浅谈房产测绘中的质量管理

[关键词]房产测绘;质量管理;方式方法

房产测绘是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。房产测绘的任务:一是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务,以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关信息。二是为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。房产测绘的质量是房产测绘发挥作用的基础和前提,房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段,能有效地规范房地产市场的交易行为,提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益。因此提高和保证房产测绘质量是测绘行业的重要课题。

一、适度开放房产测绘市场

房产测绘是《中华人民共和国测绘法》规定的一种法定测绘。房产测绘成果形成于权属登记权属中,是权属登记和管理的工具,直接为权属登记和管理工作服务。特别是房产测量工作中与房屋登记发证密切相关的房屋调查和面积量算两项工作,是房地产权属管理工作的有机组成部分,而房屋权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容,具有公信力。依法登记的房产受国家法律保护。其实质就是以国家或政府的声誉来保证某一房地产权利的归属。因此如何公平、公正地量算房屋权属面积,以维护政府的公信力,是产权、产籍管理首要考虑的问题。在测绘市场开放的情况下,某些测绘机构受利益的驱使,出具虚假测绘成果,将会直接影响到政府的公信力。因此要根据市场容量的大小来确定开放的程度,过度开放将引起混乱,各个测绘单位相互压价,虽然会促进市场竞争机制的发展,但如果其经营成本大于收入,则必然会导致无序竞争。测绘单位就会偷工减料,减少检查程序,以降低经营成本,最后造成测绘成果质量的下降。另外,房产测绘产品具有一定法律效力而且涉及的经济利益很大,测绘单位为了取得测绘任务,完成年度产值,就有可能为了某些特殊利益关系利用房产测量中规则不够完善的空子引出许多麻烦,造成整个行业在老百姓心目中失去信用,从而扼杀整个市场的发展,破坏行业秩序。最后,在全国范围内,真正意义上的房产测量工作脱离行政单位开展也只是近几年的事,不管是人员素质、技术还是生产规模都未完全发展,而且全国各地房产测绘的具体规则大体都一致,但都有差异。房产测绘规则稍有变动,测算的成果就不同。因此,即使是有资质的房产测绘单位也必须熟悉国家规范、地方制定的各项规则培训才能胜任房产测绘的技术要求。

二、明确划分基础测绘与市场测绘的范围和界线

新《测绘法》对测绘分类进行了较为明确的划分,确定了原则。房地产基础测绘,对测绘人员素质、仪器设备、单位测绘资质要求都比较高,必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。而在目前市场经济条件下,对于基础测绘和项目测绘操作中,范围界定不清晰,需要进一步从法律角度明确从事政府基础测绘的测绘队伍,专门进行基础测绘服务,退出目前市场竞争,专注于公共服务产品生产,同时对市场测绘产品进行划分,制定包括中长期发展规划在内的政策文件,提供公开的测绘市场信息,为市场主体营造公平竞争的透明环境,在政府开展基础测绘保证提供基础服务的同时,促进市场测绘的发展。制定基础测绘的具体分类标准和投资主体、管理标准,建立基础测绘项目投资主体明确、项目运行可靠的管理体制,定期公开可查询的基础测绘信息,实现基础测绘资料的社会效益最大化。

三、加强对测绘程序的审查

测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。由于多方面的原因,测绘单位可能会在测算过程中出现重大失误或弄虚作假,如果缺乏审查和监管,势必造成测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责。房产测绘成果的审核为形式性审核,并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核,形式性审核可以避免总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制,可以集中审核部门的人才优势和技术优势,强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检、突击检查或根据业主的举报进行检查,根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分,同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库,实时统计、记录抽检中发现的各类问题,并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。

四、完善房产测绘成果管理制度

用于房地产权属登记的测绘成果资料目录,包括:房地产项目名称、坐落、房地产开发建设单位、测绘责任单位名称、测绘成果编号和通过审核的日期等,特别是在当前房地产市场日益繁荣的新形势下,公开透明测绘数据显得尤为重要。相关权利人特别是购房业主,需要及时了解到新购房屋的数据是否委托权威部门测定,是否通过核准,以保障以后的产权登记交易顺利进行。为了更进一步方便人民群众,还应在网上对详细的测绘成果进行公示和公开查阅。开发建设单位在取得预售许可证后和房屋竣工实测后,将通过审核的房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在政务信息网上进行公示。测绘成果的公示制度能切实保护相关权利人的知情权,以便业主能尽快地了解测绘成果资料详细情况,减少房产面积审核及办证后的面积纠纷,进一步明确职能部门、开发建设单位、测绘单位、购房人的各自职责。

五、建立自我检查、自我完善、自我改制机制

单位内部应强化质量监督与考核,把质量监督与日常的质量考核工作结合进行,并通过经济责任制进行奖惩,把质量监督和考核通过岗位质量目标考核的量化指标结合技术质量工作奖惩制度来实现质量控制的目的。同时,单位质量主管领导、质管工作人员,应充分利用内部和外部信息检验记录、不合格记录、审核观摩结果、过程监控观察结果、顾客反馈信息、申诉以及回访记录等信息,认真分析并找出已有和潜在不合格原因,制定切实可行的预防措施,以正式文件下发,责成有关部门制订措施计划并组织实施,对不合格产品和服务予以控制和纠正,并实现预防措施的落实,从而形成自我检查、自我完善、自我改进的质量控制机制。

总之,房地产测绘单位要充分认识到测绘业发展的广阔前景,同时要根据市场发展状况,制订相应的发展策略,促进企业的发展,有效地推动房地产业的发展。 (编辑/穆杨)