房产抵押贷款可借得更多

利用自有住房或是厂房等房产向银行申请房产抵押融资是最常见的一种融资途径。按照目前大部分银行所设置的标准来看，一般不得超过抵押物评估价值的70％。特色房产抵押融资产品则可以为符合条件的申请A提供更高的额度。

对于中小企业主来说，利用自有住房或是厂房等房产向银行申请房产抵押融资是最常见的一种融资途径。

在众多的中小企业贷款方式中，这一方式最大的优势在于流程简便、申请容易，相对于中小企业主们青睐的信用贷款来说，额度上也有较大的提高。

但是，在房产抵押融资的过程中，融资比例也有一定的限制。按照目前大部分银行所设置的标准来看，一般不得超过抵押物评估价值的70％。由于在评估价值上也有一定的折扣，因此，很多动用房产抵押贷款的企业主会发现，贷到他们所希望的额度还有较大的难度。

就在近期刚刚结束的2009年上海金融业服务中小企业洽谈会上，来自包括银行、保险、证券期货、担保公司、小额贷款公司在内的多家参展单位齐聚一堂，为中小企业发展中遇到的问题提供了多种解决方案。小洽会也吸引了不少带着需求的中小企业主到现场了解和咨询情况。来自松江的刘先生就是其中的一位。刘先生说，由于企业发展的时间还不长，房产抵押贷款是他目前融资的主要渠道，他参加“小洽会”，就是想看看房产抵押贷款能否获得更高的额度。让他觉得幸运的是，对于符合一定条件的中小企业，一些银行已经推出了更高比例的贷款产品。

“押余融”最高额度超过90％

“押余融”是宁波银行中小企业全面金融服务品牌“金色池塘”中的产品之一。宁波银行上海分行的参展工作人员介绍说，“押余融”是针对已在宁波银行获得抵押授信的小企业，对应抵押差额部分所发放的保证循环授信额度。“通俗地理解，‘押余融’是一个与抵押贷款相组合的融资产品，它可以按照抵押差额的部分来提供融资。”宁波银行的工作人员说。

举个例子来说，假如客户拥有一套评估价值为300万元的房产，在银行办理抵押贷款的业务，在大部分银行获得的最高可贷额度为七成，也就是210万元，而剩余的三成，就是抵押差额的部分。“押余融”就是以抵押差额部分来进行二次融资贷款。将抵押贷款和“押余融”结合起来，小企业可以获得的贷款额度大幅提高。“两者相加，最高可以达到房产评估价值的100％。”这位工作人员说：“但在实际操作的过程中，会根据客户的条件有所调整，一般可以达到房产评估价值的90％以上。”

“押余融”是一种授信额度，通过抵押差额部分来确定。对于获得这一额度的小企业来说，在这一额度之内，需要使用的时候以“审核”的方式进行提款，无需逐笔签订借款合同。同时，额度之内的资金可以随借随还，也节省了小企业运行中的财务成本。同时，“押余融”使用的范围也比较广泛，额度既可以用于贷款，也可以用于承兑汇票、贸易融资等各类授信产品。

那么，什么样的客户才可以获得“押余融”贷款的额度呢?据悉，这项业务主要针对在宁波银行办理抵押贷款业务的客户，或是结算账户开设在宁波银行的客户开展，除了各项资质符合宁波银行的要求之外，银行会对企业进行一段时间的跟踪调查，资信良好、企业运营状况正常的企业，通常在第一笔贷款发放后半年左右的时间内，可以获得“押余融”的授信额度。但在办理的过程中，出于风险防范的需要，小企业要提供抵押所有权人的保证作为担保，一般在申请后2～3天内就可获得银行的回复。

