房价调控范文

房价调控范文第1篇

《财经》记者 慈冰 张

2009年最后一个周日,国务院总理通过网络表达了对高房价的担忧。在房价连续上涨九个月之后,中南海传出的信号明确而坚定:遏制部分城市房价过快上涨的势头。

再度收紧的房地产调控政策迅速得以部署。1月10日,新华社公布了国务院办公厅1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国11条”), 明确二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

此前一个月内,相关部委已先后出台了个人住房转让营业税免征期限从两年恢复至五年、土地出让金首付不低于50%等系列调控新政。

“不要低估此次调控政策的力度和集束效应,要尽快从去年‘过大年’的心态中走出来。”全国工商联房地产商会会长聂梅生1月13日对会员企业表示。

在她看来,历史惊人地相似。2007年9月,在全国房价持续飙升的情况下,央行、银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%,执行1.1倍基准利率。此后楼市由盛转衰,进入长达一年的调整期。

按乐观者的理解,此次调控的政策还算比较“温和”。中国房地产业协会副会长朱中一对《财经》记者表示,二套房首付40%之上的政策对市场有比较大的影响,但这种影响仍需继续观察。

朱中一认为,“国11条”已经明确,各地可以结合本地区情况,实施差别化的土地、金融、税收等政策,地方的政策如果与中央调控政策不冲突,则仍可继续实施。同时,经过2009年市场的迅速回暖,开发商的存货大多已经销售殆尽,资金充裕的开发企业足以抵御新一轮调控的风险。

地方政府是否真正执行这些调控政策也令人存疑。“土地财政是地方政府的主要收入来源,每个城市都想坚持房地产的优惠政策”,一位不愿意透露姓名的财政部官员表示,地方政府惯用的办法就是拖延和打球。不从根本上解决问题,就难以走出“调控一次,房价涨一次”的怪圈。

新一轮调控

房地产在2009年的表现大大超过了人们的预期。在房地产刺激政策和宽松货币政策,以及刚性需求和投资性需求不断释放的支撑下,中国房地产市场顺利实现“V”型反转。

中国指数研究院数据信息中心数据显示,2009 年,全国主要城市楼市交易量同比上涨均在50%以上,天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,福州、厦门同比涨幅超过200%。

同时,全国主要城市楼市成交均价普遍上涨,上海、深圳和北京位居涨幅前三甲,同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。

在房地产企业2009年的业绩单中,万科集团(000002.SZ/200002.SZ)房地产销售额达634.2亿元,增长32.5%,创下历史新高。而中海地产全年完成销售477.9亿港元,碧桂园(02007.HK)全年销售额为232亿元,分别超出各自原定目标79.6%和32%。

“去年涨得太疯狂了,历史上没见过涨这么多的情况。”北京天则经济研究所理事长茅于轼对房地产市场泡沫表示担忧。他认为,今年宏观经济形势依然很不乐观,房地产市场泡沫存在破裂风险。

在很多业内人士看来,目前出台的调控政策比几年之前理性、成熟,主要表现在改变了以往只关注从信贷闸门上进行调控,变为从供求关系入手,增加土地和普通商品房供应,采取有区别的差异性政策,改变了“一刀切”的做法。

在1月13日的国务院新闻办公室举办的新闻会上,住房城乡建设部副部长齐骥透露,2010年我国将有600万套左右的政策性和保障性住房开工建设,这也是落实“国11条”中“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”要求的具体举措。“增加供给是第一件比较重要的事情,我们认为增加供给主要是增加普通商品住房的供给,同时也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。”齐骥说。

国土资源部副部长小苏在新闻会上同时表示,截至2009年底,全国仍然有约一万公顷闲置土地,国土部正在安排清查处理,要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕,加快土地供应。

“查处闲置土地是一个动态工作,也是我们2010年工作的重点之一。”国土资源部土地利用司司长廖永林对《财经》记者表示。此前有媒体称,国土资源部正配合证监会对涉嫌违规用地的房地产企业进行清查,廖永林对此并未否认。“很多部门都在协助我们进行土地方面的调查,但具体结果没出来之前不方便透露。”

据国土资源部统计,全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地,保证今后两三年开发用地没有问题。全国各级土地储备中心截止到去年底,储备土地22万公顷以上,增加供地和实施用地调控应该说也完全有保障。

北京市副市长陈刚此前表示,今年北京政策性住房土地供应占50%以上。同时北京将继续增加土地储备,初步考虑实施不低于1000亿元的土地储备开发计划,安排住宅用地1600公顷,预计新建商品住房供应可达2800万平方米,同比增加500万平方米。此外还将大幅增加中低价位普通商品住房的土地供应。

目前,北京已获得足够的金融支持以进行土地储备的各项工作。《财经》记者了解到,2009年以来,北京土地储备贷款成倍增长。截至2009年10月末,政府土地储备机构贷款余额1208.1亿元,比上年同期增长25倍;比年初增加1145.2亿元,是上年新增量的101.3倍,占房地产开发贷款新增额的91.7%。

北京科技大学经济与管理学院教授赵晓认为,通过增加供给调控房地产市场的做法是有效的,同时也可以完成结构调整的目标。

他表示,目前土地、税收、信贷等多管齐下的政策足以挤出房地产市场的泡沫,而通过前几次调控,政府已经对房地产市场有了丰富的经验。“只要想去做,就一定能达到平抑房价的目标,关键要看政府执行力度的大小。”

新猫鼠游戏

《财经》记者接触到的多位专家学者和业内人士都表达了对政策执行力度的疑问。在他们看来,地方政府和商业银行对政策执行未必有动力。

中国指数研究院最新公布的数字显示,2009年全国土地出让收入为1.5万亿元,达到历史新高。北京等城市卖地收入占政府财政收入比重近半,而历史数据是,2006年7000亿元,2007年1.3万亿元,2008年降为9000亿元。

其中,2009年北京土地出让收入923亿元,是前两年的总和。中国指数研究院指出,如果加上房地产行业其他相关收入,在京沪等大城市,房地产收入已经占到政府财政收入的60%以上。地方政府对土地财政的依赖可见一斑。

即使是靠土地出让和房地产行业获得了丰厚的财政收入,但地方政府债务负担仍在逐渐加大。

交银国际董事总经理杨青丽对《财经》表示,中国的商业银行在刺激经济的号召之下发放了巨额贷款,地方为了当地利益上项目的热情可以说前所未有,而各地政府的财力并不雄厚,大多主要还是银行信贷支撑整个项目。

同时,银行信贷的安全寄托于地方财政收入方面,这让本已经负担较重的地方财政更加债务累累,地方财政的风险不可小视。

“新出台的这些政策,地方政府肯定不会照搬执行。土地财政是地方政府的主要收入来源,他们还是希望地价能提高,获得更多的土地出让收益。”一位从业近20年的房地产业内人士表示,地方政府仍然愿意执行对房地产的刺激优惠政策,这对他们来说也是好事情。

2008年年底,为应对全球金融危机,国务院及各部委出台多项优惠政策,促进房地产市场发展。内容主要包括下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税、降低购买首付比和个贷利率、延缓土地出让金缴纳等。

随后,各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

按照政策要求,这些优惠政策到2009年12月31日就已终止,但一些地方政府仍然选择将刺激优惠进行延续。

2009年12月31日,青岛市建委、财政局、地税局等六部门出台《关于支持居民购买住房的意见》。其中,除“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”外,原有优惠政策均顺延至2010年12月31日。

1月10日,就在“国11条”公布的当天,杭州市政府也公布了针对房地产市场的新政策。这个名为《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产健康稳定发展的若干意见》,在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定了29条优惠政策。

“国11条”明确要求,要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。财政部财科所副所长刘尚希对《财经》记者表示,越权减免税费包括营业税、契税等,主要是交易环节上的税费。严格来说,二手房交易个人所得税减半等政策,也应该属于越权减免税费中的一种。

另一位财政部官员表示,税费调整权力并没有十分明确清晰的界定,省一级政府也有税率调整的权力。因此,何为越权减免就难以确定。另外,很多地方都是采取口头通知的方式,没有具体的文件下发,是在实践中具体灵活掌握的政策。这也很难获得越权减免的证据。

“很简单的一个道理,税费少了,这无论对买方还是卖方都是乐意看到的事情。”他表示,目前出台的政策只是强调,原则性很强,这种原则性的话既不好理解,也不好操作。房地产调控每搞一次,房价就涨一次。每次都是几个部门一起搞,没有明确的责任主体,没有人具体去督查,效果自然不会很明显。

1月13日,中国民生银行行长洪崎在参加全国工商联房地产商会论坛活动时透露,近期民生银行收到一份关于加强房地产信贷风险管理的通知,要求严格执行信贷标准,加大对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

而此前出台的《固定资产贷款管理暂行办法》要求,银行要对贷款进行精细化管理,严控贷款用途。

洪崎坦言,今年既要保增长,又要控制资产泡沫,但总体上来讲,政策是要增加房地产市场的供应,银行的信贷政策仍会支持房地产项目开发,银行对房地产市场的前景依然看好,对房地产的投入是支持的。“但相关的配套政策确实会对银行的贷款有很多的压力。”

他同时指出,2010年随着资金面的收紧,在实体经济逐渐复苏导致的资金回流之后,房地产对其他行业的资金吸引力将明显减弱,开发商融资难度将加大,融资成本也将上升。

又一个轮回?

