如何控制房价

摘要：从有了商品房商以来，房价上涨的速度远远高于家庭收入速度，人们越来越买不起房子。本文提出：要定量抑制过快上涨的房子价格，普遍降低房地产行业的利润，行政部门应该督促检查控制房价政策执行的程度，加大对开发商的违规处罚的力度。同时，国家应该控制等待销售房源的数量，减低房地产行业的投资风险。

关键字: 房价; 房源; 利润率; 成本; 调控政策；风险.

一、控制房价的必要性与紧迫性

从建设有中国特设的社会主义以来，改革开放三十二年，我们国家从农业国发展成为工业国，经济飞速发展，GDP年增长率达到百分十以上。房地产行业从无到有，得到了空前的发展，商品房利润高，升值快。房地产行业的利润到底有多大？2003年，有人调查发现北京有些楼盘的利润率为34%，而商品行业的平均利润率为5%。10年北京某大学调查到：从09年到10年，北京的房子上涨了67%。 11年5月，北京楼盘七号3号楼，推出每平米30万的房子。然而，6月底，该楼的房价就降到每平米13.5万。可想而知，该楼盘的利润是多么大！因此，一方面普通市民买不起房，另一方面房地产行业产生许多暴发户。房地产行业的利润率高于社会的平均利润率，许多行业纷纷涌入房地产行业，家电行业首当其冲进入房地产行业；有些人，也有社会精英不务正业，开发房地产或加入炒房大军；我们的偶像本山大叔也搞起了兼职――买地皮开发房地产。长此下去，对社会风气、国家的发展都有不利的一面。

我们为什么买不起房子? 从开始有商品房以来，房价基本上年年上涨。如果房价每平米第二年比第一年上涨了元，小户型平方米房子的售价第二年比第一年就上涨了元。一个市民第二年比第一年工资每月增加了元，一年增加的收入是12元。如果房价上涨的速度与工资上涨的速度相同，即，平方米房子的售价一年的上涨速度就是居民年收入增长速度的倍。如果一个家庭夫妻月收入增长速度相同，该房子售价一年的上涨速度是这个家庭年收入增长速度的倍。事实上，房价上涨的速度要高于工资上涨的速度。因此，房子售价上涨速度远远高于家庭收入增长速度。人们越来越买不起房子。没有房子的居民的幸福感越来越低。

二、定量抑制房子价格，降低房地产行业的利润

目前，商品房的价格是通过开发商自己报价，经过物价部门批准。尽管国家规定了商品房的利润率限制，仍然可以说，房价是开发商自己确定价格，一元价格机制。因此，房价是一直往上涨，有机会就猛涨。首先，我们以一个楼盘为例看一下房子的利润率：

该楼盘的销售总收入

= 该楼盘的车库销售收入+该楼盘的商业用房销售收入+该楼盘的商品房销售收入

= 车库房的总面积车库房的平均价格+商业用房的总面积商业用房的平均价格+商品房的总面积商品房的平均价格

= 该楼盘所有房子销售合同中房子售价的总和.

由此，对销售完的楼盘，我们可以通过办理房产证部门查找到该楼盘的销售总收入，或者税务部门查到该楼盘的销售总收入。

该楼盘开发商的总投入=该楼盘的土地成本+该楼盘的建造成本+该楼盘的管理成本+该楼盘的税费成本。其中楼盘的土地成本是买到地皮的价值与买到时间到房子售完时间之间的地皮价值的利息的和；楼盘的建造成本包括三部分房子的建筑成本、水电气的安装成本与小区的绿化道路成本；楼盘的管理成本是楼盘的策划成本、销售成本与建造过程的管理成本；楼盘的税费成本是开发商所缴纳的各种税收的和。

一个楼盘的利润率 =（销售总收入―总投入）/总投入 100%.

当然，利润率是在一个楼盘销售完后的统计，在制定房子价格之前很难知道。楼盘的管理成本是公司私事，很难准确统计，也很难查找，只能用一个社会、一个城市或一类企业的平均管理成本来代替。因此，可以利用毛利润率来衡量开发公司的效益。我们提供两种毛利润率的计算公式：

毛利润率 = [销售总收入―（土地成本+建造成本+税费成本）]/ （土地成本+建造成本+税费成本投入） 100%.

毛利润率 = [销售总收入―（土地成本+税费成本）]/ （土地成本+税费成本投入） 100%.

