城市规划对地价空间分布规律影响研究

城市规划是城市地价动态变化的核心要素，而城市地价的变化反映了城市规格实施的效应。规划提供地价评估的技术支撑，而地价直接反映出规划的潜在价值。当前有关研究片面割裂城市规划与城市地价之间关系，或仅仅从单方动态发展角度来研究地价变化，而对两者之间互动关系则缺乏系统研究。探讨城市规划对地价空间分布影响及其内在机制，其意义不仅仅在于编制城市规划时体现地价因素，发挥土地级差效益和优化城市空间格局，更重要的是要发现和建立城市地价空间演变规律和价格体系，形成对城市规划的动态、有效的反馈机制，以便更好地发挥地价在城市建设动态规划中的指导作用，为城市规划的动态管理和科学决策提供依据，并为宏观调控和规范土地市场提供依据，从而促进城市规划实施与城市建设协调发展。

规划是调节地价的“双刃剑”，规划可以赋予土地开发价值，同样可以限制土地开发，由于规划的控制条件不同，导致具体地块的市场价值也不同。但城市总体规划不仅能够保证城市土地的高效、集约、合理利用，而且能够逐步提高城市地价整体水平。因此，研究并运用城市规划对地价空间分布的作用机理与规律，可以增强城市运营中资源空间整合的绩效，科学地预测地价的变化，分析土地增值与规划控制的关系，在规划中优化资源配置，提升城市地价，同时塑造合理有序的城市空间形态。

一、城市发展性质与规模决定地价空间分布的潜力

从城市发展宏观层面上看，城市发展战略明确界定了城市的总体规模和发展性质，城市规划所确定的城市性质与规模影响城市地价的整体水平，决定城市地价的发展潜力和整体趋势。城市未来的发展性质和规模的提升，预示着城市区域地位的提高，投资强度的增大以及城市空间环境质量的优化，可以推动城市地价提高呈现几何倍数递增趋势。由于城市总体规划决定了城市土地资源配置、功能布局、基础设施、产业政策和城市建设容量等控制性要素，改变了土地利用集约程度和土地供求状况，从而影响地价整体态势。从城市发展微观层面上来看，详细规划控制土地使用性质、开发功能、开发强度及环境控制等决定地价的主要因素。

城市规划确定的发展规模对控制城市地价总体水平有一定的影响。发展规模越大，人口聚集越密集，经济效益越显著，土地级差收益也愈高，但是，人均用地指标越低，反映土地供给与需求矛盾愈大，土地资源短缺，地价水平存在潜在增高的趋势。

二、城市规划功能分区和产业政策导向影响地价空间分布结构

城市规划根据城市性质和发展定位划定不同的功能区域，城市主导职能类型是影响城市地价水平的重要因素之一，直接关系到城市土地利用规划，形成不同的土地产出效益。城市职能中第三产业如金融贸易、信息技术、旅游文化、商业咨询等现代服务业所占的比重越大，则城市地价水平越高。同时，在城市规划引导下城市地价空间分布必然伴随城市功能区域调整而处于动态变化中。

城市间地价的差异主要是由城市区位条件、经济发展水平、投资环境、产业结构、聚集规模等因素决定的，城市地价水平上涨幅度取决于城市产业更替、城市经济增长和空间结构的变化速度。而城市产业导向是城市地价空间分布的重要因素，直接导致工业地价的差异。

三、城市规划用地性质和用地结构导致地价空间分布的差异

城市地域分化的形成机制是由于土地高价值向低价值转移，城市旧区改造就是城市功能调整，由高地价区域排斥土地低价值利用，通过土地级差收益推动城市功能更新，一般将旧区的居住用地的规划用地性质转变为高附加值的经营性用地。不同性质的地价差别很大，商业用地的地价最高，居住用地次之，工业用地最低，因此城市用地与地价总体水平密切相关；地价总体水平与商业办公用地的比重呈正相关，而与工业用地的比重呈负相关；城市职能特点及规划用地功能分区决定了商业办公用地比重。