光大证券在2009年12月22日召开电话会议,用三句话表达对房地产市场的看法:政策是“山雨欲来风满楼”,市场是“强弩之末势不能穿鲁缟”,策略是“君子不立危墙之下”。

光大证券房地产研究员赵强在电话会议上表示,房地产市场和房地产股票板块现在正处于一个重要的拐点。

他认为,在相关政策出清、房地产市场调整后再启稳之前,地产股缺乏正面的催化因素,股价难以跑赢大市,因此将行业评级下调至“中性”,覆盖范围内所有个股的评级全部下调一个等级。

行业的潜伏危机甚至促使一些大的房地产企业选择进入三线城市。1月9日,在北京举行的唐山投资环境暨重点项目推介会上,北京万科与唐山市达成了两个项目的合作意向。一个是在凤凰新城独资开发35亿元的住宅及商业设施项目,另一个是与南湖生态城管委会签署土地开发合作项目,投资十亿元。这是万科首次进入唐山市场。

但悲观者似乎只是少数派。

1月4日,中原地产在深圳召开了全国会议,各区域负责人汇总了来自中原地产全国各区域的市场信息。

中原地产华北区总经理李文杰介绍,中原地产对2010年市场总体看好,但一线城市的波动会比较大,二三线城市仍将保持不断增长态势 ,但说到“拐点”,是根本不可能存在的。

“所有参会的区域负责人均对今年市场表示乐观,这种乐观甚至没有一点分歧。”李文杰介绍,当时在会议上也讨论了金融政策对房地产市场的影响,但基本看法是,如果信贷额度继续适度宽松的话,房地产市场不会出现太大的波动。“不能说近期的调控政策没有效果,调控的效果就是房价和成交量不涨了。”

华远地产(600743.SH)董事长任志强对《财经》记者表示,上半年主要看市场的供求平衡矛盾是否能够解决,总体还是比较乐观的,但政策需要一个消化期。“市场短期以民意为大,但房地产支柱地位改变不了,城市化进程之下,农民进城离不开房地产;地铁与城市拆迁也离不开房地产。”

海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿认为,上半年房价下降的可能性不大,下半年会有所调整,但不会是崩溃性的下降。他表示,现在中国有房子的毕竟是多数,价格下降、资产贬值对他们来说难以承受。

中国指数研究院的研究报告指出,在市场供给方面,预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长,但部分城市短期内仍面临供给不足。

在成交量方面,预计2010年一些省市交易量受高房价影响会下降,但多数中西部地区特别是三四线城市,由于房价绝对水平和涨幅仍较低,交易量仍可能增长,全国总的销售量会比较平稳。报告同时指出,预计2010年房价仍将处于高位并呈上升态势,但涨幅会趋缓。

持有同样观点的国泰君安证券和安信证券。国泰君安证券分析师孙建平认为,从目前房地产投资对固定资产投资贡献度、地方卖地财政收入、非地产行业对宏观经济复苏贡献度等指标看,宏观经济环境尚不完全支持如此大力度、密集式的房地产打压。安信证券分析认为,由于当前存货偏紧、2010年一季度信贷额度会较高、二季度供给增加有利于供需平衡,因此预计2010年上半年的销售仍会保持较高水平。

另一方面,境外投资者仍然对中国房地产市场持续看好。房地产服务机构仲量联行北京研究部主管覃晓梅1月12日对《财经》记者透露,有几家来自欧美、亚洲的投资者正在洽谈收购北京的住宅和写字楼项目,“目前正在接洽过程中,交易会在一季度达成。”她表示,在人民币升值的环境下,境外投资者进入中国市场的意愿非常强烈,而中国市场6%-7%的稳定回报率,也远远高于欧美和亚洲一些国家的投资回报。

而据记者了解,摩根士丹利、花旗银行、美林、高盛等境外机构投资者正在酝酿新一轮进入中国市场的举措。

二手房方面,北京中原三级市场研究部的统计数据显示,2010年1月1日-7日,北京存量住宅网签成交量为1761套,与2009年12月同期的8642套相比,下浮79.62%,与12月最后七天的6594套相比,明显下浮了73.29%。

李文杰认为,2009年二手房成交达到了天量,即使2010年有所下跌,但成交量仍比较可观。但赵晓认为,目前二手房市场一个星期的成交都不抵2009年12月一天的成交量,二手房很快就会绷不住了,一手房市场紧接着也会有松动。

房价调控范文第2篇

2011年4月17日，“新国十条”的房地产调控新政将满周年。截至3月31日，全国657个城市中，已有608个城市陆续公布年度房价调控目标，从去年延续至今的房地产调控“似乎”进入到一个关键时期。但放眼望去，各地此次出台的房价调控目标一片看涨，只有北京一枝独秀地提出“新建普通住房价格‘稳中有降’”。

为此，住建部下发通知，要求各地听取社会的意见，使确定的年度新建住房价格控制目标取得社会的认同和支持，已经公布的城市也要据此酌情调控已的调控目标。

众多分析认为，各地普遍“看涨”的调控目标与中央要求并不一致。民意更是直接发出“失望”的声音。那么此次地方房价调控目标为何如此不“给力”？

房价涨幅与GDP挂钩不合理

3月下旬，各地房价调控目标密集出台， 多数地方政府步调一致地将调控目标与GDP、人均可支配收入涨幅作为参照。一时间政府调控的“限涨”变成了“调涨”，各地房价预计今年涨幅普遍在10％－15%。

3月29日，上海市政府公布了房价控制目标：“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。”

此前，上海市市长韩正在作政府工作报告时提及，2011年上海经济社会发展的主要预期目标是GDP增长8%左右。以此为据，可推算出上海的房价调控目标为新建住房涨幅低于8%。

30日晚，城市大多“默契地”跟随上海了“控速不降价”的政策，如广州、深圳。这些城市与上海相比有着严重的趋同性，都将房价涨幅目标与两大参照指标挂钩。

今年1月26日，总理在主持召开国务院常务会议时提出的“新国八条”中第一条正是如此要求，“地方政府应根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

但当各地方政府落实在纸面上时，似乎只重视GDP和人均可支配收入这两项指标，同时却集体“漠视”了最后一个指标，也是更为重要的“居民的购房支付能力”。中国房地产学会副会长陈国强认为，因为“居民的购房支付能力”没有现成的可参照数据，这使得地方政府避重就轻，有意忽略了这一指标。

调控房价涨幅参照GDP和人均可支配收入是否科学？学术界多持反对意见。学者马光远认为，这样的挂钩很荒唐。以上海为例，根据2010年统计数据，城镇居民人均可支配收入为3.2万元左右，增长10%只增长了3200元；而上海2010年平均每套房价格为260万元，增长10%意味着增加26万元，这26万元相当于一个上海居民八年不吃不喝的收入。由此可见，居民收入增长10%与房价增长10%完全是两个概念。

北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，房价涨幅与GDP挂钩已不适合现有的情况。在2004年后，一二线城市房价大幅上扬，如广州涨幅已超过2倍，北京上海可能接近三倍，这时房价已经在畸高的位置上，在与GDP的正常增长挂钩，显然是不合理之选。“地方GDP、居民人均可支配收入与房价之间并不具备必然的逻辑上的数理关系”，所以提出这个调控的要求就缺乏可操作性。

韩世同说，目前，一二线城市房价已经涨到极限了，如今的调控目标“预测”出房价仍将上涨，反而容易导致消费者盲目入市。

新建住房是一个大概念

3月29日，北京跳出众多的城市，成为调控中“首个吃螃蟹的人”，首提“降”字。北京公布其调控目标为：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。

在北京公布调控目标的次日， SOHO中国董事长潘石屹说，北京的住房租金回报率已降至2%左右，到了不能再低的地步，“北京住房价格该回归正常水平了。 ”以北京当前的市场状况看，“降价”似乎是市场行为的走势，北京的调控目标不过是顺势而为。

记者注意到，与上海、广州和深圳等一线城市的调控目标中提及“新建住房”不同，北京将房价控制目标的对象设定为“新建普通住房”。

那么，“新建普通住房”是何物呢？3月30日，中原地产在当天的分析报告也提出了同样的疑问：“普通住房”究竟界定在什么范围；新建的相对高端的住宅是否也在价格控调控范围，在公文中没有指出，有待明确。

韩世同说，北京的调控目标更像是一场文字游戏，因为“新建住房”本身是一个大概念，它包含保障房和新建商品住房，而“新建普通住房”更是将高档住宅公寓等刨除。2011年北京市保障房建设目标是新开工建设、收购保障性住房20万套，加上2010年已开工的22.5万套，今年预计竣工达到10万套。若北京政府确实如此界定“新建普通房屋”，当这些竣工保障房陆续上市后，自然容易拉低整体的均价。

在北京统计局最新公布的1月-2月北京市房地产市场运行情况中，并没有“新建普通住房”这一房价指标的对应数据，甚至没有新建商品房的价格指数。对此，北京统计局宣传中心工作人员向媒体解释，以后房价数据由国家统计局审核，统一发；北京统计局不发了。

