县域物业管理存在的问题及对策

摘要：物业管理在我国最早出现于上世纪九十年代深圳，从沿海城市发展到内陆，经历了三十来年时间，属于我国房地产行业中的新兴的产业。由于引入我国时间不长，所以在法律法规上不健全，物业管理企业服务的质量普遍不高，，业主对物业管理的认同度不高，业主满意的物业为之甚少。本次研究主要是为了促进我国房地产业的健康发展，提高地方城市的管理水平，为职能部门制定物业管理政策提供理论论据.因为有些重要影响因素无法进行量化，所以本次分析主要采用定性分析。

关键词：物业管理；工程质量；政府监管；服务水平

前言

二十一世纪，我国物业管理行业进入发展重要阶段，这个阶段将是政府政策法规进一步完善、企业服务管理进一步规范化、企业进入激烈竞争的时期。对物业管理行业来说，各级政府如何制定物业管理政策法规，物业企业如何提高服务及应对竞争，地方政府如何对物业服务进行监管及怎样协调处理物业管理纠纷等，都要求我们作出相应的措施，才能适应当前现状下房地产业发展及城市管理需要。

1、物业管理中存在的主要问题

1.1从开发企业层面来说，工程质量不合格的问题，是我国现行物业管理过程中，造成的物业纠纷及投诉最多一块。

由于近年来房地产业的快速发展，也带动物业管理行业快速发展起来。由于房地产开发商本身存在着追求利益最大化要求，而政府监督机制漏洞，催生了不少的房屋建筑工程质量问题，而媒体报道的“楼歪歪、楼脆脆”等便是例证。而在实际过程的物业管理中，因房屋漏水、墙体开列等一系列的工程质量问题，因开发商或是承建商售后维修拖延，造成业主将对工程质量的不满意情绪发泄到物业管理方，以拒缴物业管理费用或是不服从物业管理的方式抗议。这是政府物业监管部门接到物业管理纠纷投诉中，形成物业纠纷问题最多的。

1.2从物业管理企业层次面看，从业人事普遍素质不高，流动性大，服务意识不强，无统一服务的标准，企业造血功能不强，企业准入门槛低，市场竞争激烈等问题，是我国物业管理企业发展过程中，需要解决的自身问题。

产生这种现象主要原因是，我国物业管理起步时间不长，国家对物业管理的各种政策法规还很少，监督机制尚未有效实施监督，造成有些物业企业在管理过程中，服务标准带有很大的随意性和自主性；也因为从业人员普遍素质不高，造成从业人员服务态度差，服务不规范、不及时、不到位或越位，容易与业主发生冲突等；同时因行业准入门槛低，造成进入物业管理行业的企业数量过多，形成恶性竞争，再加上物业服务企业本身的造血功能的不足，导致大部分的物业企业生存困难等，难以形成高水平的物业服务。

1.3从政府层次面看，主要问题政府物业监管力量不强，各政府职能部门对物业管理纠纷中的问题是能推就推，能不管就不管，其次是国家在物业管理的物业管理立法和制度建设还相当的少，缺少法律的约束和制度的规范，主要法律法规依据仅为《物权法》和《物业管理条例》。

2、改善物业管理的主要对策

2.1加快我国物业管理行业的立法建设和制度建设。

物业管理在我国是个新生的事物，但凡事物均应有他的规矩和规律，无规矩则不成方圆，所以在当前形势下，改变我国物业管理的问题的首要问题是建立起适合我国国情物业管理法律法规和制度。通过国家立法和制度形式，让在物业管理过程中，政府该干什么，企业该干什么，出现问题是谁的责任，应当由谁负责，做到让政府的监管和企业的服务有法可依，有矩可循，是做好我国物业管理的基础。

2.2加强对物业管理知识的媒体宣传和正面引导。

由于物业管理在我国还是新生事物，大部分业主还对物业管理还不是很熟悉，对物业管理对我们的生产、生活和工作产生的影响和作用尚不是很理解，通过宣传和引导，让广大业主和人民群众增加对物业管理的了解和认同。有业主对物业管理的理解和认同，是我们解决各种物业管理问题的关键。

2.3加快促进物业管理企业兼并、重组，做大做强优秀物业企业。

由于现今物业管理行业中，因进入门槛低，造成从事物业管理的企业数量过多，鱼龙混杂，过多的物业企业数量同时也造成一个管理的小区个数较少，进而使企业难以生存，而对微利的物业企业来讲，只有形成规模效应，集约化管理，才能增加企业的造血功能和抗风险能力。所以加快物业管理企业兼并、重组，做大做强优秀物业管理企业，形成规模效益，是当前形势下解决我国物业管理问题的重要手段。

3.结语

房地产业中的物业管理是一种社会化、现代化的管理服务产业，是与房地产综合开发相适应的后续服务产业，同时也是我国城市管理中的一种准公共服务。因此，提高物业管理综合服务水平，是促进我国房地产业的健康发展需要，同时，也反映现代城市管理水平，是树立城市形象、完善城市功能的―项重要工作，更是创建和谐社会的重要方面。（作者单位：宁乡县住房保障局）

参考文献：

[1]董藩、周宇，《物业管理概论》，清华大学出版社

[2]王荷，《物业管理经营之道》，机械工业出版社

[3]《中国物业管理》杂志，2012年第3期