论我国不动产登记的性质

摘 要：2007年3月，我国颁布了《中华人民共和国物权法》。作为民法领域举足轻重的一部法律，不动产登记是其重要的制度之一。而不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题，也是我国物权法中需要进一步明确的问题，学界也是众说纷纭。本文通过对各种不动产登记性质的学说进行比较，阐明我国不动产登记的性质应属于民事行为。

关键词：不动产；不动产登记；登记性质

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）05-0073-02

所谓不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实，简称为不动产登记。不动产登记是物权法的重要制度，对于保护我国不动产的交易秩序和交易安全发挥着至关重要的作用。“现代各国对不动产物权（所有权、抵押权、地上权等）均实行登记制度，即不动产的状况与其权利变动情况在国家设立的登记簿中登记，赋予此种登记一定的效力。此种登记并扩及与船舶、飞机等。”可见，不动产登记作为物权公示的手段，他的存在具有重要的意义。因此，只有明确不动产登记的性质，才能充分发挥不动产登记的积极作用，更好地保护私权，维护安定有序的私法环境。

一、不动产登记性质的概述

不动产登记的性质，是指不动产登记法律行为的属性。而法律行为是指社会关系主体在其意志支配下所实施的，能够发生法律上的效力，产生一定法律效果的行为。所以，法律行为根据行为的性质，又可分为合法行为与违法行为、公法行为与私法行为，本文主要区分的是后者的行为。所谓公法行为，是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为，如立法行为、行政法律行为、司法行为等；而私法行为，是指具有私法性质和效力，产生私法效果的行为，如民事法律行为、商事法律行为。理清公法行为与私法行为的差异，是探讨不动产登记性质的前提和基础。

第一，从法律调整对象来说，公法行为主要是国家与公民之间、政府与社会之间所产生的法律行为，这些行为的关系包括政治关系、行政关系和诉讼关系，体现了公法性质。私法行为代表的是平等主体之间的民、商事行为，形成的是人身关系和财产关系，体现了私法性质。

第二，从行为模式来说，法律对公法行为的方式、方法、步骤等做了明确的规定和限制，行为人必须严格法律的规定行使权利。但私法行为只要不违反法律法规，不损害国家和社会的利益，行为人可以充分行使自，自由决定为或不为一定的行为。概括地说，公法行为的行为模式偏向义务性，而私法行为的行为模式强调的是权利性。

第三，从救济途径来说，因公法行为造成他人损害的，国家作为赔偿责任承担的主体，承担相应的损害赔偿责任，受害人需要通过申请国家赔偿来实现救济。因私法行为造成的损害，则由当事人自己承担责任，受害人一般通过民事诉讼的途径请求损害赔偿。

因此，不动产登记的性质不同，所调整的对象不同，产生的法律后果不同，实现的法律救济也就不同。那么，不动产登记的性质究竟如何？下文通过列举学界的不同看法并对其进行分析，得出最终的结论。

二、不动产登记性质的学界争议

（一）私法行为说

私法行为说认为，不动产登记是一种民事行为，是私法上的行为。不动产登记行为的形成需要当事人申请，是出于平等自愿的意思表示。当事人双方权利义务的设立、转移、变更和废止，都应遵循民法上的“意思自治”原则。只有基于此种出发点，不动产登记才能发生法律效力，而此登记所产生的首要效力在于公示、公信效力。所以说，登记行为是产生私法效果的行为，就登记制度而言，预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起的私法上之诉权，并且登记机关应负登记错误之赔偿责任。

（二）公法行为说

公法行为说认为，不动产登记是一种行政行为，是公法上的行为。无论司法机关或是行政机关作为登记机关，都是国家公权力机关，体现国家意志，具有一定的强制性。该说调整的是国家与公民的利益，而非民法上说的平等主体之间的利益。不动产登记行为并非由当事人自愿而为之，它是基于法律的规定，申请人必须根据规定申请登记，否则权利就得不到合法有效的法律保护。不动产登记行为是对不动产物权的确认与宣告，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须要严格按照法律规定和有关规范进行。

（三）证明行为说

证明行为说认为，不动产登记应直接视为不动产交易的证明行为，其避免了公、私行为说有关性质上的判断。通常以房屋买卖为例，认为“房屋产权管理机关的职责范围只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。更有学者认为：“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为。”

三、不动产登记性质的结论

（一）国家对不动产登记的介入

国家公权力对不动产登记的介入是必不可少的，因为不动产的价值往往都很高，这不仅涉及当事人个人的利益，同时也与公共利益紧密相联，关乎社会经济秩序的安定。公权力的介入有效地调节了私领域的混乱，大大提升了私权利实现的可能性。但是，公权力的介入并不能代表不动产登记性质的公法化，原因有二：其一，国家对不动产登记的介入，只是为了确保当事人的权利能够合法有效地实现，其实质起到一种对私权确认的作用，不动产是否登记、选择何种登记，最终决定权还在于当事人本人。其二，国家权力机关对不动产进行登记，是其应该履行的义务，而不是把他当做手中的权力来行使。当事人只要在登记过程中严格按照法律的规定去登记，登记机关就应该履行自己的职责，予以登记。确立行政机关作为不动产登记的机关，只是为了更好地保障当事人私权利的实现。

（二）不动产登记的性质的确定

通过上文所述，笔者认为，对于不动产登记的性质，不仅仅因为其存在于公法领域内，就认为是一种公法行为。登记行为表面上需向登记机关申请并由登记机关完成登记，但实际上起主导作用的并不是登记机关，而是民事主体。其本质是私权利的体现，属于私法行为中的民事行为。随着对外国民法学习和认识的深入以及对市场经济发展实践的总结，学界把不动产登记的性质认定为私法行为的倾向也越来越多。理由如下：

第一，不动产登记会引起物权变动，而“物权”一词是民法中的概念，所以形成的是民事行为。登记必须以当事人协商一致为前提，他们产生的是平等主体之间的法律效力。登记扮演的是帮助当事人落实不动产物权变动的角色。

第二，在不动产登记过程中，当事人的“意思自治”原则贯穿始终，离开了当事人的意思自治，不动产登记就无法实现。登记机关没有自己的意思表示，更不能左右当事人的意志，只能根据当事人的意愿履行登记的职责。

第三，登记机关登记人员的错误登记应承担的是民事责任，进而主张建立相应合理的民事责任赔偿机制。较之行政赔偿，不管是从赔偿范围来说，还是从赔偿程序来说，抑或是从对当事人最有利的条件来说，民事赔偿能更有效地使得当事人获得赔偿，进一步维护不动产交易的秩序和安全。

不动产登记作为民事行为，积极有效地保障了不动产当事人的合法权益，保护不动产交易秩序。《物权法》的出台更是为不动产登记奠定了坚实的法律依据。但是，本文在确定不动产登记性质的同时，我们还应看到学界对此的争论并没有休止过，说明不动产登记仍然存在一定的问题，需要在今后的探讨和研究中不断完善。

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