但在国家统计局自今年元旦起执行的房价统计《新方案》中，没有按普通住宅、别墅公寓、其他住宅等进行细分，而是按照面积分类统计。这意味着，北京的“新建普通住房”，并不在统计范围内，在未来也没有相应的数据来进行体现。

地方调控“诚意不足”

市场分析人士说，这次房价调控目标诚意不足，并未改变消费者对市场的观望态度，而地方政府依赖“土地财政”，财政收入来源于土地出让金等收益，成为这场调控“走秀”的根本原因。

2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，占全国财政收入30%以上。同期，全国商品房销售额为5.25万亿元。全国土地出让金收入与同期商品房销售额之比，超过50%。

陈国强认为，在房价调控目标上，地方政府多是有所保留，因为他们要顾虑到楼市的低迷会伤及当地的收益，影响当地的经济表现，“或者说他们是用一种应付和敷衍的姿态来面对处理这个问题。”

3月初， 国家住房和城乡建设部副部长齐骥透露，今年内地保障房工程将兴建1000万套保障房，斥资约1.3万亿元，以保证中低收入家庭“居有其所”，其中政府承担5000亿元将由政府承担。这使得在政府不光需要制定调控方针的同时，需要“身体力行”地投真金白银到保障房的建设中。

可是，保障房的建设将打击房地产商的积极性，土地出让金减少，地方财政压力进一步加大等一系列的塔米诺骨牌效应。地方政府财税制度似乎到了不得不改革的情况，地方调控目标“诚意不足”。

房价调控范文第3篇

随之而来的是相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态。财政部部长谢旭人表示，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，稳步推进个人住房房产税改革试点。国家发改委主任张平指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。

事实上，房地产调控已经持续了一年多，各地也相继出台了“限购令”等调控措施，但是时至今日，仍难看到房价回归理性的水平，这究竟有些什么原因呢？

原因之一：没搞清炒房资金的来源

很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火，认为就是因为这些人的存在，房价才会这么高，才搞得大家买不起房！我们制造业现在的平均毛利润只有5%，如果再去掉一些其他费用，我们的制造业基本是不挣钱的。相比较来说，炒房子是一件一点技术含量都没有的事情，很多以前做实业的人，现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同，都认为现在这种大环境下，做实业又累又挣不到钱，炒房又简单，利润又高，因此也不能全怪他们。不过从另一方面看，我们过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机，比如2008年的时候，为了刺激房地产，央行在一年之内四次下调利率，幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠，实现了自己炒房的目的。

原因之二：信贷调控没有触及到房地产

在房价飚升、民众抱怨的情况下，我们政府密集出台了很多调控政策，但是，透过对这些调控政策的分析，我发现一个很有意思的事情，那就是即使到现在，我们的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单：第一，对于地方政府来说，土地出让金是很大的一笔收入。第二，在现在这种大的环境下，我们的金融机构最怕的就是房价下跌，因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险，金融机构自然不会自取灭亡。

而从税收的角度分析，在目前的制度和市场状况下，还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了，我们不能只看税率，因为这只是表面上的，根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方，从表面上看，中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是，就算对这两个寡头征收200%的税也没用，因为无论政府征多少税，它们都能够透过价格把它消化掉，也就是说，它们能把所有的税负都加到价格上去，最终转嫁给消费者，所以，它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样，对于炒房者来说，也完全可以把税费转嫁出去，而且还不担什么风险，至于炒房的利润究竟有多高，大家心里已经相当明白了。

原因之三：只注意短期房价下跌的表面现象

经历了一段时间的调控之后，2012年3月，统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，2月份整体房价仍呈上升态势，但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降，涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象，房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了我们三方面的警醒。

第一，2月份和1月份相比房价好像不涨了，可能还有点微跌，然而这只是表面现象，看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。我以北京为例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价，如果把通州地区也平均进去的话，肯定也是下跌的了，但是三环之内没有怎么跌，所以在表面上平均价格好像跌下来了。

第二，中小型开发商被大量淘汰，而一些大型开发商却是越来越壮大，这是我们不可想象的。比如，去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高，是因为他们撑控了大量的资源，因此市场震荡的结果，等于是新一轮的洗牌，让那些大鱼把小鱼都给吃了。去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗，其金额超过1500亿元，也就是说在调控后市场的影响下，大鱼变得更大了，小鱼慢慢地被吃掉了。

第三，就是土地出让金。2010年是2.7万亿元，2011年高达3.15万亿元，创历史的新高。对此，你发现地方政府也挺高兴，因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果，可以说是皆大欢喜。

根据我们的统计，在房价里面，12项税跟56项费，另外还有土地成本，加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位，我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本，这是刚性的，目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本，这个也降不了。另外，开发商有20%的利润，有很多的支出都含在这里面，所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说，房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。

原因之四：保障房没给老百姓一个预期

在房地产的调控中有一个重要的手段就是保障房，现在全国都在搞保障房“”，地方政府似乎觉得当务之急就是盖房，然而其中还存在一些值得商榷的地方。我看到一个很有意思的采访，央视采访了一位天津居民，这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗？他说感觉很幸运，这其中就有问题了。

房价调控范文第4篇

自我国取消福利分房政策，推进住房商品化、社会化以来，房地产市场发展迅速，商品房价格一路飙升，甚至多数一线城市房价已经凸显泡沫性质，为此我国出台了一系列的政策调控商品房价格，房价调控政策、房价控制目标、房产税、限购令、新国八条，宏观调控一轮接着一轮，近日国务院出台的《关于落实〈政府工作报告〉重点工作部门分工的意见》亦明确指出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。由此可见，今年房地产政策的总基调依然是严格调控。

国家统计局3月18日公布的2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格同比下降城市达到27个，环比下降城市有45个。虽然从房价本身而言出现大面积停涨，但降幅并不明显，北上广深新房价格等一线城市降幅在0.2%左右，二三线城市降幅相对明显，可仍距农业银行研究团队根据房价收入比等国际上用于衡量住房承受能力的指标测算出的结论：一线城市房价应该下降10%―25%，二线城市的房价应下降5%-15%相去甚远。

何以房地产调控政策密集出台，却收效甚微呢？为此我们需要通过研究影响房价波动的主要因素，对症下药，提出切实有效的对策调控房价。

一、房价上涨影响因素研究

全国政协委员封锡盛在接受记者采访时说：“现在的房价肯定是高,这是大家的共识,要不然总理不会在报告中提出要让房价回归到合理的水平，……”那么，促使房价走高的幕后推手何在？推究一下不难发现是以下诸因素共同作用的结果。

1、政府因素（中央政府和地方政府）

2008年，在全球金融危机大背景下，为拉动内需，国际实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，并视房地产业为“国民经济的重要支柱产业”。2009年整个房地产政策的基调定位为“救市”，通过调低印花税、营业税等政策刺激房地产消费。近两年中央政府虽陆续出台多项政策来抑制房价，但这些政策介入较晚，适逢房价已明显偏离合理水平，短时间内调控难见显著成效。且地方政府在政策实施中执行不力，以安徽省芜湖市为例，今年2月9日出台《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》，打着“实施新政是为了引导合理住房需求和鼓励人才在芜就业创业”的旗号，行“救市”之实，难以掩饰地方经济对房地产市场的依赖。寄望楼市回暖以增加税种进而增加税收，并缓解开发商资金压力，增加土地市场热度，推进开发商后续开发建设，进而拉动地方经济的增长。若中央政府在楼市问题上放任地方政府曲解楼市政策，在政策执行层面悄然防水，造成楼市回暖，2009年小阳春催生的房价疯涨便是前车之鉴，抑制房价无疑沦为一纸空谈。

2、中介因素（金融中介――银行以及房地产中介）

金融中介――银行：据统计，2009年前11个月，银行系统为消费者发放的按揭贷款高达7009亿元，比2008年同期增长了13011%，加上流向开发企业的约 9000亿元的开发贷款，流向房地产业的信贷已经高达116万亿元，相当于同期全部新增贷款的1/6。银行对09年房地产市场的繁盛可谓“居功至伟”。北京一家著名房地产公司的财务经理明确表示，“没有银行的支持，我们的楼盘的确无法支撑”，可以说是银行一手成就房地产商。故而在银监会前主席刘明康表态房价下跌50%，银行业也能承受后，有房产专家立刻表示质疑：目前银行隐形房贷规模巨大，能否“抗跌”还真说不准。银行如此“鼎力相助”，房地产商自是“不差钱”，楼市“地王”频现，仅2010年3月15日北京一天成交6块土地，总金额达到143.5亿之巨。地王的出现必然会提升开发商及买房人对房价的预期，每每新地王诞生的后续都是该地区房价应声而起。

房地产中介：在民间流行一句话，“没有黑中介就没有高房价”，国务院颁布调控政策时，较多的把目光投射在房地产开发商和“炒房族”，却忽略了“房价高烧”的病根之一――房产中介。正是因为房产中介数量多，分布广，其虚假信息，勾结开发商等诸多舞弊行为严重加剧全国房产市场供应紧张。上海曾出现过几家中介联手吃入开发商新开发楼盘，再抬高房价推向二手市场以谋取暴利一类事件，无疑使高房价雪上加霜。笔者在购房时亦切身感受，房产中介繁多，管理无序，收费标准混乱，的信息多有失实，很难令人信服，这一切皆源于我国对房地产中介行为主体的责、权、利规范不够，相关法律法规调节的广度与深度难以满足实际需要，且缺乏类似于“中国律师协会”一类行业自律组织，一些中介甚至无证无照经营，完全是“游兵散勇”，他们的存在严重扰乱房产市场的正常秩序，阻碍房价回归合理价位。

