政策与市场的较量

6月24日，国土资源部公布全国620个房地产项目用地地价专项调查数据，这是对6月底，国土资源部副部长鹿心社所表达的并非地价推高房价的详细佐证，同时也意味着地价是否拉动房价之争再次“白热化”。对此，中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长杨重光在接受本刊记者采访时表示中国房地产缺乏长期稳定的政策。知名财经评论员叶檀特为本刊写来专稿，她认为，除非房地产价格由发改委控制，否则，公布成本除了推卸责任之外意义不大。而任志强则指出高地价的出现政府有责。建立在政策与市场分析的基础上，DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，下半年楼市保持谨慎乐观。

中国房地产缺乏长期稳定的政策

杨重光

地王表面是土地问题，实际上背后更深层次的是信贷问题、分配问题和产业问题。

对于房地产行业而言，国家应该有比较完整稳定的房地产政策，不能头痛医头，脚痛医脚，时而救市，时而挤压泡沫。这样的政策随意性太强。

“天价地”现象的形成，表面上看是土地问题，但实际上可能有更深层原因：

首先是信贷问题。土地是一种实物资产，或者说一种实物财富，其使用价值是实实在在地存在和延续的，长期看价值是不断增值。因此，在一旦出现地王或通胀预期的情况下，就会吸引一部分有钱的企业、机构和个人投资到房地产，用于购买土地，并成为必然现象。所以，我们进行宏观调控，信贷是第一位的。如果信贷出了问题，其他都会相继出现问题。

其次是分配问题。分配包括初次分配和再分配，经济收入低的人群买不起房子，但是房子照样销售火爆，大量高价房屋谁买走了?这背后暴露出我国目前存在严重的分配不均问题。

目前我国土地财政现象非常突出，而土地财政问题实质上也属于分配问题。1994年进行的税制改革将中国的税收收入分为中央收入和地方收入两大类，其中中央收入占据了税收收入的大头，土地财政就成为了地方政府的主要财政来源，弥补地方税收入的不足。

再次是天价地背后说明我国产业结构和产业信贷政策存在问题。目前银行贷款总体宽松、充裕，但是部分产业和行业的资金仍然比较紧张，特别是非国有的中小企业依然感到“贷款难”。所以，国家应该针对不同的行业产业或企业类别制定有区别的信贷政策，以避免过多的资本流入房地产行业。

与2007年的“地王”现象相比，今年的“地王”现象不仅超出人们的意料，而且呈现出来势凶猛、密集度高、国企唱主角、竞争白热化等特点，所以必须引起高度重视和关注。

非以房地产为主业的大型企业大肆进军房地产业是非常值得关注现象，尤其是大型国有企业，由于具有经济实力强、与政府关系好，处于行业垄断地位等优势，它们进入房地产业，使其他中小企业根本无法与之抗衡和竞争，极有可能最终造成房地产行业的垄断，从而垄断土地和房产价格。

我主张国家应有明确的产业政策，对于非房地产开发企业，特别是国有企业，如能源、交通、高科技等企业，进入房地产业要有严格的规定。大型国有企业掌握国家经济命脉、国计民生，首要任务是切实发展国家赋予的主业，保障民生和安全。对这些企业，国家要从各个方面，特别是财政信贷方面制定相应的政策，进行严格的监管。不允许国有企业见哪个行业利润高，就把大量资金投向哪个行业。

高地价政府有责

任志强

当北京连续拍出几个天价土地之后，媒体上就不断地在每一次天价地之后都精心地替开发商算了一笔账，看看这个天价地中生产的产品要卖多少钱才能有赢利。同时还在与现有周边正在销售的楼盘价格做个对比，看看“面粉是否已经贵过面包”。整个社会都在为开发商操心，表面上担心开发商的能力，背后则是对房价上涨的更大担忧。

政府从不计算开发商购买标书、实地考察、论证方案、研究招标文件和交纳保证金的成本，似乎这不是地价中的一部分，而不知十次不中标的成本都会转移到一次中标的项目中去。至少会冲减企业的利润。政府力争增加从土地中获取的收益是必然的经营行为，但房价却不能在高地价的支撑下掉下去。

如果土地的拍卖活动不是顺延的分期，而是在同一时间、不同场地中进行，土地的溢价仍会步步高升吗?可惜政府不但从溢价上希望获取土地中的最大收益，从拍卖的方法上也在用吊胃口的方式延长决策的周期，达到逐步提高预期并抬高地价的策略。