“商贸通”抵押率放大至120％

民生银行的“商贸通”业务，通过抵押、担保等多种形式，抵押率最高可以放大到120％，这也是“商贸通”业务最大的亮点所在。

但是，与普通的房产抵押贷款产品相比，“商贸通”业务只适用于部分的客户群体，在房产抵押中也设有一定的限制，因此并非所有的小企业都可获得这一贷款。

正如“商贸通”品牌的名称那样，这一业务主要针对的是商贸流通及相关行业的个体工商户和企业。如民生银行各地分行都在所在地城市的著名商圈设立了“商贸通”服务中心，专门为商圈内的个体工商户、企业提供服务。

在“商贸通”业务中突出的特点就是多种贷款担保的方式共用。如基本的住房、商业用房和工业厂房抵押外，贷款企业还可以根据自身情况和经营模式，选择一种或是多种担保方式。像自然人联合担保，由3个或3个以上的自然人自愿组成联合担保体，相互提供连带担保责任；由市场开发商，像交易市场、商业街的市场开发者(或管理者)提供法人担保；使用商铺的承租权、企业的应收账款进行质押等等。这些担保质押方式密切贴合商贸企业的特点，与抵押共用的话，能够将抵押额度显著提高。

如“商贸通”业务中规定，单独使用抵押方式，最高可以获得抵押物评估价值80％的贷款额度，贷款期限最长可达10年。可以看出，与其他银行的抵押贷款方式相比，这一业务的额度、期限还是有很明显的优势的。不仅如此，如果将抵押与担保、质押等方式相结合的话(民生银行目前可提供11种方式)，“商贸通”最高的贷款额度可以达到抵押物评估价值的120％。

出于风险防范的需要，民生“商贸通”业务也对贷款企业提出了一定的要求，除了良好的资信记录、经营状况外，“商贸通”要求企业主拥有从事生产经营投资活动(包含承包、租赁活动)三年以上的行业工作经验，同时在民生相关机构所在地有固定经营场所连续经营两年以上。此外，贷款人原则上需要拥有民生银行相关机构所在地城镇常住户口或有效居留身份，并拥有固定住所。

值得一提的是，民生“商贸通”业务还在民生银行的网站上专门开辟了电子申请通道，提交自己的信息和需求之后，就会有专门的客户经理与申请人进行联系，也方便了贷款企业办理这项业务。

中行专设中小企业置业贷款

由于很多中小企业使用抵押贷款业务，为的就是获得流动资金、扩大生产经营条件等等，中行上海市分行最近也推出了一项“中小企业置业贷款”的业务，如果想使用抵押业务获得新置业的资金，倒不如直接向银行申请这一贷款，在还款方式上，上海中行也给出了较为灵活的方案。

据了解，符合条件的中小企业法人可以向中行申请中小企业置业贷款，用于购买特定区域内的各类自用房产，贷款额度最高可达房产购置价的50％。这一业务，除可有效缓解企业流动资金压力、大大提高企业资金周转效率外，也可为中小企业扩大生产经营创造了条件。

记者了解到，和目前大多银行推出的针对中小企业法人的厂房按揭贷款不同，市中行此次推出的置业贷款，可用于购买特定区域的各类自用房产，包括用于生产的标准工业厂房以及用于自身办公的商业用房，上海市的部级和市级工业开发区内的工业厂房，原则上中环以内的商业用

房都属于贷款业务范围。而在贷款期限上，最长贷款期限分别可达5年和7年。中小企业可以选择按季等额本金、按季等额本息、按月等额本金以及按月等额本息等多种灵活的还款方式。同时，对于符合一定条件的优质客户，中行还可给予不超过一年的还款宽限期。

皇冠：成功人士的不二选择

今年36岁的黄丰亮刚刚被提升为公司华东区总经理，为了与自己的身份匹配，黄丰亮准备买一辆高档轿车。然而，面对市场上众多的汽车品牌，黄丰亮开始了一场寻觅爱车的旅程，而在旅程的终点，他终于找到了自己的最爱――皇冠。

