商业地产新生意地产大鳄高调赴台

“地根紧缩”、“银根紧缩”，抑制投资需求，成了红火了三四年的房地产市场的降温剂。而此时，潘石屹、冯仑等8位中国大陆地产领军人物于4月21日赴台湾寻找地产投资机会。是聪明的地产大鳄们嗅到了新猎物的味道，还是大陆地产风光不再？

双紧缩效应

资金和土地是房地产行业发展的核心要素。随着一系列的调控措施出台，银行贷款开始紧缩，房地产行业资金紧张之势日显，并逐步向行业外扩容。

数据显示，2006年沪深房地产上市公司10强的主营业务收入占到沪深104家房地产上市公司的40.62%，且呈逐年提高之势。可见行业内部整合正在加速。但是，沪深上市房地产公司主营收入占整个房地产行业的主营收入的比重在宏观调控的几年里并没有太大改变。原因是近年如海尔、联想、雅戈尔、红豆等“二代地产商”的涌现拓展了房地产行业的竞争格局。他们虽然不是传统地产行业出身，但他们依靠雄厚的资金实力，也纷纷进军房地产行业，并成为生力军。因此，在资金困境面前，大量的传统房地产企业通过强强联合或兼并促成行业整合，但同时由于行业外资本的大量进入，房地产行业出现向行业外扩容的趋势。

当前国内固定资产投资增速居高不下、贸易顺差和外汇储备增长过快、流动性过多以及CPI持续超过警戒线，预计这种格局短期内不会改变。因此未来央行仍将执行从紧的货币政策，收紧“银根”。由于银行信贷是房地产金融的最主要形式，它牵动着房地产供给和需求的两端。

从供给看，房地产开发资金的50%以上来自银行贷款，收紧银根，对开发商的资金链形成较大压力。从需求看，目前90%以上个人购房是通过个人住房按揭贷款完成的，收紧银根将一定程度上影响购房者的积极性，尤其对投机性需求产生较大的影响。一方面，首付由3成变为4成，即使在利润不变的情况下，投资者的自有资金回报率将减少25%；另一方面，连续5次加息，月还款累计增加数额将压缩投资者利润所得。据分析，由于资金的流动性过剩，央行继续加息的可能性很大，其累积效应将一定程度上抑制购房需求，加大开发商资金困境。

宏源证券报告中也指出，房地产企业直接利用银行贷款增速从2006年6月开始出现明显回落，且增速明显低于另外三种资金来源的增长速度。其中利用外资增速迅猛，2007年前三季度，房地产利用外资金额达到423.46亿，已经超过2006年全年的394.44亿。但是，虽然房地产资金结构呈现出更加合理的趋势，但过分依赖银行的资金结构状况依然没有得到根本性的改变。经初步测算，房地产使用银行贷款占开发投资的比例依然在50%以上，房地产对银行贷款的绝对依存度不减。

另外，土地市场的变迁，拿地越来越是资本密集的游戏。2006年我国耕地面积为18.27亿亩，2020年守住18亿亩耕地红线的政策底线要求未来年均减少耕地不得超过200万亩。2006年在土地整理复垦开发补充耕地550.8万亩的情况下耕地净减少仍达到了460.2万亩，其中建设用地占用耕地387.8万亩。由于现行政策要求城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩以及占补平衡等指标，今后建设土地供应趋紧成为长期趋势。

再者，“发展保障性住房与抑制投资性需求”并举的措施，使得今后廉租房、经济适用房、两限房以及中小套型、中低价位商品房的土地供应将不低于居住类用地的70%。未来的政策着眼点主要是发展保障性住房体系，同时抑制投资性需求，防止房价上涨过快。今后在住房保有环节开征物业税是必然的趋势，物业税、土地增值税并存的房地产税收体系，将对投资性需求形成抵制。

值得关注的是，即便在地根、银根紧缩，抑制投资需求的局面下，由于中国的宏观经济面向好，人民币的升值等因素，中国大陆的房地产行业前景依旧可观。

进台寻商机尚待时机

在近期中国大陆房地产行业景气程度不够的情况下，一部分顶级地产明星将眼光转向了台湾。最近提出，当选后将开放中国大陆资金投资岛内房地产。胜选后，岛内业界和媒体高度关注和期待中国大陆资金入岛，为中国台湾经济发展注入一股活水。

4月21日，8位中国大陆地产大腕赴台湾寻找地产投资机会。此次赴台访问团包括了几乎全部的中国大陆地产界的顶尖公司。这其中包括，SOHO中国主席潘石屹和执行长张欣、广州富力地产董事局主席李思廉、北京万通地产董事局主席冯仑、雅居乐地产CEO陈卓贤、棕榈泉控股公司董事局主席曾伟与执行董事杨蓉蓉、建业地产董事长胡葆森等。

据记者了解，此番中国大陆地产大腕高调亮相中国台湾，主要是因为台湾将对中国大陆资金投资台湾地产松绑，相关规定将更加开放。其中包括，不用资金证明，可以向中国台湾地区金融机构贷款50%等多项措施，但是这些措施只限购买商用地产。据悉，中国大陆房地产大腕们除考察台北、台中等大都会商业地产外，还将赴垦丁、澳底等地考察参观。其中，比较引人瞩目的是台北桃园机场地区的商业物业。

实际上，早在2006年，中国台湾资深地产专家蔡为民就尝试把大陆的资金引入台湾。当时蔡为民希望以“台商回乡置产”、“中国大陆人赴台观光”为名，组织上海及其周边地区的人士赴台投资房地产。蔡为民全力推介位于知名景点阿里山脚下嘉义县的“亚洲未来城”，但是受多方因素影响，成交量很不理想。不过，蔡为民的举动却打开了两岸房地产投资交流的大门。

目前，中国台湾地区地产市场对大陆投资者的吸引力主要来自两点。一是相对较低的利率，二是商业物业增值潜力。譬如台北甲级写字楼相比上海便宜1/3至1/2。而销售数字也证明了这一点。去年中国台湾地区大型商业物业创下1000亿新台币销售额，而岛外资金占到了50%。这说明投资人还是普遍看好中国台湾地区房地产市场的增值空间。

但是，地产大鳄们近期在投资方面做出实际行动的可能性不大。两岸资金和地产的互动受政策影响颇大，如果政策不能出台，那么一切投资行为都显得冒进。不过，分析人士普遍认为，中国大陆资金进入台湾市场是迟早的事情。并且，在中国大陆没有房地产概念的时候，中国台湾地区的房地产行业已成型，目前来看中国台湾地区房地产已经非常成熟，价格波动不会太大。因此即便完全突破政策性壁垒，大规模出现“中国大陆地产商建房给台湾人住”的可能性不大。相关人士分析，对于大陆地产商而言，中国台湾地区在未来有可能带来利润的仅是商业地产项目。