如何促进城市物业的和谐发展的研究

摘 要：随着经济的发展和社会的进步，社区物业问题越来越突出。经过调研，我们发现黄石市社区物业的发展面临着许多问题，针对这些问题，从博弈论、物业利益主体的建构上分析了其产生的主要原因，并从我们已学的西方经济学中的公共选择理论进行思考和提出建议，从而促进城市社区物业的和谐发展。

关键词：物业管理；和谐社区；零和博弈；集体选择

物业管理纠纷作为新型的社会问题，政府在如何应对化解此类纠纷方面尚没有很成熟丰富的经验，而盲目借鉴照搬国外经验又未必切实可行。因此，进行一次全面、深入、系统的调研，通过调研来收集分析来自各方面的第一手材料，了解黄石市社区物业管理的发展现状，集思广益，群策群力，弄清问题的症结，制定出较为科学有效的方案，成为加强物业管理工作、保障经济社会稳定长期发展的有效途径。

一、调查概况

调查对象：黄石市普通市民、社区物业管理部门。被调查者男性占48.81%，女性占51.19%；其中年龄在20岁及以下的人群占6.39%，21-50岁的占69.66%，51-60岁的占12.47%，60岁以上的占10.90%；调查方法与过程：本次调查通过对黄石市民进行非概率抽样调查，以问卷法和访谈法为主；调查范围：主要为黄石港区、西塞山区、团城山区、下陆区、上窑以及花湖等地区不同社区。共发放问卷280份，有效问卷267份，有效回收率为95.35%。

二、黄石市社区物业管理存在的“四不”问题

在调查和对黄石市社区市民访谈的过程中发现，目前黄石市的物业管理陷入了比较严重的境地，出现了种种问题，概括总结主要是以下几方面：1.社区卫生保洁不彻底。物业环境卫生保洁工作是环境卫生管理中最经常性的基础工作，是保洁员每日的主要工作。而从本次调查的情况来看，社区的卫生保洁不彻底，对本小区不太满意和不满意的市民占35.82%。对于居住社区的清洁卫生经常会出现的问题，包括小广告随意张贴，乱丢烟蒂、纸屑，随地吐痰，垃圾包随意置弃等等，其中小广告随意张贴和乱丢烟蒂、纸屑现象最为严重，小广告随意张贴占61.4%，乱丢烟蒂、纸屑占68.54%。2.社区治安管理不到位。社区治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位，它是业主和使用人安居乐业的基本保证，也是整个社区及社会安定的基础。经调查发现，被调查社区治安状况存不同程度的问题，门卫对外来人员管制不严占37.26%，缺乏保安巡逻占27.38%，偷盗现象严重占15.59%，其他占19.77%。3.社区设备维修养护不及时。日常保养工作是物业绿化管理最基本的工作，也是维护园林绿化优美景观、是植物正常生长发育的基本保证。被调查市民认为自己所居住小区绿化护理一般占48、15%，较差的占12.22%，很差的占7.04%；39.70%的小区设有维修服务，维修及时的占14、29%，比较及时的占30.95%，不及时的占27.14%，还有27.62%的市民不清楚自己所住社区的物业维修及时与否，有的市民也调侃的说，有钱给就及时，36.70%的小区是需要市民自己另外出钱获得各项维修服务的。4.社区公共服务设施不健全。黄石市城市建设起步比较早，主要是以工业为依托得到发展。目前黄石市的大部分社区是一些设备落后的老式社区，设备先进社区数量比较少，社区的基础设施简陋，有51.31%的市民表示自己小区公共服务设施不健全。就目前黄石市社区发展现状来看，要达到上述所说的公共服务设施建设的标准需要走的路还非常漫长，大部分社区连书店、存车处、托儿所都没有，可见黄石市社区的公共服务设施建设还十分落后。

