司法实务中已查封房产对外转让的效力探究

摘 要：司法实践中，债务人为逃避债务而转移财产的现象十分普遍，尤其是案件进入审判执行阶段后，部分债务人竭尽手段抽逃有效资产，甚至在原告采取财产保全措施后，仍将已经依法查封的不动产进行转让，给债权人的利益带来了极大的损害，本案通过对司法实务中已查封的不动产，特别是房产转让的不同情形的分析，探讨不同情况下房产转让的效力。

关键词：查封；转让；登记对抗

司法实务中，被查封的房产主要有两种类型，第一种是已经办理产权登记的房产，第二种是尚未办理产权登记的房产，本文通过对这两种房产查封的效力进行分别论述，探讨不同情形下房产转让的法律效力。

一、已办理产权登记的房产被查封后，执行人对外转让的效力

（一）查封生效的要件

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定："人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。"第九条规定："查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。"①从上述法律规定来看，已办理产权登记的房屋查封生效需满足两个要件，其一：将查封裁定送达被执行人并公示。其二：通知有关登记机关办理登记手续。

（二）对外转让效力

《城市房地产管理法》第三十八条规定："下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。"查封规定中也明确了被查封的不动产不得设立抵押、担保及对外转让。因此，已被依法查封的房产，被执行人的私下转让行为无效。即便被执行人利用登记机关的工作疏忽，将已查封的房产办理了转让登记，这种情况下的转让行为依然是无效的，法律应依法裁定登记机关注销转让登记，收回权属证书。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十一条规定："已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。"②

二、未办理产权登记的房产被查封后对外转让的效力分析

（一）查封生效的要件

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定："查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。"本案所涉房产查封时尚未进行权属登记，根据《查封规定》的规定，该房产的查封必须满足两个条件：（1）通知涉案房产的管理人或实际占有人；（2）对查封事实进行公示。本案所涉房产查封时，法院已经按照程序将查封裁定送达了奎文物资总公司，履行了通知义务，同时在房产外部张贴了公告，履行了公示义务，查封已经发生了效力。

（二）对外转让的效力

1、对外转让无效的情形

《查封裁定》第二十六条规定："被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。"《城市房地产管理法》第三十八条规定："下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。因此，被执行人对涉案房屋的转让行为违法了相关法律的规定，是无效的。《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》也明确了已经裁定查封的房产，即便未抄送房管部门，但是已送达当事人的，查封生效。因此，在一般情况下，未办理权属登记的房产在依法查封后，对外转让行为时无效的。

2、对外转让构成善意取得的情形

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款："人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。"从《查封规定》来看，对未办理权属登记的房产进行查封必须满足上述送达和公示两个条件，如果查封行为未经公示，不得对抗善意第三人。因为，物权法明确规定：不动产物权变动以登记作为公示手段。因此，第三人在受让不动产时，只需到登记机关检查物权归属及变动情况就行了，并不负实地勘察的法律义务，如将第三人的注意义务扩大到还要到实地去查看房屋是否有查封公告，则加重了第三人的义务。因此，在这种情况下，对外转让虽然依然无效，但受让人依据善意取得制度取得了房产的所有权，查封申请人只能向被执行人追偿。

司法工作中，对不动产进行财产保全是确保诉讼执行，保障申请人利益的最佳途径。充分了解不动产查封生效要件、确保查封的效力是实现诉讼目的的重要保障。

注释：

①《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》.第一条、第九条. [Z].2004-11-4.

②《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》.第十条. [Z].2004-3-1.

参考文献：

[1]冷华.我是否有权参与被保全财产的分配[J].晚霞，2009，（13）.

[2]徐坚，冯春美.判决后生效前能否采取财产保全措施[J].中国律师，2009，（10）.

[3]杜旺臻.不动产执行措施研究[D].西南政法大学，2010.

[4]刘虎.轮候查封制度研究[D].苏州大学，2008.

[5]王琳.我国民事执行强制拍卖法律问题研究[D].中国政法大学，2008.

[6]李科善.不动产登记制度研究[D].华东政法学院，2003.

作者简介：任华杰（1988-），男，山东青岛人，山东中医药大学马克思主义中国化硕士研究生，主要从事法学及哲学理论研究；崔瑞兰（1964-），女，山东莱阳人，山东中医药大学，教授，硕士，主要从事马克思主义哲学研究。