美国“亡羊”,中国“补牢”

信贷史上“最大的泡沫”破产

8月9日美国股市开盘瞬间就发生跳水，道琼斯30种工业股票平均价格指数比前一个交易日下跌387.18点，收于13270.68点，跌幅达2.83%，标准普尔500种股票指数跌幅2.96%，纳斯达克综合指数跌幅2.16%。同日，欧洲三大股指――伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格、法兰克福股市DAX指数和巴黎股市CAC40指数也有较大幅度下跌。各国央行为了增强投资者信心，稳定金融市场，纷纷向银行系统进行大规模的注资，但此举并没有阻挡全球股票指数回落。

一周后的8月16日，世界主要股市再一次大幅下挫，其中道琼斯30种工业股票平均价格指数收盘首次跌破13000点；东京股市日经指数一度回落至去年底水平；伦敦股市《金融时报》100种股票平均价格指数猛跌4.1%，巴黎股市CAC40指数下跌了3.3%……

近来，世界主要股市之所以剧烈动荡，究其原因就是受美国次级抵押贷款市场危机的影响。实际上，今年2月份开始，美国次级抵押贷款问题就开始显现，但近两个月来情况愈演愈烈，风险蔓延到全球金融市场，全球股市和金融机构受到激烈震荡。国际投资大师罗杰斯称美国房地产市场的这次危机是信贷史上“最大的泡沫”之一，他认为，美国次级抵押贷款市场溃退，已导致短短一周内全球股市市值即蒸发了2.1万亿美元，而该领域所引发的危机远不止这些。

最近各种媒体争相报道的美国“次级债”指的就是美国次级抵押贷款，或称之为次级贷款，是指一些贷款机构向信用度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国房地产贷款系统里面分成三大块：优质贷款市场、次优级贷款市场、次级贷款市场，一类贷款市场面对信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而次级贷款市场面向收入证明缺失、负债较重的客户，目前出问题的就是美国的次级贷款市场。在美国，如某个人的信用分数在620分以下，负债比较重，无法提供收入证明，就都通过次级贷款市场来获得贷款，因为次级贷款市场对信用要求程度不高，但其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。次级贷款市场在总的贷款市场占的份额并不大，大约在7―8%之间，但这块业务是放贷机构最有利可图的领域。

“无本买房”危机

自“9・11”事件之后，美国为了刺激经济增长，美联储曾连续13次降低利率。由于低利率政策下资金使用成本较低，美国人买房热情不断升温，美国平均房价2003―2006年四年涨幅超过50%。同时次级抵押贷款市场也空前繁荣，甚至在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也能获得购房贷款，由于房价迅速上涨，炒房者和银行从中都有利可图。但2005年开始，伴随着美国住房市场大幅降温，美联储的连续17次提息将联邦基金利率从1%上调至5.25%，大大加重了购房者的还贷负担，导致很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还贷款，一些放贷的金融机构也因此遭受严重损失甚至破产。由于美国放贷机构通常将次级抵押贷款合约打包成金融衍生产品出售给投资基金等，一些买入此类投资产品的欧美投资基金也随之受到打击，从而影响波及全球金融市场。

可见美国次级贷款危机是源于低利率刺激房地产市场空前繁荣，进而刺激次级抵押贷款规模疯狂扩张。而且这次危机刺痛的不仅是抵押贷款公司，还有与其密切相关的整个金融行业。其中，受伤最为“直观”和“惨烈”的就是股市。

中国须做好“补牢”功

随着美国次级抵押贷款市场越来越多的问题被曝光，股市接连遭遇重创，业绩缩水最严重的是次级抵押贷款公司，美国最大的次级抵押贷款公司――全国金融公司第二季度利润同比下降了33%，财务报告显示该公司被拖欠的贷款占全部非优先级贷款的比例达到20%；另据不完全统计，从2006年11月到现在，全美共有80多家次级抵押贷款公司宣布停业，其中也包括了美国第二大次级抵押贷款机构――新世纪金融公司。