老家河北的黄丰亮1995年从复旦大学毕业后就留在了上海发展。依靠过硬的文凭和流利的英语，不久他就被一家美国的世界500强公司录用，从事销售方面的工作。靠着自己不懈的努力拼搏和卓越的销售才能，黄丰亮很快就被领导慧眼识中，成为公司重点培养对象。一晃十多年过去了，黄丰亮在上海结婚生子并安下了家。而最近，黄丰亮被提升为该公司华东区的总经理，月薪也升到了5万元。正当黄丰亮全家都为之感到高兴的时候，黄丰亮却犯了难。

黄先生的困惑

原来以黄丰亮的经济水平，几年前就完全具备了买车的能力。但颇具理财头脑的黄先生深知买车容易养车难，相比于一次性拿出的购车费，以后日积月累的养车费用更加昂贵。因此在黄丰亮看来，与其勒紧裤腰带买辆低档轿车，还不如经济宽裕时一步到位直接买中高档轿车。黄先生说：“我买车看重的是一种驾驶的乐趣，是一种-身份的体现。”

对如今的黄丰亮来说，自己的收入完全足以承受30万～50万元的高档轿车，而-且自己也需要一辆高档轿车与自己的职位和身份相匹配，和客户谈生意时也能给，自己增添信心。然而目前市场上30万～50万元的高档轿车品种众多，竞争激烈。基于过去对德系车留下的性能及安全性上的良好印象，黄丰亮一开始倾向于购买德系车。尤其对奥迪A6颇有好感，但觉得宝马5系列和奔驰E系列也都各有千秋，一时拿不定主意。

一次和从美国总公司调回国内的上司一起吃工作餐闲聊时，黄丰亮讲起了自己选车的困惑。上司听了黄丰亮的心理价位和要求后，建议他选购丰田皇冠。

当黄丰亮问起推荐皇冠的原因时，上司笑着说道：“当朋友们每每问到我为什么没有选择欧系美系的车辆时，我总是告诉他们，我在不少国家都有过工作经历，因此也开过很多不同种类的车，欧系的、美系的、韩国的……但是最能让我感受到驾驶乐趣的车辆还是现在这辆丰田皇冠，可以用一句‘随心所欲’来形容它。”

上司进一步解释道：“我这辆皇冠是刚从美国总公司调回国内时公司帮我配的，一开始我也纳闷怎么会给我配辆日系车。结果看到皇冠时，发现它的确气派非凡、曲线圆润，一点也不张扬，很符合中国人内敛含蓄的性格。另外皇冠的做工精细，内饰也很豪华，车内的视野范围广，操控方便，尤其是刹车感觉非常舒服。而且丰田在国内市场占有率很高，4S店到处都是，保养维修也非常方便……算下来这车我已经开了两年了，最大的感觉是这车的动力真是不错!推背感特别强，提速快，驾驶起来特别畅快。就加速这一点上说，他比我之前开过的宝马和奥迪都有过之而无不及。男人么，内心都有一种驾驭和征服的欲望，皇冠很好地满足了驾驶者随心所欲享受驾驭乐趣的需求。”

有路必有丰田车

听了上司的建议，黄丰亮对皇冠顿时产生了一种好感，并回想起小时候的一段往事。

在上世纪80年代黄丰亮还在上小学的时候，就因为丰田经典的广告语――“车到山前必有路，有路必有丰田车”――从而爱上了汽车。有一次语文考试，有道题目要求学生回答谚语“车到山前必有路”的下一句，黄丰亮没有按标准答案“船到桥头自然直”作答，而给出了“有路必有丰田车”的答案。结果可想而知，老师点名猛批，更奚落他丰田车不是想当然就能有的，最终招同学哄堂大笑。

想到这里，黄丰亮突然对皇冠产生了一种奇妙的感觉，并决定对皇冠做一番深入的研究。

新浪汽车、搜狐汽车、太平洋汽车、汽车之家……黄丰亮开始在各大网站上广泛收集有关皇冠的信息，并把皇冠的各种性能数据和自己原来较中意的奥迪A6进行全方位的比较。结果发现皇冠的空调系统、音箱系统、汽车的安全性、动力系统、外观、内饰等各方面都毫不逊色，而在节油性和舒适性上则明显有过之而无不及。而且黄丰亮发现皇冠还在J.D.Power(美国最具影响力的权威汽车评级机构)的质量调查中得过冠军!黄先生第一次从理财的角度，认识到了皇冠的优点。