3、供需因素

学者陶新桂认为在影响房价的需求因素主要因素中，最主要导致房价疯涨的因素是消费者预期，其次是财务杠杆下被拉升了的收入。之所以人们对房价看涨，从短期而言，是源于流动性过剩引发的通胀预期，持有房产较钱款存放银行收取“负利率”而言更能保值增值；从长期而言，房产是不动产，而土地有限，城镇化加速进程，城镇人口剧增，“粥少僧多”，房价在长期内一般呈上升趋势。

至于供给方面，众所周知生产要素价格的上涨会导致产成品价格飙升，恰恰契合前文中提到的高地价推动房价。某些学者认为供给不足是房地产不断上涨的根本原因，调查显示1991-2008年已售房仅覆盖83.3%的新增城镇居民，供给明显不足。此时开发商介于房价和供给量两者间的选择亦十分关键，高房价限购，增供给限价，所以是低价跑量还是囤地炒价能使开发商得益更多，直接关乎日后房价能否得到控制。据统计，2012年中国500强房企的库存已达到市值4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，开发商的资金链已经到了断裂的边缘，形势的严峻迫使其难以“奇货可居”。截止2012年3月26日，不少热点城市3月的新房成交量已经超过2月全月，除了源于首套房贷松绑带来的需求增加，不少开发商启动降价策略“以价换量”的态度渐趋明朗亦是楼市反弹主因之一。

二、房价调控策略

房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，在一定程度上会抑制实体经济的发展，引发金融秩序紊乱，其弊端日渐引起社会各界的关注。因此，能否解决好房价上涨问题，不仅成为宏观经济问题，同时也是重大的政治和社会问题，须通过政府、中介及地产商等各方努力得以解决：

1、政府方面

自2005年以来，国家关于房地产调控的政策密集出台，涉及到信贷、税收、利率、外资进入、住房结构、市场信息、土地供应等房地产市场的各个环节，形成了综合使用行政手段、经济手段和法律手段的政策体系。撇开2008年全球金融危机，调查表明房屋销售价格指数在房产调控政策颁布后确有所下降，证明在房价调控中政府政策确实发挥一定效用，可惜这种效用往往停留在短期，且程度较浅，一段时间后房产政策便被市场所消化。主要原因在于中国房地产政策在执行层面通常会被地方政府、房产中介、银行及开发商通过打球而打开政策缺口，“促进居民住房消费，改善居住条件”的初衷最后被扭曲为全面“救市”。因此政府应该使得调整完善相关税收政策、强化差别化信贷以及房产税试点等长效政策与限购等短效政策相结合，保证房产调控政策的连续性和稳定性，在政策执行层面加强对房地产市场中各利益主体――地方政府、商业银行、房地产开发商以及购房者行为的引导和规范，特别是在地方政府对中央作出态度试探时，如佛山新政、中山新令及芜湖房产新政等均属此例，应作出明确表态，遏止地方政府的“放水”苗头，警惕房价的报复性反弹。在此我们应注意的是，楼市调整对于实体经济的影响不容小觑，因为地方政府土地出让收益减少，将增加地方政府的短期融资压力，因而地方应在中央的帮助下开辟新的资金筹措渠道，逐步减少地方财政对土地出让收益的财政依赖度。

2、中介方面

房地产业资金需求大、使用周期长，往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足，因此房地产业对金融业的依赖程度较大。存款利率、贷款利率、贷款比率等金融因素的变化对房地产价格的形成有密切关系。对此多位银行专家在采访时支招，“进一步拧紧信贷资金的水龙头，是抑制房价非理性上涨最有效的招数，银行仍是管理层调控房价的主力军。”2010年4月，国务院要求商业银行可根据风险状况，实行更为严格的差别化住房信贷政策。可是从目前来看，执行中仍存在偏差，譬如将首套房贷款利率优惠取消，使得本应受到政策鼓励的首套自住型购房家庭的购房门槛和成本一再提高，加重自主性购房者负担。所以，一方面应从商业银行拧紧信贷源头，严格限制借助银行房贷出现的各种名目的炒房和投机性购房；另一方面需要明确差别化的、刚性的房贷政策，如对首套自住性购房贷款提供利率优惠等，切实减轻自住性购房者负担。

对于房地产中介，国家应进一步健全有关法律法规，譬如制定《经纪人法》等法律，促使中介组织及其人员严格按照有关法律和规章的要求执业。同时应组建全国性的房地产中介行业组织，制定中介业务标准，培训高素质的中介人才，尽快理顺房地产中介服务中的多种关系，尽快解决房地产评估与资产评估、土地评估，房地产资讯、与土地咨询、等多头管理，业务交叉，职能不清等问题，使得房地产中介在房地产市场的健康有序发展上能够贡献正面能量。

3、供需方面

影响房地产价格因素中供需失衡是导致房价增高的显著原因，前文分析中提到，最主要导致房价疯涨的需求因素是消费者看涨预期，然而在最近一次调查中显示，北上广三地居民普遍认可限购令控制房价的作用，对房价预期由看涨转向看跌（图1），近六成公众支持限购令继续执行，同时认可房产税的出台能抑制房价并压制购房意愿，多以观望为主，购房意愿明显不足。故而应继续推行房产税等长效政策与限购等短效政策相结合，打压投机性购房需求。

图1：居民对2010-2012年房价的变化预期比较

数据来源：零点研究咨询集团最新的“全国两会民生系列调查”

从供给层面而言，供求失衡其实更多表现为结构失衡，即不同消费层次的住房消费结构不合理，中低阶层的住房――经济适用房和廉租住房供不应求，而商品房空置面积却在增大。中国指数研究院《2011保障房白皮书》报告显示，从2001年起，随着非保障性商品住宅的快速发展，经济适用房投资额占商品住宅比重持续下降，2010年达到3.1%，是历年最低。保障房销售面积占比明显减小，而且保障房销售面积增长率远低于商品住宅销售面积增长率，导致2004年～2009年间我国住宅供应过度市场化，这是我国房地产业发展的一个明显不足，也是近年商品住宅价格迅速上涨的一个重要原因。故而，从2010年开始，我国的保障房建设速度开始加快，特别是从2011年到2015年，我国将建设3600万套保障房，根据北京、上海两市的保障房占比与商品住宅价格变化的比较来看，加大保障房建设能分流商品住宅需求，对抑制商品住宅价格过快上涨具有显著作用。

三、结语

据最新调查数据显示，2012年3月，全国100个城市中66个城市住宅价格环比下跌，这是全国房价自2011年8月以来连续第7个月处于跌幅状态。然而，一方面降幅太小，房价尚未回归合理价位，许多城市房价收入比仍达到或超过警戒线；另一方面官方数据中的“降价”不排除水分的存在，譬如房价下调的目标是“新建商品房”，而各大城市的新建商品房大多处于偏远郊区，本身就较市中心房价低很多。甚至一些城市中心区的新盘被政府要求延迟开盘或者调低报价入市以拉低新建商品房价格，种种皆表明我们在房价调控道路上仍任重而道远，应在现有调控基础上借鉴国内外房地产调控政策的经验和教训，确保我国房产政策的合理性和持续性，同时应从政府、中介和供需着手，合理规范引导房地产市场各利益主体的行为，保证调控系统实施的全面性，促使房地产市场长期健康和稳定发展，进而确保整个国民经济的健康发展及社会的和谐稳定。

参考文献：

[1]王耀林，吴福进．被忽略的房价上涨因素[J]．中小企业管理与科技，2009（5）：121

[2]陶新桂．房价飙升的原因分析[J]．中国市场，2010（22）：128-129

[3]张永胜，左祥．2009年房价上涨因素分析及2010年房价走势预测[J]．经济研究导刊，2010（10）：136-138

房价调控范文第5篇

但是，相关调控措施可能适得其反，因为，这些措施不仅未能解决根本问题，还滋生出了新的问题――几乎每次房地产调控过后，房价都会出现新一轮报复性上涨。这也是被以往房地产调控后的效果证明了的。

“房市调控第一拳”

分税制改革以后，地方政府的财权减少了，事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，但它面临着资金短缺的困扰。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补这个资金缺口的。

从利益驱动方面来看，地方政府是没有任何动力去抑制房价的。道理非常简单，房价上涨，才能拉动地价上涨；地价上涨，地方政府才能获得更多的土地出让收入。无论房地产调控措施多么严厉，最终都要靠地方政府来落实，但由于受制于利益因素，地方政府在执行时只会阳奉阴违。因此，要从根源上来解决这一问题，必须对分税制进行调整，增加地方政府的财政收入，只有在它的财权得到保障的情况下，才可能真正地落实抑制房价上涨的措施。

12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，　“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举被媒体称为“房市调控第一拳”。

囤地当“严打”

开发商囤地、炒地的目的，在于获取增值收益。即使让开发商一次性付清全部土地出让金，他仍然可以囤积土地，坐等土地升值。也就是说，开发商囤积土地的源动力不在于他是分几次拿的地，而在于他可以分享升值带来的暴利――这种暴利甚至超过他搞房地产开发获取的收益。中国的许多开发商并不建房而只炒地，也源于此。

其实，打击囤地并不需要另出“重拳”，只需严格执法即可。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

此后，国家又陆续出台类似的法律法规，但是，相关法律法规、政策文件越来越多，而囤积土地的现象却有增无减。囤积土地者有恃无恐，原因在于法律与土地一样“闲置”。如果严格执法，没有一个开发商敢囤积土地，道理非常简单，囤积两年后不仅不能享受增值收益，连地也重新被政府收回了。这个账开发商都会算。

开发商为何敢囤积土地呢?因为地方政府纵容。那么，地方政府为何纵容开发商囤积土地呢?利益使然。

房价会“越打越高”?