危机就像多米诺骨牌一样，按照这样的路线图在蔓延；购房者无力偿还贷款 贷款机构遭受严重损失甚至被迫申请破产 投资基金买入由次级贷款衍生出来的投资产品而受到重创 股票等金融市场资金面受影响而下跌。

虽然在美国次级债危机引发欧美股市接连狂泻之时，中国股市的一枝独秀让我们欣喜，但危机却像一面镜子，映射出中国市场存在的相同隐患。因此，笔者认为，面对危机，我国不能仅仅“隔岸观火”，更应吸取他国的“亡羊”的教训，及时做好自己的“补牢”功。

近年来，我国房地产业得到了飞速发展，在此过程中，国内银行一直都把房地产贷款当作“香饽饽”。1998年全国银行发放房贷总额仅为426亿元，2005年房贷总额为近5万亿元，7年间飙升115倍。单就商业性房地产贷款而言，2006年末，贷款余额3.68万亿元，同比增长22.1%，其中，开发贷款余额1.41万亿元，购房贷款余额2.27万亿元。

但是，繁荣背后的却是忧患日显。不必说风险度偏高的开发贷款，就是一向被各大银行视为优质资产的个人房贷，也已出现不良苗头。相关数据统计显示，今年上半年居民户贷款同比增加25.7%，远远超过了人民币贷款同比16.5%的增速，住房贷款供需两旺，但背后可能隐藏的风险却令人十分担忧。

2001年，全国房价只有深圳、杭州、温州商品房均价超过了5000元/平方米，广州、北京接近5000元/平方米，上海商品住宅均价3413元/平方米，全国35个纳入物价指数统计的大中城市中，厦门、杭州、南京、沈阳、大连、天津、哈尔滨、昆明、福州、海口等地商品房价格在2000―3000元/平方米之间；其他21个城市商品房价格在2000元/平方米以下。而到2006年底，这些城市的商品房均价几乎都翻了一倍。深圳、上海、杭州、北京、广州的房价，已达到“一套房消灭一个百万富翁”的水平。

目前，我国的个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。为此央行报告提出警示，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在金融风险。

房地产“绑架”银行

全国工商联住宅产业商会会长聂梅生去年底就曾表示，截至2004年，中国银行业的17万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说，房地产业的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响中国金融市场的发展。她的话并非危言耸听，无独有偶，央行副行长吴晓灵之前也曾表示过，中国房地产对银行贷款的依存度非常之高，所有的风险都放在银行身上。

房地产“绑架”银行，主因是房地产企业对银行贷款的依存度过高，我国房地产企业的自有资金非常薄弱，房地产开发主要依赖银行贷款。央行公布的《2004年中国房地产金融报告》中曾指出，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。造成这种被房地产“绑架”的格局，与银行风险意识的薄弱有关，这些年来国内商品房销售每年增长25%到30%，越涨越高的房价容易使银行忽视贷款风险。随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，一旦企业资金链条断裂，风险就会暴露。国外之前的教训表明，房地产企业对银行的依存度过高，很可能使银行尝到“成也房地产，败也房地产”的苦头。

在中国，银行需要面对的是更加复杂的现实环境。在2005年1月1日实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣、冻结财产的规定》中，有条文明确：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或抵押。”这就给银行出了一个严峻问题：自住型住房抵押贷款风险加大，一旦贷款人停止还款银行将无法处置变现。因此，考虑到现实中的资金回收难度，房产价格转向对于整个银行业无疑是一场灾难。

不仅如此，房地产既是一种基础性产业，也是一个对其他产业的发展具有严重依赖性的产业，它还牵涉着数十种上游产业，比如从2004年开始，房地产就消耗了国内差不多一半的水泥和钢材。这意味着，由房地产直接安放在中国经济中的隐形炸弹，除了目前银行已知的近4万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足房地产膨胀所带来的硬性需求，扩大产能所进行的数目庞大的基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷，因此，房地产对银行业的影响进一步扩大。而2005、2006两年，国内绝大部分城市房价在国家连续出台宏观调控政策下，继续强硬上扬的事实，似乎在进一步表明：房地产“绑架”了银行。