三、黄石市物业症结之源

1.物业市场缺乏有效竞争，物业服务尚未市场化。黄石市物业起步晚，经济发展水平相对滞后，由于中小城市的市场经济发展还不够成熟，所以不能打造很多品牌的物业管理企业，并且黄石物业管理企业的规模较小，市场竞争小，物业公司的数量少，尤其是存在着垄断现象。物业企业缺乏竞争不利于物业企业管理水平和服务水平的提高。目前黄石市外聘专业物业公司管理的小区只占23.46%，这就是黄石市物业服务尚未市场化最好的证明，黄石市32.70%的社区还停留在自营式物业管理的模式，32.70%的社区还停留在房地产开发公司负责管理的物业管理模式。2.物业利益主体构建上的严重缺位。当市场逐渐成为社会资源和利益分配的主要机制后，社会的主体由单一化转向多元化，即从政府的行政控制转到含政府行政部门、业主委员会、物业管理公司等多主体的民主协商。这三者之间的缺位主要表现在：第一，政府及有关部门对物业企业的管理不到位，相关的法律法规不完善。调研数据显示，有30.48%的市民认为政府及有关部门对物业管理不重视，仅2.97%的市民认为政府及有关部门对物业管理很重视，14.87%的市民认为比较重视。第二，业主委员会没有真正发挥作用，对物业公司缺乏有效监督，没有维护全体业主的合法权益。有35.21%的社区根本没有成立业主委员会，居民更是不熟悉业委会的相关信息。第三，物业公司和企业没有提供令市民满意的服务，一是因为有的物业公司职业道德较低，二是因为物业公司的低利润而导致的服务质量下降。

四、基于公共选择理论，构建和谐社区

1.政府有效监督，适时管理。物业管理是房地产市场的重要组成部分，政府及相关部门对物业管理一是要管，二是要放，强化自己的监督职能物业管理应起指导监督作用。一管主要从宏观上进行指导和引导，制定符合实际的物业管理的政策和法规，对企业行为加以规范，创造物业管理发展的宽松的市场环境，二放是指政府要充分做到对自己权力的下放，让自治组织充分发挥自治的权力，当自治组织无力自治时才适时出面调控。2.完善和改进自治组织的职能，营造和谐气氛。集体选择是指所有的参加者根据一定的规则通过相互协商来确定集体行动方案的过程。运用到社区物业管理这一环境中，集体选择中的多数规则是一种比较理想的规则。社区的业主大会便是在充分发挥民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求的，在集体选择的规则下，业主可以充分享受自主选择和自主治理的权力，集体自主选择小区的物业管理公司，对物业公司的服务进行有效监督。同时在很大程度上可以提高市民的维权意识，市民的维权意识一提高，自然而然对物业公司的监督就更加有力。3.完善市场竞争机制，促进物业服务市场化。我国物业服务行业近几年的发展在很多方面都面临着比较大的困难，其中一个比较核心和主要的问题是：整个行业整体市场化程度不高，物业服务企业独立生存发展的能力普遍偏弱。尤其是依托开发商型物业服务企业，市场化进程任重道远。抓物业管理，关键要建立物业管理市场，用市场这只无形的手，用竞争这个有效的武器去制约它，规范它，推动物业管理向市场化、专业化发展。政府在规范市场的同时，因大力鼓励民营企业的发展，壮大物业管理市场的规模，形成品牌竞争。有竞争才会促进物业服务市场的进一步完善和向前发展。社区物业的和谐发展不仅需要政府的管理与监督，也需要物业管理公司的职业道德的约束，市民要充分运用自主自治的权力，为构建我们的和谐社区而努力，为我们和谐社会的蓝图而奋斗。

参考文献：

[1]戴璐.物业环境管理[M].武汉：华中科技大学出版社2004年9月.

[2]邓宏乾.住宅小区物业管理[M].武汉：华中师范大学出版社2006年.

[3]王慧.浅论社区物业管理中存在的问题、原因及对策[D].湖南：经济论丛.

作者简介：王红艳（1992-），女，湖北恩施人，湖北师范学院，财务管理本科。

杨婷（1991-），女，湖北洪湖人，湖北师范学院，经济学本科。

张宏泽（1992-），男，甘肃庆阳人，湖北师范学院，经济学本科。

本文为湖北师范学院团委科研立项成果，本文得到湖北师范学院余松林老师的指导，在此深表谢意。