍身份,是户籍改革的倒退。

此外,限购的必要性其实也是个问题。从房价收入比看,当前的房地产市场的确存在很大泡沫,但是否因此就到了需要政府采取大范围限购令这种非常手段的时候?这也是可争议的。

市场讲究的是平衡,供求双方大体均衡价格才能保持在一个合理的、正常的水平。表面看,在房地产市场的供求中,需求远大于供给,然而,市场并不是没有房子可卖,市场空置的房子足够那些无房户每户分一套。问题是,开发商为何不把这些房子降价出售,难道他们不需要回笼资金吗?开发商盖房子当然是为卖的,但既然有人不断出高价买,他就完全用不着降价出售,除非公司出现了资金危机。所以,如果仅从开发商和购房者的博弈看,他们比的其实是谁有耐心,谁笑到最后。

但现在,政府加入了进来。在政府看来,既然需求特别是投机需求旺盛,若压制不合理的需求即投机,没人买房,开发商手中的空置房自然就得降价出售。所以,政府采取的策略是,抑制需求一方。这个目的不能说不好,但却有些想当然,因为且不说一刀切的限购压制了很多人的刚性需求,也不说此种限购方式本身还有空子可钻,由于反危机期间宽松的货币政策,致使多数有实力的开发商已经备足“弹药”,这种情况下,指望采用管制手段来抑制所谓投机需求,从而迫使开发商降价,对开发商威慑力不大。除非限购时间足够长,力度足够大,同时辅以严厉的信贷紧缩,才可有效;但假如限购变成常态化、长期化,它不仅违背了经济规律,事实上也有违限购的目的,政府要使限购发挥作用,就必须不断加码,这就把政府搞得很被动。前一阶段,一些限购的二线城市及个别一线城市曾传出限购松动的声音,只是在民意的压力下,中央政府强压着限购不能放松。由此可见,地方政府并不是真心想限购的,因为在财政严重依赖房地产的情况下,限购受损一方也有政府在内。这也就是多数限购城市仅仅把限购的目的定在维持房价不涨不跌或小涨的原因所在。

既如此,政府为何还要出台限购令?主要是基于以下两点:一是急功近利。在保障房缺席的情况下,基于民意压力,政府要在短期内取得调控成果,不得不采取简便、直接和见效快的行政调控手段。二是对政府力量的过度迷信。对一个掌控着大量资源的政府来说,常常会产生一种错觉,以为凭借手中的资源可以无所不能,因而天生具有干预市场的冲动。

中国房价的上涨,有很多复杂的因素。除了上文提及的一些因素外,还包括中国人的置业思维,政府多年的住房保障欠账,投机导致的房价非理性上涨,土地的政府垄断以及公共资源的分配不均等。后一点很重要。房产的价值并不取决或不主要取决房子本身,而取决于自然、历史、社会等因素。一般而言,靠近政治经济中心的城市可以获得相比其他城市好得多的公共服务资源,而这些资源才是房产最核心的价值,并体现在房价上。

在政府持续的限购、限贷等措施的打压下,不排除一些资金实力不足的开发商迟早要面临资金链断裂的问题,从而不得不降价售房,但是,要使房价回归到一个合理的价位,指望限购令是不可行的,代价太大。对房地产的调控不能像西医一样一味下猛药,而应如中医一样慢慢调理,但这就要求态度坚定,同时要综合治理。所以,必须在土地制度、供给方式、人口结构、资源配置和收入分配上进行系统的改革,做好了这些基础性工作,市场自然会去调整与规范自己的行为,也才能最终解决好房价问题。如果没有这些基础性的工作,限购的时间越长,积聚的反弹力量越大,一旦限购令解禁,市场将会出现报复性反弹,最终受害的还是普通民众。从这一角度看,房价调控实际是一个社会治理问题,急不得。

(作者系资深媒体人)

原载于《同舟共进》2011年第8期,转载请注明出处

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