“别”样的美

闲置之痛，推动探索与实践

近几年，秦皇岛房地产市场也异常火爆。依山傍海、隐没与翠绿葱茏中的住宅小区，吸引着全国各地的人们，即使在北京、上海、天津等大城市的广播里、海报上，也常常能听到或看到影视明星为秦皇岛市楼盘作的广告。房价，自然也就节节攀升着。

随着房地产市场的不断升温，与全国其他城市一样，秦皇岛房地产用地出让面临的问题也越来越复杂。其中，一个突出问题就是大宗出让带来的开发期长、土地闲置现象严重、拖欠出让金数额大等问题。滨海城市，土地资源原本紧张，怎能经得起这样的折腾?如何避免这种现象的发生?探索，就落在了秦皇岛市一个黄金地块――――“金梦海湾”身上。

金梦海湾，位于秦皇岛市西部沿海地带，面积约1660多亩。原为“海洋花园村”等项目用地。“海洋花园村”项目1992年由新加坡某房地产公司进驻开发，然而，由于种种原因，仅仅建了几栋别墅后，再无下文，一闲置就是10年，成为秦皇岛市最大的房地产遗留问题。“海洋花园”，这片原本可以充满活力的土地，湮没于荒草之中，成了人们的业余练车场、垃圾场，严重影响着一个海滨花园式城市的形象。稀疏排列的几栋破败的别墅，诉说着土地闲置之痛。这种令人惋惜的土地浪费，当地群众也议论纷纷，对政府颇有微辞。

出于种种考虑，2003年政府决心收回该闲置地块，重新定位开发。几经周折，终于收回了这块“问题地”。然而，鉴于前次开发的教训，收回的土地该如何开发?若按惯常的程序，就是先供地、后规划开发。一次性大宗土地出让，一家大型房地产开发公司竞得土地，逐期陆续设计开发。但是，较长的开发期，很难避免重演上次开形。延期开发、土地闲置、欠缴土地出让金等可能会使这片土地再次形成“问题地”。在快速发展的今天，还有多少个10年可以重来?有没有办法避免单一大宗开发带来的问题?一系列问题，摆在了政府面前，也为秦皇岛市国土资源局出了一道颇有难度的考题。显然，必须大胆探索新的开发模式，才能破解这个难题。闲置之痛，变成了探索与实践的动力。

“金梦海湾”不只是个名称

秦皇岛整体定位是“园林式、生态型、现代化海滨城市”，在这个的前提下，任何低档次的开发都难以适应城市总体定位的要求。“海洋花园”等项目地块收回后，也面临着开发层次的选择。事实上，该地块是市区最后一块“透海”的黄金地块，与其他临海不见海的地块相比，显得弥足珍贵。若能提升开发层次，将成为是秦皇岛市沿海地带的第二中心区，成为激发城市活力的第二个跳跃点，所以，政府决定由政府主导该地块的开发。

为提高项目档次，该项目总体定位突出会展商务、文体休闲、高档居住三大功能，包括了国际会展中心、五星级地标酒店、高层观海住宅区、奥林匹克中心广场和海滨公园等。可以想见，未来此地将是一个从自然到都市活力整体和谐的、梦幻般的场所。所以，被命名为“金梦海湾”。

为保证开发的整体性和体现开发意图，金梦海湾开发由政府主导进行规划设计。政府统一规划项目的整体结构、功能、布局，并统一负责各功能地块外配套诸如水、电、通讯、煤气、热力管网等设施建设；开发商的具体开发建设规划、设计与整体布局要求乃至整体开发期限相一致、相协调，从而，不但对开发商的开发能力提出了更高的要求，避免了只囤地、不开发现象的发生，同时也避免了开发商低层次、低质量开发带来的诸多问题。

然而，高要求不止是对开发商的。就政府而言，自己主导的高层次开发，不但要求各项公共配套建设及时到位，同时，更要求从规划、财政、土地供应到环保等方面高度协调与配合，将以往几个部门在不同时段上要处理的事项，同时开展工作，避免开发商从拿地到动工在行政审批环节造成拖期。

所以，金梦海湾不只是一个名字那么简单，它包含了开发模式的创新，涵盖了行政服务的效率与开发质量的双重要求。为实现这一目标，政府成立了主管市长牵头、相关部门参与的联合指挥部，协调各相关部门联合办公，为项目开发创造良好的环境。

土地如何出让?