国家可以组织一些专家组，分散到大中小城市调查研究确定一个楼盘的毛利润率范围。可以通过审计国有房地产的部份楼盘的相关数据，得到各类楼盘的毛利润率：全多层、全高层楼盘的平均毛利润率；清水房、普通房、精装房的平均毛利润率；一线城市、二线城市、三线城市的平均毛利润率。如果有个别楼盘要高于国家规定的最高毛利润率，就准备相关资料，由经济法庭来裁决。

根据毛利润率公式，国家开发一套程序软件，供全国管理房价的部门使用。各个管理部门只要输入相关数据，鼠标一点，该楼盘的毛利润率就出来了；或者根据国家规定的毛利润率最大值，非常简单得到商品房的最高价格。

三、督促检查政策执行的程度，加大违规处罚的力度

房地产企业中有大量的国有企业，这是资本主义国家不能拥有的优势。既然房地产行业的利润率远远高于社会的平均利润率，国家为何不给国有房地产企业的利润率一点小小的限制？使得国有房地产公司的利润低于私有房地产公司，国有房地产公司开发的商品房价格明显低于私有房地产公司。这样人们热衷于国有房地产公司开发的房子，私有房地产公司的房子只能降价销售，从而抑制房地产行业的利润，而不是你追我赶式的上涨各自的房价。事实上，09年许多城市的地王是国有房企，这极大助推了房子涨价。

为了抑制房地产泡沫，国家制定了许多很好的政策。去年实施的商品房的限购令，抑制了大量的需求，有效缓解供需矛盾。今年5月实施每一新楼盘的任何一个房源的房价都要在网上公布，就避免了商家涨价的随意性；如果实施反房地产的暴利政策，就为打击高房价提供了有力的武器。其实，国家还可以对二手房交易增收重税，减少买卖房子的投机行为，便于抑制炒房。制定了好的政策，关键在落实，经常检查政策的执行情况，利用媒体曝光一些违规行为，发挥人民群众的监督作用。纵观历史，在紧要时期，从重处罚是一剂良药，恩威并施。对那些只追求公司效益最大化，个人财富，没有社会责任，缺乏道德血液的公司和个人，国家应该对他们购地和银行贷款进行一些限制，对他们的违章行为曝光和必要的处罚。曾经风光一时的煤老板不也纷纷改行了吗？

充分利用公众力量监督房地产行业，大众媒体要经常曝光当地最高房价、开发商的违规行为、质量差的房子和楼盘，发挥人民群众的监督作用。今年5月，北京楼盘七号，推出每平米30万的房源。这件事经媒体披露，经过有关部门查处，结果房价降了很多。说道房子的质量，我有一个亲身的体会。2005年，我买了一套商品房，是某单元的402号。08年，厨房的天花板就漏水，同时，我的邻居401号的天花板也漏水。去找到物管，误认为是501号漏水，但501号很少有人住，找不到人。我的厨房天花板漏水越漏越大，最后用锅接水。我常去找502号的主人，他不承认是自己的房子漏水。过了一个月，我就和502号的主人骂架，报了110，民警来看了。502号的主人才承认是自己的房子漏水。

四、控制等待销售房源的数量，减低房地产行业的风险

09年在房子要涨价声中，商品房得到了井喷式的销售。于是09年、10年、11年商品房得到井喷式的开发。现在商品房有没有过度开发？过度开发的程度是多大？有多少等待销售的房源？再问一下炒房者手里有多少待售房源？普通市民手里有多少二手房? 我们国家不再实行宽松的货币政策，而是稳健的货币政策，贷款买房不容易。如果经济增长速度放慢了，人们挣钱感觉到不容易，买房的兴趣降低了。商品的通胀降低了，投资商品房获利不多。股市牛了，其它投资渠道畅通了，楼市淡了，不再井喷了。开发商手中又积累了大量滞销的商品房，该怎么办？银行收不回来开发商的贷款，又该怎么办？

对于开发商来说，今年应该开发多少房源？能销售多少套房子？明年楼市的销售状况如何？他们是不知道的，只能根据以往的经验来开发房子。因此，每个开发商开发房源具有一定的盲目性。09年，10年商品房井喷式的销售，增大了开发商的盲目性，他们手中应该有大量的房源。国家对一线城市实行严格的限购政策，许多有实力的开发商到二、三线城市开发了大量的房子。这些大量的房源在严格的调控政策下，应该销售几年才能销售完。其实，在我的身边就有05年开发的房源，至今还没有销售完。因此，我们认为：现在，开发商应该减少或停止开发新的房源，集中力量销售滞销房源。同时，我们也应该看到：开发商品房已经有十多年了，国家调控商品房的政策越来越成熟了，措施越来越得力了。大量建设公租房、廉租房就能减少对商品房的需求，有效抑制房价。

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