房价何以对政府调控“免疫”

多年的宏观调控为什么效果甚微？除需求因素外，地方政府和房地产商的合谋，房地产商对宏观调控的有意规避成为房价上涨的后台因素。

政府三年的房地产调控，并未取得预期效果，房价仍然一路飙升。自2006年开始，中央的宏观调控政策更是频出，包括提高贷款利率抑制住房消费信贷，促进房地产业健康发展的“国六条”，以调整住房供应结构为主调的“国十五条”，外资限炒令等一系列措施，但房价似乎对这些措施“免疫”，仍逆风飞扬。房价不仅成为一个经济问题，而且涉及到千家万户的实际利益，直接影响到和谐社会建设，经济问题多多少少有了点政治的味道。

房价涨势不可逆转，涨幅过快值得关注

1998年住房制度改革以来，住房旺盛的需求持续地迸发出来，尽管2003年就充斥着房地产“泡沫”的言论，房价还是高歌猛进，这两年的房价更是始料未及，涨幅超出了正常范围，需引起各方关注。

引领房价上涨的首要因素是需求。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是来自经济高速增长带动城镇居民收入的增加。随着收入的增加，人们在解决和改善了衣食后的首选便是改善居住条件，小房换大房、旧宅换新居。况且，家庭规模日益小型化也加大了住房的需求。二是被动需求，城市建设中的大量拆迁使一部分家庭从无需求到迫切的住房需求。三是城市新增人口，每年毕业的学生数量以30%以上的速度增长，良好的收入预期造就一支巨大的购房生力军。四是城市化的进程加快不可避免地推动需求增加。城乡巨大的收入差距使大量农村人口被迫放弃低效率的农业生产和低质量的农村生活而进入城市。人往高处走，每年净增城市人口近1800万人，到2025年，预期国内城市人口比例将提升到70%，生活在城市的人口将由目前的5.62亿人增长到10亿人。五是投资和投机性购房需求。投资渠道狭窄、房价看涨，许多投资者选择住房作为投资的渠道，伴随着外资的进入，形成了投资与投机交叉的态势。前四种需求构成了现实的需求，而这种需求伴随着中国的发展一直会持续相当长时间。

区域发展不平衡会使局部地区持续升温。中国客观的自然条件注定了经济发展的不平衡性是长期的，人口在城市化进程中明显表现为向发达地区集中，推动这些地区的住房需求更加旺盛。在经济发展和人口集聚的同时，土地资源总量却是不可改变的，土地供给弹性很低，土地日益稀缺，可供开发的土地日益减少，供不应求的现象无法逆转，地价不断上扬。据国家统计局的信息，中国35个大中城市的地价都在上涨，有的城市涨幅超过了10%，而地租是房价中重要的组成部分，房价上升的势头也难以抑制。另外，新建住宅品质(建筑材料品质、户型及配套设施、小区环境的优化等)提升亦导致房价上涨。

收入差距过大扭曲着看似不正常而又合理的住房价格。中国的收入差距显著扩大，近期仍没有缩小的迹象，按通行的看法，中国的基尼系数肯定超过0.45，这也就意味着最富的20%的居民可能拥有80%的财富。根据基尼系数和平均工资的一般判断以及收入的增长速度，北京家庭年收入超过6万元的居民肯定超过100万，这与每平方米住房市场价格基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场价格抬起来。更何况，大批企业家等高薪阶层在北京、上海等大都市大量存在，收入肯定高于一般的工薪阶层，再加上外来资金的大量流入，房地产市场的需求并不是虚幻的，也并不是单纯靠房地产商炒作出来的。难怪一些房地产市场人士说他们是为富人盖房子的，尽管这些话有些不讲情理，但仔细分析起来，也算是一句实话。

消费观念的变化加大了市场的交易量。当商品房可以通过二三次不断的交易变更时，消费者完全可以靠房屋的增值来实现住房条件改善的目标。房屋在消费过程中的收益（包括出租收益，以房养房等）也许会大于消费的成本，这种投资观念的形成与实现对纯生活消费观念的转化起到极大的推动作用。许多人已通过房屋的多次交易（包括出租）创造出了额外的收益，使更多的人受到了不得不改变生活观念与方式的影响。

地方政府推波助澜，调控效果大打折扣

在房地产的调控过程中，地方政府与中央政府目标上的差异致使一些地方政府“上有政策，下有对策”，谋求地方利益短期最大化。毫无疑问，地方政府深度介入房地产市场是一种“体制性冲动”，即行政集权与财政分权的矛盾导致地方事权的比重普遍高于财权，地方收入与支出的严重不成对称，力图通过房地产市场的“火爆”获得更多的财政收入。我国实行的是五级（国务院、国土资源部、省国土厅、市国土局、县国土局）土地管理制度，其弊端是使得集土地规划、土地审批、土地出让金收取等权力于一身的地方政府，存在着由于缺乏约束机制而寻求自身利益最大化的道德风险。于是，地方发展的竞争加剧了地方政府在土地上动脑筋的激励。