房地产调控的重拳，应该打在供应上。通过严格执法，迫使开发商按照规定开发，建造成房屋供应到市场。如果真的照此循环，开发商原本有限的资金大部分用到拿地方面，提前确保了政府出让土地的收益安全，却可能使自己因资金紧张，开发进度进一步降低。而且，在“地王”不断涌现的大背景下，动辄上亿元的土地，没有实力的开发商根本没有竞争力，在首次缴款比例提高后，这些开发商就会被淘汰出局，进一步减少了房屋供应能力。这时，小的开发商是这个市场的必要补充。同时，行业的垄断性加强，房价会进一步上涨――恰如中国油价高于美国等西方发达国家，就是垄断导致的必然结果。如今，这种垄断正在快速向房地产领域蔓延。

而二手房转让，营业税征免时限由2年恢复到5年，增加了流动成本，但这些成本在房屋供应不能增加的情况下，很容易转嫁到民众身上。而且，流动性的降低，也会导致房屋实际供应量的下降。

房价调控范文第6篇

近十年来，房价的快速上涨时不时成为各方关注的焦点，现在又到这样的时候了。2016年8月，全国70个大中城市新建住宅价格同比增长7%，逼近了2013年上一轮地产景气高点时的增长率。同期，一线城市新房房价同比增长率更是接近30%，远超过上一次房价涨幅的高点。此外，2016年上半年我国7.5万亿的人民币新增贷款中，有超过30%是房屋按揭贷款。房价的快速上涨，以及信贷投放向地产行业的集中，让人担忧国内地产市场是否已经进入了泡沫化状态，国内经济是否已为地产行业所绑架。相应的，对地产政策的争论正在逐步升温。

地产行业究竟有没有泡沫，风险有多大，政策该如何调控？回答这些问题需要冷静的分析，而非情绪化的渲染。尽管现在铺天盖地都是地产泡沫的言论，但别忘了，就在一年多前，舆论还普遍看空房价，认为国内地产市场已经越过了大拐点，会长期向下。从过往经验来看，对地产这个与每个人生活都息息相关的行业，主流观点往往难以保持中立而有所偏颇。政策受其影响，往往陷入周期性的收放循环，治标不治本，过去十年我国地产市场的数轮大起大落均与之相关。

房价上涨缘于土地供给

对地产行业的分析要从其主要驱动因素的辨析开始。在2014年2月，国内对地产前景普遍极度悲观的时候，笔者曾发表题为《房价上行趋势难逆转》的文章，从需求和供给双方面分析了推动房价上升的长期因素。文章的基本结论是，推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化，房价长期上涨的趋势就无法逆转。2016年房价的快速上升已经再次验证了笔者两年多前做出的这一论断。

看不到房价攀升背后的长期供需矛盾，而只是把房价上涨归结为货币信贷的增长，是一个影响不小、但同时也是危害巨大的错误判断。的确，房价涨幅与货币信贷增长之间具有极高的相关性。如果数据看得足够仔细，可以发现社会融资总量的同比多增与房价同比涨幅之间最为相关。但统计关系不等于因果关系，更不意味着货币是因、房价是果。

货币代表了可以在全国范围内灵活流动的购买能力。如果房价真是因货币而涨，我们应当看到水涨船都高、全国房价呈普涨之局面。但拉长时间来看，从2011年1月至今，我国M2存量累计增长了106%。而同期一线城市新房房价累计上涨69%、二线城市累计上涨21%、三线则只累计上涨4%。如果货币推升了房价，没有理由只是主要在一线城市表现其威力。有人可能认为这是因为一线城市地产具有更多投资或投机的属性，所以货币会向一线城市的地产市场集中。但这一逻辑本身就说明在货币之前，有别的因素在引导房价上涨。货币流向一线城市是其他原因带来的结果。

事实上，一线大城市因积聚效应，自然地会形成强大向心力。而在我国，诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中，更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说，一线城市房价中包含着不小“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应，一线城市房价焉有不高之理。

既然货币并非房价长期上涨的主因，就不难理解为何过去十年我国数轮的货币紧缩都无法改变地产价格的上涨趋势。货币政策的紧缩确实可以在短期内起到抑制地产需求、控制房价的作用，但那仅仅是对需求的短期抑制，而非真正消灭。而货币紧缩同时还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。

资产荒下的房价上涨

不管是因为什么原因造成的，房价涨起来之后各方自然会关心地产市场是否有泡沫，泡沫的风险有多大。但同样的，对地产泡沫的分析也必须冷静客观，而不能仅凭似是而非的逻辑。

最近有一个关于地产的段子相当流行，它说的是：当前中国近半数的上市公司利润不够买京沪深的一套豪宅。但这些公司只要卖掉其1%的股权，就足够买几套了。论说者试图以此说明当前股市楼市的泡沫都很大。这虽然只是个调侃，但其中描述的情况确实存在，因而引发了不小的共鸣，增加了大家对泡沫的忧虑。

不过，只要稍有经济学常识，就会看出这个段子里的误导之处。上市公司的利润是上市企业这种资产的回报，就像房租是房子这种资产的回报一样。在目前资产荒现象普遍存在，资产回报率普遍低下的时候，上市企业的回报比不上房产的资产价值再自然不过了。真正要合理地比较股市和房市，应该拿上市企业的利润和房屋的租金做比。前面这个段子用了两个不同概念来做比较，给人以泡沫严重的假象。

如果从资产荒的角度来分析，房地产市场当前的表现并不特殊。所谓资产荒，简单来说就是资金相对资产来说太多了。于是，过多的资金积聚在相对较少的资产之上，就把资产价格推高、把资产回报率给压低了。这不仅仅表现在房地产行业中，也表现在股市、债市等各种资产市场里。

而资产荒的成因，则主要是我国稳增长政策的推进不力。我国经济增长已连续下滑数年，2016年上半年GDP增速更是跌至6.7%，距离实现“小康社会”目标所需的6.5%增长底线仅一步之遥。而2016年上半年的宏观政策纷争，又很大程度上打击了各方对中国经济前景的信心，带来了对政策前景的不稳定预期。于是，民间投资者的投资热情大幅降温。另一方面，在政策多目标导向之下，地方政府也无所适从，投资积极性减退。于是，实体经济的投资增速进一步减慢。实体经济的投资项目是金融体系资金配置的标的资产。实体经济缺乏投资意愿，金融体系自然难以找到资金配置对象，资产荒由此而生。于是，包括房价在内的资产价格自然上涨。事实上，资产荒的现象始于2014年。2015年A股的大牛市就是资产荒所致。而2015年股灾之后，股市资金大量撤出，流向债市和房市，又形成了股票市场之外的泡沫。

尽管此轮房价上涨的逻辑与股债一致，都缘于资产荒，但地产市场的风险远小于股市和债市。正如前面所述，一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素。此外，由于我国较高的首付比率，我国地产市场的杠杆率还是远低于股市和债市。而截至2016年6月末，我国个人购房贷款余额还只有16.6万亿元人民币，占我国贷款余额比重仅为16%，占我国GDP的比重也只有25%。2016年所谓的信贷资金向地产行业的集中，也主要是因为地产之外的行业太过疲弱，所以令相对稳健的地产行业在经济增长中的重要性进一步提升。如果再考虑到一线城市已经再次收紧了限购政策，而广大三四线城市房价涨幅依然温和，我国地产市场整体风险可控，远不是有人所渲染的危如累卵的局面。

抑制房价上涨要以疏为主

十八届三中全会要求要发挥市场在资源配置中的“决定性”作用。目前的房价高涨正是市场机制在起作用的表现。一线城市房价的高涨，正说明一线城市地产供不应求，所以要通过高房价来刺激供给、抑制需求。而且，房价上涨只是深层次问题的表现。强行抑制房价最多只是把问题掩盖起来了，而不能真正解决问题。这就像一个人体内有炎症、导致体温升高一样。面对这样发烧的病人，医生应当用药消炎，而不能仅仅粗暴地降温。对这个病人兜头一盆冷水浇过去，可能确实把他的体温给降下来了，但人命估计也就去了不少了。

在地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策是加大土地供应。不过，对垄断了土地供应的地方政府来说，这无疑会要减少其来自土地的垄断收益。因此，增加土地供应的政策会面临巨大阻力，就算能够推出，进展也会相当迟缓。因此，当前抑制房价上涨的政策还只能着眼于地产需求来做文章。