上世纪80年代日本的泡沫经济、90年代末东南亚经济危机有一个共同点，即银行持有的大量坏账是房地产相关贷款，这些贷款对银行体系的崩溃起到了推波助澜的作用，由于在这些国家银行体系占主导地位，最终导致了金融体系的危机。因此，我们绝对不能忽视一点――一个国家的房地产业越与金融风险密切相关，房地产市场的发展状况就越对金融体系的稳定性有着重要的影响。

盛世思危

尽管目前看来，我国整体房价一路上涨，看不到下跌的迹象，但是无论是监管当局还是贷款买房者都不能不以美国次级债危机为鉴，高度警惕房地产繁荣背后潜伏的危机。

“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。2006年第三季度最新统计分析显示，京沪穗深四地的“房价收入比”均达到10倍以上，深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的15.76倍，第二位是上海，为15.55倍，其次是北京，为13.55倍，最后是广州12.67倍。也就是说４地的“房价收入比”均高于国际标准的2倍以上。除了京沪穗深四地比较典型外，中西部省会城市以及二线城市百姓的“房价收入比”也都超过了国际公认标准的1倍以上。

如美国的银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费不得超过贷款人税前收入的28%。以房价与居民年收入比来度量，中国的房地产抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征，只不过，中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例，仅仅在一定程度上弱化了借款者违约的损失。

目前来看，中国的房地产走势很好，但是我们不得不要充分注意，包括房地产市场在内的经济发展是有周期的，当经济发展处于高速的时候，风险暂时看起来很小，盈利空间很丰厚，而当经济发展一旦出现低迷，所有的问题都会暴露出来，会放大。

一方面， 2004年以来，央行五次提高存贷款的利率，仅仅今年就连续四次提高存贷款利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化，违约的潜在可能性在不断加大。

另一方面，商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能不足，监管当局对商业银行住房抵押贷款规定的风险权重又相对较低，这使得商业银行一旦暴露在住房抵押贷款违约风险面前时，其应对能力就可能会相当脆弱。

在中国房地产价格出人意料地上涨，房贷规模不断扩张的背后，是调控政策强化、银行房贷风险的持续累积，一旦市场出现风险暴发的临界点，那么看似繁荣的房贷市场将会迅速转向，不仅银行受累其中，还会迅速波及中国的股市，乃至影响到整个金融市场。

目前银行类上市公司的市值已占到沪深A股总市值的一半，而银行类上市公司的流通市值占总市值的比重又很小，存在着较大的杠杆效应，银行股的一举一动对大盘指数而言是“牵一发而动全身”。房地产类上市公司对大盘指数也有重要影响，如果银行业在住房抵押贷款的损失下紧缩各类与房地产有关的信贷，对房地产类上市公司也是重大不利影响。综合银行类和房地产类上市公司走低的影响，大盘指数有可能加速下行，给股市带来沉重打击。

房贷市场的危机也会进一步影响到整个金融市场。说到国内房地产和金融市场的关联，不能不提及1993～1994年的那次楼市泡沫的破灭，其结果是造成了各大银行共计6000亿元左右的不良资产，当然还有海口、北海等地满目疮痍的烂尾楼。

无论是历史的教训还是大洋彼岸尚未平息的危机都告诉我们，房地产市场波动可能触发金融危机，为了预防危机的发生，监管当局、金融机构都要各担其职，各守其规。监管当局应该加强监管，不仅需要采取适当的宏观措施，在必要的时候也要配合以微观的管制或者监管手段，例如对银行等金融机构现场检查和风险警示等。银行等金融机构要审慎经营，不能为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源，也就是贷款人自身的偿付能力。银行应该严防假按揭和虚假贷款，并高度关注贷款抵押物的价格风险。■

（作者系美国德勤华永会计师事务所高级经理、博士）