城市规划对房地产开发的引导

一、引言

河南省郑州市地处中国地理中心，是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽城市，中国中部地区重要的工业城市。具备优势的地理位置，汇集了大量的流动人口，人口密度仅次于广东，居全国省会城市第二位。逐渐增加的人口促生了房地产业的持续发展，同时也促使城市面貌迅速发生新的变化，把规划蓝图物化为实体。合理的城市规划对房地产业的影响是至关重要的。

二、郑州市城市规划与房地产开发的发展现状

郑州市的城市规划对房地产业的影响自然是较为明显，直接决定了产业在各个区域的分布，与其相关的产业地产的开发是这个产业布局形成发展现实的基础前提。当然在规划的实施过程中还是存在一些问题:①房地产业的发展未能与经济、社会、资源环境系统进行有效的协调，未能实现经济效益、社会效益、资源环境效益的统一。②城市规划未能有效地引导和控制房地产业的开发。城市建设投资主体多元化在经营房地产的高额利润驱动下肆意改变土地利用性质和强度，从而忽视了社会效益和环境效益。③城市规划未能及时地对房地产开发的反馈作用作出反应。本文旨在针对郑州市城市规划引导房地产发展做出一些有益的探索，为城市规划理论的发展开拓视野。

三、城市规划对房地产开发的引导循环机制研究

城市规划主要通过土地利用规划、建设用地价格、城规控制指标三个方向来引导房地产开发活动，最终房地产开发还会对城市形成微调整，与原本的城市规划有一定不符，这也将成为城市规划新一轮调整的动力来源之一，因此说城市规划与房地产开发活动在城市发展过程中担当了“设计师”和“工程师”的角色。

(一)郑州市城市规划对土地利用利用的作用机制

郑州市城市规划对土地利用的管理贯穿于总规、分规和详规全过程。(1)郑州市总规的前提是郑州市在中原经济区的核心定位定位，同时建立在对城市各个区域土地的综合评估基础之上，进行城市功能分区，将土地的利用性质在规划之处严格定性，在土地资源的利用上既满足了郑州市作为中原经济区第一核心的经济发展，又有条有理的进行区域内产业布局的引导。除此以外，郑州市总规会对城市功能分区进行调整。(2)郑州市分区规划根据区位发展的进度及土地的区位差异，预测城市的工业、商业、物流仓储、居住等各个用地性质的数量和供给周期，合理安排城市土地的分期供给量，制定了土地供给的产业分布水平和分期供给水平。这将有利于郑州市土地市场的健康发展。(3)郑州市城市详细规划，加强控制性详细规划的工作，一是允许开发商们在不违背控制性详细规划的同时进行土地的功能合理组合与设计，二是要在土地利用方式、土地开发强度及土地利用边界留置等有关要求方面严格把关，从规划方面规范好房地产开发商们的土地开发行为，促进城市土地出让与转让的健康发展。

(二)郑州市城市规划对建设用地价格的影响

郑州市规划的重大依据就是区域产业的布局，由规划形成的直接影响和产业发展产生的间接影响共同决定了城市地价的高低。(1)城市功能、城市形象的差异带来了对不同性质、职能与规模的城市土地的供求关系、容积率、利用强度的要求。郑州市城市规划确定了城市的性质、城市分区域的主导职能和用地性质。(2)城市规划对市政配套设施的控制将会对对地价产生影响。城市规划往往会对市政配套设施见完善和建设作出控制和规划，这大有利的改善城市经济发展的软硬件环境，比如郑州市的地铁交通网络的规划建设、公交系统的调整和完善、供水供电系统的完善、信息网络服务系统的建设、医院、学校等公共资源的建设等等都在一定程度上使城市发展的未来溢价增加，从而提高市政配套系统完备区域的地价水平，当然最终还会表现在房地产的项目的投资热度和具体房价上。

(三)城市规划控制指标的制定

城市规划蓝图的实现过程中，一方面政府在促进规划蓝图实现过程中借助私人集团———地产开发公司的财力，合理配置社会资源，同时也为这些公司的要求提供优惠条件和城规调整和妥协。另一方面，政府要保证市民的公共利益，但并不是所有公共利益的需求都能够在科学的城市规划蓝图下实现，有时会出现城市规划的合理性与公共利益的的冲撞，更多还是修改城市规划方案不过修改的深度和广度还是需要参考城规控制指标。因此，城市规划的控制性指标在城市规划蓝图的实现中起到一个约束和与矛盾谈判的标准作用。最终城市规划将会寻求公共利益，其控制机制最主要的是环境容量的控制。环境容量控制是对城市建设和人口容纳量的一个控制，目的是为了保证良好的城市环境质量，其控制指标对房地产开发活动影响较大的是:容积率、建筑密度、人口密度、绿地率和空地率等。容积率决定的是在城市规划与房地产开发活动的经济效益之间的关系，在郑州这个人口众多，刚性需求较多的城市，因此在城区各个区域的规划中规定的住宅项目容积率一般都在2．5以上。当然，开发商考虑经济效益处心积虑增加容积率以期望得到济效益最大化这与城市规划方面考虑的综合效益最大化就会产生矛盾。当然并不是房地产开发项目无限度的增加容积率一定会产生经济效益。

四、结语

郑州市房地产市场在数次调控和危机中维持其稳步发展的态势，被称为中国房地产的“避风港”，这一部分原因在于郑州市拥有大量的需求人群和当地经济因素的制约，另一方面原因就在于郑州市的城市规划在对房地产市场的发展具有一定的调控作用。在当今城镇化化的紧要关头，城市规划对房地产开发引导与管理的作用越来越重要，其实现途径主要是土地的利用规划、建设用地价格、规划控制指标等。

作者：朱江华 袁霄凌 单位：河南博奥地质勘查有限公司 河南师范大学