从限购看我国当前的房地产调控

2010年，面对高速上涨的房价，中央政府采取了从严、从紧的态度，要求房价上涨过快的地方实行严格的“限购令”，首先对北京、上海、广州、天津等17个一二线城市实行限购；到了2011年1月26日，国务院“新国八条”，要求各地制定合理的调控目标，并且要从严制定和执行住房限购措施，8月7日住建部提出二三线城市限购的五项建议标准，进一步强化了对于地方限购的约束。目前看，尽管“限购令”效果明显，对于2011年的房地产市场产生了有效的抑制效应，但对于“限购令”的质疑之声同样不绝于耳，很多人认为“限购令”是一种直接的行政干预，偏离市场方向，有悖于市场经济的理念。对此，本文就限购对我国房地产市场到底产生了什么样的作用？是否应该实施？等等相关问题进行探讨。

限购令对房地产市场带来的影响

房地产价格下降趋势显著，正在逐步实现理性回归。随着限购令的逐渐铺开，我国房地产价格上涨势头已经基本得到控制，并且从2010年9月、10月份起已经出现房地产价格下降的现象。根据国家统计局公布的数据，2011年10月，全国70个大中城市的新建商品住宅价格环比有34个城市下降，比9月份增加了17个，只有16个城市的房价环比出现上涨，且环比上涨幅度都在0.2%以内，70个大中城市的平均环比达到-0.14，出现负增长；二手住宅的价格也出现了下降趋势，同比和环比都出现负增长。同时，对比2011年70个大中城市住宅销售价格的数据（见表1），可以发现2011年我国住房市场的价格呈现一路下滑的趋势，各地无论是新建商品住宅价格还是二手房住宅价格已经出现负增长，这就意味着房价开始出现真正的下降，房价同比增长幅度也已经越来越小，控制在3%左右。这说明，限购对于房地产价格产生了积极的影响，房地产价格正在逐步实现理性回归。

在房地产价格趋于稳定的同时，房地产市场的投资、销售、信心等也都受到限购的影响。国家统计局的数据显示，2011年1～10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较1～9月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点（见表2）。随着限购的越来越严格和限购城市数量的增多，开发商对于房地产市场的信心也在逐步减弱。

限购城市的房价跌幅超过非限购城市。2011年9月份的数据显示，在70个指标城市数据中，限购城市平均环比已经停止上涨，特别是一线城市的房价涨幅已经从7月开始连续3个月停滞；到了10月份，全部城市住宅价格环比出现下降，限购城市的降幅明显超过非限购城市，而限购的40个城市环比涨幅也首次平均为0，同比涨幅仅为3.75，而非限购的城市，平均环比涨幅为0.007，同比涨幅则为3.92，明显高于限购城市（见表3）。数据对比说明，限购对于地方城市的房地产价格产生了明显的抑制作用，特别是是一二线城市的房地产价格。

限购对于大城市产生的影响更加明显。以北京市为例，据北京房地产交易管理网的数据显示，2011年9月、10月北京商品住宅成交量为10734套，相比2010年成交量大幅下跌46%；2011年前10个月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。房地产的成交均价也明显下降，前10个月房价环比逐月下降，其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米，环比9月的21724元/平方米下降9.6%。北京市的限购政策在全国来说执行的较早，限购对房价的影响在限购向全国铺开之前就已经产生作用；但随着限购在全国影响的出现，北京市房地产市场受到的影响会加剧。上海、广州和深圳的商品住宅销售和价格也出现类似的现象。总之，相比于二三线城市，一线城市受到限购影响的程度要更大一些。

限购令的深度剖析

根据以上的数据分析，可以看出限购对于房地产市场产生了直接影响，尤其是在很大程度上稳定了全国房地产的价格。但是社会对于限购政策褒贬不一。有的人认为是“大逆不道”、“倒行逆施”、“离经叛道”，有的人则认为是合理的，是必要的，关于此，本文于此处进行深度剖析。

限购政策的积极作用

由于房地产价格的过快上涨，导致很多中低收入人群没有能力购买住房，为了保证这部分群体的利益，同时也为了维护正常的房地产市场秩序，对房地产市场进行一定行政干预是有积极意义的。通过限购，可以抑制大量房地产投机行为，减少市场上的购房需求总量，从而促使房价回落。同时，房地产市场与资本市场有着紧密的联系。房地产市场的过热，导致大量资本涌入房地产市场，房价上涨的预期更加强烈，对住房的投资变成只关心短期投资回报，这样会进一步增加住房投资、房价上涨。在这个国民经济房地产化的过程中势必会给国民经济带来沉重伤害。而短期金融市场又具有“非理性”，自我调整机制比较缓慢，这就可能产生泡沫，因此政府或者监管者需要尽早介入，通过某种方式来限制投资者的行为。那么作为弥补“无形之手”的政府调控就应该有意识的控制住房市场的投资需求、控制房价上涨的预期。

限购政策的局限性分析

限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这也是限购的局限性。

一方面，限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。目前，许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性。据国家审计署数据显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元，其中多个地市的债务率高于100%。土地出让收益已经成为了许多地方政府偿还债务的重要来源资金以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。