要抑制地产需求，既可以通过限制性的政策来堵需求，也可以另辟蹊径，将需求的力量疏导出去。这两者中，疏是更适宜的政策。所谓疏，具体来说就是通过化解资产荒，将资金从地产市场分流出去。这需要稳增长政策的进一步发力。只有政策发力把经济稳住，把各方对中国经济的信心给重新树立起来，实体经济的投资热情才能重新焕发。而随之而来的上马投资项目将分流资产市场的资金，降低房价上涨的动能。

相反，如果再出台全国性的地产紧缩政策来调控房价，很容易适得其反。这是因为2016年房价的上涨还是一定程度上带动了地产投资的复苏，多少起到了托底经济增长的作用。而如果强力调控房价，必然会打击地产投资增速，令经济增长面临更强下行压力。在那种情况下，实体经济的投资热情会更加低迷，随之而来的实体投资项目的减少、以及货币政策在经济低迷背景下的倒逼放松，会导致更多资金流入地产市场，带来更强的房价上涨压力。其结果就会像2015年上半年的A股一样：经济越差，资产价格反而因为货币宽松越涨，最终以崩盘收场。

房价调控范文第7篇

加息征税平抑房价

美国的住房市场比较成熟，主要依据市场规律运行。不过，政府也有自己调控房地产市场的手段，主要是利率和税收。

为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化，美国联邦储备委员会在截至去年6月的两年时间里，连续17次加息，利率上升增加了新购房者的贷款成本，加重了已购房者的还贷压力。并挤压了房地产开发商的利润空间。受加息影响，去年第二季度以来，美国住房销售量下降，价格回落。

在税收方面，对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍，美国50个州都已开征房地产税，税率一般为1％至3％。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。因此，住房价格上涨既意味着资产价值增加，也意味着个人税款增加。针对房屋购买和出售时的差价，一些州政府还征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时，可以享受较大幅度的增值税减免优惠，而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。

法国

廉租房平衡供求

本世纪初的几年中，法国的房价不断上涨，几乎增加了一倍。但从2005年开始，法国房价增速明显放缓。

为遏制房价过快上涨，法国政府大力推行廉租房制度，对房产所有者征收重税，并不断完善房屋租赁市场。同时，法兰西银行还通过加息控制房贷规模扩大。在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中。廉租房占全部住房的比例不能低于20％。廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。

有了廉租房制度。低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。由于房地产价格受供求关系影响较大，廉租房制度起到了稳定房价的作用。

此外。法国政府对房产所有者征收重税，以免投机者扰乱房地产市场。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外。还需缴纳住房税和空房税等多种税费。

日本

“保低放高”区别对待

日本土地大多为私人所有，住房价格基本由市场决定。但为使大多数人能够“居者有其屋”，日本历届政府遵循“保低放高”的原则。采取了不少政策性调节措施，使社会不同层次的百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保低放高”是指。政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者能买得起房或者能租得起房，而高收入者的住房问题则由市场解决。

日本主要通过立法对地方政府兴建廉价住房等提供实物、金融和税收等方面的支持，以实现改善国民居住条件的目的。其做法是：中央政府出资鼓励地方政府兴建住房和收购住房，然后再以较低价格出售或出租给中低收入者。依照《公营住宅法》，日本中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中。新建住房费用由国家补贴一半，翻修住房费用由国家补贴三分之一。

新加坡

八成人安居政府组屋

新加坡是一个人口密度较高的城市型国家。新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权，既解决了大部分国民的住房，也有效平抑了房价。

在新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定。以低价出售或出租给中低收入阶层使用。在组屋分配方面。新加坡建屋发展局会在组屋建成后。按照公平原则进行合理分配。符合配房条件的住户一律排队等候政府分配住房。低收入者可以享受廉价租房待遇，中等收入者可以享受廉价购房待遇。组屋按地段与面积不同，每套价格从15万新加坡元(1美元约合1.52新加坡元)到25万新加坡元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款。

房价调控范文第8篇

【关键词】商品房；价格；供求关系

商品房首先是一种商品，它的价格遵循商品价格的基本规律。同时，商品房又是一种特殊的商品，表现在它的稀缺性、区域性、受国家政策影响很大。商品房价格由于多种因素共同作用形成，其中供求关系是最基本的因素。

商品房价格的快速上涨，带来很多问题，稳定房价也成为政府面临的重要工作之一。了解商品房价格影响因素，有利于找到更好的控制房价上涨的方法。

一、商品价格影响因素

1、供求关系

（1）供求关系是影响价格的直接因素。供不应求，价格上涨；供过于求，价格下降。

（2）影响价格变动的因素很多，比如地域、政策、成本等，甚至个人喜好、生活习俗等文化因素，都会对价格产生影响。这些因素对商品价格的影响，都是通过改变商品的供求实现的。

2、价值影响价格

商品的价格会受到供求关系变化的制约，但价格都不会无限制地上涨或下跌。价格最终由价值决定，价值是价格的基础，而价格是价值的货币表现形式，价格不会无限制地背离价值。

二、商品房不同于一般商品特性

1、稀缺性，土地的稀缺性决定了商品房的稀缺性。

2、区域性，房地产的交易对象，土地、房屋是不可移动的，造成了某个地区的房地产市场在出现了供不应求或供过于求的状态时，无法通过其他地区调剂来达到市场平衡，这就是房地产市场的区域性。

3、受国家政策影响大。中国楼市说到底是政策市，政策对市场影响很大。

三、从商品房价格影响因素看房价调控

商品房价格影响因素很多，其中主要有供求关系、成本、国家政策和消费者预期。

1、供求关系与房价

1.1 供求关系

供求关系是影响市场交易的主要动力，是决定成交价格的根本原因。房地产作为一种商品，受供求关系的影响。当供应不变时，需求过旺，则会呈现供不应求的情况，导致房价上涨。

1.2 从供求关系看控制房价

在我国，受到人多地少的国情限制，土地供应不足，导致商品房供应受到限制。尤其是北京、上海、广州等大城市与省会城市，由于受到耕地保护、城市规划、征地拆迁等限制，中心城区可利用土地越来越少，城市每年土地供应量新增部分很少。

平抑房价，可以从多方面采取措施增加商品房供应量。首先是尽量增加土地供应量；其次还可以采取调整容积率，提高土地利用率；最后土地供应向普通商品房倾斜，增加普通商品房数量，增加小户型数量。

我国目前处于城镇化进程中，购房需求多元化，有新增人口需求、拆迁需求等刚性需求，有改善需求，还有投资投机需求。

在商品房供应不能大量增加时，控制房价一定要采取调整需求策略，保护首次自住性需求，延缓改善需求，遏制投资投机需求。

近期调控迅速见效的一个重要原因是限购、限贷政策措施精准的打击了投资投机需求，有效的减少了购房需求，从控制了房价上涨。

在城镇化快速发展时期，居民自住房的需要持续增加，满足这方面的需要，是房地产稳定健康发展的基础。相反，投机性购房扭曲供求关系，会造成房地产市场大起大落，影响经济的有序发展。控制房价将是一个长期的课题，在增加供给受限条件下，需求调节措施要继续发挥重要作用。

2、成本因素与房价

2.1 成本因素也是影响商品房价格的重要因素。

商品房成本主要由三项构成：土地成本，建设成本和税费，其中土地成本约占商品房成本的30～60%，是最重要的成本因素。

2.2 从地价看房价

现在“地价影响房价”，还是“房价影响地价”还存在争议，但是地价高，房价一定低不下来则是不争事实。

目前，土地供应市场由政府垄断，地方政府过分依赖“土地财政”，导致“地王”的不断出现。“地王”的出现，对区域市场定价影响很大。

地方政府作为土地供应主体，应摒弃“经营土地”的观念，充分认识控制房价上涨的重要性，认识到“高地价一定高房价“，”降低房价一定先从降低地价开始“，调整一味“价高者得”土地出让原则，适当比例推出“限价商品房”和“限房价，竞地价”土地，不当价格上涨推手。只有土地价格真正调整到位，商品房价格才有调整到位的可能性。

3、国家房地产政策与房价

房地产业是国民经济重要支柱产业，又是重要的税收来源，还是关联度很大的行业，而房价又是关系国计民生的。政府对房地产行业一直干预度大，自2003年以来我国房地产调控政策密集出台，力度不断加大，特别是2010年4月以来，在一年内更有多次调控政策出台，且力度一次强过一次。

3.1 主要房地产相关政策

（1）以“限购”、“限贷”为核心的调控政策，带有明显行政手段的烙印。限购令出台后，对遏制住房投机炒作起到明显作用。限购政策没有增加供给，而是通过行政手段限制需求、减少需求或延迟需求来调节供求关系。

（2）土地政策。我国人多地少，一方面要建设，一方面要保护耕地。城市化进程中，土地供应不可能大幅度增加，更要注重土地的集约使用。国家对经营性土地供应市场实行“招拍挂”，“招拍挂”制度虽然透明、公平，但有推高地价之嫌。

（3）财政金融政策。2008年为了应对国际金融危机，政府推出大规模刺激内需方案，目前执行适度宽松的货币政策和积极的财政政策。财政金融政策中对房地产市场影响比较大的主要是：信贷政策、利率工具和货币供应量。房地产行业信贷政策的收紧、二套房利率上浮政策通过金融杠杆的调节作用，限制了房地产市场的过热状态，减少了不合理的购房需求。而为应对国际金融危机，增加的货币供应量，则带来了潜在的通货膨胀威胁。

