浅析我国预告登记制度

一、预告登记的概念和发展

不动产预告登记制度是不动产登记上与“本登记”相对应的一项登记制度。所谓“本登记”是登记申请人为了取得或移转某项现存的不动产物权所进行的具有确定、终局效力的登记，即我们通常所说的不动产登记。所谓预告登记则是为了保全以发生不动产物权得丧变更效果为目的的债权请求权而为的一种登记制度，预告登记并不导致不动产物权发生任何变动，其意只在增强登记背后的债权请求权的效力。

预告登记制度发源于普鲁士， 而登记制度这种区别格式的正式形成，是从1896 年的德国民法典开始的豍。此后相继为瑞士民法典、日本不动产登记法以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。我国2007 年制定的《物权法》确立了预告登记制度。该法第20 条第1 款规定：“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是一种新型的登记制度。

我国《物权法》第20条没有明确规定预告登记的范围，但从法条中可以看出该条规定了两类情况：

1、当事人签订买卖房屋的合同，可以预告登记。这实际上就是商品房预售登记，是最典型的预告登记。商品房预售是指开发商将在建而未竣工的房屋出售给预购人，由预购人先行支付一定数额的房款，待房屋竣工后才能取得真正的房屋所有权。由于商品房预售的特性，使得房屋预购人的权益常常受到侵害，最常见的事例就是“一房二卖”。因此我国《物权法》建立了商品房预告登记制度，对弱势房屋预购人的权益加以保护。在商品房买卖过程中，买受人为了保障能够依据合同完整地获得房屋产权， 而在实际交付之前的预先登记，使自己的债权能够对抗其他权利人。预售登记在我国是双方协商约定的，而不是强制登记。但从保护买受人的利益来讲，笔者认为开发商有义务在商品房预售之后办理预售登记。

2、当事人签订的其他不动产物权协议的，可以预告登记。其他的不动产物权协议主要包括以下几类：抵押权的顺位登记，在建工程的预告登记，正在建造的建筑物、船舶、飞行器的预告登记，先买权、买回权的预告登记，建筑承包人的工程款实行预告登记等。

二、我国预告登记的效力和制度价值

在法律效力上，预告登记一般具有三种效力，即权利保全效力、顺位保全效力和破产保护效力。如《德国民法典》第883 条第2 款规定：“在对土地或权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或者妨害请求权时，为无效”，是为权利保全效力；第3 款规定：“以转让某项权利为请求标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定”，是为顺位保全效力；《德国破产法》第24 条规定：“在登记簿内记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行”，是为破产保全效力豎。值得注意的是，在预告登记的效力上，德国还承认对抗继承人的效力和对抗公权力的效力，而我国台湾地区则不认可对抗公权力的效力。

我国《物权法》第20条第1 款后段规定：“未经预告登记的权利人同意，对经预告登记后的不动产进行的处分，不发生物权效力”，由此可见，我国法律确认了预告登记的权利保全效力。预告登记后，不动产权利人处分该不动产的，不问其是否妨害预告登记所保全的债权请求权，一律不发生物权效力，也就是我国对登记期间物权人处分行为采取绝对无效的做法，最大限度限制房屋卖方权利,中间处分行为绝对无效。所谓中间处分行为是指，在预告登记之后本登记之前，不动产所有权人对不动产所作的处分行为。

预告登记制度的建立，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。《物权法》和新的《房屋登记办法》实施后，购房者购买一手房或二手房，只要按照约定进行了预告登记，就可以有效防止交易风险。比方说，如果购房人张三和售房人李四在签订购房合同后进行了预告登记，那么，在没有得到预告登记权利人张三同意的情况下，李四是无法将该房产出售给第三人王五的，即使出售给第三人，也不发生物权效力，即不发生法律效力。这样，购房人张三的权益就得到最大程度的保障。也就是说，一旦通过预告登记，就可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，并将使最先登记的获得优先权。