如果是在同一天、同一时间举行拍卖活动，那么就可能形成大多数企业无法参加所有地块举牌的波动，因此大多数企业无资金实力同时对多块土地举牌并中标，这样在减少了企业选择的机会的同时，也减少了竞争对手的数量和能力。

每个企业必须在事先决定自己选择的对象，举牌的价格和对手策略的分析，实现所有固定的风险，以期待能成功地中标。由于只有一种或两种的选择，也会无法在其他地块的影响下提高过度的价格预期。

但如果是每天一场拍卖会，则第一场竞争中的失败者会重新对已出现的天价地影响下重新研究举牌的办法，也在这种天价地预期的推动下提高预想的中标价格。第二场再失败时，各企业又会再一轮地重新研究，并比此前的溢价预期再提高举牌中标的价格。这样每一次的土地溢价都给下一次的土地溢价找到了理由，溢价预期每次都提高一个台阶，并从市区向郊区蔓延，又从郊区返回市区，交叉影响。最终形成了“鱼翅”的价格提高的同时“粉丝”的价格也在大大提高紧追“鱼翅”价格的现象。

政府本就无法用加大总量的方式来平衡供求关系，又在追求土地出让的利润最大化与追求房价稳定的双重矛盾中打架。乐在土地收益的提高时，哭在房价的暴涨中。

真到了要认真讨论房价的快速增长时，又要挥舞大棒转向市场了，被戏弄的恰恰是饥渴之中的开发商，最终损失的却只能是消费者。开发商可以降低投入与生产，像石油组织的减产一样，用减产来调节价格，但消费者却无法不从市场中寻找住房改善与生活质量提高的支点。在土地价格上涨的气氛中，通胀的预期会让更多的家庭不得不抓紧加入购房的行列，不得不接受高价土地的拍卖现实，不得不忍受价格的波动，不得不让政府逐步地加大从房价中获取的分成收益。

“裸地价”与窦娥冤

叶　檀

除非房地产价格由发改委控制，否则，公布成本除了推卸责任之外意义不大。

7月份很热闹，前有发改委的“裸油价”，后有国土部的“裸地价”，“裸油价”引发一片抨击之声，而“裸地价”则让人迷惑。

7月25日，国土部根据对我国东中西部620个不同类型房地产项目调查发现，目前地价占房价15％～30％，平均是23.2％，与今年全国两会期间全国工商联的调查，房地产项目开发中土地成本占直接成本比例最高达到58.2％大相径

庭。

在印象中，这是国土资源部第N次公布数据证明地价没有推动房价，在每次房价高涨期，都少不了这样的戏码。当然，我们要鼓励国土资源部，他们在舆论的推动下在高房价的压力下，公布了详细的调查资料。

调查于2009年5月底开展，调查范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品房开发项目(部分房地产市场不够活跃的城市选取了少量2004年、2005年取得土地的案例)。其中，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。土地取得时间为取得国有土地使用权证的时间。此次测算案例的统一内涵为以招拍挂方式、“净地”形式公开出让的商品房用地。剔除掉毛地出让、协议出让等不符合要求的数据后，共得到有效案例620个。

这种平均数据意义不大，没有加入税费部分，是所谓的裸地价。对于消费者而言，有意义的是终端消费价格，只有纳入这一系列，裸地价才有了实际意义。

公众清楚的是，土地收入是地方财政收入的重要支柱，少则占地方财政收入的四分之一，多则三分之一。前不久一位郑州的开发商提供了一份房地产成本的清单显示，各级行政部门的税费占了整个房产成本的20％。在该份清单里，最引人注目的是名目繁多的收费项目，诸如人防收费、消防验收费、建委收费、规划收费、土地收费、房屋收费、评估收费、面积测绘收费、安全收费、治安收费等。所有这些费用都成为地方政府和各个行政部门取之不竭的聚宝盆。

房地产市场中的灰色成本同样令人咋舌，虽无具体统计数据，但从落马官员大多与房地产行贿受贿相关就可以得知，房地产的灰色成本绝不在少数。一个数亿元的项目有上千万元的灰色成本，恐怕是小菜一碟。