开发模式的创新，核心就是土地出让问题，或者说是土地出让模式的创新。政府主导开发对项目的功能划分，为创新土地出让模式提供了依据。秦皇岛市国土资源管理部门的基本思路是，本次土地出让要促使项目达到最佳经济社会效益，以已经审定的规划方案为基础，精心策划、稳妥操作。既要保证开发规划整体的完整性，同时又要避免再次出现一家拿地、大宗开发造成的拉长建设周期、甚至形成土地闲置的局面。第三，还要便于土地出让金的及时缴纳。

因此，土地出让模式确定为，根据整体项目上不同区域的功能、性质，合理划分宗地出让规模，按挂牌出让楼面地价分别出让。

合理确定宗地规模，分别出让。按照项目规划分布，将地块划分为15宗，其中，可出让土地为12宗。按照功能性质及肥瘦搭配原则，将12宗地划分为8幅地块一次性公开出让。

例如，1、2号宗地，分别为171.75亩和170.08亩，可出售建筑面积分别为28.6万平方米和29.1万平方米，预计总出让价格分别为6.77亿元和6.88亿元。显然地块规模大，所需投资较多，若合并出让，会造成大宗土地出让现象，但若将每宗地分割出让，既不符合政策要求，也会影响项目的整体性。所以，保持原规模，分别为独立地块，单独挂牌出让。既避免了开发商因资金不足，只有能力竞价、没有能力开发的现象，也保证了项目规划的完整性。

而3、4号宗地，合并起来面积才有138.4亩，可出售建筑面积151.2万平方米，开发商即使竞得两宗地，总出让价格也不过才4.43亿元。所以，将两宗的合并出让，既减少了竞价成本、节约了时间，也能够保证开发的整体性和连贯性。相同的，还有11、12、15号宗地，9、13号宗地均属这种情况，所以，对这些宗地进行了合并出让。

此外，一些50亩以上、100亩以下的宗地，地块规模适中，且每宗地都能承载特定的项目功能，适于作为独立地块出让。

12宗可出让土地整合为8幅出让，经过精心测算和安排，既照顾到了规划的整体性，又照顾到了开发的周期性，同时，还吸引较多的开发商参与竞价，保证了竞争的充分，体现了公开、公平、公正的原则。

按楼面地价出让。众所周知，楼面地价是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。楼面地价能更真实地反映不同区域的地价水平以及同一区域不同地块的地价水平，直接明了地反映每平方米建筑面积的土地成本。

相对于理论上的楼面地价而言，金梦海湾的楼面地价似乎有了更细致的内涵，不但考虑了地块的实际情况，如承载的土地取得成本、前期项目运作费用、政府大配套费用、政府收益等，而且考虑了开发商进行市场比较、测算的明了和便利。所以，挂牌起始价依据测算价格确定，增幅为每平方米20元的整倍数，消除了不同容积率的影响，直接明了的反映每平方米建筑面积的土地成本费用，利于开发商核算收益，显化收益。

严格要求，明确责任。为保证金梦海湾的开发质量和进度，严格的责任要求自然不能少。所以，出让合同中不但规定了开发商对既定开发规划指标的遵从及设计调整限度、开工建设时间、完工期限等，同时，也明确了政府的责任。如自土地挂牌成交之日起4个月内完成临时配套设施建设；各宗地外配套设施建设与各地块开发同步实施，并于土地挂牌成交之日起两年内完成。

2007年4月5日，8家房地产开发公司竞得金梦海湾8幅地块中的7幅，总成交额29.8亿元。目前，各地块的项目工程正在紧张有序的如期进行中。昔日的荒草地，现在已经插上了边界旗帜；公共临时配套设施已经开始施工，开发商也在宗地范围内积极进行着具体项目的规划与设计。

实践中的创新才是有效的

也许，秦皇岛将土地分别出让的最初考虑，仅仅基于前次开发的教训。但分别出让的实施，却远远超出了其原初的意义。纵观今天的房地产市场，“地王”频出，几家上市地产公司垄断地产市场格局显现，上市――――圈地――――再融资的运作模式，不但影响了房地产市场地正常秩序、推升房价，也带来严重的金融风险。其重要因素之一，就是大宗地出让不但提高了区域范围内地土地稀缺程度，刺激开发商高价圈地，同时，也为开发商大规模囤地提供了可能。分别出让，限制宗地出让规模，实现充分竞争，不能说不是解决办法之一。金梦海湾的8幅地块，最后由9家房地产开发公司竞得，既实现了充分竞争，又避免了“地王”现象，就是最好的说明。

合理划分宗地范围、确定宗地出让规模，是保证开发顺利进行的核心。宗地功能不明确、功能交叉混乱，必然增加宗地内开发项目的规划建设难度，影响开发质量和进度。同时，宗地规模过小，无法承载开发目标，过大则影响开发进度。所以，从开发目标和开发商能力等多个方面考虑，才能合理确定宗地范围和出让规模，从而使开发目标顺利实现。

政府主导开发是顺利实施土地出让模式创新的前提和基础。相对于开发商先拿地、后设计开发而言，政府主导开发更能够把握开发的整体性和统一性，更能够体现整体城市的协调和项目间的衔接。同时，政府主导开发前提下的统一规划，为按项目性质、功能划分宗地范围、规模提供了依据，使分别出让成为可能。有了功能区分，也就为准确测算楼面地价打下了基础，从而为按楼面地价出让建设用地打下基础。