（4）税收政策对遏制房地产投资投机起到重要作用。目前房地产交易环节的税负较重，持有环节的税负较轻，使得市场上投资投机购房的量比较大。单纯地增加交易环节的税收，不能遏制投资投机行为的减少。只要投资者预期房价的涨幅比超过税收的负担，还是会出手买进。所以，应该在增加持有税收的同时减少交易环节的税负，这样既能抑制投资又能保证刚性需求。

3.2 从房地产相关政策看控制房价

房地产政策对于房价的影响主要通过影响供求关系、影响消费者预期来影响房价。目前房地产政策主要围绕“增加供给，控制需求”，“保护刚性需求”和“降低消费者涨价预期”来实施的。

在实际实施过程中应注意“一致性”、“稳定性”和“长期性”。“一致性”表现为各种政策的一致，避免作用相互抵消；中央政府与地方政府的一致，避免给市场带来错误信息。

要认识到房价调整的困难和长期性，保持政策的“稳定性”、“长期性”，要注意更多采用市场工具来调整房价，如税收政策、金融政策等。

4、消费者预期与房价

4.1 消费者的涨价预期

商品房市场的持续过热，有一个非常重要的因素，就是人们的涨价心理预期。

在刚性需求的支撑下，对未来房价的上涨预期进一步刺激了大量住房需求的提前释放，导致市场非理易行为的发生，从众心理使人们不断产生认知上的失调，盲目追逐高涨的房价。

4.2 从消费者预期调整看稳定房价

消费者的理性预期可以稳定房地产市场的正常运行，政府作为市场的宏观调控者，拥有强势的信息优势及不容推卸的责任，必须承担起合理引导消费者预期的重任。

一个稳定、合理的房价有利于房地产行业的长期、健康发展，有利于社会公平、稳定，希望政府按照价格规律更多采取市场化措施来调控房价。

参考文献：

[1]牛凤瑞，地价与房价，搜狐焦点网

房价调控范文第9篇

关键词：房价调控政策；效果；原因；建议

Abstract: At present, many city housing prices are too high, housing prices rose too fast, the housing supply structural contradictions, the excessive growth of investment and other issues, since 2003 the state promulgated a series of documents on macro-control of real estate industry. As an important part of the national macro-control, the real estate regulation stage did not achieve the desired results, which cause us to think about a series of deep-seated causes of the real estate market regulation and control effect is not ideal, and puts forward some suggestions on further adjustment of policies.

Key words: price control policy; effect; cause; suggestion

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

自2003年起，我国政府及相关部门为促进房地产业的健康发展，相继出台了一系列的调控政策。尤其是2005年初以来，中央政府接连出台了“国八条”等几个重要文件以调控和规范房地产市场。这些调控政策收到了一定的效果，但2006年下半年以来不少地区房地产价格涨幅呈现报复性反弹。

我国房价调控政策回顾

为了促进国民经济稳定健康发展，避免出现大起大落，从2003年开始国家针对房地产行业分阶段实施了一系列的宏观调控政策。

第一阶段：2003年1季度至2008年3季度。房地产市场的主要特征是：商品住宅市场交易活跃，房价不断攀升，房地产开发投资增速较快。这一阶段中央出台了防止房地产投资过快上涨和控制住宅需求两种性质的调控政策。

表一：2003年—2008年前三季度房价调控政策及效果分析

第二阶段：2008年4季度至2009年4季度。2008年4季度全球金融危机全面爆发，对我国经济产生严重冲击。

表二：2008年第四季度—2009年第四季度房价调控政策及效果分析

第三阶段：2010年1季度至今。为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购限贷行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。

表三：2010年至今的房价调控政策及效果分析

总的来说，房价调控政策可以概括为以下几点：

第一，增加供应，例如增加土地的投放，通过土地清理增加开发商加快开发的压力。这些都会增加房地产的市场供应。但是，由于目前我国政府土地储备制度还很不健全，加上开发商囤积土地的心理预期，这方面的效果会受到削弱。同时，在政府推出土地的过程中，由于开发商按照目前较高的房地产价格决定收买土地的价格，会抬高房地产的出让价格，强化房价上涨的社会舆论和心理预期。政府还有一个选择是通过经济适用房直接推出价格比较低的住房，通过牺牲政府的土地收益，向老百姓让利，但不太可能影响房地产市场大势。

第二，增加交易手续，提高门槛，限制房地产的投机易。例如对期房转让作出限制，对按揭房产过户作出限制，增加购买非自用住宅的门槛，甚至用直接禁止的方式限制部分房产的转让。这有一定的效果，但所谓上有政策，下有对策，只要有获利机会的存在，市场就会出现各种创新对政策限制予以回避。

第三，从银行信贷进行限制。这是一个比较有效的方法，但是由于银行也要追求自身的企业利益，而且社会资金只要有利可图，可以绕过银行这条渠道，所以也不能对此有过高的估计。

第四，利用税收杠杆。主要是通过税收，大大降低房地产转让中的个人收益。也就是降低投机易的获利空间，因此这是比较强硬的做法，短期效果也较好。

第五，通过各种手段影响舆论导向，影响房地产价格上涨预期。人们都有买涨不买跌的心理，所以在价格上涨预期较强时，会刺激购买，这就进一步刺激价格上涨，又强化了上涨预期。而如果一旦价格下跌预期有一定的社会基础，人们惜售心理就会产生，购买需求就会像潮水一样退却，这也是房地产价格上涨过快容易导致价格暴跌的主要原因。

二、房价调控政策的效果分析

从房地产市场的变化看，2003年1季度至2006年3季度交易量（商品住宅销售面积）同比增速总体呈下降趋势，2006年4季度至2007年3季度交易量同比增速明显上升，2007年4季度至2008年4季度交易量增速大幅下降；2005年1季度至2007年1季度房价（房屋销售价格同比指数）涨幅有所回落，但依然处于高位（在6%以上），2007年2季度至2008年1季度房价涨幅上升，2008年2季度和3季度大幅回落；2003年1季度至2007年3季度房地产开发住宅投资实际累计同比增速一直较快，且波动不大，2007年3季度至2008年3季度有所下降。从上述政策与交易量增速和房价涨幅变动的对比看，2007年9月出台的“二套房贷”政策的效果较明显而之前的政策的效果都不明显。“二套房贷”政策后，交易量同比增速随即出现下降，两个季度后（2008年2季度）房价涨幅调头向下，2008年3季度房价涨幅大幅回落；2008年1季度至2008年3季度交易量出现萎缩，且幅度不断加大。

2008年4季度全球金融危机全面爆发，对我国经济产生严重冲击。在前一阶段房地产调控政策和全球金融危机的影响下，2008年4季度商品住宅交易量继续萎缩，2009年1季度房价同比出现下降。为应对危机，宏观经济政策转向保增长。在房地产方面，2008年12月国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年2季度房价重拾涨势，2010年2季度房价同比涨幅达到14%，为1998年以来的最高点。

2010年以来，在越来越严厉的经济手段和行政措施的调控下，房地产市场热度逐渐降低，房价涨势受到抑制。2010年1季度至2011年4季度商品住宅交易量同比增速呈显著下降趋势，2010年3季度房价涨幅开始出现显著回落，2011年70个大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的68个，二手住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的67个；12月份，52个城市新建商品住宅价格环比下降，51个城市二手住宅价格环比下降。 从政策出台时间与市场的表现看，这一阶段的政策效果比较明显。2010年1月“家庭二套房贷”政策出台后，商品住宅交易量同比增速随即出现显著下降，2010年3季度房价涨幅开始回落；随着政策力度的逐步加大，直至实施严格的限购政策，房价同比涨幅出现大幅下降，2011年4季度房价环比开始下降。

三、房价调控政策效果不佳的原因分析

（一）政策的措施与目标匹配性不强，结果适得其反

从“国八条”开始明确提出要实现“稳定房价”的目标，但同时实施的许多具体政策措施却与“稳定房价”相背离。我国许多地区房地产价格涨幅过快的根本原因在于供求缺口， 因此，最直接和见效的措施应该是通过增加有效供给，这比限制需求更能够明显地起到稳定当前房价的作用。但我们却一方面试图限制无法被压缩的刚性需求，另一方面，却紧缩了政府可以轻松控制的供给，严格控制土地利用和批租总量的措施，其结果是土地价格大幅上涨；严格控制禁止别墅用地的政策，导致别墅成为所有商品房品种中价格上升最快的物业；要求 70%新建商品住宅为90平方米以下，市场的反应是大房型价格上升；调控剑指上海和长三角地区的房价，北京、大连、深圳等地区的住房价格却上升了；调控的范围主要是商品住宅，结果办公楼、商铺、工业厂房的价格却不受调控的丝毫影响，依然按着供求关系寻找着自己的市场定位。

（二）政策稳定性缺乏，政策变更频繁

政策的频繁变更又使得政策执行者无法及时作出调整，政策的频繁变更也容易导致政策低效率因为政策变更总会浪费一定的政策资源，使投入产出比增大，降低政策执行效果。以货币政策为例，仅2008年间，1月到5月央行三次上调利率，而下半年却连续三次下调利率，如此频繁的变更加上货币政策的时滞效应，以及货币政策无论对开发商还是消费者都存在很大程度的影响"不难想象货币政策的频繁变更会导致政策执行的无序与混乱。