国土资源部的这一数据的第二个缺陷在于没有反映级差地租，只要在统计口径上多选取一线城市或者城市中心区域样本，地价马上上升，多选取三线城市或者城市边缘地区的样本，地价立马下降。所谓统计数据像块泥，捏成啥样就啥样，指的就是这样的数据。就像很难拿纽约一个楼盘地价与俄克拉荷马的地价平均作为美国地价基准一样，拿西北地价与深圳地价平均也缺乏实际价值。常常有这样的现象，当中央政府进行宏观调控，地方房地产价格就会象征性下跌一二，而在需要启动房地产投资拉动内需之时，类似于开发周期之类的政策就无形之中被瓦解。这哪里是房地产价格下跌，只是统计口径、推出楼盘的地段调整了而已。

除非房地产价格由发改委控制，否则，公布成本除了推卸责任之外意义不大。消费者会要求生产家电的生产厂商公布生产成本吗?绝对不会。因为消费者清楚家电行业是充分竞争，他们一定得到市场均衡价格，得到生产厂商的尊重。对消费者而言，有意义的问题是，除去所有的成本他们不得不面对高昂的终端价格，他们花钱消费却没有得到应有的尊重，他们在意的是自己成为了支撑地方财政与所有房地产权贵者的牺牲品，却只能成为无名英雄。

国土资源部等与房地产相关的部门真为消费者着想，需要做的是订立科学合理的规则并严格监督执行，比如严格执行土地开发周期制度，比如要求地方政府明确土地供应预期，比如会同有关部门检查开发商的现金流与开发量，而不是在房价高涨时成为哭诉的窦娥，让自己的辩诬状充斥在所有媒体的头条。

下半年楼市保持谨慎乐观

蒋尚礼

挥别了2008年的信贷紧缩，进入2009年以后的信贷松动可谓慷慨。为了提振经济，央行持续积极地向市场注入流动性。

2009年上半年广义货币供应量同比增速高达24％，远超过年初央行预期的全年17％的增长目标。短短六个月时间，央行已向市场额外多注入了大约5万亿元的流动性以确保整体经济活力，整体市场流动性充裕。

与此同时，市场短期结束通缩、重新恢复通胀的预期在增大。为了对冲通胀，居民储蓄存款增速已由1月的33.8％回落至28.4％。截止到六月底预计已有将近1.1万亿的市场资金重新回流资本市场。

受益于适度宽松的货币环境，房地产行业从银行系统获得的信贷支持也得到持续改善。2009年一季度房地产开发企业获得的信贷资金增速同比增长9％，结束了2008年以来逐季递减的下滑趋势。但与第一季度人民币信贷市场整体30％的同比增长相比，仍存在较大差距，说明年初银行系统对于房地产业的信贷支持依然较为谨慎。

但进入第二季度以来，随着全国范围内住宅产品的持续热销，银行系统对于房地产业逐步由谨慎转为乐观。第二季度房地产业从银行获得的信贷资金总量同比增速高达82％，远超整体信贷增速水平，说明银行系统加大了对房地产行业的信贷支持力度。与第一季度相比，第二季度信贷支持总量环比增长超过三成，行业信贷状况稳步改善。

与第一季度发展商更为注重自身资产负债水平的恢复、将有限的资金用在现有存量项目的建设上略有不同。进入第二季度，大幅放量的信贷增长并未带动住宅竣工增长超预期。但同时，受益于银行加速的信贷支持及稳步向好的住宅市场预售状况，第二季度发展商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标的下滑速度明显收窄。说明发展商资金状况较为好转，在市场中的表现已转为积极。进入第二季度以来发展商对外扩张步伐开始提速，居住用地(含居住用地的综合性用地)又重新受到青睐。

值得注意的是，鉴于6月份新增信贷继续创出天量，7月9日央行恢复了暂停半年的一年期央票发行。通过央行此举的政策意图以及1998年的前松后紧的信贷经验，可以预计下半年政府将逐步收缩信贷规模回收流动性，减缓流动性持续扩张步伐。

现阶段市场对于通胀预期的“去货币化”过程促使资金重回楼市，部分投资投机需求已重新浮现。近期从政府加强监管第二套房贷的政策意图，可以预计下半年政府对于楼市的政策态度将会由刺激转为谨慎。进入第二季度以来，随着前期滞压的高端豪宅产品的积极入市以及部分发展商取消优惠选择提价，全国十大样本城市新建商品住宅价格呈现显著回升。其中一、二线样本城市较第一季度分别环比回升10％和7％。虽然与高峰期相比，仍分别有11％的差距。但需要强调的是现阶段购房者对于价格仍处于敏感期。预计下半年楼市成交量恐难继续维持高速增长，稳定的价格对于下半年的楼市持续向好将至关重要。