如何从拍卖场巧淘商铺

2019-09-24 版权声明 举报文章

更多的商铺进入拍卖场,对投资者来说又多了一个选择。通过拍卖场投资商铺,在于拍卖这种独特的成交模式,使投资者可从中获得实惠。当然,与之相伴的还有投资风险需要认真规避。

在拍卖场里可以淘得到便宜商铺,但需要投资者付出更多的努力。据了解,目前有一些商铺会通过拍卖途径来对外出售。但专家表示,通过拍卖这种方式来“淘铺”,需要投资者运用更加理性的投资策略来指导自己的投资行为,而不是一般的商铺买卖这么简单。

那么,在拍卖场里淘商铺如何既能实现投资收益最大化,又能很好地规避风险呢?这就需要投资者下一番真功夫了。

商铺频现拍卖场

越来越多的商铺进入拍卖场。据了解,近期上海市有一批市区内的成熟商铺将被集中拍卖。这批商铺位于杨浦区的内江路、四平路、图门路、霍山路、凤城三村等居民区域内,面积从140~658平方米不等,分别用于银行、餐饮、超市、药房的经营。由于商铺位于居住人口稠密、商业氛围较为成熟的区域内,因此颇受投资者关注。

其实,商铺拍卖并非个别现象。在此之前就陆续有商铺在拍卖会上被拍卖。如在去年底,上海国际商铺拍卖有限公司就成功拍卖出位于上海市南汇区祝桥镇上的189套商铺,总成交额达1.28亿元。而在北京、广州等城市,记者也见到有商铺拍卖的记录,如近期位于北京市西单商圈内的高登大厦一、三、五层部分商铺便公开拍卖。在广州也陆续有商铺不断公开拍卖,如在今年夏天,就有位于越秀区、荔湾区、番禺区的商铺公开拍卖。

拍卖这种形式,也颇受中小投资者欢迎。据了解,在南汇区祝桥镇商铺拍卖会上,189套商铺全部为中小投资者所购,用于投资或者自用。

拍卖场可“淘宝”

进入拍卖场的商铺,等于是将价格完全交给了市场,由投资者自己确定商铺的价格,因此从某种程度上来说,通过拍卖形式获得的铺位,其价格要合理一些。

据业内人士介绍,商铺的起拍价相对个人委托形式而言,其定价已经留有相应的空间,也就是说,起拍价肯定会比个人向中介公司委托的价格要低一些,因此投资者有可能从中淘到略低于市场价的物业。上海国际商品拍卖有限公司有关人士表示,从此前商铺拍卖的结果来看,最终成交价格要低于市场平均水平,幅度在5%~10%不等。

据了解,如果是司法委托拍卖的商铺更易淘宝。业内人士表示,司法委托的商铺也是目前拍卖场上一种最为常见的物业。金诚同达律师事务所(上海分所)龚胜利律师表示,对于司法委托形式来说,委托方主要是从收回偿还债务所需资金的角度出发,因此一般不会过高定价,这对于投资者来说,买到便宜货的可能性更大。

此外,还有一些是来自开发商或者机构,对于此类形式的商铺,其定价权也全部交给了市场,有可能遇到价廉物美的物业。而对于个人委托的形式,由于在市场判断上存在差异,不排除一些房东过于乐观,报出超高价,这便毫无实惠可言了。

如何“淘铺”有技巧

在拍卖场应该怎样淘商铺呢?专家表示要做到一看、二察、三计算。下面我们结合一位上海投资者李先生的实际经验来进行解析。李先生曾在2006年夏天以低于市场价8%的水平,在上海市中心购得一套商铺,那么他当时是怎样操作的呢?

