房产开发施工中的质量管理

摘 要：房地产开发作为影响经济发展的基础产业，其建筑品质与质量直接影响着开发水平。因此，在房地产开发中，必须结合实际情况，科学施工，通过不断完善施工技术，从源头上避免劣质工程出现。

关键词：房地产；开发施工；质量管理

随着物质生活水平的快速发展，居民对房地产开发提出了更多的要求，除了满足建筑品质要求，在建筑生产中必须增强管理力度；在强化管理力度与技术工作的同时，从根本上改善建筑品质。对此，在房地产开发中，建筑商必须整合施工方案与实际需求，在提高品质的同时，改善施工技术，让城市建筑向着规范化与生活化等方向发展。

1 当前房地产存在的问题

1.1 房地产开发存在的问题

随着居民对房屋的需求量增加，极大的增加了开发商对房地产的开发需求。从当前的房地产开发过程来看：由于一味寻求工期，没有注意到监管建筑质量，让建筑质量不达标，根本不能适应建筑施工要求。在设计中，没有根据要求建设，最后让建筑布局欠合理，通风不畅、功能不完善等问题出现。从现行的调查结果来看：由于配套设施不完善，对建筑人性化造成了极大的影响。房地产作为人类文明的体现，不管建筑规模，都必须遵循施工要求，从各方面保障施工环境。另外，由于政府单位没有及时整合建筑工程要求，对其进行有效监督与调查，在建筑图纸不合理的情况下，对技术运用效果和建筑品质都构成了严重的影响。

从施工过程来看：随着建设力度提高，对施工质量也构成了很大的影响，很多建筑在运用后，出现各种质量问题，具体如：墙体抹灰层脱落、裂缝、漏水、渗水等问题，同时这些问题也暴露了建筑施工的缺陷。对此，在建筑施工中，技术人员必须正视施工技巧与方法，在改善施工质量的同时，尽量排除劣质建筑。

1.2 项目质量管理存在的问题

在建筑设计、开发、施工、监理与供应商等众多的房地产制造参与者中，开发商才是真正的乙方，也只有开发商的财力才能承受资金风险。虽然法律可以追溯，但是供应商根本不能承担合同金额以外的风险，而且这些法律都很有限。对于甲方为主体的质量管理，项目质量有三方面的内容：其一，是方案质量与规划管理，除了创意，还必须创新、引领居民生活形式，满足开发商爱好、顾客喜好、居住环境等多指标；其二，是设计管理，必须满足相关单位与企业的规范、标准，尽量让消费者爱好个性化、规范化；其三，是施工质量，必须满足设计规范的硬性指标。这三点要求项目质量不能完全依赖方案与批量生产，也不能放任设计过程，更不能让其单独挑战或者摸索，而是在甲方主导下进行质量管理。

甲方怎样引导管理人员做好质量管理作为房地产开发商面临的主要问题，造成这种情况的因素是多方面的。第一，方案比较灵活，很难主导，也难生成框架或者定式；如果生成框架就比较活跃，也很容易形成主导。第二，设计时期的主导是在调查客户爱好、强规、施工成本、设施材料、管理经验上的，管理方法成了落实企业标准与技术规范的有效凭证，其中管理比较活。即使设计时期的甲方享有主导规律，但是受实践经验与知识技能等影响，落实存在很大难度。虽然施工方更加倾向管理，但是针对众多的参与人员，管理人员不作为等状况时有发生，怎样做好项目管理，就成了开发商必须面对的问题。

2 项目质量目标与层次

2.1 项目质量目标

从现行的房地产开发与质量管理来看：功能科学、方案新颖、节点精确、做工细致已经成为房地产项目质量管理的主要目标，它的出发点与归宿都是，对产品进行精耕细作。在实施方案时，必须整合功能科学与新颖等特征，做好政策性文件、自然环境与参考资料等相关素材的整理与收集；然后再从内部空间、功能科学性、外部构造、平面组织、纵向交通、通风采光等防水、防火、自然环境等方面，做好安全保障工作，在规划方案、节能环保、经济性等要素中，确保制图模型与建筑效果。因此，在房地产施工管理中，必须利用科学的规律，在价钱与功能相匹配的情况下，突出人文景观。

施工阶段更注重的是施工精细程度，施工管理是工期、质量、成本于一体的管理，将施工阶段的质量问题消除在样板、修改、施工过程，一直是工程管理人员努力的方向。在日常工作中，甲方将质量管理分为材料设施、工艺预审、旁站实测、资料验收与工程管理等方面，在施工设计中，甲方必须做好材料定样、细节深化等工作，以尽量减少景观与立面的更改。

2.2 质量目标层次

从项目质量管理过程来看：必须满足三项要求，第一是创新，即：满足不同的顾客、市场与潜在要求，也是质量全面管理的重点，不同的项目有不同的创新要求，具体展现在：建筑、用地、景观造型、户型风格、立面结构与配套设备等。第二是企标，不同的项目有不同的企业标识，具体体现在：节点大样、立面风格、建筑标准、设计构造、部件样品、成本核算、验收标准等方面。第三是强制，具体体现在：政府强制实施的施工规定、规程、规范与标准等，它对每个项目的要求基本上是一致的。其中，保持企标性与创新性是确保项目个性的关键，它对个性化、共性化管理具有重要作用。

3 提高项目质量管理的建议

为了确保建筑房地产综合水平，施工中必须改善技术应用，通过增强质量管理体系，明确管理结构，为其提供充分的参考数据，这样就能改善建筑品质。通过使用较为先进的技术，提高建筑稳定性，确保居民安全。在品质管理中，通过强化建筑房地产标准，改善部门监督与管理工作，并且严格依照管理内容，对施工效果进行审核。一旦发现劣质建筑，利用管理方法就能改善施工效益。

项目质量管理是在兼顾系统变化与特征的基础上，规范管理过程，管理方式已经应用到控制论、系统论、信息论等内容中。从纵向来看：它形成了组织、理念、方法与过程四个部分；从横向来看：由过程、目标、参与方与信息构成。全过程、全范围、全员参与的质量管理，构成了集成管理。在房地产开发中，开发商实质上也是整合商，集成是它的本质，只是集成方式、内容、深度、幅度不同。

知识化作为最明显的特征之一，不仅展现在新材料、新规范、新工艺、新技术上，还体现在创新性管理中。其中，知识创新为工商管理带来了很大的竞争力，在项目运用中具体表现为：流程网、社区网、数据库与检索工具等。在信息化背景下，它为开发商质量控制提供了很好的应用平台。

4 结语

质量管理作为房地产开发商必须正视的问题，针对当前的社会环境，为了更好的促进社会发展，除了要加强培训工作，还必须整合人才机制，通过优化劳动组织与施工方案，最大程度的带动房地产企业进步与成熟；通过改善建筑施工管理方案，从施工质量中确保建筑品质。

参考文献

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