我国预告登记制度之评析

【摘要】预告登记制度起源于普鲁士的异议登记，并被《德国民法典》、日本民法以及我国台湾地区民法所继承。我国《物权法》第二十条也以法律的形式确定了预告登记制度。但是其适用范围过窄，缺乏可操作性。通过对我国的预告登记制度进行探析的基础上，比较、借鉴学界对这一问题的最新研究成果，为该制度的完善提出一些可行性意见。

【关键词】预告登记 物权法 完善

一、预告登记的基本内涵与性质

预告登记是为了限制现实登记的权利人处分其权利、保障请求权人实现其目的而设置的一项制度。学界把预告登记定义为：为确保债权的实现，保障将来实现物权等目的，按照约定向登记机构办理的预先登记。由此可以看出的是，预告登记与一般的不动产登记直接发生当事人所希望的物权变动效力有所不同的是，预告登记完成后，请求权人只是获得了一项将来发生物权变动的债权请求权，并不产生物权变动的效果。

关于预告登记的法律性质，学界主要有请求权保全制度说、准物权说、物权债权化说等几种观点。综观各学说的内容来看，物权债权说则更确切的体现了预告登记的性质。该学说的代表人物梁慧星教授认为，预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。可见，预告登记所登记的并不是物权，预告登记后不动产请求权人仅获得对所有权人处分该不动产的排他权，这是一种相对权，具有对抗第三人的效力，并不具备对世效力，因此来说它是一种债权。但是该请求权可以打破“物权优先于债权”的规则，这一方面使得其区别于一般债权，是一种物权化了的债权，故将其界定为物权化的债权最为合理。

二、我国预告登记的立法现状

《物权法》第二十条第一次在基本民事法律中提出并确定了预告登记这一概念。主要规定了预告登记的适用范围和产生的法律后果以及预告登记的失效。随后，国土资源部与2007年公布了《土地登记办法》，对土地预告登记的条件、效力和程序做出了规定。建设部于2008年公布《房屋登记办法》，该办法第三章第四节规定了预告登记，对房屋预告登记适用范围、具体条件和程序做了较为详细的规定。这三部法律法规的出台，使得我国的预告登记制度得到基本的确立。但是，由于我国引入该制度的时间尚短，这一制度在与具体实践相结合的过程中产生了许多的问题。

首先，预告登记的效力规定不全面。关于预告登记的效力，我国《物权法》第20条的规定的仅是预告登记的权利保全效力。但是，预告登记作为一项重要的物权登记制度，其效力不仅包括保全债权请求权这种实体性权利，还应该包括保全这种请求权的顺位效力以及破产保护效力等。第2款规定预告登记失效情形，但立法者没有具体列举一下效力失效的情形，也没有关于申请预告登记失效主体的规定，可见该条规定的过于模糊，操作性不强。

其次，预告登记的成立要件规定不明确。从《物权法》第20条关于“当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记”的规定来看，我国预告登记的程序性要件为预告登记申请人和义务人的共同约定，这表明在我国预告登记是一种合意登记。立法似乎忽略了如果约定不成，将如何处理的问题。如果义务人不同意进行预告登记，则申请人无法单独申请预告登记，此时对于债权人是保护将出现空白。

再者，预告登记的适用范围过于狭窄。《物权法》第20条将预告登记的适用范围限于“买卖房屋或其他不动产协议”，作为一项特殊且重要的登记制度，其原本所具有的价值功能在该规定的限制下就得不到充分发挥。

三、预告登记制度的完善

预告登记的效力不应只包括权利保全效力，还应包括顺位保全效力和破产保护效力，以更大的发挥预告登记的制度价值。经过预告登记，被保全的权利的顺位被确定下来，这可以很好的防止将来可能发生的因一物之上多项物权并存和竞合的矛盾。我国《物权法》未明确预告登记的破产保护效力，但根据被保全的债权请求权具有物权效力，应对其进行肯定，以解决实践中对预告登记权利人保护不周的问题。关于预告登记的失效，法律可以根据预告登记失效的原因作出具体详细的列举。如所保全债权请求权得以实现、登记权利人为放弃预告登记意思表示、因法律关系无效、被撤销而引发效力消灭、预告登记权利人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的、因法院保全措施而进行登记。而且还可以依据不同是失效情形，规定失效申请主体。

预告登记的构成要件包括实质要件和程序要件。预告登记的实质要件是指需要进行预告登记的请求权，进一步说是产生此请求权的基础关系。一般来说，请求权基础关系除了基于当事人之间签订的“买卖房屋协议”或者“其他不动产物权协议”而产生外，还应包括根据合同产生的请求权，根据法律规定产生的请求权，根据法院的指令产生的请求权等。由此可知，我国关于预告登记实质构成要件的规定急需明确和重构。再者，仅有预告登记所保全的请求权，并不意味着预告登记当然成就。因为，有关请求权存在仅仅构成预告登记的实质要件，而要最终构成预告登记，尚须具备程序上的要件。我国《物权法》关于预告登记发生条件的限制看似尊重当事人的意思自由，实质上不利于预告登记制度的广泛适用，损害了预告登记制度保护交易安全的价值基础。尤其是在不动产物权人拒不同意进行预告登记的情况下，对方当事人便无法进行预告登记，其显然不利于弱势一方利益和交易安全的保护。基于此，预告登记的发生条件应当予以扩大。

针对预告登记的适用范围过于狭窄这一问题，结合国外立法以及国内学界研究成果，可以对预告登记的请求权范围作如下规定：尚未具备本登记条件的，以设定、转移、变更或消灭不动产物权为目的的请求权。包括根据合同产生的请求权；根据法律规定产生的请求权；根据法院指令产生的请求权；根据政府指令产生的请求权；以及遗产分割方面的请求权。附条件或者附期限的不动产物权请求权。法律、行政法规明文规定的其他情形。