浅谈当前房价过高形势下房地产调控政策

【摘要】 在当前房价过高的形势下,政府出台了一系列调控政策,以近期颁布的房地产调控政策“国十条”为例,对国家房地产新政进行具体分析,并查看实施后效果;分析未来调控政策的方向――开征物业税及其对房地产市场的意义;最后对宏观调控抑制房地产过热,房地产市场更健康、更规范发展提出相应对策与措施。

【关键词】 房地产 宏观调控政策 高房价

住宅房地产业发展为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业,在现代市场经济运行中起着不可替代的重要作用。2009年,房地产市场在金融危机的寒冬之中通过国家积极的财政政策和适度宽松货币政策的扶持迅速回暖,同时过快增长的房价引发重重矛盾,房地产泡沫严重威胁经济安全,影响社会稳定。对此国家在2009年底、2010年初连续出台各项调控措施,如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施,然而这些相对温和的政策调控力度及两会期间政策的沉默被误解为行业的“利空出尽”,“买方市场”再度活跃,房价迎来新一涨。在此之下,政府再度表态,表现出对行业发展的担忧和控制稳定的决心。

一、国家房地产新政分析――以“国十条”为例

2009年年底至今出台的一系列调控政策,其手段之严厉在中国房地产调控历史上是十分罕见的。特别是4月份密集出台的政策,其力度更是绝无仅有的。这也表明了中央政府对遏制房价高涨,回归理性的决心。在一系列调控政策中,“国十条”是当前阶段行业纲领性文件,标志着政府要彻底打压当前房价不断上涨的势头。此次调控政策的重点任务是抑制投机性住房,打击某些开放商囤地捂盘风投机行为。同时对政府部门尤其是地方政府的责任也做了严格的规定。

第一,建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重点,之前国务院发通知,要求地方政府执行,现在要对地方政府问责。严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合,问责制去年年底就已经出台,这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。

第二,信贷政策中的“三套房”和“二套房”的规定直接规避了资金雄厚的炒房者继续炒房的可能,这一条政策非常有力的打击了游资购房,非常有利于继续稳定市场。“国十条”同时要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着,个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充,个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。这也是首次对异地购房者的规定。

第三,国十条中的税收政策。由于我国房地产市场起步较晚,理论与实践经验不足,在房地产市场发展的过程中产生了一些问题,这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性,因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。

第四,此次调控提到了土地招拍挂制度的改革,不再按以前单一“出价高者得”的模式,今后将采取更加合理完善的方式,这条政策旨在为当前的土地市场降温。同时加大土地供应和普通商品房的所占比例,市场将增加大量的商品房供应,部分大城市短缺供应造成的房价飞涨已经不可能继续,这对房地产市场的健康发展有积极的促进作用。

第五,加强监管、加大打击力度,该要求旨在严打某些开发商捂盘惜售等“趁乱打劫”式的开发和盈利。加大打击力度,增加信息透明度,可防止房价不正常上涨。

第六,保证保障性住房建设,解决低收入人群住房问题,是增加市场供应的有效措施,将起到稳定房价的作用。这也是一个强制性的要求,目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。

二、新政出台后的效果

投资及住房成交量:4月,全国房地产开发投资为3340亿元,环比3月下降了3.19%。主要源于:4月房屋新开工面积为1.34亿平方米,环比下降了22.99%。一手住宅成交则由于签约及登记延后等原因,从新政颁布后第二周开始剧变。9个重点城市的成交量,在新政出台后第二周除京、汉两地外,其余城市成交均大幅下降,环比降幅在3成以上,杭州、深圳两地降幅高达9成、7成。而二手房市场变化更为明显,京沪穗深津五城市成交量,在新政后即大幅下降。房地产价格:4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%。

从以上数据可以看出“国十条”出台后,楼市有了明显的变化,比如楼市出现了二手房市场成交量大幅下降;一手房成交量萎缩;土地市场开始降温,“地王”消失等,但是4月份全国70个大中城市的房价仍然上涨12.8%。这说明,“国十条”出台产生了一定效果,但这与宏观调控目标距离仍然很远。也就是说“国十条”对楼市的作用是降温而不是降价。

三、未来调控政策的预测

鉴于当前阶段政策效果不理想,政府下一步主要将以制订实施细则,但不排除出台更加严厉的政策。其中最有可能的是出台对住房消费和房地产收益调节的税种――物业税。

物业税早在2003年就已被政府提上了议事日程。2007年提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中,首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。所谓物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。虽然开征物业税存在着不小的阻力诸如技术基础、制度改革等,但是物业税开征对我国当前房地产市场意义重大。

第一,开征物业税将增大炒房者的炒房成本,有利于限制房地产业的投机行为,规范房地产市场。目前房地产的投机行为表现为两种现象:一是“炒地”,二是“炒楼”。开征物业税后,由于土地取得成本接近于零,在一定程度上可以抑制“炒地”行为。此外,由于物业保有阶段的成本增加,也加大了“炒楼”者囤积住房的成本,有利于打击“炒楼”者的“积极性”。