另一方面，限购并没有解决当前调控房地产市场的关键环节。当前，调控房地产的主要任务应该有两个：第一，对消费者进行分层，对不同收入水平的购房者进行差别性调节；第二，对房地产的投资属性进行抑制，使其回到理性范围之内。从这两方面来看，限购政策没有能够实现这两项任务，首先，限购限制了全体居民（二套以上住房）的购房行为，不仅没有实现对消费者的分层，反而更加忽视了不同收入群体之间的收入差异性。其次，限购政策能够对住房的投资需求进行一定程度和一定时期的限制，效果也非常明显和直接，但却直接“消灭”了住房的投资属性，违背了市场经济。

尽管，限购政策对房地产市场能够起到一定的调节作用，但限购的本质是一种行政干预，限购政策也只是暂时压制部分需求，不能长期持续下去，是违背市场规律的。如果能够建立调控房地产市场的合理、科学地调控政策体系，那么像限购这样的行政手段就可以早日退出。

我国住房市场调控的改革方向

当前，我国房地产市场的调控机制还没有完全建立，这是影响我国房地产市场健康发展的重要原因，也是房地产调控政策屡屡失效的重要原因，也是出现行政手段调控房地产市场的重要原因。因此，我国急需建立一套完善的房地产市场调控体系。构建完善的房地产市场调控体系需要两方面的工作，首先需要界定当前形势下住房的基本属性，其次要制定符合我国国情的房地产调控体系。

重新界定住房的“民生”属性

当前导致我国房地产市场投资过度的一个重要原因在于没有准确界定住房的属性。住房作为人们的一种生活必须品，同时具有双重属性。一方面，住房作为一种生活必需品，具有民生性。住房的民生性突出表现在它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和必需品。另一方面，住房作为一种商品，具有投资的属性。住房是可以用来交换的劳动产品，它可以在交换中实现交换价值或价格。由于土地资源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供给缺乏弹性，而住房需求随着国民经济的发展不断扩大，这就使住房价格一般呈现上涨趋势，因此住房也就具有了投资属性。

住房，首要的属性是其“民生性”，尤其是在我国房地产市场还没有发展到满足广大人民群众基本需要的阶段，仍应该是住房的第一属性。当前，我国房地产价格上涨过快，导致诸多问题的主要原因，就是混淆了住房两个属性的先后顺序，很多政策和宏观经济使得住房的投资性占据了第一位。因此，当今真正调控住房市场的关键，在于重新界定住房的属性，要把住房的民生性定位为我国住房市场长期发展的一个核心。应该还原房地产的居住功能和社会属性，限制它的投资功能和金融属性。只有从维护社会公平和公民的基本权利出发，明确住房“民生性”的属性，才能制定科学有效的政策措施，使我国房地产市场保持平稳发展。

构建完善的房地产调控体系

调控房地产市场需要建立一整套完善的政策体系。但是，一项有效的政策，必须具备公平性、持续性和可预测性三项原则才能有效实施。住房兼有使用功能和投资功能，人为限制住房的投资功能，就使得政策失去公平性。这就需要设计一个有效区别消费需求和投资需求的机制。通过区分消费性住房需求和投机性住房需求来分开住房的民生性和投资功能，才能真正实现对房地产市场的调控。

建立完善、合理、科学的个人（家庭）住房信息系统。推进个人住房信息系统建设，是促进房地产市场健康、平稳发展的重要保障；有利于实现“三基两协调”的调控目标，因此要加快我国个人（家庭）住房信息系统的建设。第一，要扩宽住房信息系统的覆盖面，将所有城市、县城以及建制镇纳入住房信息系统，建立覆盖全国、统筹城乡的个人（家庭）住房信息系统。第二，尽快完善住房信息基础数据工作，加快历史数据的录入，并早日构建住房租赁市场的信息系统。第三，实现全国范围房地产信息联网，实现全国各地房地产数据信息共享，并且要建立住房信息系统与财政、税收、公安等部门的联合。这是一个基础性工作，也是其他各项措施发挥作用的前提。

建立完善的房地产税收调控体系。税收调控是房地产调控的重要内容，也是一种非常灵活的手段。通过房地产税收对不同层次、不同套数居民的购房、交易等行为进行调节，不仅能够及时而迅速地调节市场上的不合理行为，而且能增加国家的财税收入。早日出台真正的房产税，实现对房地产存量市场的征管，可以加速房地产的流转，有效减少房地产投机；加快个人所得税制的改革，将对住房转让、交易行为的所得纳入所得申报范围，严格监管；对房地产税收实行累进税率，通过高税率严格抑制住房的投机行为。同时，要进一步坚强对于税收的监督管理，提高公民自觉、主动申报的积极性，对于偷税、漏税的行为严厉惩罚。

要建立科学的住房价格形成机制，维护住房价格的稳定。要促进和加快我国房地产评估市场的建立与完善，通过独立的机构对住房按照市场价格进行评估，作为课税和交易等行为的依据；在此基础上，要对住房价格和租赁价格的波动范围设定限度，防治恶意投机和炒作。

要构建完善的住房法律体系，维护公民的居住权利。早日出台我国真正的住房法，通过法律来界定我国科学合理的住房制度，住房性质以及居民的居住权利；对住房开发、建设、使用、流转、价格等不同环节设定行为准则和规范，约束个人和企业的行为；对于恶意炒作房地产的行为，除了必要的经济惩罚外，也可以实施法律制裁；并将调控房地产的各项手段逐步纳入住房法律体系。

（作者单位：中国社会科学院研究生院 东营银监分局）