住房公积金个人贷款逾期成因分析及防范措施

【摘 要】随着住房公积金贷款业务的迅速发展，贷款发放的安全性逐渐成为住房公积金管理部门的工作重点之一。因此分析贷款发放逾期的风险成因，减少贷款发放的逾期率，加强住房公积金贷款的风险防范、风险控制将是未来贷款管理工作的重中之重。本文通过对延边州住房公积金贷款逾期的分析，提出防范逾期的几点措施。

【关键词】公积金 逾期贷款 成因分析 防范措施

1.住房公积金逾期成因分析

1.1借款人偿债能力减弱导致贷款逾期

住房公积金贷款是长期性的贷款，贷款年限一般为十几年，最高达到30年。在这漫长的时间里，国家政策、家庭经济情况以及借款人年龄等的变化，对借款人还贷带来一些变化。例如：随着出国劳务人员的增长，其家庭婚姻关系的稳定性有了很大的变化，离婚率逐年上升，较大程度影响了家庭收入的稳定；家庭成员患上重大疾病、子女入学等发生大额费用支出的，也在不同程度上降低了偿债能力；企业改制和社会劳动用工制度的改革，使得部分职工因丧失工作或收入下降削弱了偿债能力。因此，由于借款人偿债能力减弱，不能按时还款的现象不可避免的存在，进而引起了逾期。

1.2借款人信用风险导致贷款逾期

借款人的信用记录是分析还款意愿的很重要的主要指标。由于公积金中心为准金融机构，未纳入人民银行个人征信系统管理，致使在审批时无法准确掌握个人信用记录和负债情况。因与委托银行间存在信息沟通不畅，有些贷款者在不同的银行贷款，在多处购房，收入证明一式多份，造成收入证明不真实性和贷款人的多头贷款。

1.3购房行为的虚假导致贷款逾期

购房行为的真实性也对逾期贷款产生很大影响。我州个人住房公积金贷款主要分为抵押贷款和按揭贷款两种。据延吉市公积金贷款统计数据表明，延吉市从2003年到2009年10月末按揭贷款户数达到1169户，但无一例逾期贷款户。而抵押贷款情况就不这么乐观，产生逾期贷款均发生在抵押贷款户上。

理论上讲，抵押贷款由于既有抵押物担保，又有购房合同，而按揭贷款发放贷款后离住房竣工并落实贷款抵押物间隔时间较长，有潜在的诸多风险因素，抵押贷款的抗风险能力要强于按揭贷款。通过调查分析表明，理论与实际不符。说明在抵押贷款过程中，由于认识上的偏见，只看物不见人，管理制度及程序上出现漏洞，应引起重视。

2.住房公积金贷款风险防范措施

2.1建立个人资信评估制度，提高风险防范主控能力

防范风险是住房公积金贷款的核心问题，公积金贷款业务的各种制度和技术安排，都是围绕防范风险的目标而设立的，各类金融创新，也都是为这一目的而产生的。资信评估正是防范公积金贷款中的风险，保障信贷资金安全的重要举措。

各地公积金管理中心可归纳和总结多年来的资料以及工作经验，并借鉴银行系统的经验和规程，制定公积金个人贷款资信评定标准，在发放公积金贷款前，对借贷人从个人素质、还款能力、还款意愿和担保能力四大方面进行全面审查，用评定标准的量化指标确定是否贷款以及贷款额度，使公积金信贷工作在防范风险的前提下更为科学地发放贷款。

2.2充分利用资信评估结果，指导贷款审查工作

建立个人信用制度，有利于提高个人信用意识，促进合同的履约和执行，提高全社会的信用程度，进一步维护市场法则的公正和严肃。建议建立公积金个人信用档案制度，对骗贷客户，曾在银行或公积金办理过贷款但逾期严重的客户，在第一步申请贷款阶段就拒绝其申请要求，使个人贷前信用调查发挥实效而非流于形式，真正起到防患于未然的作用。

2.3加强信贷管理，防范骗取贷款风险，把按揭贷款放在信贷工作的重点

公积金个人住房贷款主要分为公积金期房贷款和公积金现住房贷款。理论上讲期房贷款的风险要远高于公积金现房贷款。因为公积金期房贷款发放后离住房竣工并落实贷款抵押物间隔时间较长，有潜在的诸多风险因素。延边州2007年开始实行开发商按揭贷款业务，风险控制比较好，按揭贷款逾期率为零，这跟该中心一系列行之有效的风险控制举措有关。

2.4加强贷前审批，强化贷后跟踪管理

应重点加强贷前审批和贷后管理工作。根据借款人的年龄、收入、家庭状况、工作稳定性等实际条件，确定合理的贷款额度，贷款年限。建立与各商业银行间的各种信息交流，认真调查借款人的真实收入，过往信用记录，有无商业银行贷款情况等，加强对借款人的还款能力审查，杜绝伪造贷款资料现象。

在贷后管理方面，建立由专门机构负责的逾期催贷责任制，进行动态跟踪管理，将还款催收责任落实到具体的个人，同时，我们可以利用移动营运商的短信平台，将短信提示作为一种常规手段，在每期还款日前为借款人发送还款提示信息。对于个别恶意违约、且贷款金额较大的借款人，应及时以各种方式通知借款人偿还债务，对屡次通知仍不予偿还的借款人依法对其提起法律诉讼，请求人民法院强制执行。

2.5加强贷款抵押物审查力度，加强法律跟踪，防范法律风险

严格审查对抵押房屋的合法性及抵押物价值的真实性的控制，并将相关资料留档；对发放的按揭贷款，要求开发商及时办理产权过户手续。控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。目前，在我国因宏观原因导致职工下岗，失业，疾病或收入大幅下降等因素影响还款的法院做出的判决往往对贷款人不利。因此，要深入研究和探讨律师制度在房地产金融业务中的职能，加强与律师及司法机关的合作，增强业务操作在技术上的可行性和在法律上的有效性，切实防范风险。

（作者单位：延边州住房公积金管理中心；吉林 延吉 133001）