房地产金融政策对房价的影响

摘要：房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品,其需求和供给都会受到金融政策变化的影响。利率恰恰是房地产市场需求的晴雨表。提高利率必将减少房地产市场的需求，降低利率必将增加房地产市场的需求。另外，贷款的首付比例，汇率的变化和房价的变化具有十分明显的互动影响。深入分析这些影响对于合理制定金融政策、控制房地产商品价格具有重要的意义。

关键词:房地产、金融政策、房价

房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期，从而导致房地产投资的过度膨胀。因此，合理制定金融政策，并有效利用其变化可能产生的积极影响，对于控制房地产市场价格的快速上升，引导房地产市场的健康发展，具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的角度来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。

一、金融政策与房地产需求

1、利率与房地产市场需求

住宅是家庭最主要的资产，根据测算，住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右，住宅的高昂价格使得家庭必须依靠银行贷款才能购买起住宅，而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面：（1）当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资，居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说，会加快他们购买速度，进而增加对住宅的现实需求；（2）在利率降低时，住宅抵押贷款的利率同时降低，这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本，也会刺激居民扩大住宅需求。提高利率必将减少房地产市场的需求，将对房地产市场需求、对房地产市场价格具有极大的抑制作用。而降低利率将会降低居民的月均还款额，减少居民的负担，从而增加对住宅的需求。

2、贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例，首付比例的降低，意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本，大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低，一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务，另一方面却也使银行面临的风险不断增加。首付比例的增加，既会提高按揭贷款门槛，降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量，从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。中国当前的房地产市场，政府进行金融政策调控的目的，不应当是限制居民的正常需求，而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。银行的资金大多来自普通老百姓的存款，因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率，也同时会压缩房地产市场的正常消费需求，所以政府的落脚点应该是提高第二套住房贷款的首付比例。

3、汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性，目前中国处于经济快速增长的阶段，每年经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程，这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此在打击国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。

二、金融政策与房地产供给关系

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率。从金融政策的角度，则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中，其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高，将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出，加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

房地产开发往往需要巨额资金投入，离不开银行等金融机构的资金支持。因此，银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款。提高市场利率，住宅开发的借贷成本提高，住宅供给往往会减少。另外，由于银行利率提高，人们储蓄意识增强，进而减少对房产的消费需求与投资需求。相反,国家采取宽松的货币政策，银行扩大放款，市场利率下降，住宅开发成本降低，就会刺激住宅开发商增加市场供给。同时利率降低，人们的储蓄愿望随之下降，促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低，又会刺激人们使用消费信贷方式购房，增加住宅需求，推动住宅价格上涨，进而引起住宅供给的增加。在人民币升值预期的作用下，如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制，也必然会导致房地产商品供给的增加。。

三、结论和政策建议

由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,也不是想象的那样简单。

首先，在其他条件不变的情况下，提高住房贷款利率，或者抬高住房贷款门槛，都将抑制购房欲望和实际投资，从而抑制房价的无序上升。然而，需要注意的是,政府出台金融政策的目的，并非简单地降低房价，而是使房地产价格充分反映供给和需求信息，降低房地产商品的投资和投机因素，降低银行的金融风险，促进房地产市场的健康发展。

其次，由于房地产商品的特殊性，在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下，投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率，投资仍然不会减少，从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。

总之,金融政策可以在抑制房地产价格上有所作为,但是要使房地产价格真正得到控制，还应综合考虑各方面的情况，并配合使用其他相关的政策措施。

参考文献：1、房地产经纪相关知识：房地产金融。（中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写）。

2、房地产金融核心期刊

3、赵静,濮励杰.城市住房价格空间，现代管理科学,2007