房产税纳税筹划探析

【摘要】房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。随着经济的发展，几乎每一个企业都会涉及到缴纳房产税，所以其税收筹划也显得尤为重要。房产税的特点一是房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；二是征收范围限于城镇的经营性房屋；三是根据房屋的经营使用方式规定不同的征税办法：对于自用的房产按房产计税余值征收；对于出租、出典的房产按租金收入征税。故纳税筹划思路可分为：降低房产原值的纳税筹划、降低租金收入的纳税筹划、利用税收优惠进行纳税筹划及计征方式选择的纳税筹划。

【关键词】房产税；纳税筹划；房产原值；租金收入；税收优惠

房产税作为财产税的一种，在企业的纳税负担中也占有比较重要的地位。做好房产税纳税筹划工作，不仅可以合理减少纳税人税负负担，利于纳税人收益最大化，而且更有利于企业长远利益的实现。《中华人民共和国国家房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）指出房产税是以房产为征税对象，按房产的计税余值（税率为1.2%）或租金收入（税率为12%）为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税征税对象、范围、计税依据和税率等为房产税纳税筹划提供了可能。

一、降低房产原值的纳税筹划

1.关于土地使用权费用

按照房产税相关政策，纳税人自用房产房产税的计税依据为房屋余值，一般为房屋账面原值的70%-90%.对于房屋原值，《财政部、税务总局关于印发的通知》（财税地[1986]8号）规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

原《企业会计制度》规定，企业购入的土地使用权以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其帐面价值转入在建工程。《企业会计准则第6号--无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

从以上规定可以看出，企业在执行原会计制度时，一般情况下自建、外购的房屋进行“固定资产”初始成本计量时，都包含取得土地使用权发生的费用，因此房产税的计税依据中也包括土地使用权的成本；而新准则对自建、外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用，因而房产税的计税依据较低。

例：A（集团）公司账面土地使用权价值1000万元，剩余摊销年限30年，开发的房产成本2000万元，使用年限50年，假定房产余值=房产原值×（1－30%）分析如下：

（1）若按《无形资产准则》规定将土地使用权转入房产价值，共计征房产税：3000×（1－30%）×1.2%×50=1260（万元）。

（2）若执行财会[2001]43号文件，不将土地使用权计入房产原值，共计征房产税：2000×（1－30%）×1.2%×50=840（万元）。

少纳房产税：1260－840=420（万元）。

2.关于公共设施

《房产税暂行条例》规定，房产税征税对象是房产，而所谓房产，是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。

企业兴建工厂时，往往除了筑建厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。

二、降低租金收入的纳税筹划

房屋出租业务主要应纳营业税和房产税。具体规定为：按租金收入的5%计算缴纳营业税；按租金收入的12%计算缴纳房产税。可见，房产税与营业税的计税依据都是租金收入，有一定的重复性。因企业将房屋对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承担的税负重。企业应尽量降低租金收入，或者将租金收入以其他收入形式表现，这样就能有效地减轻企业税负。

1.合理分解租金收入

出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的，比如出租人即出租房屋也出租场地，即出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。

2.利用转租政策

《房产税暂行条例》规定，房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。由于转租方不是房产产权所有人，因此，转转租人不是房产税的纳税人，转租方转租房产时，只要按转租价款缴纳营业税，不需要缴纳房产税。

出租人先成立一个资产管理公司，将未改造的房产以较低的租金X出租给资产管理公司，然后由资产管理公司对租入的房产进行翻新、装修改造后再统一按市场价格Y转租出去。因此，该纳税筹划方案会多出一部分营业税为X×5%，节省一部分房产税为（Y-X）×12%，只有当Y/X＞1.417时，该纳税筹划方案才可行。

例：M集团公司拥有房产原值8333万元，如果自用，可能每年只要交100万的房产税，但因经营需要，须对部分厂房对外出租，收取租金。如果按租金来交税，房产税每年要300万。

筹划过程如下：M集团公司成立A公司，作为房产所有人，再成立B公司，作为市场管理公司，再成立C公司，作为市场物业管理公司。

首先由A公司以100/12%=833万元的价格出租给B公司，这样作为A公司房产税就只交100万，等同于按房产余值交税，交营业税833×5%=41.65万元。

再B公司和C公司联合将房产出租给下家，B公司收租金及市场管理费2000万，C公司收物业管理费500万（成立物业公司主要是用于代收代付水电费，年水电费耗量约为450万）。由于B，C公司是转租性质，又没有房产的所有权，所以不征房产税，交纳营业税B为2000×5%=100万元，C公司营业税为（500-450）×5%=2.5万元。

这样，不考虑其他税费，A，B，C总体税负=100+41.65+100+2.5=243.65（万元），而如果由A公司直接租赁，则税负=300+2500×5%=425（万元）。

少纳房产税：425-243.65=181.35（万元）。

三、利用税收优惠进行纳税筹划

《房产税暂行条例》规定，房产税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。但是房产税征税范围不包括广大农村。随着农村集体经济快速发展，农村部分地区已具有良好的投资环境，企业可以将部分生产厂房和车间转移到农村去，这样企业就可以免缴房产税，同时城镇土地使用税和城市维护建设税也不用缴纳，会为企业省去相当可观的支出。

例：若甲公司欲投资建厂，预计房产原值为6000万元。当地政府规定的扣除比例为20%，有两种可原方案：

方案一：建在城区。年应纳房产税：6000×（1-20%）×1.2%=57.6（万元）

方案二：建在农村：免交房产税。

由此可见方案二比方案一少纳房产税57.6（万元）。

四、计征方式选择的纳税筹划

房屋自用还是出租，从价计征与从租计征的临界点的确定。

假设，房产原值为M，租金收入为N，当地政府规定扣除比例为30%，且纳税人所在地为市区。则：

从价计征应纳房产税=M×（1-30%）×1.2%，从租计征应纳房产税=N×12%

当从价计征和从租计征税负水平相等时：

M×（1-30%）×1.2%=N×12%+N×5%×（1+7%+3%）

得：N/M=4.8%

当N/M＜4.8%时，房屋出租即从租计征房产税税负较轻；N/M＞4.8%时，房屋自用即从价计征房产税税负较轻。

参考文献：

[1]国务院.中华人民共和国房产税暂行条例[S],1986.

[2]葛长银.谈房产税节税技巧[J].财会学习,2009(6):56-57.

[3]黄淑珍.房屋租赁中的纳税筹划[J].时代经贸,2007,5(76):187-189.

[4]张志英.房产税的纳税筹划[J].冶金财会,2006(9):43.

[5]刘海燕.房屋出租的纳税筹划[J].财会月刊,2008(5):28-29.