选择皇冠　无怨无悔

此外，黄丰亮还在汽车论坛上发帖寻求皇冠车主们的切身体验，以期获得更客观公正的信息。

结果黄丰亮发现大部分皇冠车主都对自己的爱车褒奖有加。一位苏州的网友对皇冠的节油性表示了强烈的认可。他在回帖中写道：“其实我最满意的还是皇冠的油耗，由于工作和生活的需要，我经常要穿梭于市区与开发区之间，油耗曾经是一度让我很头疼的问题。但皇冠在油耗上的表现让我很满意，我现在的百公里油耗只有8升，这对于排量3.0L、长度将近5米的车来说是很难得的。而且在操控性上，皇冠的表现一样优秀，急转急停、刹车制动、加速减速的表现，都很出色。我非常享受这其中的驾驶乐趣。”

一位北京网友则从另一个角度对皇冠做了这样的评价：“自从买了皇冠，我的许多商业活动都增加了不少便利。我以前也乘坐过很多车，比较起来，皇冠给我突出印象是安静。关上车门，车外嘈杂的声音，仿佛跟随着我的关门动作，一起被我关在了门外，就像回到只属于自己的空间，属于自己的世界……那种感觉，是很惬意的，尤其我这样生活节奏快的商务人士，安静本身就是一种至高的享受。”

还有一位上海网友表示：“因为工作关系，我经常在不同路况的道路行驶，无论是高等级的高速公路还是路况稍差的省道，皇冠都给我带来了舒适平稳的驾驶体验。在4000公里的时候我的皇冠在上海4S店做了首保，从发动机里排出的机油在行驶了这么长时间后依旧比较清澈。这从一个侧面显示皇冠发动机良好的性能。特别值得一提的是皇冠的服务非常体贴和到位，对行驶过程中的一些该注意的问题，一汽丰田公司都能及时提醒和回访。这让我感觉非常庆幸自己选择了皇冠。”

和几个网友交流下来，黄丰亮对皇冠的好感也逐渐上升了。

精致构造　畅快体验

别人说得再好，也不如自己亲眼目睹来得真实。于是认真在网上做完了前期预备功课后，黄丰亮马不停蹄地来到了丰田4S店实地了解情况。第一次近距离亲眼看到皇冠，给黄丰亮留下了极为深刻的印象。那辆外观典雅的皇冠车，静静地躺在店里最显眼的位置，一眼望去，赏心悦目。打开发动机前盖，银色发动机罩下的V6发动机

依旧散发出耀眼的精致光芒。转到车后，黄先生更是被皇冠尾部设计的细节部分所吸引，那浑厚敦实的尾部加上夺目的红色LED尾灯，充满阳刚之气之余，增添了少许的妩媚和性感，使皇冠车体现出少有的“商务家用两相宜”的独特魅力。

打开车门，驾驶位置一览无余，浅色系的基调，加上少许跳跃式面板装饰，皇冠的内饰和它的外表一样，内敛不张扬。坐进驾驶室，座位合身舒适，伸手抚摸方向盘，做工精细，手感极佳，简约却不简单。方向盘中间那个皇冠徽标，同样内敛中蕴藏着无尽的张力，体现出了有别于一般轿车的品位和尊贵，时刻提醒着你开的是具有尊贵血统的皇冠车。整辆轿车可谓浑然天成，精致得恰到好处，没有丝毫突兀的感觉。坐在皇冠车中，黄先生完全被皇冠身上所带有的尊贵气质所征服。