第二,有效调节社会贫富差距。物业税的特点是住房价值越高征的税也越重。如果通过对居住豪宅者或多房者征以高税,对贫穷家庭居住劣房者减少征税甚至减免税费,是调节社会贫富差距、维护社会稳定的有效举措。

第三,大大拓宽地方政府税收征收面。许多地方缺少主力税源,导致了地方政府严重依赖于“土地财政”,从而推动了房价持续上涨。在国外,物业税是地方税种,在地方税收中占很大比重,可以为政府带来稳定的税源。开征物业税对当前不断炒高的地价也有很好的遏制作用。

四、措施与对策

宏观调控抑制房地产过热,目的是为了使经济更好更健康的发展。宏观调控成功不是以牺牲房地产业为代价,而是要使房地产市场更健康、更规范,更有利于解决收入和支付能力有巨大差异的公民的住房问题。更有利于和谐、有序和高效发展,是应作为房地产宏观调控的根本出发点和立足点。

1、进一步深化经济体制改革

造成当前房地产市场普遍存在的投机现象重要原因之一就是当前中国经济体制不完善。首先表现为其他投资领域不成熟、风险大。当前股市特点就是容易波动且幅度大,面对股市的不成熟大量的股市资本便流入了保值价值高的房产,而房地产价格的上升又促使更多的资本进入,这就导致了大量的投机性购房。另一个重要原因就是可以投资的途径较少。当前许多经济领域一直以来被国家所垄断,对民间资本不开放,如电信领域、金融领域等。而已开放的投资领域要么风险太大,要么收效太低。相对来说当前房地产价格不断攀升,投资者认为房地产业是稳赚不赔的。这也直接导致了大量资本进入房地产市场。在目前发展以内需为经济发展动力的战略目标下,开放更多的经济领域也是形势所需。

2、保持政策稳定性,狠抓执行落实

纵观前几次调控政策,都抓住了推高房价的根源,但到最后,却都遭遇了越调越高的尴尬。其原因就在于调控不能持续,执行落实不足。所以,要实现此次调控的最终目标,持续和落实是非常重要的。

首先,应将调控政策法律化、制度化,如差别化信贷、房地产信息公布、考核问责机制等等。只有将政策上升到法律高度,才能保障政策的持续进行,也是提高政策的执行力度的重要途径。此外政策的不稳健性,加大了房地产市场的波动性,不利于实现我国房地产业宏观调控的目标。政策制定的大起大落会对整个经济产生较大的冲击,因此在房地产行业调控的过程中,要保持制定政策的稳健型和持续性。

其次,狠抓政策的执行。要将政策执行的考察常态化,落实地方政府的责任。2008年之前房地产调控的失败,根子就在于地方政府出于自身利益的考虑根本不执行,而不是政策本身所致。可以说此次调控的成败是执行,关键在落实。

3、提高房地产市场的准入门槛,继续加强市场规范措施

房地产市场持续过热发展,其重要原因就是市场准入门槛低,特别是房地产开发门槛过低,造成大量资本涌入房地产市场,抬高房地产价格。最能说明的就是2009年几乎所有不以房地产业为主营业务的央企全部涉足了房地产业,因此有人说央企也是造成房价高涨的推手之一。对此,建议政府应通过制定相关法律法规,严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,加强资质核准及日常监管工作,严格审查新开工项目,防止重复建设造成资源浪费。

4、规范地方政府在建设保障房过程中的行为

我国的保障性住房政策包括经济适用房和廉租房政策,但是在地方政府进行保障性住房建设中存在严重问题。一是效率低下,尽管每年政府投入上千亿,每年建成保障性住房也就最多让5%低收入者有房住。二是容易产生腐败,立项开始到分配住房的各个环节都是腐败的温床。住房分配时需求者众,供给少,最后不可避免产生腐败。三是执行起来行政成本非常高,只有市场资金使用效率50%左右,浪费惊人。

5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系

地方政府执行政策不力甚至成为政策执行的阻力原因在于这些政策损害地方政府既得利益从而导致积极性不高。建立对地方官员在改善居民居住状况方面的考核指标以及在房价涨幅方面的控制纳入政绩考核体系,这就直接将抑制高房价与地方政府的切身利益绑定――政府从土地上得到的收入多了,房价就会上涨,居民就买不起房,住房状况就会下降,对政府官员的考核评价就会降低。从而提高地方政府对于抑制房价过高的积极性。另外将民众住房状况及抑制高房价纳入政绩考核,对规范保障房建设中的政府行为及腐败也有着积极意义。

(注:本文受山东省社会科学基金资助,编号08DJGJ06。)

【参考文献】

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[2] 刘媛:本轮房地产业调控失效原因及对策[D].天津师范大学,2007.

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[4] 苏多永、张玉香:物业税开征原因、模式选择及实施方案[J].中国房地产金融,2009(9).