（三）宏观调控缺少统一的政策协作部门

我国目前对房地产调控没有统一协调机制。首先，没有牵头部门，而是各自为政。涉及房地产业的调控部门较多，中国人民银行、建设部、国土局、监察局都可以制定房地产政策， 由于没有协作机制，各个部门都从自己的利益角度出发，有可能会出现政策相左的局面。其次，没有对房地产市场运行状况进行跟踪监测的部门，对于何时该出台政策、出台什么政策、政策有没有达到效果、何时该调整或停止政策，没有统一的安排。

（四）最根本的是调控没有得到地方政府的积极响应

房地产宏观调控政策的制定者虽然是中央政府及其下属部门，但受调控的却是各地房地产市场。因此，如果得不到地方政府的积极配合，他们不去认真贯彻执行，宏观调控政策必然会被架空。由于我国地方政府官员的任期较短，他们只注重自己任期内的短期利益，所以不希望房价下跌，至于从长远看的不利影响那是后任的事情。基于以上考虑，宏观调控的落实过程在一些地方成为会议对会议、政策对政策、文件对文件的过程，对国家的宏观调控政策玩起了虚花样，出台的“实施细则”操作性不强，没有检查考核标准，更有甚者阳奉阴违。七部委稳定房价的意见出台一个多月，一些地方的房地产市场不同程度地出现降温，价格上涨趋缓，投机炒作行为得到一定遏制，消费者购房行为渐趋理性。但也有不少地方的房产炒家对房市仍持乐观态度，甚至有人在趁机吸纳低价房。媒体报道的消息显示，正是一些地方政府相关部门负责人的表态，在支撑着投机炒房者的信心。合肥市房产局负责人明确表示，等待降价、打压房价的心态是一个误解。合肥市开发办负责人更是直言，合肥的房价要降也降不下来，因为我们是从低价拉起来的。珠海市的房地产商们最近也吃了一颗“定心丸”。该市建设局局长在近日的一次座谈会上明确表态，“珠海的房价还没有体现我市的价值”，潜台词就是珠海的房价还应该上涨。这显然很符合房地产商们的意愿。事实上，这些年一些城市房价过快上涨，与地方政府的主导或参与密不可分。一些地方政府对经济适用房、廉租房弃而不建，把兴趣集中于批建高档住宅上，低价征地，转手高价出让，甚至有人与开发商勾结哄抬地价，炒卖地皮，炒作房价，牟取私利。国家此次出台的宏观调控政策措施，无疑触及了一些地方政府及其个别工作人员的利益。这就不难理解为什么有些地方的相关负责人急于给开发商们吃“定心丸”了。

四、对房地产行业调控的政策建议

（一）进一步明确和细化房地产调控目标

目前来说，宏观调控应以房价稳定为目标，而且对一些房价过快上涨的地区可以明确提出要使房价下降到与当地经济情况和居民收入情况相适应的目标。如果政府解读调控政策为稳定房价并不是要房价下跌，也就意味着凡是前期的上涨不管涨幅多大都是合理的，是既往不咎的意思。同时，对房价的稳定应提出量的要求，如对开放度较高的城市，房价增幅以不超过当地地方国民生产总值的增幅为宜；开放程度较低的城市，房价稳定的界限应以房价涨幅不高于当地城镇居民可支配收入的增幅为限。从长远看，房地产宏观调控的目标应该达到让人人享有适当的住房。

（二）加强政策制定的统一性和系统性

房地产宏观调控是个系统工程，某个职能部门和单个政策都很难从根本上、全局上完成这一任务。因此，建议在国务院下属设立专门的全国房地产形势研究部门，对房地产宏观市场进行实时的跟踪监测，在需要实施房地产政策时，统一协调城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行综合治理，事后及时对调控政策进行绩效评价，根据反馈对政策进行调整。

（三）地方政府要树立长期整体的发棵学发展理念

地方政府是政策的具体落实和执行者，在保证政策的实施方面扮演着重要的角色。当前房地产市场宏观调控能否顺利进行很大程度上取决于地方政府能否规范自身行为。地方政府应该本着落实科学发展观，为房地产业定位，把为中低收入家庭提供价廉物美的住房作为基本原则，作为宏观调控的起点和归宿。地方政府官员一定要从片面追求GDP的经营理念和政绩观转变到为改革中低收入者和进城打工族的居住条件的方向上来。要严肃查处的行为，严厉打击投机炒作行为，对那些囤积居奇，故意预期不开发的企业或故意持仓惜售的企业予以严厉处罚，无偿收回其囤积土地，或利用税收杠杆予以制止。

“十二五”我国将向建设一个和谐社会的总目标迈进，地方政府的“政绩指标”由单纯经济指标向经济、社会、文化、生态转化等综合指标转化；对各级地方官员的考核也将由单纯上级考察，转变为上级、中介机构和公众共同考察；地方政府的决策也将由单纯的政府官员“拍摄”，转向官员和社会公众共同参与决策过程。因此，各级地方政府要尽快走出经营城市的误区，实现房地产业的健康发展。中央在考核地方经济发展时不直接从地方GDP的增长来考察，可以把房地产等过热行业所带来的GDP从地方GDP中扣除之后予以比较，建立“绿色”地方官员考核系统。

参考文献

[1]王万全. 我国房地产宏观调控政策研究——以上海为个案的研究和分析[D].上海交通

大学，2007（10）

[2]姜建. 我国房地产市场调控政策研究[D].华中科技大学，2012（5）

[3]仇保兴.我国房地产市场调控的难点与对策[J].城市发展研究,2011（1）

[4]廖英敏.2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价[J].重庆工学院学报,2007(2).

[5]林素钢. 对我国房地产市场宏观调控的几点建议———兼对近年来我国房地产宏观调

控政策的绩效评价[J].价格理论与实践，2007（11）

房价调控范文第10篇

这次调控政策的及时出台,使疯涨的房价暂时停了下来,不少开发商不再是捂盘惜售,而是打折促销。这次调控政策的效力会持续多久?个人还是持悲观态度,因为这里有一个潜在的前提,就是目前房价被炒高主要是消费者。其实我们知道房价高涨的主要原因是地方政府对土地财政的严重依赖以及大批的投机者。单纯对购买者来动手,是难解房价上涨的。

房价狂涨已引起全社会的惊恐与愤怒,当然除了三类人:开发商、地方政府与投机客。中央政府也一直甚为关注房价,上至总理,下到各个部委司局,出台一个又一个房地产调控政策。但最后的结果却是房价总的趋势是越调越高。按照这个势头发展下去,大家有理由担心,中央这次大密度的房地产调控政策又将被大而化之,不了了之,房价继续被进一步推高,甚至把中国的中小城市与城镇的房价也给炒上天,让全中国的普通百姓都无法招架。

为什么房价越调越高?房地产的各种调控措施为什么不起作用?因为打蛇没有打到七寸上。目前所有的调控政策其实都没有触动房地产涨价的真正主角的利益:地方政府、开发商与投机客。只有彻底斩断房地产涨价与地方政府之间的利益纽带,房价才有可能最终降下来。而目前的房地产调控政策,基本上是绕着走,中央干吆喝,地方政府其实并不买账。

最著名的当属南京那个被抓起来的房管局的局长周久耕:谁降价我查谁!

为什么地方政府不愿意把房价打压下去?原因很简单:看一下一组数据就知道了。据中国指数研究院报告,2009年中国土地出让金总金额达1.5万亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市,北京以928亿元排名第三。地价节节上涨给地方政府带来太多的真金白银。1997―2008年地方政府土地出让金收入达5.2万亿。业内人士指出,“卖地”目前已成为政府财政收入的主要支柱,不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。目前的税收体制,导致中央与地方财权事权不对等,地方政府亏空严重。在GDP目前还是主要考核指标的前提下,房地产业的繁荣还会带来钢铁、水泥等材料、物业管理、中介、装潢等许多行业的发展。对房地产业的调控,可以说牵一发而动全身。

调控高房地产价格就等于动地方政府的奶酪。在房地产价格问题上中央政府与地方政府追求的目标某种程度上是相反的。中央政府追求的是民生与社会和谐稳定,而地方政府的利益与中央政府实际上是不一致的。从经济理性角度出发,地方政府对房地产涨价应该是狂喜的:地方房地产涨价,一方面可以使本地的GDP增高,这对晋升考核极为重要,另外一方面,房地产价格高涨,其实有很大一笔收入进入到政府部门的口袋,财政增收快速增产,何乐而不为?

所以在目标相左的情况下,中央政府出台的各种房地产调控政策,到了实际执行部门――地方政府那里,基本上要被打许多折扣。比如国土部反复声明打击囤地行为,但为什么屡次喊屡次不管用?我所住的小区门前,有一块地六七年一直没开发,估计地价早已翻了数倍,至今也未见什么查处与收回。所以表面上来看,中央已出台了许多看似有效的调控政策,但在地方政府基本上不被执行,或者顶多做做样子。这才是房地产调控光打雷不下雨的主要原因。