从房地产特性来看中国的房价

[摘 要] 房价的快速增长日益受到人们的关注,国家也不断出台政策措施进行调控。本文从房地产特性的视角来分析房价过快上涨这一现象,并从中分析其未来发展趋势,最后提出政策建议。

[关键词] 房地产 价格 特性 投资

一、引言

近几年来,随着中国经济的高速增长,房地产价格也以惊人的速度上涨,虽然国家一再出台政策调控房地产市场,但这一趋势仍然没有改变。很多学者也都在研究房价快速上涨这一现象,分析其原因并提出了应对措施。本文从房地产的特性角度来分析房价过快上涨的必然性及未来发展趋势,并提出相应的政策建议。

二、房地产价格过快上涨的必然性

1.房地产的特性

房地产作为一种资产,有着区别于其他资产的特有属性,正是这些属性使得房地产价格的快速上涨成为必然。我们可以从如下几个方面进行分析。

(1)房地产是所有居民生存发展的必须品。“吃穿住行”是人们生存发展的头等大事。将“住”和“吃穿”列到一起,可见其对于居民生存发展的重要性。尤其是近年来城市化进程的不断加快,住房的需求量越来越大。除了住房以外,工业企业的生产活动以及商业企业的经营活动都离不开房地产。因此,存在一个对房地产的刚性需求,使得房地产价格对需求量的影响作用被削弱。带来的后果就是随着房价和居民收入的增长,人们把越来越多的收入用来买房,进一步推高了房价。

(2)房地产价值量大,使用寿命长,不易变质。随着中国市场经济的不断发展,房地产的作用已不仅限于居民居住和企业生产经营的使用,其作为投资性房地产的作用日趋显著。很多企业和投资者将房地产用来出租赚取租赁收入或者持有以备增值。房地产作为投资工具有着独特的优势。一方面,房地产的价值量大,这使得房地产市场能吸引容纳巨额资金进行投资。另一方面,房地产使用寿命长,不易变质,持有成本低。不具有使用寿命长和不易变质的商品在持有期内会面临盘亏毁损的减值风险,很多资产在持有过程中需付出较大的运输费用,仓储费用等,成本的提高会增大投资风险。

(3)投资房地产对投资者的专业知识要求低。房地产的这一特性使得它可以成为一种大众投资工具,投资者不需要具有专业方面的知识即可以投资房地产来赚取租金或持有以备增值,因此不需要承担系统风险以外的其他风险,机构投资者和普通居民都可以进行投资,没有进入门槛。

2.房地产与其他资产的对比

我们从房地产的特性出发,把房地产与其他典型投资方式进行比较,进而分析房地产作为投资工具的优势。

(1)房地产与金融工具。以上市公司股票为例,与房地产相比,一方面,股票并不是居民生存发展的必须品,没有股票并不会影响到居民的日常生活,也就是说,对股票不存在一种刚性需求;另一方面,投资股票需要投资者具有一定的专业知识,因此,投资股票的群体相对房地产的购买者来说要小的多。

(2)房地产与农产品。最近农产品价格猛涨一方面是由于供求关系所致,但更重要的一点是有游资在抬高农产品价格从中获利,农民并没有从农产品价格的上涨中获得过多的利润,这部分利润大都流到了流通商的手中。农产品被当作一种投资工具来赚取利润,是不可持续的。与房地产相比,农产品虽然也是生活必须品,但是不易储存运输,易变质,投资风险大,这些性质使得农产品的价格不会长期脱离其价值处于高位运行,必然会回落。

(3)房地产与贵金属。贵金属典型代表黄金作为一种投资方式,具有单位价值量大、不易变质的特点。但是由于黄金总储量有限,所以黄金的价值总量有限,无法容纳巨额的资金,同时,黄金也不是生活必须品。

正是房地产具有的这些特性,使房地产区别于其他投资方式成为广大投资者的最佳选择之一。而在当前中国这样特殊的经济环境下,房价的快速上涨就成为必然。

近年来,尤其是金融危机发生以来,货币供给的增长速度越来越快,存量越来越大,投放到市场中的大量货币本意是用来刺激实体经济的增长,但是由于中国宏观经济环境和传导机制等方面存在的问题,导致大量的资金没有发挥其应有的作用。房地产的特性吸引这些资金流入,从而导致房价的持续快速上涨。

三、房地产价格的趋势

通过分析我们知道,货币供给量的快速增长和宏观经济环境的问题使得市场中充斥着大量的流动性,这些资金必然要寻求一种增值的途径,而房地产的特性使其成为大量资金最优的投资方式方式之一,所以,房价的快速上涨成为自然而然的现象。这可以从周围的现象中明显感受的到。一方面,地王纪录不断刷新,而这些地王的背后大多都是资金实力雄厚的非房地产行业央企,另一方面,从个人购房的角度来看,银行为个人住房信贷提供了优越的条件,有些地方甚至通过开假收入证明就可以轻松取得房贷,所有这些都是建立在房价会持续上涨的预期之上。

那么,房价未来的走势会是什么样呢?现在房价偏离其价值,存在泡沫已经成为一个不争的事实。从普遍经济规律来看,房价早晚会回归其内在价值,但是这个回归时间就要看房地产市场各方参与者之间的博弈了。如果国家政策调控得当,国内经济环境以及传导机制得到改善,那么这一回归就会越早。因此,房价未来的走势很大程度上要看政府的调控政策及利益各方之间的博弈。

四、控制房地产价格过快上涨的政策建议

20世纪90年代日本泡沫经济的破灭给日本经济带来了沉重的打击,房地产泡沫破裂,价格一路下跌,经济一蹶不振。可见,房地产对整个经济的影响是非常大的,因此,要想保持经济长久健康稳定发展,必须要处理好房地产问题,抑制房地产价格泡沫的发展,这就需要政府采取恰当的调控政策。

第一,要开拓广泛的投资渠道。这样才能分流过多的流动性,防止这些资金流向房地产市场,没有了大量资金的炒作,房价过快上涨的动力也就削弱了。

第二,加强对房地产市场的监管,规范房地产市场的运行,逐步改变房地产绑架经济的局面。

第三,提高闲置房地产的持有成本和房地产短期内的二次转让成本。

参考文献:

高鸿业:西方经济学[M].中国人民大学出版社,2007年3月