当然，要让理性精明的黄丰亮下决心选择皇冠，显然还需要更多的理由。这不，第二天一大早黄丰亮就迫不及待地驾驶着从上司那里借来的皇冠出去兜风。这辆皇冠上司虽然开了两年，但从外观上看却保养得很好。启程上路，黄丰亮感觉操纵轻盈，过弯毫不拖泥带水，在光滑平坦的市区柏油路面行驶，由于皇冠性能优良的减震系统、宽大的轮胎以及符合人体工程力学的舒适座椅，过滤掉了各种路面的凸凹以及高速磨擦的声音，给人带来一种强烈的舒适感和安全感，就像在水面上滑过一样，使黄丰亮情不自禁想起了冰上芭蕾……

至此，熟谙理财之道的黄丰亮明显感觉到，在30万～50万元的众多同类型轿车中，CROWN皇冠的确具有较好的性价比，优势相当明显。更重要的是，与皇冠的零距离亲密接触，让他深深地感到，即使抛开理性分析，单单从完全的感情上说，他也完全被皇冠的尊贵气质和驾驶所吸引，黄丰亮心中的天平终于完全倒向了皇冠。

寻寻觅觅　终得至爱

于是没过多久，黄丰亮便在4S店签订了皇冠的购车合同。可就在他等待皇冠到货的那段时间里，黄丰亮对皇冠的认识又从技术和情感层面，上升到了文化层面――他发现皇冠拥有如此悠久的历史和如此显赫的业绩。

从上世纪60年代进入中国后，皇冠已经为中国消费者提供了近半个世纪的尊贵享受与真诚服务。国产皇冠于2005年上市后，凭借其优异的商品性能，在国内高级车市场一直名列前茅，赢得了近20万消费者的喜爱与信赖。进入2009年，皇冠仍以优异的表现牢牢占据着细分市场三甲的位置。

更重要的是，黄丰亮在网上查阅相关资料的时候发现，皇冠与其他同档次轿车相比，其最突出的优势在于这辆车背后所蕴藏的文化内涵上。因为对于高端轿车消费者来说，除了对座驾有精细的做工、舒适的座位、优越的性能等刚性要求外，更需要一种文化心理上的暗合和精神需求的自我肯定。而皇冠系列轿车在中国有很长的渊源，许多国人的心中都有着一种难以割舍的皇冠情结，对他们来说，买皇冠似乎是最好的选择――因为皇冠身上正暗藏着其他品牌难以比拟的象征社会尊崇和历久弥新的文化符号。黄丰亮这才意识到，自己之所以从一开始就对皇冠有一种说不出的好感，就是因为皇冠大气、内敛、不张扬的文化气质和自身的文化品位正好吻合。

顿时，黄丰亮有了“踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫”的欣喜感，对着妻子高喊：“我终于找到最适合我的座驾了!”

理财提示

对于近期有意选购轿车的朋友，《理财周刊》友情提示：

第一，从理财的角度说，一般家庭所购汽车最合理的价位应该是该家庭月收入的6～10倍左右。低于6倍则无法体现出该收入人群应该享有的生活品质，高于10倍则容易产生较大的经济压力(这里的经济压力不仅仅是一次性购车款支出较大，买车后的维护保养成本也较高)。比如黄先生月薪5万元，则他选购价位在30万～50万元的轿车最合适。而皇冠属于丰田旗下的高端品牌，价格在30万～50万元之间，这一价位正适合黄先生这样的收入水平，皇冠是黄先生非常明智的选择。但对于月薪相对较低的朋友，则可以选择其他价位相对较低的品牌。尤其是事业还处于创业阶段收入还不稳定的人群，没有必要过于追求高端奢华的轿车，这样可能反而给自己造成较大的经济压力，既制约了财富原始积累的速度，也可能会影响到自己的日常生活。

第二，轿车属于大件消费，尤其是购买高档轿车，一次性支出和后续养车支出都是一笔不小的数字。因此在购车前应该充分考虑到自己的实际经济承受能力，所购轿车价格最好不要超过家庭金融净资产的一半。而且要预留至少半年的流动性金融资产(活期储蓄、货币基金等)，以确保支付购车款后不会发生现金流危机，从而使家庭财务状况保持在一个健康水平。