房地产市场具有非流动性的特点决定了地方政府选择房地产这种操作性、掌控性很强的要素，直接、间接参与房地产市场，带动相关产业和区域经济的发展。这无疑是一个理性选择。据测算，国际上通用的住宅业的带动系数为1.34，中国房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率也大约为1.3个百分点，加上间接贡献率可达到1.9～2.5个百分点，相当于占到GDP增长率的26%～34%。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业还直接带动了57个相关产业的产出增加。地方政府最高当局旨在利用房地产加速城市建设、解决财政压力、推动GDP增长的决策，容易被一些具体主管部门甚至主管人员形成对房地产市场控制的强化，进而进行制度“设租”，满足自身利益。

在推动房地产市场不断升温的过程中，地方政府在土地出让中至少可以获得三种收益：土地一级市场由地方政府垄断，土地出让金一次性收取；通过低成本拆迁出售获得的土地；税收及其他收费。包括：将房地产作为征税对象的6个税种，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税；房地产企业经营所缴纳的税种，包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等；各地方政府存在的与土地及房地产有关的收费项目，比如教育扩容费、人防建设经费，有数十项到几十项不等；供水、供电、供气、供热、通讯等市政公共设施，小区基础设施配套的建设开发费用也由房地产开发企业交付。

傅白水的一项研究报告显示：“2004年上半年，浙江省房地产税收为86.82亿元，同比增长75％，占地税收入的21.9％，对全部税收的增长贡献率达到34.68％，成为浙江第一税收来源。在江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占的比例都在30%左右，在浙江房地产业中，其比例甚至达到35％”。

目前，取得土地的方式是“招拍挂”，应该说比原来的土地出租更透明、更公正，但实施起来仍有很多“暗箱”操作，据国土资源部公布的资料显示，不论是协议供地，还是“招拍挂”供地，地价成本平均只占房价成本的25%～30%。这个数据和房地产业人士经常所说的不相吻合，差距较大。其中重要的原因应该是这个官方数据无法将开发商获取土地这种垄断资源的寻租成本统计进去。此外，各种税费也大致占到房价的15％以上。所以，地价加上房地产税费，有些地方地价成本甚至高达60%。

房产企业多方博弈，规避政府房价调控

在房地产市场上，供给方是房地产公司，需求方是数以万计的购房者。供给、需求双方在资金、谈判能力、信息上严重不对称，购房者处于明显的弱势地位。房地产商为了获取最大化的利润，多方博弈，其结果是房价居高不下。

开发商与政府博弈地价。土地有偿使用制度自1992年开始实行，基本采用协议方式出让使用权，但弊端很多，腐败丛生。房地产商可以非常灵活地采取合法或不合法的手段争取自身的利益，而官员们只能通过相应的办公会议改变地价。往往在投标过程中，政府和房地产商的地位是不对称的，房地产商拥有主动权，而政府只能被动适应，开发商计算有足够的利润空间就争，没利润就放弃，土地流标情况时有发生的原因正在于此。当然，房地产商面对一路高歌的房价，决定了丰厚的利润回报，尽管以高价获得土地，他的买卖也是不会亏本的。

开发商与银行博弈资金。房地产开发商经营的资金主要来自银行，而在房价上涨过程中，银行非常愿意给房地产投资者发放贷款，并且在贷款过程中放松了对贷款对象的审查，把注意力放在抵押品上，只要房价上升，银行手中的抵押品越来越值钱，贷款风险极小，业务越做越大，利润水涨船高，也就是说，银行认为给房地产发放贷款就只赚不赔。但一旦房地产市场下跌，银行可能丧失资金流动性和清偿性，这不仅危害银行的安全，而且将波及整个国民经济。但在贷款资金充足的情况下，房地产商就会利用银行实现利润最大化的心理，尽可能获取更多的贷款。如果房地产销售顺畅，利润就会滚滚而来，一旦销售有问题，银行就很难收回贷款，而积压的房子不足以抵消贷款。房地产商始终处于主动地位，即使暂时销售不出去，宁可闲置，也不会降价。

开发商与购房者的博弈。国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩，特别是对“地根”的紧缩，影响消费者对房价的预期。房地产开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风。

地价是房价构成的重要因素，但不是决定性因素，2006年以来，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，在北京市商品房期房每平方米均价6725元中，一般而言，地价部分27.5％约1820元左右，建安费高层1500／平方米，园林等设施配套约100元／平方米，其他勘探、审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来50～60元／平方米。如果综合税赋为8%，管理费用为5%， 35%的高额收益要么是灰色寻租成本，要么是企业利润。可见，房地产利润高得令人瞠目，这就让人明白了为什么公开房屋成本受到所有开发商拒绝的理由。面对如此之高的利润，为什么房地产市场没有出现像其他市场中的价格战现象？

平抑房价是一件涉及到各方利益的系统工程，单纯的政府调控即使发挥作用，效果也会大打折扣，房价的问题终究是一个市场的问题，除了政府的相关政策外，要靠需求和供给的相互作用来解决。而房地产市场的规范和成熟需要时间来打磨。