第一步:看资料

李先生通过刊登在报纸上的拍卖公告了解到商铺拍卖信息之后,便打电话咨询拍卖行,并前往拍卖行实地查看相关文字资料,他了解到这是一套法院委托的商铺,因经济纠纷被拍卖用于还债。

[专家点评]所谓“看”,即应仔细阅读委托方出具的文字资料。龚胜利告诉记者,不管是何种性质的委托方,都会出具相应的文字资料来介绍商铺,以便投资者对其有所了解。投资者可以通过这些文字资料的描述,对商铺有个较为初略的印象,如物业地点、面积、房龄、产权等。当然,还有一个“看”的内容是对委托方做一番了解,如果是司法或者大型机构委托,其定价会相对低一些,可确定自己的竞拍策略。

第二步:实地考察

李先生来到商铺所在地上海丽水路附近。对周边市场行隋进行详细了解,包括租金水平、人流量、经营业态等各个方面。

[专家点评]而所谓“察”,即实地考察商铺的经营情况。据了解,拍卖行不会像房产中介那样,带领投资者对标的物进行细致考察,而且还可多次带看,而拍卖行往往规定在固定的某个时间段内可对物业进行实地考察,其余时间一律不予接待。因此对于投资者来说,需要额外做一些功课。商铺专家姜新国表示,对于已经存在多时的老铺来说,投资者需要考察的是它的经营状况以及同类商铺的价格,对周边的业态、市场行情、租金价格、消费群体等都做一番了解,同时还可以到附近的房产中介公司打听一下周边最新成交的商铺价格,这样便于确定商铺合理价格区间。而对于开发商委托的商铺而言,此类商铺有可能存在养铺的过程,或者依附于某个商圈的带动,因此投资者也要对周边市场进行了解,如商铺的定位、其他同类型商铺的价格、租金等,以及周边主力店带来人流量的大小等,都需要经过周密了解。

当然,实地考察还有一个比较重要的内容,就是对物业本身的建筑质量也应该进行了解,如可以询问租户有无漏水情况,以免因为物业自身瑕疵影响到出租。

第三步:确定心理价位

李先生通过综合投资回报率等诸多方面因素考虑,他认为自己中意的那套商铺价格应为32000元/平方米,最终,他以这样的价位竞拍成功,而其他一些商铺成交价也在这个水平。

[专家点评]“计算”则是指确定自己的心理价位。通过前面两个方面的准备工作,基本上对自己所心仪的商铺已有所了解,那么最后一个步骤就是确定竞拍价了。缘何要确定自己的心理价位呢?业内人士表示,在拍卖场上,很有可能会受到拍卖师的诱导,以及激烈竞拍气氛的影响,竞拍者往往会头脑发热而做出疯狂举动,因此在拍卖场上保持理性的心态尤其重要,而这需要提前做好准备,如确定自己的心理价位,这样可在一定程度上避免被他人所左右。

市场风险需要留意

投资有风险,对于拍卖场里的商铺来说也不例外。那么,通过拍卖场淘商铺,其风险主要来自哪些因素呢?又如何规避呢?

首先不可忽略的是产权问题,有些司法委托的商铺大多存在法律纠纷,或者产权不清晰,或者抵押未解除等,需要用拍卖所得款项清偿债务,因此对于此类商铺来说,投资者一定要了解清楚,做到心里有数,以免由于自己的疏忽而带来麻烦。

其次是要坚持理性投资。有业内人士提醒说,在拍卖场上经常会碰到“飙价”的情形,即两个人互不相让,相互抬杠,殊不知,在把价钱抬高的过程中,其实是压缩了自己的投资收益,甚至会导致投资失败。尤其是对于一些所谓的“黄金旺铺”,委托方为了获得额外的收益,不惜一切手段推高竞拍价,这应是尽量避免的。

当然,还有一个不可忽略的问题就是资金关。据了解,对于拍卖场里的商铺来说,有些是需要在规定的期限内一次性付清购房款的。因此对于手中资金有限的投资者来说,需要提前做好准备,如提前筹措资金,或者事先谈妥贷款银行,并与委托方事先进行协商。

此外,就是对于商铺的发展空间也要进行合理定位,我们经常看到有人花费巨资投资商铺,但是在租赁市场却不如人意,投资回报很不理想。而对于从拍卖场淘商铺的投资者来说,也要注意这个问题。

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