不动产难题

近期我国经济的最大的问题，不在资本市场，而在调整经济结构。调整经济结构的最大问题，不在压缩第二产业的过剩产能，而在需要慎重地分析解决房地产市场的历史积弊。

房地产的主要问题有三：

首先，从基本数据看，近期楼市确实有所回落，然而，至少在绝大多数的城市，楼价绝对升幅，仍然远远高于居民收入水平。

据统计，1990～2013年间，我国实际GDP平均涨幅为9.9%，CPI平均涨幅为4.6%，房价平均涨幅为10.7%，M2平均涨幅为21%。人均收入增长城市为13.2%，农村为12.3%。

如果仅看最近十年，这个差距更大，2013年中国GDP的增长是2004年的4.2倍；居民收入增长，农民纯收入从2900元增至8900元，增3.1倍；城镇居民可支配收入从9400元增至2.7万元，增2.9倍；城乡居民收入增长明显慢于GDP增长，即使不考虑房地产价格的增长，也意味着劳动者的实际报酬，在GDP之中的占比仍是下降的。

如果我们一边看着自己的收入水平上不去，一边看着政策继续向一线城市倾斜，我们最先想到的会是什么？

与此同时，CPI的涨幅与房价的涨幅也存在较大幅度的偏离，这支持一个理论方面的判断，以居民收入增长或CPI为“基准”，理论上就存在着低估通胀的可能，不同的商品与资产，对于货币超发的反应完全不同。

不动产价格的上扬是货币宽松的结果，货币超预期供应（内生的+外部引进的），而非人均收入的增长推动了房地产价格的扬升。换个说法，房地产价格的扬升，属于货币游戏的范畴。

事实上，我国的房地产市场确实经历了一个超常规的抬升阶段，在亚洲，也能说得上是“领涨”，不仅跑赢了我国的CPI，同时也是最具投资品属性的价值产品，尤其是最近这十年。从本质上分析，就是一个易涨难跌的十年，只要买进，它就产生投资价值。

其次，不动产价格不能与经济发展的大数据背道而驰。

如果以传统的社会就业正常标准与正常收入水平相对应，楼价的趋势应当与经济同进同退。经济向好，投资品与资产价格上升；经济衰退，投资品与资产价格回落，不能背道而行，更不能“扮演”唯一的拉动宏观经济向上的“救主”的角色，这太荒诞了（不动产市场反过来刺激货币市场的结果，必然进入长周期的滞涨）。

第三，不动产存在价格泡沫吗？

在我国的GDP总构成之中，各种侵占民生的成分太多，企业负担太重，如果不动产价格转入调整，经济的表象就处于持续低迷。

多年以来，由于某些死空头的存在与活跃，导致楼市之中的理性的空头声音，难以受到关注，低水平的空头的作用，与高水平的多头的作用，实质上是一样的。

投资保值、物业不断升值，才是不动产市场最坚定、最本质的拉动力量――中国没有真正的价值投资者，低水平的价值批判者成名之后，就成了相当不错的反向指标。

综上，如果三个问题你完全明白，那么第四个，就是伴生性质的问题了――也许，在未来很多年内，不动产投资都是我国宏观经济中的一个“秤砣”，成为一个“拖累”经济上行的角色，从而令经济结构的整体调控目标，最终一是难以达成，二是转入滞胀循环。

现实问题是，如果刚性消费者在经济回落期间成为一个多头，那么就算未来一段时间段内楼价继续上行，他们对于住宅的“需求”，也“见顶”了。

反过来说，从理财的角度看楼市，如果不动产价格确实“见顶”了，那么，至今仍然无房的人们也就永远失去了最好的、时间长达十五年、市场经济建立初期的不动产市场的投资机会。