用地结构是指城市各类用地在城市总用地中的比重，以及各大类用地内部各个组成部分用地的构成与比例。用地结构合理化过程既有赖于土地价值的市场化调节，也有赖于城市规划政策性调节；城市规划在遵循提高土地效益的原则下优化城市用地结构，将有利于提高城市地价的整体水平。

四、不同阶段和层次的城市规划对地价空间分布的作用机制

城市地价形成过程是与城市规划编制和实施相互同步、相互动态变化的过程，不同阶段和层次的规划对地价的影响差异很大。与城市地价最为密切的是城市规划纲要、总体规划及详细规划。规划纲要是确定城市建设和经济发展的宏观策略规划，总体规划是研究城市空间布局特征和对策的纲要性规划，它们引导城市开发建设，影响城市地价的整体水平。详细规划是在微观层次上对城市土地资源合理配置，并直接控制城市开发活动，制约土地市场供求关系，影响具体地块的开发价值。详细规划进一步确定土地使用性质，在划定地块用途及兼容范围时，对经营性用地与非经营性用地产生截然不同的效果，经营性用地带来高收益开发价值，非经营性用地无法带来收益，最终导致不同开发用途的地价。

五、城市社会配套设施和市政设施影响地价空间层次结构

城市空间结构通过其结节性、均质性和交通便捷性的空间分异影响地价的空间分布。城市用地聚集程度、社会公共配套设施齐全程度、市政公用设施完善程度及道路交通设施便捷程度都会对地价空间产生不同影响。其中，天津中心城区用地聚集程度高于郊区，CBD是包括金融贸易、商务办公等现代服务业聚集程度最高的地区，同时是地价空间分布曲线峰值区；中心城区社会公共配套设施包括文化科技、教育、娱乐、医疗、卫生、体育设施等，其建设完善程度高于郊区的设施，使得中心城区地价平均水平高于郊区的地价；中心城区市政公用设施包括燃气、供水排污、电力、通讯等建设水平对地价有很大的影响。道路交通设施便捷程度是拉动城市房地产价格上涨的动力，交通规划的实施推动轨道交通站点周边、主干道沿线、高速公路出入口两侧土地地价迅速上涨。聚集程度较高、交通条件优越的地段不仅对本区域地价水平有影响，而且通过传递、辐射和扩散作用，带动周边相邻地域地价水平的提高，从而影响到城市地价的整体水平。

区位级差地价是推动城市空间结构演变的基本动力之一，例如，中心城区的旧区往往是人口聚集程度较高、社会公共配套设施缺乏、市政公用设施不完善的区域，旧区改造与新区建设“搭桥”运作，实质上就是利用城市级差地价效应，由城市特定土地储备机构实施旧区土地收购置换。城市规划功能分区、商贸、居住、工业等功能用地的聚散程度、规划道路运输网结构、道路密度及空间结构必然对城市地价的空间差异产生影响，体现在城市空间结构的层次决定了土地价格的分级体系，决定了房地产价格总体水平和不同土地等级间的价格差异幅度。

六、实施城市规划对提升城市地价的规划价值效应

城市规划实施的过程受制于城市开发建设速度和土地市场供求关系。城市处于快速建设时对建设用地需求量上升，土地市场供需平衡被打破，推动地价上升。城市化进程中沿海城市地价升值速度高于中西部城市，就是由于区域经济发展和城市建设推动规划实施的结果。城市不同区域内部的级别价、路线价、区片价及反映具体地块的宗地地价的动态变化更为直接地表现为规划实施的必然结果。规划实施方式对地价的影响还具体体现在城市空间增长形态的差异与地价动态变化的关系上。规划实施方式主要取决于城市更新与再开发的战略决策，不同的开发模式，对城市地价空间分布有很大的影响。