三、 我国预告登记制度的不足

（一）预告登记的范围狭窄。

关于预告登记的适用范围，各国均有比较明确的规定。例如德国《民法典》规定：

为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。这就是说德国物权法上的不动产预告登记包括土地之上的物权请求权、土地上负担的物权请求权、物权顺位请求权；瑞士民法典也规定先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利可进行预告登记，甚至官方为保全有争议或有待执行的请求权所的命令、出质破产或遗产延期分割、家宅的设定及后位继承人的继承等权利也可进行预告登记。

比较来看，我国不动产预告登记的客体仅限于房屋和其他不动产，况且其他不动产的具体范围在物权法中语焉不详，对房屋和其他不动产以外的物权变更、转让的物权请求权更是排除在外，即使是可以登记的请求权也仅限于基于合同之债产生的请求权。可见我国物权法不动产预告登记范围的过于狭窄，将使预告登记制度难以充分发挥应有的作用。

（二）申请登记方式的不足。

物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。这是在私权自治的范畴内对当事人意思自治的一种尊重，是值得肯定的。然而预告登记的申请方式只有双方有“约定”才能到登记机构申请不动产买卖预告登记，如果没有“约定”则不能进行预告登记。这就不利于保护不动产买受人的利益，在我国目前房地产市场极为火爆的情形下，不动产所有者常常处于买卖的强势地位， 若不动产的出卖人故意不同意预告登记，买受人的利益无法得到保护，预告登记制度的设立就无法达到预想的目的豐。

（三）信息披露制度不健全。

房地产登记的本意是既要保护登记权利人的合法权益，又要通过登记信息的公示来保护善意第三人的利益，但目前我国许多地区并不能查询房地产权属登记资料，这是导致“一房多买”的一个重要原因。相应的登记权利人的合法权益难以保障，善意第三人往往也因此受骗。

(四)尚未建立专门的房地产登记机关。

多级多部门的登记制度，使得房地产登记相当复杂，同时相应的登记救济机制不健全，救济程序复杂，使得房屋预购人的权益得不到足够的保护。

四、 我国预告登记制度的完善

（一）扩大预告登记的适用范围。

我国预告登记的范围仅包括基于合同产生的债权请求权和以移转物权为目的的请求权，使用范围狭窄，至少应从两个方面扩展：第一，一些重要的不动产物权的请求权，如建设用地使用权与农村土地承包经营权应纳入预告登记的的范围。第二，法院判决、政府的行政决定、法律规定、遗产继承等产生的请求权，也应纳入预告登记的范围。

（二）完善登记方式。

我国的不动产预告登记需要交易双方当事人“约定”办理，如果不动产权利人拒绝办理的话，可能会给买受人的利益带来损害。笔者认为，首先应当尊重当事人的意思自治，若双方自愿办理或不办理，法律就不能强制介入。但是，如果买受人要求办理，不动产权利人拒绝办理的话，买受人可以向法院申请裁决，凭借法院裁决单方面向登记机关申请预告登记。

(三)完善商品房预告登记的信息披露制度。

完善商品房预告登记的信息披露制度，使交易双方或其它权利人可以查询商品房的登记信息，不仅可以保护预告登记权利人的权利，而且有利于保护第三人的知情权，这样才能实现建立商品房预告登记制度的目的。

(四)设立专门的不动产登记机关。

设立专门的不动产登记机关，分地区统一管理商品房的预售登记，这样不仅提高了管理效率，还可以便捷商品房买卖当事人。同时还应建立保护权利人的登记救济机制，简化救济程序。一方面，建立异议登记制度，当权利人或者利害关系人对房地产登记簿上记载的事项的正确性提出异议时，应该对异议进行登记并及时进行更正。另一方面，建立行政赔偿制度，如因登记机关工作人员过失给相关权利人造成损害，相对人可以请求登记机关给予赔偿。

（作者单位：广东商学院2010级民商专业）

注释：

王轶．物权变动论．中国人民大学出版社，2001．

德鲍尔．施蒂尔纳著．张双根译．德国物权法．法律出版社．2004 年版．

王利明．物权法研究．中国人民大学出版社，2007．

乔宏良，李宏伟，张志林．预告登记制度之完善．河南公安高等专科学校学报．2007（2）：34-37．